招标内容及要求

一、项目概况（采购标的）

（一）基本情况

项目名 称：莆田市图书馆物业管理

采购人：莆田市图书馆

采购总金额：建筑面积31227平方米，其中供图书馆使用的建筑面积26929平方米（不包含两馆一宫餐厅），室内按物业管理费2.5元/平方米/月,12个月费用计807870万元。室外物业管理费按物业管理费1.5元/月/平方米，室外14836平方米测算，12个月费用计26.7万元。费用总计：107.487万元。

物业类型：大型综合性公共图书馆

建筑类别：公用建筑类，一类高层建筑

建筑耐火等级：公共建筑一类

（二）项目概况

莆田市图书馆位于莆田市荔城区玉湖新城核心区内，占地面积22346平方米，地上五层，建筑面积25976平方米，地下一层，建筑面积5281平方米，建筑总面积31227平方米；道路、停车场占地面积6985平方米； 绿化占地面积7821平方米，服务区总面积为41735平方米，容积率2.42，建筑主体高度为24米，配套有绿化广场、停车场及道路等设施。是莆田市公共图书馆服务体系的中心图书馆。承担莆田市公共文献资源的收集、整理、存储、调配、传递和利用的职能，是全市图书馆一体化建设与服务的枢纽。馆藏规模设 计为135万册，阅览座位1200个，按照“藏、借、阅、检、咨合一”的一体化服务布局和全开放的超市式管理模式进行管理，同时，采用多媒  体视听阅读、科技互动阅读及展览、讲座、教育培训等与阅读紧密相关的综合服务手段，形成立体的服务环境。

工作人员上班时间：一 线工作人员上班时间与图书馆对外开放时间基本同步，业务及后勤保障人员上班时间与政府机关同步（即上午8:00—12:00，下午冬令14:30—17:30、夏令15:00—18:00）。

二、技术和服务要求（以“★”标示的内容为不允许负偏离的实质性要求）

（一）物业管理内容及要求

1、物业管理范围及总体要求

1.1服务范围：

图书馆大楼、地下室、各楼层读者服务区、各类会议室会议、各楼层的导办服务、活动场所、电教室、广场、道路、景观、绿化、地下停车库、图书上架、商务服务等。

（1）服务内容：安保、保洁、维修维护及垃圾清运等物业服务。

（2）综合管理：要求各项配备到位、管理科学规范、沟通渠道畅通、创优目标明确。

（3）房屋设施：莆田市图书馆所属所有楼房及公用设施部位的维修、养护。

（4）物业设备：莆田市图书馆所属所有楼房共用设备的维修、养护、运行等管理，包括：上下水管道、落水管、共用照明、中央空调、配电房、水泵房、电梯、消防设施、天线、垃圾间、化粪池等。

（5）卫生保洁：莆田市图书馆所属所有楼房的走廊过道、楼梯、电梯间、洗手间、少儿借阅区、报刊区、多功能厅、数字体验区、音视频区、自修区、电子阅览区、借阅区、藏书区、读者活动区、地下室、各类会议室、电教室、广场、绿地、地下停车库等共用部位的清洁、保洁以及垃圾的收集、清运，室外积水及卫生清理。

（6）绿化养护：包括室内外绿地、花木等的养护、管理。

（7）安防秩序：包括门岗执勤、值班巡逻、消防监控、来访登记等安全管理。

（8）消防管理：包括建立消防防范组织以及消防设备设施的管理。

（9）车辆交通：包括车辆进出、停放秩序等。

（10）图书上架：对读者每天归还的图书及时上架，按索书号进行整齐排列。

（11）档案管理：包括设备设施档案、工程图纸档案及维护维修记录。

（12）水电管理：按照莆田市图书馆规定做好大楼、夜景灯、用水、用电管理，按规定时间要求开启、关闭等用水用电的管理工作；

（13）其他任务：办理莆田市图书馆临时安排的其他事宜。

（14）服务管理要求：针对该物业管理服务需求的多样化，投标人必须认真、积极响应以下要求，据此拟订管理制度及做好服务，为业主营造一个安全、文明、舒适、温馨的读者服务、办公和活动的环境。

（15）其他要求：图书馆实行周未不休，物业要安排相应的人员（水电工、保安、保洁员等到岗到位服务，以确保中心正常运转。

1.2总体要求

（1）作为大型公共文化服务场所、人流密集场所，图书馆馆区是消防治安保卫重点单位，因此，对安全性、规范性要求严格，物业管理服务要高标准、严要求。

（2）采购人对中标人组建的图书馆物业管理机构进行业务归口管理。

（3）中标人对图书馆的物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告采购人，采购人有审核权。

（4）采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理和一些重要的管理决策有直接参与权与审批权，采购人如认为有必要可查阅中标人的财务状况及财务报表。

（5）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标人的人员有直接指挥权。中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录和精神疾病或心理疾病，持健康证及相应专业岗位资格证，其中，负责安检的人员应持有《保安员证》或《安检证》及经消防部门相关考试合格等相关保安资质。为保持稳定，在同等条件下，中标人应优先聘用采购人推荐的用工人员。

（6）中标人的员工按岗位要求统一着装、言行规范，语言表达清晰，工作责任心强。

（7）中标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

（8）馆内及馆区周围举办的大型活动、会议、参观学习，中标人要根据采购人要求无条件派安保、保洁人员以满足各项活动、会议、参观学习的安保、保洁、会务等要求。

（9）中标人不得擅自改动馆区内所有的房屋、管线、设备等的位置和用途；不得擅自占用馆区内非物业使用空间。

（10）中标人对图书馆馆区的消防、安全保卫工作进行定期检查，并定期组织人员进行业务培训和演习，确保馆区生命、文物、财产的安全。

（11）对设备设施进行日常巡查，发现问题及时报告业主方或使用单位，并做好相关记录，配合跟踪维修情况并及时反馈。

（12）中标人必须熟知并遵守采购人的各项规章制度。对服务质量差，不配合工作的人员，采购人有权采取相应的惩罚措施，或责令中标人另行派遣人员。

（13）中标人应做好物业及所有设施设备的图纸、资料档案管理工作，做到资料齐全、管理完善、交接手续齐备。移交过程中需将发现问题整理成册，并督促相关单位进行整改。

（14）中标人应每年向采购人提交物业服务人员花名册及相关身份证明材料，并确保物业服务人员队伍稳定。

（15）中标人需设置垃圾处理中转站，提供垃圾桶。

（16）中标人需负责与市政部门沟通，做好协调工作。

（17）中标人不得将安保及保洁、工程转包与他人。

2.物业管理服务基本要求：

2.1、公示：在物业区内明显的地方设置宣传栏（板），公示物业管理人员照片、姓名、职务、责任范围以及物业服务内容。

2.2、环境卫生管理：

（1）定期“除四害”，确保生活垃圾日产日清，垃圾箱（筒）周边无垃圾散漏。

（2）垃圾临时放置点、垃圾箱（筒）无异味。定期消毒防止蚊、蝇、虫滋生。

（3）物业区内公共部位地板，扶手及卫生间无污渍，堆放的杂物、张贴的通知、广告等要及时清理。

（4）遇风、雨过后要及时清扫道路上和屋顶上的垃圾、排除积水，保障业主通行安全便利和馆内设施安全。

（5）清洁保洁工作以不影响展示宣传为前提，将清洁工作的时间安排在早上和晚间场馆关闭后进行，场馆正常开放时间主要以循环保洁的方式保障服务范围内的清洁、整洁。

（6）重要宣传展示活动提前进行准备，全面对场馆内外进行清洁、擦拭，。

2.3、安全及车辆管理：

（1）安全监控系统运行正常，保证24小时巡视并做好值班记录。

（2）制定合理巡查路线，定时在物业区及周边出入口区域内值勤或巡逻检查，维持参观秩序、劝止不文明参观行为，盯守展示文物，做好巡查记录以备检查。

（3）物业区安全值班和巡查人员工作时间应当衣冠整齐，不得吃东西、抽烟、聊天、打闹，夜间执勤不得睡觉、饮酒。物业区执勤岗位，立岗执勤，不得坐岗、脱岗。 

（4）馆区内及卫生责任区域，外来车辆停放秩序良好，无乱摆摊，标识清晰，主要通道、消防通道不阻塞。

（5）公共场所设施完好，无安全隐患。危险部位、地段设置安全警示标志。

2.4、物业维修服务管理：

（1）物业每日定期定点巡查，报修、维修及时，报修、维修、回访要有完整的记录。

（2）共用设施设备运行良好，定期保养和检修，保养和检修记录完整。

（3）电梯按要求检查、维护，建立应急保障机制，即时应急，保障参观观众的安全。

2.5、消防管理：建立消防责任制，定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；消防设施设备有明显标志，消防设施设备完好，放置合理，定期巡查、检修、记录；编制消防应急预案，每月至少演练一次；建立专门档案。

