项目需求说明

 

请投标人在网上报名前和制作投标文件时仔细研究项目需求说明。投标人不能简单照搬照抄采购单位项目需求说明中的技术、商务要求，必须作实事求是的响应。如照搬照抄项目需求说明中的技术、商务要求的，中标后供应商在同采购单位签订合同和履约环节中不得提出异议，一切后果和损失由中标供应商承担。如投标人提供的货物和服务同采购单位提出的项目需求说明中的技术、商务要求不同的，必须在《商务部分正负偏离表》和《技术部分正负偏离表》上明示，如不明示的视同完全响应。

 

一、有关要求说明

1.关于建议（参照）品牌：

项目中的建议（参照）品牌，只是建议（参照）所采购产品（设备）的档次。供应商可以选择建议（参照）品牌，也可以选择建议（参照）品牌以外的品牌，但所选品牌档次须等于或高于建议（参照）品牌档次。当三分之二评委认定，所选品牌档次低于建议（参照）品牌档次的，将作无效响应处理。

2.优先采购：政府采购优先采购节能产品和环境标志产品。节能产品是指列入财政部、国家发展和改革委员会制定的《节能产品政府采购清单》。环境标志产品是指财政部、国家环保总局制定的《环境标志产品政府采购清单》。

3.产品要求：产品必须是全新、未使用过的原装合格正品，完全符合采购文件规定的质量、规格和性能的要求，达到国家或行业规定的标准，实行生产许可证制度的，应提供生产许可证；属于国家强制认证的产品，必须通过认证。

 

二、项目具体需求说明

（一）项目概况：

海安市博物馆现位于海安市宁海北路58-8号，将辖海安市博物馆新馆、韩公馆、海安青墩遗址博物馆共三座场馆对公众进行免费开放。此次就是针对以上三座场馆一并实施物业招标。具体范围为：以上三座场馆物管区域内的卫生保洁，会议服务保障、各类设施、设备的运行、维护和管理，门厅值守，车辆管理、场馆安全巡更服务及消防安全防护，场馆外区域的卫生和绿化养护等内容。三座场馆的基本情况如下：

1、韩公馆

韩公馆位于海安市宁海北路58-8号，占地面积约8500平方米，建筑面积约1800平方米。韩公馆是一组苏中地区不可多见的晚清建筑群，馆内多为历史建筑，古树名木众多，2013年被国务院列为第七批全国重点文物保护单位。

海安博物馆新馆

博物馆新馆位于城区原东大街（韩公馆东侧），占地面积约6300平方米，地面三层建筑面积约5170平方米，地下一层建筑面积约1700平米。

海安青墩遗址博物馆

青墩遗址博物馆位于海安市南莫镇青墩村“青墩遗址北侧”，总占地面积约25000平方米，其中建筑占地面积约2500平米、绿化占地面积14000平米、道路广场占地面积约8500平米。遗址博物馆为一层建筑，建筑面积约2000平米。

详细情况请自行现场考察。

（二）物业管理的具体内容

1、保安工作

根据博物馆（包含博物馆新馆、韩公馆、青墩遗址博物馆在内的三座场馆。以下简称博物馆）具体情况，保安需承担二十四小时对博物馆进行安全保卫、消防安全、车辆及外来人员的管理，保证博物馆的安全。同时掌握各种设备的操作技能，确保对博物馆进行全面的物业管理范围内的财产安全。

2、保洁工作

（1）、博物馆内外环境保洁：博物馆内保洁范围包括办公室、展馆、职工休息室、会议室、卫生间、电梯及公共部位的保洁工作；博物馆外保洁区域包括博物馆四周地面的保洁和绿化养护工作。其中博物馆内保洁的要求是：地面墙面、桌面烟缸、窗户玻璃、楼梯、栏杆及玻璃、走廊、展馆、职工休息室、会议室、卫生间、电梯及公共部位的清洁干净。

