物业管理方案

一、公司概况:(略)

二、物业概况

1.地理位置:

2.发展商:  z市z物业管理服务有限公司

投资商:  z市z房地产投资发展有限公司

3.物业功能.结构.面积:

功能: 本小区为底层和小高层商住楼区

结构:  框架结构;

面积:  占地面积       平方米; 总建筑面积:约     平方米。其中绿化面积　　　　平方米；幼儿园    　   平方米；办公面积    　  平方米；商铺面积  　　   平方米。

设备设施：

（1）市政电网及用发电机；

（2）消防设施：自动报警、自动喷淋和消防栓系统、自动机械排烟系统；

（3）防盗系统：安装摄像头；

（4）给排水系统：变频调速给水系统；

（5）供气：管道煤气；

（6）智能化系统：可视对讲系统、自动抄表系统、闭路监视系统、中国电信宽带网络系统、小区背景音乐系统；

（7）停车场：约        个车位。

 

三、管理目标

秉承“寓管理于服务之中”的宗旨，努力把z建造成为“绿色、舒适、便捷、安全、多样、信息”为特征的优秀住宅小区。根据国家、省、市物业管理的分项考核标准，在z所有建筑物及配套设施全部竣工、完善、验收合格并交付使用后，一年内达到“园林式、花园式”小区及区、市级物业管理优秀小区管理标准；两年内（二期交付使用后）达到省级物业管理开源示范住宅小区管理标准。

 

四、管理方式

（一）管理体制

z物业管理处，将在业主委员会及公司的监督下，按照《物业管理委托合同》的要求，严格执行《z市住宅物业管理条例》及其实施细则，对z旗下物业实施一体化专业和环境效益相结合，为住户提供满意的服务。

（二）管理处组织结构图

管理处实施业主委员会和公司经理监督管理下的主任负责制，管理处的编制原则：精干、高效、务实。下设四个部门。

综合管理部：负责住户接待、投诉处理、资料收集、管理费催收等工作，督促检查投诉处理情况并做回访记录，协调各部门业务工作，对楼宇维修、日常维修、便民服务及社区文化活动等进行综合管理。

工程维修部：负责住户的报修、专用设备设施的检查和维护、保养等。

安全管理部：负责小区治安保卫、车辆交通、消防安全管理、维护小区良好的公共秩序。

清洁绿化部：负责小区清洁卫生和绿化养护工作。

 

五、人员配备

为实施z物业管理指标，本着“精干、高效、务实”的原则来确定人员编制。

根据z物业状况和管理需求，z管理处；来决定管理人员（管理人员X人，基础人员X人）。

管理处主任1人；

管理处管理员X人，文员1人，收款员X名；

工程维修人员X人，保安人员X人，清洁工X人，绿化工X人。

 

六、运行机制

实行管理处主任日常管理责任制，推行计划目标管理及量化指标考核办法，保证管理机制的有效运行。                  

七、信息反馈渠道

A.管理处工作接受业主、业主委员会、区市住宅局及公司的监督检查、指导、考评。

B.管理处设24小时值班电话及保修电话，接受住户的要求及投诉，并做好书面记录，并尽快落实。

C.管理处定期发放住户意见征询表，征求住户意见要求及建议。

D.管理处管理人员负责日常回访，取得反馈信息。

E.各职能部门日常工作巡视所收集的住户信息及时反馈综合管理部。

F.定期不定期开管理人员或住户座谈会。

G.设住户意见箱，定期开箱，收集。

 

八、管理制度

建立一套科学完善、合理、健全可操作性的管理规章制度是管理工作取得成功的重要法宝，根据z的实际情况和以后的运作情况需制定有关治安保卫、维修服务、环境卫生等规章制度，其中包括公众制度、内部岗位责任制、管理运作及管理体制人员考核等。

1.公众制度

（1）业主管理委员会章程

（2）业主公约

（3）精神文明建设公约

（4）公共设施管理规定

（5）装修管理规定

（6）禁止违章占地及违章乱搭建管理规定

（7）消防管理规定

（8）治安管理规定

（9）交通管理规定

（10）停车场管理规定

（11）摩托车、自行车停放管理规定

（12）清洁卫生管理规定

（13）绿化养护管理规定

（14）安全用电、用水管理规定

（15）暂住人员管理规定

（16）饲养家畜、家禽及宠物的管理规定

 