2.6、若遇重要展示宣传活动，物业管理企业要对区域内各种公共设施设备进行全面检查，保证公共设施设备正常安全运行。要按照城市环境卫生综合整治的总体要求，切实搞好区域内环境卫生保洁工作。做好接待前、接待过程中和活动后的工作，保证任务顺利完成。要加强区域内公共秩序的维护，强化日常巡视检查，开展消防安全检查，防止火灾发生。根据重要展示宣传活动的工作需要及时抽调人员满足工作临时需要，组成“重要展示宣传活动工作保障组”，合理分配人力资源，保障各项工作的正常进行。无条件的配合业主搬运物品，协助活动及氛围布置等临时安排工作。

（3）设施配备到位：有与其资质相称的管理设施办公设施设备较先进完备，有完善的资金来源计划和物资装备计划，有计算机与智能化管理必备的物资装备，以便开展各项服务工作，具体物资装备详见第三节服务费用。如无列出的投标人可以根据本项目的实际需求进行配置。业主只提供给物业公司消控室及门房共两个房间作为休息室、两部固定电话。

2.7管理科学规范：

（1）管理制度健全：有基本的服务规范标准与物业管理制度，并制定具体作业流程及物业管理工作计划、制订上岗要求及服务准则、推行公众制度管理和宣传计划、实施员工考核办法、开展服务责任分区及公示、实行岗位培训制度等。

（2）管理手段先进：充分应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、投诉管理等不仅要求纸质资料齐全，且全面实行计算机管理。

（3）管理责任明晰：有完善的各类管理人员工作与业绩考核制度，各岗位责任制明确，物业管理人员的培训应有计划、有考核、有记录、有成效：

（4）管理流程公开：物业公司要主动公开管理服务流程，主动接受业主群众监督。及时向业主汇报工作进度，接受业主后勤管理部门的日常监督和不定期抽查抽检。

2.8沟通渠道畅通：

（1）设立物业服务中心（在莆田市图书馆办公室上班）：设有各种沟通途径的中心，公示8小时服务电话和24小时值班电话，即时解答业主的咨询及受理维修等。业主有事可直接与值班人员或区域责任人联系。业主咨询、业主急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录。

（2）设立投诉中心：及时处理业主投诉，投诉在24小时内予以答复处理。

（3）主动支持配合：积极协助业主筹办各种会议、活动事项，做好会场布置、秩序维护、后勤保障、临时搬运、代接打值班电话、报刊分发等工作。

（4）建立回访制度。每季至少一次征询业主对物业服务的意见，物业公司要让业主和物业使用人的满意率达到90%以上的创优指标，对不满意的情况进行分析并及时整改。

2.9创优目标明确：

物业公司要制定创优目标与计划，须按下列约定的创优指标，履行“维修合格、服务优质、管理有效”的创优服务承诺。

（1）维修合格

A. 维修工程质量合格率=质量合格的维修单数/总维修单数×100%=100%

B. 房屋设施设备的维修、养护合格完好率达98%。

C. 安全监控、消防监控等设备管完好率达98%以上。

D. 道路、车场完好率≥98%

E. 公共照明完好率＞98%

F. 消防设施设备完好率＞98%

G. 化粪池、雨水井、污水井完好率＞98%

H. 排水管、明暗沟完好率＞98%

I. 房屋外观完好率达100%

J. 公共设施完好率98%

（2）服务优质

A. 业主综合服务满意率＞90%

B. 报修15分钟内反应，反应率100%

C. 急修不超过1小时、小修不超过8小时

D. 违章发生率＜1%

E. 业主年有效投诉率＜3‰

F. 违章处理率100%

G. 维修服务回访率：实行100%回访制

H. 公共绿化成活率、完好率均≥95%

I. 公共清洁保洁率：清洁保洁达标面积/清洁保洁总面积×100%

J. 上架图书差错率＜5‰

（3）管理有效

A. 管理人员专业培训合格率≥95%

B. 档案建立与完好率≥98%

C. 办公区水电总费用逐年同比下降3%

D. 火灾年发生率＜0.1%

E. 治安案件发生率=案件发生次数/开馆天数×100%≤0.5‰

 2.10房屋及共用设施管理要求

(1)房屋建筑日常管理要求

A、完善标志标识：在楼宇主出入口设有楼宇总平面示意图，各主要通道设有指引路标；建立、完善主要出入口、各大楼内外、地下室、各机房、设施设备等各类指示牌、标识牌的设置。各楼层及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。各类标识牌维护完善，无标志破损现象。

B、加强日常监管：确保无私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象；制止在外墙及公共空间乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂的行为。房屋装饰装修符合规定，无私改乱拆管线、破坏房屋结构安全或损害公共利益的现象；

C、实施巡查制度：每日至少巡查两次各层门户、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，并做好巡查记录，发现问题及时维修养护，空置房每天巡视1次，做好巡查记录。发现门窗损坏、锁被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施。

(2)房屋建筑日常养护要求

A、外观形象维护：对图书馆大楼及共用部位的维修、养护，使房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁，无妨碍市容和观瞻；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序；保持整洁统一美观，无安全隐患或破损；玻璃幕墙面，清洁明亮、无破损；涂料墙面，无脱落、无污渍。

B、建筑设施完好：房屋及共用设施保持完好，路灯、通道照明、景观灯、LED夜景灯等公共照明设施完好；门窗、灯具、开关等功能良好；楼宇外玻璃幕墙至少三年清洗两次；墙体整洁，无乱张贴；楼内上涂料的墙面定期粉刷（如有）；每月对楼宇主体及管道、沟渠进行检查，发现问题及时修复；保持道路平坦通畅，停车场及其他公共场所字画等完好无损；公共楼梯、走道、天台、大厅等无随意堆放杂物和占用现象；建立维修保养记录，房屋及设施的维护、保养合格完好率达到98%以上。

(3)房屋修缮管理要求

A、及时修补破损：物业公司要确定楼宇容易发生问题的重点部位，定期检查房屋共用部位的使用状况，及时修补房屋建筑公共部位的漏水和破损，确保共用部位的地面、楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等及各类管道无破损。

B、遵循维修程序：发现问题，属小修范围的，及时组织修复；属大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主提出报告与建议，根据业主的决定，及时组织维修。

C、节约使用资金：合理安排年度修缮费用，配合业主做好修缮方案和工程预决算，节约使用资金。

2.11物业设备维修、养护、运行和管理要求

(1)设施设备管理的原则要求

A、健全管理制度：通过制定各项符合楼宇设备运行要求的值班、交接班制度以及设备操作人员的岗位责任制，推行“设备定号、管理定人”的管理原则。细化各项管理制度（包括给排水系统运行维护管理、配电运行维护管理、电梯运行维修管理、消控室运行维护管理等），建立共用设施设备档案（设备台帐）、技术资料档案，各设备的帐、卡、物一致。制定详细的设备三级维修保养制度。采用日常保养、定期维护与大中修（改造）计划相结合的维修保养体制，配备所需专业技术人员，严格执行操作规程和维修保养内容要求，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障制定有应急方案。

