采购需求 

1、 采购清单

序号	服务名称	数量	单位	备注
1	物业管理服务	1	项

2、 项目基本情况

北京市第三社会福利院位于北京市昌平区沙河镇北大桥东，占地面积84165.39平方米，建筑面积35180.35平方米，主要包括8幢楼宇：1号病房楼4层，2号病房楼4层，3号病房楼4层，扩建病房楼4层，门诊楼2层，办公楼5层，锅炉房2层，医护人员备班楼6层，建筑结构多为混合结构，院内出入口：2个，分别为南门、东门，目前仅开放南门。院内配电室、维修班主要用于物业管理服务项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤等。

3、 物业管理服务内容

以包清工的方式为采购人提供物业管理服务，做好日常各项工作运行、检查、整改等记录资料归档工作，同时配合院方做好上级及属地相关部门行政安全检查等工作。服务内容具体如下：

  （一）物业管理服务具体包括设备设施日常巡查、检测及基础性维修维护但不限于以下项目：

1、电力系统：配电室运行值班，配电柜、控制柜、变压器清扫。发电机组依照发电机运行制度进行定期启动、保养及停电时的院内供电。院内现有供电线路、灯具、开关、插座、空开、电表、漏电保护器等所有供电设备的维护更换，配电柜、配电箱检修、清扫；更换维修景观照明及院区内路灯。

2、空调：电源及电源线路检查。

3、电视、电话：系统线路检查、维护等。

4、各类机电设备的线路维护更换。

5、两栋家属宿舍楼每户入户端口（电表上口）维修、检查。

6、定期查抄电表，保证数字准确无误后报行政管理科。

7、给、排水系统：供水管道、各个阀门、水笼头开关，排水管道、各排水阀门、院区范围内洗手间下水、马桶维修更换等凡属院所辖区部位的供排水系统检查维修。

8、供暖系统：锅炉房外主管道、供暖管道、各个阀门、全院各供暖部位的暖气片等维护修理。

9、土建房屋部位：楼内的屋面、内外墙、面层、窗台以及地面的零星修补面积不超过0.5平方米。

10、设备维修：各种门窗的检修、拆换小五金、配玻璃、换窗纱，房屋内的桌、椅、锁具、储物柜等进行日常维修加固等。

11、护理人员备班室内门窗、上下水管道、阀门、水龙头、下水管道、马桶等检查维修。

12、污水处理：污水处理设备间运行值班，每日检查污水处理设备运行情况、做好巡视，定期检测水质，及时补充污水处理相关药剂、做好设备调试、运行记录。

（二）采购人交办的其他临时性工作。

4、 服务标准

（一）电力系统：

1、配电室运行值班，24小时值守

2、配电间、配电柜、箱巡查检修（每周检查一次每月进行维护保养）

3、电器设备、照明器具、插座、开关维修更换（日常维修）

（二）给排水系统：

1、供水（巡查供水情况，做好供水安全保障；配合进行许可证办理、换证工作、每月查抄水表做好记录）

2、排水管道、化粪池（每月检查排水管道、化粪池）

3、防汛（汛期前清理雨水井、天沟、屋面排水口）

4、室内给排水设施（定期巡查及时维修）

（三）污水处理：

1、污水处理运行值班，白天8小时值守

2、检查污水处理设备运行情况、做好巡视、设备调试、运行记录，清理提升池（每日）

3、定期配合检测水质，及时补充污水处理相关药剂

（四）供暖系统：

1、检查、维护供暖管道、阀门（每年供暖季开始前、结束后1个月内）

2、全院各供暖部位暖气片维护、做好排气工作，确保室内温度达标（供暖季期间）

（五）、维修：

1、楼内的屋面、内外墙、面层、窗台以及地面的零星修补（日常维修）

2、各种门窗的检修、拆换小五金、配玻璃、换窗纱，房屋内的桌、椅、锁具、储物柜等修加固（日常维修）

5、 人员配备、培训、管理、服务人员的设定及要求

1、物业管理服务要求配备人员包括：电工值班服务人员，物业维修服务人员，污水处理工作人员，其中包含物业经理。

2、院内提供办公场所、基础办公设备、维修材料。

3、人员配备：包括公司基本项目详细组织机构，拟派管理人员及专业人员资质标准、各类人员、数量和专业素质要求、同类物业工作经验；如遇突发卫生公共事件（如疫情防控封闭管理）需配备保证正常运转的人员数量。