2.内部岗位责任制

（1）管理处主任岗位责任制

（2）管理员岗位职责

（3）文员档案岗位职责

（3）收银员岗位职责

（5）维修人员岗位职责

（6）安全管理人员岗位职责

（7）清洁工岗位职责

（8）绿化工岗位职责

（9）停车场保安员岗位职责

（10）消防管理员岗位职责

（11）社区文化管理员岗位职责

 

3.管理运作制度

（1）管理处工作制度

（2）员工行为规范

（3）员工职业教育规范

（4）员工违纪处罚条例

（5）文档管理制度

（6）管理处值班管理规定

（7）办公用品领用制度

（8）办公设备使用制度

（9）考勤制度

（10）交接班制度

（11）有偿服务收费制度

（12）管理处财务管理规定

（13）接待来访投诉工作制度

（14）员工宿舍管理制度

（15）员工培训制度

（16）服务员仪容、仪表规范

（17）投诉处理、回访制度

 

4.管理人员考核制度

（1）管理处人员业绩考核表

（2）管理处人员扣分考核标准

（3）管理处工程维修组员工扣分标准

（4）管理处保安员工扣分标准

（5）管理处绿化工扣分标准

（6）管理处保洁员扣分标准

（7）管理处员工考评记录表

 

九、管理工作所必须的物质装备计划

 

序号	用途	物品名称                  数量	金额（元）
1	员工宿舍	员工宿舍铁床              X套
2	维修	日常维修工具               X套
		管道疏通机                  1台
		手电钻                     X把
		冲击电钻                   1把
		2M、3。5M人型铝梯        各1部
		砂轮切割机                  1台
		500型万用表                 1块
		250A钳型电流表              1块
3	保安	GP88型对讲机                 X台
		警棍                          X根
		手电（三节）                  X把
		雨衣                          X套
4	清洁绿化	常用工具                     X 套
		剪草机（进口）                1台
		垃圾车                        1辆
		房式封闭垃圾桶    　根据实地配备
5	办公	电脑（含物业软件）         1台
		打印机（针式）                 1台
		复印机                        1台
		空调（2匹一拖二）             X台
		饮水机                        X台
		办公桌椅                      X台
		服装                         X套
		电话机                        X部
		金额合计

（以上价格仅供参考）

 

十、财务收支预算

  管理处在保证住户安心、满意的同时积极开源节流、增收节支、用最低的成本向住户提供优质服务。

  首先，我们积极开展全方位、多层次、综合性的便民服务、力争满足个人消费层次需要，以达到既为住户排忧解难，解决住户后顾之忧，又能为管理处创造一定服务收入的效果。

  其次,我们将建立一套严谨的财务管理体制,严格控制财务收支,厉行节约,用好管好业主的每一分钱,实行目标管理,责任制的做法,坚决杜绝铺张浪费的现象.。

  在房屋本体维修基金的使用上，我们将严格按市住宅局有关规定的要求实行专款专用，充分发挥欺的最大作用，以下是收支预算表。

z物业经费收支预算（每月）　　　　　　　单位：元

序号	预算收入项目	收费标准	月收入总额	备注
一	住宅区管理收费收入
	小高层、高层住宅	XXX元/M²	XXX	建筑面积约XX万平方米
二	停车场收入
	室内	暂定XX元/月	XXX	约XX个车位
收入合计