B、加强运行管理：对各种设备进行监控管理；实时监视智能化系统的运行情况；物业设备标志齐全、规范，责任人明确，操作人员严格执行设备设施操作规程及保养规范，坚持“零干扰服务”，定时将各设备运行情况记录在案；把该设备的状态与该员工的绩效考核联系起来，保持各设备房整洁、有序、正常运行；定时开关楼宇公共部位照明系统；保证正常供电、供水、供冷，设备运行正常；定期对物业设备进行巡查，运行、维保、巡查、操作等序时记录要齐全、清楚。巡查中发现属于小修的要限时修复；属于大、中修或需要更新改造的，及时编制计划，报告采购人审定后实施。安全监控、消防监控等设备管理完好率达98%以上。

C、切实做好保养：根据已制定的维修保养计划，按时予以实施；定期对设备检查、清洁、润滑,并记录在案；定期对电梯、管道、管线、消防、智能化系统等设备、设施进行巡视,发现问题，及时解决； 实行24小时报修值班制度；对电梯进行定期专业性保养，每次检修保养完成进行验收确认；定期更换备用应急发电机润滑油。

(2)设备管理基本要求

A、设备综合管理：设施设备运行正常，管理期间无重大设备事故发生； 水、电、电梯、消防、监控等设备运行维修人员操作技能熟练；严格执行设施设备操作规程及保养规范；工程运行人员实行24小时值班制度；机房出入及钥匙管理有严格规定；共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全，字迹工整；设备房保持整洁、通风，无杂物、灰尘；无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；机房环境符合设备要求；设备不发热、不滴水、不漏油、不漏气、不生锈、无异响；设施设备标志齐全、规范，责任人明确；设备运行正常，安全监控、消防监控等设备完好率达98%以上。

B、供电设备维护保养：高压设备按期年检；妥善保管操作用具，高压操作用具完好并定期送检；严格执行临时用电管理措施与停电应急处理措施；备用应急发电机完好可随时起用，维护、保养到位；限电、停电有明确的审批权限，按规定时间提前通知。每日按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电机房设备，并记录《配电房巡视记录表》；配电机房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内；供配电设备发生异常和故障及时报告物业公司负责人，记录《设备故障记录表》，并在负责人协同下排除异常和故障。每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；物业公司每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》；维修工程实行让业主“修前检验、修后签收”制度，加强维修外购材料、备件的验收控制，确保质量；较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求物业公司负责人到现场进行指导、监督和验收；根据楼宇实际用电负荷情况，在满足楼宇用电需求的条件下，合理投切变压器的使用数量，降低变压器的损耗，确保经济运行。 

(3)设备管理具体要求

A、消防设施保养：设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

A1消火栓泵：消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求；管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活；消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象；电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好；水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；管道设备等无锈蚀、无渗漏。

A2增压泵：增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准；

A3消火栓及配套设施：各层消火栓箱及附件齐全完好；启动报警按钮完好、性能可靠；各层消火栓出水压力符合要求；消防接合器齐全、有效，无泄漏；户外立式消火栓齐全有效，开启灵活；消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。

A4喷淋泵：喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求；管道附件齐全有效、各阀门启用灵活；喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象；电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好；泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；管道设备等无锈蚀，无渗漏。

B、弱电系统维护保养

按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作；监控系统、消控系统等智能化系统设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存；定期对系统的传输线路进行检查检测，保证系统的正常完好。

C、空调维护保养

按照空调保养标准每年一次清洗、清理全部内机与外机，包括过滤网的清洗、室内机面板的清洗消毒。室外机热交换的风机叶片清洗等按照双方商定的清洗、清理时间，按时完成工作任务。

每年一次全面检查空调的运转情况，按照规定做好室内外机的保养。包括温度的测定，电流、电压测定，绝缘测定和电器动作确认，运转声、震动等的测定，螺丝、坚固件的确认，冷媒泄漏的检查，判断运转状态是否正常等内容，并作好完整记录。

D、电梯维护保养

电梯24小时正常运行。安全设施齐全，通风、照明、乘梯指南及附属设施完好，轿厢、井道、机房保持整洁；电梯安全许可证、年检报告、维修保养合同完备； 电梯由专业的维保单位按合同严格执行维修保养，保养周期符合规定，维修保养记录完备；电梯维护保养事先告知业主，并尽可能减少对业主正常工作的影响；维修、操作人员持证上岗，每日巡查记录电梯运行情况，建档备案；轿厢内警铃、风扇、电话保持正常工作状态；信号灯齐全，运行平稳、无振动，到站定位准确，层门开闭灵活；自动性能良好。电梯运行出现故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修；运行出现险情时,有排除险情的应急处理措施。无法自行排除的应及时通知维保单位。加强电梯节能管理,取消电梯返基站功能，采用多梯群控方式，减少不必要的电梯无效空车运行；每月定期进行设备的保养维护；电梯须分高、低区运行，提高集中运载能效。

E、给排水系统维修保养

E1、管理严密：建立楼宇用水、供水管理制度，积极协助业主安排合理的用水和节水计划，负责用户水表的抄表及造册。限水、停水按规定时间提前通知业主；

E2、清洁供水：高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，泵房、水池、水箱清洁卫生，二次供水、蓄水设施设备每三个月进行一次清洗消毒，每月及时将水样送达有关部门检测，保证二次供水卫生达到标准，无二次污染；保证设备及周围环境整洁；水池、水箱周围无污染隐患，发现异常及时处理。

E3、通畅排水：排水系统通畅，公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；汛期道路无积水，地下室、车库及设备房无积水、浸泡事件发生；

E4、检修高效：定期巡查，设备、管道工作正常，标识清晰正确，无跑冒滴漏；制定事故应急处理方案并严格执行。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，确保无跑水、泛水、长时间停水现象。

F、通风系统维护保养

每天巡查一次，每半年保养一次；机身保持清洁，油漆无脱落，运转无异常声响；各开关处于“自动”状态。

G、照明设施

楼道灯、路灯等每日至少巡查一次，发现损坏及时检修，室内外所有发光灯具按原配置标准随坏随修。

H、监控系统

每天巡查两次，每月保养一次，出现故障随时修复；各探头焦距适度、无灰尘、无异常，显示清晰，防尘罩密封良好。

I、业主请修

遇请修项目15分钟内响应，及时率达100%以上，合格率达100%以上；急修项目1小时内解决，小修项目8小时内解决；预约报修按双方约定时间到达现场；回访率100%以上。

J、防避雷系统

每周巡查一次，每季进行一次保养，每年进行一次接地电阻测试，系统完好率100%。

2.13环境卫生保洁的维护要求

(1)卫生保洁特点与重点

执行“零干扰”保洁服务措施，在非办公时间进行全面性保洁，办公时间进行巡回保洁的方式。巡回保洁重点为大楼各大厅、广场、楼层通道、卫生间等部位。通过实行保洁分区负责制，划定责任区域，规定巡回保洁及检查频率等措施，以保证各楼宇在办公时间的清洁。按期清洗窗帘，玻璃幕墙。

(2)保洁服务基本要求

分析图书馆区域的卫生保洁特点与重点，制定相应的管理制度；每年定期对水塔、水池（生活水池、消防水池）等二次供水、蓄水设备进行清洗、消毒，保证设备及周围环境整洁；及时将水样送达有关部门检测，保证二次供水卫生达标；保证环卫设施完好整洁，环卫设施包括楼层内的大垃圾桶、茶叶篓及桶、烟灰桶、蹲位内的小垃圾桶、垃圾分类桶、垃圾车、保洁及维修专用提示牌、电梯地毯及各类地毯、绿化品名标识及各类标识等；及时清理化粪池及垃圾清运，每月定期清理、检查雨水井、污水井，发现不通及时处理，雨季、台风期间，更要及时巡查。每年至少四次杀虫灭鼠，确保无鼠害、虫害，维持保持整体环境整洁。