4、保证物业人员的相对稳定（含管理人员），承诺未经成交人许可不得随意更换。报价人配备的所有人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全、留有备案，专业技术人员要有专业证书，特种作业人员应取得相应特种作业操作证。所有员工不得有“两劳”释放人员和流窜犯，需于入职前提供全部人员无犯罪记录证明，同时采购人有权在服务期内要求成交人定期提供服务人员无犯罪记录证明。

5、人员培训：包括对各类人员的培训计划、方式、目标及言行规范、仪表仪容、职业技能等。

6、人员管理：由报价人负责服务人员的管理，包括但不限于录用、考核、优化机制、协调关系、量化管理及标准运营等，采购人有全程监督及不定期检查的权利。

7、服务人员：

（1）物业经理需任职同类项目物业经理5年以上，熟知物业管理流程和物业管理专业知识；具备强烈的责任心和优秀的团队领导能力、管理能力、部门协调能力、工作执行力、应急处理能力，能够承受较大工作压力，熟悉相关物业法规，业务素质和市场意识强，谨慎敏锐，品行优良。

（2）配电人员具有5年以上物业管理供、配电工作经验；持高压电工证；熟悉高低压配电设备程序，巡回检查和维护保养。具备较高的维修电工专业知识，了解变、配电设施的管理。

（3）维修人员接受过国家有关部门专业培训，从事水暖、维修工作3年以上；熟悉工程维修、设备维保、操作及应急处理；水电路改造及安全操作规程。

（4）污水处理人员具有3年以上污水处理机房值守经验，持有限空间作业证件；熟悉污水处理设备运行原理、流程情况；了解水质排放相关标准。

6、 服务工作要求

报价人对该项目所涉及的各项服务，要有详实的服务方案：内容包括：人员情况、管理制度、工作计划、日常巡检情况、问题解决整改、突发应急事件的处理、人员考核情况及物业管理服务档案资料管理等。

（一）所有物业人员工作时要着装整齐、佩戴乙方公司胸牌。并对物业管理服务的部位进行分门别类的登记、统计。

（二）保证采购人全院办公区、门诊楼、病房楼、膳食科、家属区、锅炉房等院辖区域工作和生活的正常用水、电、暖，除水电暖市政职能部门统一停供水电暖和设备管路、线路不可避免的故障外，保证按时供应水、电、暖。对停供水、电、暖，应提前一天通知，如果突然停水、停电、停暖应及时与有关部门取得联系，尽快找准故障部位，及时排故障，恢复供应。由于设备检修不及时、检修不好造成停水、停电、停暖，将追究服务人员的责任。   

（三）维修要及时，自接到报修电话后5-10分钟内应到达现场，一般故障在不影响整体工作的前提下，边排除边向采购人主管部门报告，对故障难度大排除不了的，应及时向采购人主管部门和领导报告并向说明原因。 

（四）对水、电气设备、供暖及土建房屋设施除接电报修要及时到位外，还要建立主动上门服务经常检查制度，每日巡查制度，发现问题及时解决。

（五）对土建房屋需零星修补（墙面、墙砖损坏面积不超过0.5平方米）及时修理，对难度大的及时向采购人主管部门报告，提出修复建议方案。

（六）保持热情良好的服务态度，进入修理部位时应主动打招呼，礼貌的说明来意，维修完毕后应及时将现场清扫干净，待使用部门满意后方可离开，并请相关的部门人员和领导在修理回单上签字。

（七）对采购人提出的相关意见立即整改，之后不得重复出现，对不适宜继续履行本合同约定服务的人员坚决调离。严格按安全操作规程操作，不得违章作业、违章指挥。

7、 服务期限和地点

服务期限：自合同生效之日起一年。

服务地点：北京市第三社会福利院。

8、 付款方式

1.本项目服务费分四次支付：合同生效后采购人每季度支付25%合同款。每次支付前需对当季服务进行验收，填写《委托服务类项目履约验收单》，完成验收后支付相关款项。

2.采购人每次付款时，成交人应向采购人开具等额税务发票。