（2）、地毯及时清洁，实行随叫随时打扫，每季度专业清洗一次。

（3）、玻璃窗（内部）每月清洗1次。

（4）、大理石每季度保养一次。

（5）、其它服务等。

3、工程维修保养

负责博物馆所有设备、设施的日常管理和维护，包括电梯、中央空调、高低压配电房（高低压电气设备系统）、水泵房、消防喷淋及报警系统、监控系统、楼宇自控、防雷系统、亮化设施、会议室音响系统、卫生保洁设备等（信息化专用设备除外）；

4、服务工作

（1）、总台服务；协助做好来馆观众的接待、引导、咨询工作，负责做好游客安检、登记等工作。

（2）、会议服务：物业公司应配合馆方做好各项会务准备工作；服务员应该在会前准备好茶水、擦手巾、卫生等工作；

5、绿化工作

（1）、做好博物馆的名树古木.盆景等日常修剪、养护工作，和办公室、接待室、会议室及公共部位的绿化摆放工作，及时修剪，保持常新常绿，盆体无污泥，树干、叶面无灰尘，适时布置景点苗木花卉，景点新颖，有创意。

（2）、做好青墩遗址博物馆范围内绿化景观的日常维护修剪等工作。

6、餐饮管理

中餐约15-20人用餐，供应时间：11：30-12：30，采用套餐形式进行。

（三）物业服务人员配备及要求

需配置物业服务人员不少于 31名。

1、保洁

保洁组不少于8人（青墩遗址博物馆3人，博物馆新馆及韩公馆5人），年龄为55周岁以下，要求能吃苦耐劳，工作态度认真。

2、保安

保安组不少于18人（保安15人，监控3人；其中保安青墩遗址博物馆5人，博物馆新馆5人，韩公馆5人），保安部主管为35-55周岁男性，要求身高1.75米以上，高中以上学历，3年以上保安领班工作经验，熟悉消防、监控、安保等有关知识，一般保安人员55周岁以下，要求身高1.70米以上，有一定保安工作经验。所有保安人员需持保安证，监控人员需持有构筑物消防员证。

3、工程维修人员

工程人员1人，为50周岁以下的男性，要求高中以上学历，持有国家安监局颁发的高、低压操作证，熟练掌握变配电、通讯、给排水、设备维保等方面的知识。

4、绿化员

绿化员2人，年龄在55周岁以下，具备绿化养护经验，无不良记录。

5、项目经理

项目经理1人，年龄45周岁以下，持有物业项目经理上岗证，有五年以上相关物业管理经验，熟悉相关法律法规。

6、厨师

厨师1人，55周岁以下，必须要有一定的厨房工作经验，持有健康证，专业技术过硬，上岗前要通过考试、培训、达到要求，有较好的服务意识和服务态度，方能上岗，要求上岗后必须在短时间内掌握博物馆的人员结构情况。

 

报价中海安市博物馆物业服务人员工资不得低于2018年海安市最低工资标准，所有人员必须缴纳当地标准的五险。

物业公司必须向博物提供参与博物馆物业服务人员的履历表、上岗证、健康证和其他相关技术证书，经业主审核认可后，方能上岗。为保持物业服务人员的相对稳定，物业管理人员和专业技术工种人员在合同期间未经业主认可，不得随意调整，一般物业服务人员在合同期间调整不得高于总人数的10%。为保证服务工作的质量，投标单位所配人员不得少于投标时物业服务费详表中所配人员。凡超过规定年龄的原则上不得继续使用；超过年龄的应及时更换，未按规定更换的，从次月起，每月每人扣除物业服务费1000元；因各种原因造成岗位人员不全的，应主动报甲方备案待查，乙方应采取各种办法调配人员，一周后还不能保证岗位人员正常出勤的，每天每人扣除物业服务费500元。