(3)保洁具体要求

1）公共区域的全面性保洁：每天做好各层电梯间、通道、楼梯间地面、墙壁的整体清扫、拖擦，公共部位门窗的保洁、电梯轿厢保养，公共卫生间、以及少儿借阅区、少儿体验区、报刊区、展览区、多功能区、自修区、数字体验区、音视频区、借阅区、藏阅区、读者活动区，各会议室、接待室等公共空间地面清洁、书架、桌椅、柜台、沙发、红木家具的擦拭、各楼层垃圾清运。

2）公共区域的巡回性保洁：每天7：00－18：30对各层公共卫生间、电梯间烟灰筒每2小时清理保洁一次；广场、大堂及各公共通道部位随脏随清理，拖擦楼层通道地面每天一次，定时补充厕纸。

3）服务大厅、楼层保养：为保证图书馆大楼地面、内墙面始终保持美观、整洁。物业公司接管楼宇后将根据石材特点要求进行全面硬化处理；每季度全面保养一次，日常用尘推喷适量静电除尘剂，除去地面灰尘及污渍；

4）玻璃门窗（内外）每季度清洁一次，窗帘每年清洗一次并熨烫平整后上挂。

保洁服务成效：

1）目视清洁：玻璃门窗无灰尘、污垢、污渍、水渍、手印，玻璃透亮；玻璃与结构框之间的缝隙无污垢；墙面、扶手、消防栓管、电表箱、信报箱无积灰、广告；人行、车行通道、楼梯台阶面干净，无杂物、污渍；公共部位无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象；管线无污迹、无积灰，油漆无脱落、无锈迹；灯具、灯座、灯盖、灯罩、无积灰；管道标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；果皮、垃圾箱无满溢现象；无过夜垃圾，桶箱内外无污渍；公共卫生间内卫生厕纸无短缺，洁具、地面无污渍、积水；地面无杂物、垃圾、积水、污渍，目视干净；雨、污水管道无堵塞；雨、污水井底部无沉淀物，内壁无粘着物，目视无苍蝇飞绕；井盖无污迹；化粪池无积物浮于面上，出入口通畅。天花板无灰尘、蜘蛛网、污渍；电梯轿厢四壁干净无明显灰尘、手印、污迹，无乱张贴，灯具、天花板无明显灰尘；地面及地毯干净、无污迹；门轨无灰尘、砂土。无乱设摊点、广告牌和乱贴乱画现象，房屋外墙无污染；地面、墙面石材清洁保养达到光洁明亮，无明显划痕，无污迹，无粘附物，无灰尘。

2）环境卫生：管辖区域内无明显鼠害、虫害发生。公共卫生间内无异味，排水通畅，无堵塞；楼宇内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准；二次供水达到合格供水单位标准，水质检验符合生活用水标准；无流行性传染病发生。

2.14安全防范管理要求

根据图书馆大楼各主、次通道布局以及大楼的开放、关闭规律，安全管理是管理重点，物业公司要坚持“人防、技防”相结合的原则，通过实行重要部位定岗值勤与办公区域巡逻检查相结合方式，力求在图书馆大楼内外构建一张严密、高效的安全防范网络。

（1）严密防范、强化值勤：各主出入口24小时均设有安保员执勤，密切注意责任区域的进出人员，杜绝闲杂人员进入楼宇。拒绝推销人员、废品收购人员、精神病患者、社会闲散人员及未成年人不得进入楼宇；经允许进入综合楼的办事人员，严禁携带易燃、易爆、剧毒、放射等危险物品；上下班高峰时段密切注意进入楼宇的人员，对形迹可疑的主动上前询问；对搬出楼宇及管辖区域的物品进行严格控制，查验《物品放行单》或相关部门亲笔签发的物品放行清单无误后放行，并记录于《物品出入登记表》后方予放行。登记表按季度移交市图书馆物业部门留底备查。

（2）加强监视、严格巡逻：全天候认真监视各个区域的电子摄像，及时与业主联系，做好摄像录入、保存与相关记录工作；岗位设置合理有序，将各主要通道全部纳入保卫视线；同时针对图书馆大楼的特点，物业公司要做到人员布局合理、调集迅速，各点、线遥相呼应、紧密衔接，合理设定安全管理员的巡查路线及时间（每2小时来回巡查一次），采取双人结队巡查措施，以保证所管项目的安全。巡查中要求认真检查、严密巡视，重点检查楼宇安全状况及防火、防盗设施、大门锁具及周边区域设施等情况，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻，能及时发现和消除不安全因素；对形迹可疑的人要进行盘查，必要时检查其所带物品；巡查中发现某机构门未锁或门有撬动的痕迹时，则留守一人保护现场，同时与业主联系到场查看，以确认是否有被盗的事件发生。设备房、消防楼梯间等重点区域实行每小时一次的重点巡查。制止本管理区域范围内的打架斗殴等违章事件。每天清场后对大楼进行按层巡逻，无发现异常情况后，关闭楼层消防门，做好签到备查记录，杜绝因物业管理责任造成的治安案件、偷盗案件及消防事故的发生，巡查情况记录于《巡查登记表》。巡逻人员要求规范着装，对讲机、警械佩戴齐全，如遇治安案件高发期，将部分调整为便衣巡逻。

（3）管理规范、服务热情：制订安全保卫系列管理制度（包括秩序维护服务基本要求、秩序维护人员岗位要求、秩序维护人员的基本要求、日常工作计划与记录制度、治安管理工作要求等）；交接班制度完善，有工作及交接班记录；交接班必须在正点上班前十五分钟完成；门岗值岗时要配备统一制服，严格按军事化管理、训练，训练有素、文明值勤、言语规范，认真负责。严禁脱岗；包括遇到办事群众要主动面带微笑行注目礼，保持善意的微笑；如有行动不便的群众应主动搀扶；热情回答询问，禁止与他人闲聊；协助各类会议的会场布置、接待和其它活动；保持周围环境美观。

（4）反应迅速、处置及时：成立紧急事件救护组织，始终处于紧急事故反应状态；建立火灾、治安、公共卫生、电梯停电等突发事件的应急救助预案，能熟练处理好各种突发事件；发现可疑动态的，立即通知巡逻执勤人员及有关方面，并按规定进行处理，保安员迅速赶赴现场观察并进行有效处置，发生紧急事件五分钟之内到达现场。

2.15消防管理要求

(1)消防日常管理：执行《中华人民共和国消防法》和其他有关消防法规，实行全方位的消防管理，制定严格的消防制度并抓好落实，在明显处设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，消防设备设施完好无损，保持良好工作状态，可随时起用。消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用；发现情况，及时通知相关人员到达现场处理。

(2)加强动态巡查：定期检查消防设施，对各层消防箱、灭火器每月检查一次，及时更换、修复不符合规范要求的灭火设施。定期检测消防设施、器材的安全系数，做好检查记录，定期开展防火巡视与其他安全隐患排查。在可能危及人身安全的场所、设施、设备处，必须有明显标志设置和防范措施，及时清除消防通道违规摆放的物品，保证消防通道随时畅通，其相关的指示照明灯具配备保持齐全，无火灾安全隐患；确保无因物业公司责任造成的各类事故。

(3)重视预警管理：制订突发火灾应急方案，消防控制中心监控24小时有人值班，密切观察楼宇自动化控制系统，火灾报警联动系统、安全防范报警系统及闭路电视监控、停车场管理等各系统的运转状态，日常电视监控录像保留时间为十五天，遇特殊情况予以长期保存。定期进行消防训练，每年模拟火灾操练1次，以熟悉操作和检查消防监控设备，掌握消防设施设备的使用方法，能及时处理各种问题；同时发动业主参与消防及其他灾害的逃生安全演练，平时物业公司要不断宣传消防法规，防火知识，并定期邀请消防队前来举办消防知识讲座，完善自救体系。