每月支出概况                                   单位：元

序号	预算支出项目	支出金额	说明
一	人工及福利费	XXX元/月
	员工工资	XXX元/月
	管理处主任	XXX元/月	XXX元/月*人
	财务室	XXX元/月	XXX元/月
	综合管理部	XXX元/月	主管XXX元/月*X人，管理员XXX/月*X人
	维修部主管	XXX元/月	主管XXX元/月*X人维修技工XXX元/月*X人
	安全管理部	XXX元/月	主管XXX元/月*X人，班长XXX元/月*X人，安全员XXX元/月*X人
	清洁绿化部	XXX元/月	主管XXX元/月*人，清洁工XXX元/月*X人，绿化工XXX元/月*X人
（2）	社会保险	XXX元/月	按工资总额X%
（3）	福利	XXX元/月	按工资总额X%
二	办公费	XXX元/月
（1）	通讯费	XXX元/月	电话费XXX元/月：主任XXX元/月，各部门主管XXX元/月*X人
（3）	低值易耗品	XXX元/月	按人均XX元/月*X人
(4)	办公室水电费	XXX元/月	按人均XX元/月，X人
(5)	员工服装费	XXX元/月	人均两套，XX元/月，X人
(6)	业务招待费	XXX元/月
(7)	固定资产折旧		同类物业管理情况分摊
三	清洁、绿化、消杀	XXX元/月
(1)	消杀费	XXX元/ 月	每月2次，XXX元/月
(2)	化粪池清理	XX元/月	每年两次，每次XX车，XXX元/车(合计XXX元/年)
(3)	垃圾清运	XXX元/月	每月XX桶，XX元/桶
(4)	绿化养护	XXX元/月	按XX元/M²，绿化面积约XXXXM²
四	工程费	XXX元/月
(1)	电梯维修保养费	XXX元/月	电梯全包XXX元/月/台，共X台
(2)	供配电系统保养	XXX元/月	同业物业管理预算
(3)	公共设施设备 保养维修费	XXX元/月	道路草坪灯，围墙灯，围栏，垃圾站，水沟，雨水盖，监控中心设备等。
(4)	公共水电费	XXX元/月	预算
五	社区文化活动费	XXX元/月	预算
六	不可预见费用	XXX元/月	同类物业管理 成本预算
七	管理酬金	XXX元/月	计按总收入10%计算
八	税金	元/月	计按总收入5.2%计算
	管理支出合计	XXXX元/月
	预算盘	XXX元/月   收入XXXX元/月___支出XXXX元/月 _

 

 

 

十一、 各项管理、指标的承诺

   z物业管理各项指标的承诺，管理处通过推行各级目标责任管理，实行量化考核，实现人人身上有指标，个个肩头担责任，以达到以下各项管理指标。

 

各项管理指标表

序 号	管理指标	承诺		计算测定依据
1	房屋完好率	98%以上		(∑完好房建筑面积+∑基本完好房建筑面积)÷总的房屋面积×100%
2	房屋零修急修及时率	99%		完成零修急修的次数÷报修的零修急修的次数×100%
3	维修合格率	100%		维修后合格的工程建筑面积÷验收鉴定的单位工程建筑面积
4	管理费收缴率	98%
5	绿化完好率	98%		完好绿化面积绿化总面积×100%
6	清洁保持率	98%		已保洁面积÷总面积×100%
7	小区内治安设备完好率	0	治安(刑事)案件发生次数÷消防设施设备总数×100%
8	消防设施设备完好率	100%	消防设备设施完好率÷消防设备设施总数×100%
9	火灾发生率	0	火灾发生次数÷住户人数×100%
10	顾客满意率	95%	调查住户满意人数÷调查住户人数×100%

 

十二、 便民服务项目

以方便住户，提升管理与服务水平为目的，我们将积极开展全方位、多层次、多形式、综合性的家政服务，力争满足各个消费层次的需要，真正做到为住户排忧解难，以解决住户的后顾之忧。

有偿服务收费标准由物业公司制定。

 

十三、 精神文明建设（社区文化活动）

精神文明建设是中国物业管理行业的重要特征，是创造良好的人际环境和提高住户生活品味的重要手段，是社区成员在居住和管理活动中所创造的，具有个性特色的精神财富及其物质形态，社区文化建设也是社会安定团结的需要，是物业管理企业自身的需要，更是住户日益增长的文化生活的需要，我们强调以社区成员为中心尊重住户、相信住户、依靠住户，充分调动住户的积极性，通过寓教于乐，循序渐进的社区文化建设培育社区精神，提高住户的文化素质和价值观念，增强社区凝聚力和向心力，使物业管理收到事半功倍的效果。

• 制度建设

根据z居住人员的特点，丰富社区文化，正常有序地开展小区的社区文化活动，加强精神文明建设，树立社区及公司的良好社会形象，拟制订z社区文化各项规章制度及社区文化工作人员岗位职责等（见内部岗位职责）。

• 活动计划

利用小区宣传栏每月向业主（住户）宣传国家政策焦点问题、经济形势、物业管理政策、法规以及管理处有关物业管理服务的项目措施等。

每半年开展一次大型、内容健康丰富的群众性文娱活动，每逢重大节日组织集体晚会，适当情况也可以外请演出队进行演出。

• 效果

在社区文化活动过程中，可以采取笔录，摄像等方式建立收集有关的社区文化活动资料，活动结束后，由社区文化管理员回访一些代表性的业主，听取他们的意见，对其活动作评价，以利以后社区文化活动开展得更加丰富多彩，并将评价结果记录在《社区文化活动记录》中。