（四）物业管理服务标准

1、保安管理

治安保卫：

（1）、根据博物馆的实际情况，合理维持好车辆的秩序。

（2）、保障车辆及行人安全，使门前畅通无阻，车辆不堵塞，维持良好秩序。

（3）、来访人员填写登记单，经过核实以后方可进入,控制闲杂人员进入。

（4）、负责报刊信函的分发，对信笺、快件等紧急信函的管理不得丢失，立刻送到馆方办公室，不得耽误，并让馆方收件人签收。

（5）、搬运物品外出，必须由保安部开具出门证，保障公共财产安全，违禁物品拒进。

（6）、交换班时要把物品、器材和当班情况、要注意事项交代清楚。

（7）、提高警惕，坚守岗位，遇突发性、危害性事故或事件、重大灾变发生时，要临危不乱，果断敏捷，作适当处置，同时向上级报告（必要时可报警）。

（8）、按时与其他岗位进行轮换，确保馆方安全及保卫的要求，完成领导交办的其他任务。

巡逻检查：

（1）、保护公共安全及公共设施，不得有违禁物品进入博物馆。

（2）、办公区域及走道，保障安静，不得有大声喧哗，无闲杂人员。

（3）、公共场所无烟头、无明火。

（4）、外围巡视，调整好车辆的停放、进出，使博物馆内车辆进出停放有序。

（5）、夜班保安每1小时巡视博物馆内外一次，警惕性要高，发现重大问题及时汇报、报警，不得有外来人员进入，如内部人员进入登记确认后方可放行。

（6）、对辖区各个部位进行定时、不定时和定点、不定点巡检，由外及里相互结合进行交叉巡逻。

（7）、巡逻整个辖区，要充分有效地防止辖区内出现行窃，故意破坏财产和损害行为，对有行为可疑人员进行监视或问询，并按时做好记录，必要时立即上报。

（8）、负责对进出货物的车辆进行必要的引导。

消防：

（1）、员工熟悉操作博物馆内消防设施。

（2）、定期对员工进行消防知识培训，达到“ 四懂”“四会”，具备专业技术。

（3）、定期对消防设施检查，发现问题及时修理，保障消防系统设施正常运转。

（4）、对消防重地，易燃、易爆、危险品，如餐厅，煤气房、机房，有施工地方加强检查。

（5）每季度举行一次消防演习。

监控中心：

（1）、熟知设备操作。

（2）、不得有闲杂人员，非工作人员进入。

（3）、发现问题及时处理并立刻通知有关部门，做好监控记录。

（4）、作好保密工作。

（5）、与保安密切配合

车辆管理：

（1）、根据馆方的实际情况，制定车辆管理制度。

（2）、熟悉馆方所有车号，能够辨别外来车辆进入。

（3）、严格执行停车场的一切管理制度，密切注意车辆安全和防火情况。

（4）、按规定做好车辆停放和放行工作，严格遵守制度。

2、保洁管理

三座场馆内外环境保洁要求：

博物馆内保洁范围包括办公室、活动室、职工休息室、会议室、卫生间、电梯及公共部位的保洁工作；博物馆外保洁区域包括博物馆四周地面、绿化区的保洁工作。

（1）、日常保洁要求每天对地面推尘数次，门厅内的其他部位，如玻璃门、柱面、墙面、灯座等，要经常清洁，保持光亮、明净。

（2）、操作过程中，根据实际情况，适当避开馆方参观人员，待其离散后，再予以补做；进出频繁和容易脏的区域，要重点拖檫，并增加拖檫次数。

（3）、遇下雪或下雨天，要在门厅进出口处放置脚踏垫，铺上防湿地毯，并树立“小心防滑”的告示牌和增加拖檫次数，以防滑跤及将雨水带进博物馆。

（4）、定期对公共区域的走廊、通道进行全面清洗。

（5）、白天定时清扫走廊，不停地循环推尘，保持地面干净。

（6）、每日工作结束前，把楼面上垃圾集中后，带到指定地点；楼面上不准有垃圾过夜。

（7）、电梯每天全面清洁两次；墙面、电梯、楼梯等装饰根据用材情况进行必要的定期养护。

（8）、屋面平台、雨棚表面、玻璃弯顶适时清洁；庭院内道路、绿地等每天清扫1次。

三座场馆内卫生标准：

（1）、保持地面无脚印、无污渍、无烟蒂、无痰迹、无垃圾。

（2）、门厅内的其他部位保持光亮整洁、无灰尘。

（3）、玻璃大门无手印及灰尘，保持干净、光亮、完好无损。

（4）、在楼内外适当位置设置垃圾箱、垃圾中转站、楼内垃圾箱烟缸内铺设细沙，垃圾每日收集2次，做到日产日清，无垃圾桶、烟缸满溢现象；垃圾中转站每日进行冲洗，冲洗后无异味。