(4)完善火警处理：当消防报警主机发出火警信号时，应立即通知安全巡视员到现场确认。一旦火警被确认后，监控中心当班人员应迅速拨通“119”火警电话，讲明火灾地点、着火楼层、燃烧物质、联系电话等情况，做好火警过程记录。并指派专人到交通路口引导消防救援车辆、消防人员到现场扑救火灾。监控中心通知配电室关闭相应楼层总电源。物业公司负责人接到监控中心的报告后，应成立临时灭火指挥部，制定灭火方案。迅速组织保卫人员到火灾现场扑救火灾。当消防队接管消控中心指挥作战时，物业公司须积极配合，做好统一指挥的协调工作。工程人员负责保护好电梯及其它主要设备。监控中心通过相应楼层的消防广播，通知非工作人员迅速撤离火灾现场，在主要通道处设专人引导疏散，让楼内人员尽速经安全通道疏散到安全地方。监控中心值班人员将电梯迫降至一层，消防电梯进入消防状态，火灾时，人员疏散时应走消防通道，禁止乘坐电梯。火源初起时，应迅速用手提灭火器按操作方法将初火扑灭。 火势凶猛时，扑救人员应穿好消防服，听从指挥，进行扑救。如着火点的喷淋头还未动作时，应立即击碎红玻璃管，使其喷水灭火，启动排烟系统。用消火栓灭火时，将消火栓箱打开或击碎玻璃，拉出消防水带，接上带卡，打开阀门，然后击碎报警按钮红色玻璃罩，对准火源喷出水柱。火灾扑灭后，应注意对现场全面清查，防止死火复燃。协助市消防监督机构查明火灾原因。在确保人身安全的前提下做好贵重物品转移工作。现场若有人员被困，应本着“先人员，后财产”的原则抢救。若室内无人，又无钥匙开门的情况下，则由物业公司负责人决定是否破门进入房间扑救，事后由物业公司负责向业主做解释工作。

2.16车辆管理要求

(1)制定管理规定：制定车辆出入、行驶、停放相关管理规定。落实对进入辖区内的各种车辆行驶、停放等的管理制度，车辆进出场有检查记录。

(2)实施正确巡查：随时巡检地面车辆情况及周边人员动态，夜间加强巡逻，防范无关人员进入车场或接近车辆，发现异常情况及时处理并上报业主；发现车辆异常或门窗未关及时联系车主。确保无出现违章行驶、停放及因管理责任造成的车辆损坏或丢失现象，保持辖区内的道路畅通无阻。

(3)实行专人引导：非机动车、摩托车停放于专用车库，做到交通顺畅，车辆按线行驶，按位停放。优先保障图书馆使用。车辆进出高峰时段，加强巡视并增派临时车管员在各主要出入口对进出车辆进行疏导，引导车辆安全通行、有序停放。

(4)强化管理手段：根据项目特点，规划车辆通行线路，道路、行车路线、停放点设置的提示或警示标志醒目、齐全、完好；要树立风险意识，鼓励乙方视实际情况自行购买停车场公众责任险。

2.17档案的建立与管理要求

档案资料是物业管理的重要资源，建立完善的档案并进行科学的管理是十分必要的。物业公司必须在接管图书馆大楼物业管理的同时，对区域内所有物业管理档案进行接管，包括建筑施工、竣工验收图纸、资料、和业主档案资料等。在原来档案的基础上，进行科学分类，并不断进行补充完善，并应用计算机实施规范化管理，从而建立完整的资料档案库。

（1）档案的接管

1）成立档案资料室，专门负责区域内档案的接管与管理工作。

2）制定档案接管与管理的工作流程，档案资料管理规章制度，档案资料管理员（兼）岗位责任制。

3）对于区域内的工程技术、楼宇管理、经营财务、人事管理、规章制度及往来文件、质量管理文件档案资料及其他档案，进行分类编号、科学建档。

（2）、档案资料分类：

根据档案内容分别建立健全以下各类档案：

1）物业竣工验收档案：其中包括：结构、建筑、电气、消防、给排水、中央空调系统等竣工图纸、设施、设备安装及验收资料；

2）业主资料档案：其中包括：交房验收资料、业主机构组织情况、业主人员变化情况等；

3）日常管理档案：其中包括装修档案、公共设施设备档案、财务档案、文化活动档案、各种往来信函及文件、住户意见调查表、服务回访表、住户投诉记录及处理情况、重大事件记录、收费资料、工具等；

4）设备档案：其中包括水电、空调、发电机组、电梯安防、消控设备和高低压等各种设备的日常运行记录资料及水电表抄划度数记录资料等；

5）值班记录档案：包括：安全保卫、消控室、外来人员出入登记、物品出入登记、车辆出入登记等。

（3）档案的管理

1）充分运用计算机技术进行管理。在现代信息社会，广泛地应用计算机，参与各行业、各方面的工作，已成为现代化管理的重要手段。在档案管理上，充分发挥计算机所具有的数据处理快、贮存信息量大、安全可靠、易于保存、方便使用等优势，实现档案管理的科学化和现代化。

2）采用计算机贮存与原始文书档案双轨制，实现档案资料贮存方式多元化。尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑磁盘贮存，以利于保存、查找和利用。同时，运用录像带、录音带、胶卷、照片、图纸、图表、幻灯片等多种形式贮存信息，使抽象的档案资料具体、形象化，更易于运用与接受。

3）做到档案组卷分类科学化。编制统一的档案组卷分类说明书，规定应按部门分类，以内容分类，按同一年度，同一保存期限，同一保密程度的顺序进行组卷，逐一编号、登记造册、编辑目录，分柜保存。

4）加强档案的安全、保密工作。应符合防盗、防火、防虫、防鼠、防潮的要求。贯彻执行国家保密法，档案室部分档案按其泄露、遗失会使业主、物业公司利益受到重大、较大损失和不良影响分为绝密、机密、秘密三级，其他为普通档案，不同密级的档案在保管和运用方面将区别对待。

5）因档案管理的完善与否关系到业主利益，是业主日常监督检查的必查范围。

（4）档案的运用

1）员工因工作需要借阅档案，应办理借阅登记手续，并规定借阅期限。

2）档案的销毁，应填写销毁单，并经物业公司管理人员及业主后勤管理部门双方方同时批准后方可执行，销毁单由档案室管理员保存。

2.18会议服务和商务服务管理

（1）会议服务管理

1）执行工作指令，并向图书馆办公室报告工作。严格遵照“工作流程”做好宾客的接待及安排会务工作。仔细查看“每日有关活动协办单”，根据要求做好各会议室的服务准备工作。保持服务人员应有的仪表仪容，做好各项交接工作。严格按照“岗位职责”、“工作流程”进行工作，对各会务场所进行事先检查，每日填写《会务服务每日巡视表》。如有情况及时向领班通报。做好区域内设备故障的报修，确保各会室内设备正常运转，听取各方面的意见和要求，及时向领班反映，努力提高服务质量。

2）准点到岗，打开所有会议室门。了解会议室使用情况并根据会务要求准备物品，主要为茶杯、茶叶、托盘、热水瓶等，确保茶杯无黄斑、无缺口，必须经过消毒；茶叶无质量问题；毛巾无污迹、无异味；托盘无水、无污迹；热水瓶表面光亮。清洁会议室，对会议室桌面进行清洁，保证桌面无积灰、无水迹，对地毯吸尘，保证地面无纸屑、无杂物。检查会议室环境，发现空气浑浊，开启门窗通风，并调节好空调调温器，冬季控制在18℃(±2℃)，夏季控制在26℃(±2℃)，喷洒适量的空气清新剂，保持室内空气清新，如有问题及时向设备部报修。

3）会议开始前，提前10分钟到达门楼电梯口，迎候客人，并做好仪容仪表工作。当客人入座后即提供茶水，并按照先宾后主的要求提供服务。服务姿势正确，茶水倒至七分满，多注意客人的动态，以免发生事故，摆放茶杯时要稳，杯柄朝右呈45°。检查迎客人员提前5分钟到岗，并且手语并用、微笑待客、彬彬有礼，立姿、手势正确。会议结束时，打开会议室大门，并引导客人下楼至门楼，如冬季要将衣帽送还客人，不可出错；客人遗忘物品，如有立即处理，对会议室内设备设施进行检查，有损坏及时报修，最后清理会场内的服务用品，送至茶水间进行清洗。 

2.19、设备物资管理内容和要求

（１）内容

负责馆内所有书架、家具、智能化、自动化设备、各系统设备（含数字体验区、多功能厅、机房等区域）的设备物资的安全管理。

（２）要求　　

（１）配合业主对各设备物资进行分类、统计、整理、标识、编号和登记，建立一套完整的设备物资资料台帐。

（２）制定设备物资的管理程序。制定一套从设备验收接管、使用、维护、修理、改造直到报废更新全过程的管理运作文件，实现设备物资管理程序化和规范化的要求。

（３）制订各岗位人员的岗位责任制度，书架、家具、设备等安全管理制度，明确划分各岗位人员的职责。

（４）每班做好设备物资的交接工作，并做好交接记录。

（５）每季度对设备物资进行全面清点，并做好清点记录。

（６）对整个图书馆内设备安全负责，设备丢失按价赔偿。

（７）对上述设备物资管理工作项目，投标人需提供具体管理服务方案及服务标准。

2.20、其他

１）按照ＩＳＯ９００１质量体系规范动作，建立健全管理制度、岗位责任制及操作规范，每个岗位有完善的标准和工作说明书，服务及时、准确、安全、规范。

２）根据项目对外业务需求，协助做好日常引导、咨询等便捷服务。

３）定时针对各楼层进行安全、节能方面工作的管理巡查。

４）接收并完好保存完整的物业验收资料、图纸、档案等。

５）完善大楼用户手册，建立健全业主单位档案。

６）制定大楼突发事件处理机制，如：火警、水灾、地震等处理预案。

７）适时为业主提供更多便捷的有偿服务及增值服务。

８）主楼大堂岗人员：负责主楼来访登记、咨询、电话接听，邮件收发、活动期间协助接待工作。

2.21物业服务主要工作质量标准

①．保洁工作质量标准

 

工作项目	作业频率	质量标准	督导方式
大厅（包含走廊、借阅区等公共空间）、	2次／天	清拖、地面无烟头，纸屑等杂物，无污渍，大理石地面、墙面有光泽。公共设施表面五明显灰尘。不锈钢表面光亮无污迹。玻璃门无水迹、手迹、污迹。风口目视无污迹、灰尘；	保洁班长每日进行日检，巡视发现不合格项，及时反馈及时返工，服务处每星期进行周检，发现不合格发出整改措施单，限期落实整改并不定期抽查，对保洁员实行综合考评；公司业务主管部门每月一次月检，并结合不定期抽查，对保洁员实行综合考评。
人行楼梯	１次／天	清拖，地面无杂物。扶手玻璃无灰尘，无蜘蛛网
消防楼梯	１次／周	地面无杂物，每周对楼梯全面进行一次清洗
楼层清洁	２次／天	大理石地面目视干净、无污渍，有光泽；瓷砖、大理石墙面目视无污渍，清洗后，擦拭墙面５０厘米无明显污染
电梯清洁	２次／天	表面洁净，光亮，无污迹，无手印
电梯保养	１次／周	不锈钢光亮剂保养擦拭光亮、无手印
洗手间清洁	１次／２小时	地面无烟头、污渍、丢弃物；镜面无水迹；天花板、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍；室内无异味；开课期间１次／小时巡视保洁　 随脏随洗；清洁洗手间，冲洗疏通洗手池（盆）、抽水马桶、小便池、地漏，擦净玻璃、隔板、镜面、门窗、不锈钢等装置，保持地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂；无污渍，垃圾清理及时，无长流水、无堵塞、无滴漏现象；定时喷洒空气清新剂或定期放置除臭药丸。
天台、屋顶	１次／天	无垃圾杂物
外围保洁	２次／天	地面无杂物、垃圾、道路无泥沙
玻璃门／立面/外面	１次／周	清洗、保持整洁、无手印、无水迹
高空玻璃／立面	１次／３个月	清洗、保持整洁、无手印、无水迹
垃圾收集清运	１次／天	垃圾日产日清，每季对垃圾回收桶进行清洗除锈刷新
二次供水	２次／年	水质符合卫生防疫标准
雨、污水管道	１次／月	管道池畅通无阻，无水、污渍外溢现象发生
化粪池	１次／年	化粪池每年清洗一次，无粪便、水、污渍外溢现象发生
书架、 桌椅	2次／周 1次／天	书架层板，湿布清擦，保持整洁，无灰尘、 桌面、椅面湿布清擦，保持整洁，无灰尘
会议室（含多功能厅、读者沙龙、培训室）	１次／天	会议室（含多功能厅、读者沙龙、培训室）卫生保持整洁，桌子椅子要摆放整齐擦拭干净，茶具要保持整洁并排放有序；　保持天花板无灰尘、蜘蛛网等。如遇会议、读者活动、培训等需要，应提前加强全面保洁工作，在前３０分钟将室门打开，并做好相应准备，结束后及时清理保洁；参会人员进入会场后应及时提供茶水，并根据实际情况提高供水频率，每次供水间隔时间一般不超过１０分钟。
公共墙面	１次／天	干净整洁无污渍

 

备注：１、清洁保洁工作以不影响正常办公、读者借阅、活动为前提。办公室区域将清洁工作的时间安排在早上上班前、下午下班后；会议室、借阅区域将清洁工作的时间安排在会前进行保洁，确保无积水、无尘土、无异物残留、无明显污渍沉积，擦拭书架、桌椅、玻璃等公共服务区设备，确保表面光亮整洁，开放服务期间保洁主要以循环保洁的方式保障服务范围内的清洁、整洁。２、保洁人员的呼叫响应时限为３－５分钟。

（2）．安全防范、车辆管理工作质量标准

 

工作内容	工作频率	质量标准
值班	２４小时	闭馆期间，要对来访登记，夜间、节假日加强对大楼出入人员的监控，认真查验出入物品，对大宗物品需凭服务处“放行条”方可放行。防范易燃、易爆、危险品，有污染物品进入。
机动巡逻	２４小时	辖区全面安全巡查（每班次不少于２趟），处理各类突发事件，针对可疑人员，应加以盘查，并检查有效证件，维护大楼周边安全秩序，纠正违章停车，驱赶闲杂人员，维持辖区正常秩序
车场管理	２４小时	车辆进出登记，礼貌服务，定时巡视。大楼上下班高峰期指挥进出车辆，保证车道畅通无阻。
消控管理	２４小时	对辖区防火防盗进行全面监视，遇突发紧急事件时，积极配合，根据应急预案处置程序履行应急职责。
大堂	２４小时	礼仪接待，访客引导、提示、咨询等客服保障，并对进出大楼内安全动态起到监管职责。
突发事件	５分钟内保安到达现场	及时采取措施，控制局面，并迅速反馈，事后做好详细记录。

 

（3）．供配电系统工作质量标准

 

工作内容	自备电源	供、配电系统
作业频度	每月检查蓄电池、电解液、电解液比重一次，每周检查蓄电池后，擦净引线接头，坚固处理，检查机组柴油油位，水箱冷却水位，油路、水路并进行设备外部清洁，每月１次动态运行，时间为２０分钟。	值班人员２小时巡检一次，检查无缺项，运行正常，记录变压器运行情况、声音、温度、外观正常、指示灯显示无误，并记录配电室的各电器参数，做好设备运行、巡查记录，有异常情况及时填写“检修申请报告”报送水电工及时组织检修。
质量标准	保证柴油发电机始终处于正常可工作状态中，蓄电池电解液应淹过水平隔板顶部约８ｍｍ，保持蓄电池电解液正常比重和空载正常电压，引线接头要牢固，油位、水位正常、设备外观整洁，动态运行时，无倒烟、漏油漏水情况。有检查、维修、试运转记录。停电时，自备电源１５分钟内启动，送点。	各连接处无跳火、发热等异常现象，指示灯、信号灯齐全，计量仪表准确，配电房温度不超过４０度，按钮档位正确，断路器、隔离开光状态正常，排风扇无异常声响运转正常，设备无异常声、色、气味，标示牌正确。有检查、维修、试运转记录。
督导方式	值班人员坚守岗位，严格操作规程，完成日常保养，维修技术人员参与指示维修、保养工作，考核、培训操作维修人员，水电工负责组织巡查、检查、验收维修项目，项目经理定期参加安全检查。