（5）、扶手从上到下擦拭干净，档杆或玻璃档面，做到无灰尘、无手印。扶梯四周的墙面及消防器材上的灰尘要及时掸净。每个楼面的楼梯进出口处，要保持干净整洁。

（6）、卫生间每日不少于三次清扫，先用洁厕净洗便池，并喷上消毒清洁剂；按顺序擦拭面盆、水龙头、台面、镜面；地面用拖把拖干，保持地面干燥干净；配备好卷筒纸和洗手液；喷洒适量空气清新剂，保持卫生间内空气清新，无异味。

（7）、墙面和天花板整洁、无积灰和蜘蛛网。

（8）、办公室每日需在馆方到达办公室前打扫干净。

（9）、职工休息室（如有），每日按四星级客房标准打扫。

博物馆保洁特殊要求：

（1）、日常保洁需采用合理保洁模式，既保证博物馆办公不受影响，又保证办公场地清洁卫生、整齐有序。保洁员除负责博物馆内及博物馆外指定区域的卫生打扫工作外，还需承担办公室送水、泡茶服务。

（2）、博物馆专项保养需采取定时对大理石、外墙、地毯、不锈钢等进行专项保养保洁的方法，使博物馆保持常见常新。

3、配电间管理

（1）保障变电配电间供电设施安全可靠，达到最优化供电；

（2）保障各处的计量仪表准确，指示灯信号灯齐全，有检查、维修保养记录；

（3）坚持每日24小时轮流巡查制；

（4）担任巡查的人员需持证上岗；

（5）担负馆方各楼层的高低压电维护工作，能及时处理各种情况。

4、设备管理

（1）严格遵守各项操作规程和各项规章制度，负责电器与电气线路的维修和安装，确保电气设备的安全运行；

（2）对博物馆所有的照明灯具、电器、开关、插座、泛光照明、霓虹灯的巡视与维修；

（3）负责博物馆照明、动力开关箱、开关柜及供电线路桥架（母线管路）的检查与维修；

（4）做好强弱电间的安全防范措施及消防措施，随时检查电器设备的运行状态，保证设备安全运行；

（5）准确无误地完成当天的维修单任务，对无法完成的工作 必须及时汇报；

（6）熟悉博物馆的电视、音响、通讯弱电系统的设备装置设施；

（7）负责对电视系统、音响系统、通讯设备的正常运行，并对该设备作好维护保养工作；

（8）负责会议所需音响设备的安装和调试；

（9）熟悉博物馆的供排水系统，严格按照工作程序，保证维修质量及时完成维修任务；

（10）负责博物馆的卫生洁具、水嘴、供排水设备及管路的维修与保养工作；

（11）负责生活水箱、开水炉的清洗与保养，杜绝闲人进入生活水泵房；

（12）负责博物馆内的设备维护保养工作（消防系统、空调系统等馆方已单独购买维保服务，如无法及时修复的应及时通知馆方联系专业维保单位）。

（13）加强对楼层的巡视检查工作，发现问题应及时处理解决。

5、绿化工作

为进一步加强绿化服务管理工作，美化环境，给工作人员提供舒适的环境，特提出绿化服务要求。

（1）摆放的苗木花卉要保质保量，盆栽苗木花卉保证做到盆清、叶青，常新常绿；无枯枝败叶，盆周围无杂叶、无污泥，无水迹，保持环境整洁。。

（2）按时调整，保持常新常绿。

（3）在养护工作中，认真擦拭盆体、树干和叶面，做到盆体无污泥，树干和叶面无灰尘，保持周边环境整洁。

(4) 及时、认真地完成各类会议、活动的花卉布置任务。

（5）适时布置景点苗木花卉，景点新颖，有创意。

（6）加强安全工作，苗木花盆轻搬轻放，不损坏地板、大理石和其它相关的物品。如有物品损坏，一经核实，应予赔偿。

6、行政管理

（1）负责管理和协调综合部门、食堂、安全保卫、卫生保洁、工程维修保养各部门的工作；