 

（4）．给排水设施工作质量标准

 

工作内容	供排水设施
作业频度	定时做运行记录，每日一次巡检泵、阀、管道、压力罐、控制柜、储水箱（池）、水泵、用水设施（水龙头、冲洗阀、三角阀）、高压软管、下水道有否堵塞，管道有无破损。每年组织联络对水池、水箱清洗、消毒两次。
质量标准	阀门开闭灵活，系统密封良好，管道无泄露，电机运转正常，水表计量准确，可连续不间断供水，有检查维修保养记录。
督导方式	操作人员严格按照作业规程，完成日常管理作业，水电工负责检查落实，项目经理不定期抽查。

 

（5）．电梯设施工作质量标准

 

工作内容	电梯设施
作业频度	每日巡视机房，定时做运行记录，每周对机房设备进行一次全面检查、清洁。按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养（维修保养工作委托第三方专业公司实施维保），机房悬挂温度计，配备应急等，灭火器和盘车工具。
质量标准	机房通风及照明良好，保养时对设备零部件如：各油盎油量补充，减速器，轿顶及循环揽辘等机械部件检查或加油。对主要接触器动作检查及除尘，制动器行程、动作灵活，行车启动平稳，无噪音，内外门关闭动作顺畅。
督导方式	操作人员严格按照规程作业，完成日常管理作业，水电工负责检查落实，项目经理不定期抽查。

 

（6）．智能化系统保养工作质量标准

 

工作内容	摄像系统、周界报警系统、巡更系统、门禁系统
作业频度	每日检查并做好记录（设备机房有值班），每月一次对监控设备，远红外线报警、巡更系统等设施设备进行维护（维护保养工作委托第三方专业公司实施维保）并作记录，及时排除故障，确保运行正常。
质量标准	检查监控中心各视频有无松动，调节并检查监视器上各按钮；检查摄像头及镜头并校焦、擦洗镜片，清理降温风扇；检查设备支撑的固定与防腐及铁件部分的防锈情况；检查室内通风、照明；检查监控线系统各连接线接触；红外线报警系统及车道感应系统的运行检测。
督导方式	操作人员严格按照规程作业，完成日常管理作业，水电工负责检查落实，项目经理不定期抽查。

 

（7）．绿化保养工作质量标准

 

工作内容	花木、绿地的养护
作业频度	厦、秋季每周浇水２次，春、冬季每周浇水１次；根据花木的生长特点，定期对其进行修剪（专业养护工作委托第三方专业公司实施），达到观赏效果。
质量标准	保持、无缺损，花木保持其艺术造型美观、流畅，保持常绿。
督导方式	养护人员严格按照规程作业，完成日常管理作业，由项目经理不定期抽查。

 

（8）．图书上架工作质量标准

 

工作内容	每日读者归还图书按分类进行上架有序重新排列，以便读者按索书号能再次找到对应的图书。
工作范围	归还在大厅的图书用书箱拉到少儿厅及借阅览厅进行按类归架。
作业频度	大厅中自助借还区中还书箱图书装满后，应随时拉走更新还书箱，保持归还图书有箱放书，图书及时上架，做到日清。
质量标准	上架工应接受图书馆管理员的指导、监督及检查，做好图书的上架排列准确无误，不乱架，误差率在0.5%以下
督导方式	图书上架严格按照规程上架，及时完成每天图书上架作业，由图书馆所在部门定期抽查。

 

 

 

 

（二）服务人员配置要求

1、总体要求

1）依据项目物业管理服务的特点，构建精简、高效、专业、合理的管理和组织架构，保证管理落实到位。

2）依据精干、高效、一专多能、忠于职守的原则配合人员；建立岗位责任制，各部门具有明确的分工和职责要求。

3）服务人员经常性培训，包括进驻前培训、过程培训、技术培训、专业演练、法规知识培训、图书馆业务管理制度等。

4）服务人员队伍稳定，杜绝频繁的人员流动。

2、服务岗位数量与人员素质要求

 

本项目要求至少配备各专业人员不低于30名（必须有投标人授权委托文件并经业主审核把关）。各岗位人员素质要求及岗位配置标准如下

1） 物业管理负责人一名。要求具有大专及以上学历，受过物业管理专业培训，有2年以上管理经验，具有较高的政治思想素质和服务水平，善于沟通协调，能服从业主管理，必须政治面貌清白，无劣迹，无犯罪前科。

2）保安人员不低于10名，白天一班，必须同时在岗4人，晚上分二班，每班必须同时在岗2人，男保安要求具有初中以上学历，年龄55周岁以下，受过专业培训并取得相应证书，消控室2人，白天、晚上各1名，且消控室保安必须具备消防中控室监管员证书，具有较高的政治思想素质、健康体魄和高度责任心，必须政治面貌清白，无劣迹，无犯罪前科。

3）水电专业人员不低于1名。要求具有高中以上学历，必须具备高压运行维护和高、低压电工特种作业操作证书以及电梯操作证书，熟悉消防设备、发电机组性能，具有较高的政治思想素质和高度责任心，必须政治面貌清白，无劣迹，无犯罪前科。

4）保洁员（含绿化）不低于10名。要求年龄50周岁以下，身体健康、能够吃苦耐劳和高度的责任心，必须政治面貌清白，无劣迹，无犯罪前科。（大楼一、二、三、四层每层各配2名保洁员，地下室、广场、绿化配1名，五层配1名保洁员）。

5）上架工不低于8名。要求年龄50周岁以下，具有高中及以上学历，身体健康、能够吃苦耐劳和高度的责任心，必须政治面貌清白，无劣迹，无犯罪前科

中标 后，中标人须提供物业人员定员、定岗、定责的具体排班表，并列入考核内容，在总岗位数不变的前提下，采购人有权根据业务运营情况及实际工作需要对以上岗位设置进行调整，有权根据图书馆服务高低峰情况要求及开放时间进行调整，中标人应相应调整安保、保洁人员及上架人员岗位数。

3、物业公司人员素质管理要求

（1）上岗要求及服务准则

所有管理人员和专业技术人员均按要求持相应岗位任职资格证件上岗工作。员工按岗位要求统一着装，佩带工作标志。言行举止符合行为规范要求，作风严谨、主动热情，遵守职业道德规范。

员工服务准则：

1）、热爱本职工作，努力学习管理技能，不断提高管理水平，树立“以人为本，业主至上，服务第一”的宗旨，做好本职工作。

2）、上班时间穿戴整齐，按规定着装，佩带工作牌，保持精力充沛，不做与工作无关的事情，不做不雅观的举动。

3）、主动向办事群众问好，待人彬彬有礼，举止文雅，接待态度认真、恳切、答复问题明确，不含糊其词，并做好记录。一般问题当天解决，来信一周内答复，涉及疑难问题定期答复。

4）、对群众的可能发生的不合理行为，应尽量容忍，耐心说服，不以恶相待，不容许与群众发生打骂行为。

5）、执行房屋修缮原则，不准任意增减项目、数量，必须按计划进行，保证按时施工，完工后有业主验收签名；爱护公共财产，严格组织纪律，不请吃、不请喝、不怠工、不误工、不刁难。

6）、维护业主的合法权益，深入了解情况，积极为业主排忧解难，不准借机利用权利或职务谋取利益。

（2）、工作人员的考核 

1）、部门负责人的考核内容： 

①对公司、管理中心制度政策的落实情况：对公司、管理中心会议执行情况应及时向所属员工传达，物业公司制定专人随时抽查，了解各部门员工对有关会议的熟知情况；

②会议培训学习情况：无特殊事由，应出席公司组织的每次会议、学习，并认真学习讨论会议内容，会后有心得体会； 

③年终互评情况：部门负责人之间年终进行互相评分，从工作态度，专业水平、执行能力、协调能力、工作量、五个方面得出各个主管的评分。

2）、考核的内容 

①日常考勤：每月统计1次，统计每人每月上班时间，加班天数，早退、迟到、事（病）假、旷工等；

②仪态仪表：制服穿着，胸卡与器械的佩带、仪容等； 

③工作（学习）笔记：员工必须按照各岗位的规定，认真如实填写工作登记本，每次培训认真做好笔记，物业公司随时检查，并作为员工年终考核的重要依据之一；

④员工考评表：物业公司员工每月必须填写一份《员工绩效考评表》，对当月工作进行小结，并提出工作建议及存在问题，自评后由各部门负责人进行评分，并及时汇总，此表作为年终员工考评的重要依据之一。 