（2）按月对物业管理人员实施考勤、督查和考核，并每月将考勤、督查和考核情况向馆方办公室反馈。

7、餐饮管理

（1）根据博物馆的厨房操作要求以及午餐约15-20人左右的数量；

（2）设备、餐厅、厨房等的保洁、个人卫生按食品卫生法要求进行，每次检查必须达标；工作人员具备“健康证”。

（五）违约责任

1 、物业公司在履行合同提供服务过程中若有不当之处，应接受博物馆的投诉、查处，并限期改正。

2、物业公司在履行合同提供服务过程中如造成博物馆财产受损或者博物馆员工、客户或者相关人员人身损害的，物业公司应做出全额赔偿。

3、博物馆定期对物业管理服务质量和履行情况采取专门检查与职工反映相结合的形式进行检测评估，并将考评情况通知物业公司，以不断提高服务水平。

4、博物馆违反本合同的约定，使物业公司未完成规定服务目标和要求，在博物馆可控范围内减轻或者免除物业未完成服务目标和要求的责任。

5、物业公司违反本合同约定，博物馆有权要求物业公司在二十日内纠正或者整改并且提交纠正整改报告，物业公司未及时纠正整改或者提交纠正整改报告的，博物馆有权解除合同，并要求物业公司支付十万元违约金。  

6、除博物馆书面同意外，物业公司在规定的合同期内（包括试用期内）不得暂停或者终止提供服务，否则，博物馆有权解除合同并要求物业公司支付十万元违约金。

（六）说明事项

1、物业管理办公室要按博物馆要求确保相关人员提前介入，熟悉三座场馆结构、功能，了解设施、设备性能，确保物业管理到位。

2、博物馆所有设备物业公司只负责日常维护保养；（高压配电房、电梯、空调、消防、弱电、音响、亮化照明、自动门均由委托专业单位维保）

3、日用消耗的灯泡、灯管、门锁、水龙头等由博物馆统一采购提供，物业公司按要求进行日常保养；如因产品质量问题导致设备耗材损坏，物业公司须按程序办理领用手续，对人为造成的损坏物业公司要承担相应的责任。

4、招标单位对中标单位委派人员进行督查，凡违反甲方管理规定或培训考核多次不合格的人员，博物馆有权要求退回中标单位或予以辞退。对现有经我馆培训考核合格且熟悉安保、保洁业务的人员，中标单位应优先留用。

5、本次招标合同签订三年。本次招标报价为2019-2021年度三年物业管理费报价（按36个月计算）。签订合同后，每年随着最低工资标准及各项保险基数提高作相应调整，以市人力资源和社会保障局文件为准。

6、投标单位的报价应列出报价详细的测算（按三年度计算）。测算表包括人员工资、服装费、福利、保险、公积金、体检费、考核费、企业管理酬金、各项基金、税金、利润等。其中人员工资、福利、服装费、五险一金、体检、考核奖、政府残疾人就业保障金、税金等费用必须计入总报价，否则为低于成本价报价，视为无效标。

7、本项目预算金额：440万元（三年总预算）。

8、单位中标后需向采购单位缴纳20000元作为履约保证金，合同期满，结清费用后，无息退保证金。

三、其他要求

1、 签定合同日期：自中标（成交）公告结束后_3_个工作日内按时签约。 因目前博物馆新馆和青墩遗址博物馆尚未完全建成开放，履约初期根据物业实际使用情况支付费用。

2、交货期（服务时间）： 自合同签定之日起 3年内。

3、交货（服务）地点：海安市博物馆三座场馆

4、验收方案：

（1）供应商必须具有良好的考核机制与监督机制。

（2）业主定期对物业管理情况进行检查，检查结果与服务费用进行挂钩。

（3）服从业主单位统一管理。

（4）三次以上不能满足业主服务要求的将根据情况进行处罚，直至解除合同。