3）、推行公众制度管理和宣传

为使项目管理符合规范化管理要求，物业公司要根据项目特点制定各项公众性管理制度，其中包括：公共场所管理规定、消防安全管理规定、车辆停放管理规定、环境卫生管理规定、人员与物品出入登记制度、乘梯指南等。并编制管理规约，经业主确认后，予以推  广执行。物业公司须不定期在公告栏登载各项制度规定。

（3）、物业员工培训

1）培训工作原则：理论联系实际，学用一致，按需施教，讲求实效。

培训系统的实施运作

①针对图书馆大楼的管理特点来设置培训目标并拟订实施计划。

②有效运用各种培训形式和方法，确保培训达到预期效果。

③通过对员工进行考核，以了解培训的有效性及员工的接受程度。

④根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定未来培训重点。强调将理论应用到实践工作中。

2）、培训的组织方式

① 培训职责：物业公司负责员工日常培训计划、协调、组织、考核等工作。

② 主管级以上的管理人员根据公司提出的培训计划进行逐级培训，并对培训实施评估和反馈。

③培训形式

实行公司与管理中心两级的培训，根据培训要求，采取多种形式对员工进行岗前培训和在岗培训，其中在岗培训是培训的主要形式。

④培训实施流程

员工培训分为三个阶段，即：岗前培训——岗位转正培训——在岗培训。每位新入职员工必须接受为期一周的入职培训，内容详见《新员工公共培训科目》。三个月试用期满后，经考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的在岗培训，内容详见《多工种培训科目表》。所有培训课程结束后均进行考核、评价，并归档管理。

3）员工培训内容：由物业公司自行制定并报业主审定后实行。

（三）管理与考核办法

1、管理模式

1.监督机构：采购人指 定的物管安保部门。

2.监督方式：采购人通过以下方式对中标人的服务工作进行监督：

（1）审核物业管理部门提交的年度、季度管理服务计划、报告和各专项服务标准；

（2）组织对中标人服务的各项工作进行抽查和评估；

（3）对物业管理服务中出现的重大事项进行审议；

（4）采购人其他部门对中标人日常服务工作进行监督，向物业管理部门提供评估意见。

  2、考核办法

2.1考核内容

考核分综合管理、环境保洁、安保服务、设施设备维护及加分项目等五个部分。其中综合管理占20分、环境保洁占20分、安保服务占20分、图书上架服务占20分及设施设备维护占20分；加分项目、负向分项目分值不设上限。

（1）具体考核项目

莆田市图书馆物业管理月份考核结果情况表

年     月    

 

序号	考核内容	分值	评分细则	考核情况	扣分情况
（一）	综合管理	20
	1.管理机构完整、制度健全，并能正常履行	2	机构不完善、制度不健全，缺一扣1分
	2.按合同定岗人员，不缺编，人员相对稳定，流动性每月不超过5%。管理人员和专业人员持证上岗，符合任职要求	分值不设上限	缺编1人扣2分，流动性每月每超过1%，扣1分，以此类推
	3.违反劳动法、最低工资标准等法律法规文件规定	分值不设上限	每发现一例扣2分
	4.员工培训计划及落实情况	2	以考核当天为限，不符每项扣1分
	5.有应对突发事件的应急方案、组织、措施	2	缺一项 扣1分
	6.按专业要求统一着装，配带胸卡上岗，文明礼貌，服务规范达标	分值不设上限	违反规定每人次扣1分；员工与读者发生冲突每人次扣10分；被读者投诉到媒  体（含互联网）或市长专线投诉每次扣5分，投诉到本馆每次扣1分
	7.管理人员在岗情况，履行工作职责情况，服务态度，对读者投诉及时处理，有回访记录；能否有效制止员工违章	分值不设上限	管理人员出勤率不低于90%，遇特殊情况需提前报备，不符合每次/项扣1分
	8.夜间查岗计划及落实，夜间按时巡更打点，每日检查值班情况并签名	分值不设上限	未落实、未记录或签名，每项每次扣1分
	9.管理人员工作检查及记录	分值不设上限	未按规定检查和记录每次扣1分；未在相关记录上签字的每次扣1分
	10.制订设备安全运行、定期检查、维护保养等管理制度，并严格执行。	2	缺一项制度扣1分
	11.场馆内无乱张贴或随意张贴非统一规范标识现象	2	违反1例扣1分
	中标方物业服务人员首次上岗向招标方进行报备，辞退、招聘都要向招标方报备、留底备查，	分值不设上限	中标方向招标方提供服务人员花名册（附每个人员的身份证复印件）包括上岗、辞退和招聘）每少1人次扣2分
（二）	环境保洁	20
	1.保洁人员工作时间无缺岗、脱岗、睡岗及无从事聚众聊天、玩手机、做饭等与工作无关的事；无出现服务场所污渍水渍找不到保洁人员现象	分值不设上限	每违反1例或1次扣2分；
	2.实行标准化清扫保洁，保证场馆内地面无垃圾杂物、无污渍水渍，垃圾筒内垃圾不超过2/3，垃圾当日清出馆外	分值不设上限	以报备我馆“图书馆大楼保洁操作规范流程”为标准，不符合每次扣2分
	3.门厅及中庭区域应设专人推尘，随时擦拭读者进入时的脚印；门厅入口处应铺设防尘脚垫；遇雨天，应铺吸水性的脚垫,并提供雨伞架、雨伞袋	分值不设上限	不符合每项每次扣2分
	4.阅览区地板清洗，每日需在闭馆后晚上完成，每日早晨开馆前不做清洗，开馆期间地板打扫只做临时性处理。	分值不设上限	不符合每项每次扣2分
	5.阅览桌椅、办公桌椅、沙发、书架、书柜、设备等，整洁光亮，表面无灰尘、无污渍。	分值不设上限	不符合每次每项扣2分
	6.残疾人卫生间无占用、无杂物堆放现象	分值不设上限	不符合每次扣1分
	7.洗手间、无异味、无积水、无污渍水渍	分值不设上限	不符合一项扣2分
	8.开水间无污渍、无水渍、无垃圾杂物	分值不设上限	不符合每次扣2分
	9.排风口无丝网、灰尘	分值不设上限	不符合每次扣1分
	10.电梯不锈钢轿厢、垃圾桶、栏杆亮洁，定期上油无缺油现象，地面无污渍、无杂物	分值不设上限	不符合每次扣2分
	11.外围保洁，门前三包无明显泥沙、垃圾和污渍。标识牌、设施无明显灰尘	2	不符合每次扣1分
	12.天台无积水、杂物；排水沟畅通；玻璃穹顶和玻璃幕墙无污渍	2	不符合每次扣1分
	13.车库地面无积水、无垃圾、无明显污渍	2	不符合每次扣1分
	14.定期进行全面消杀四害、虫蚁工作，并做好记录，场馆内无苍蝇、蟑螂、老鼠、蚂蚁等害虫	2	成效不明显，发现蟑螂、老鼠活动迹象每次/项扣2分，发现苍蝇、蚂蚁活动迹象每次/项扣1分
	15.禁止吸烟情况	分值不设上限	图书馆红线图内发现一个烟头扣1分，发现物业人员在图书馆红线图内抽烟一例扣5分。
	16.无出现地面水渍导致读者或工作人员滑倒现象	分值不设上限	出现1次扣3分，导致人员受伤的根据伤情赔偿医药费、误工费等费用
（三）	安保服务	20
	1.安保人员工作时间无缺岗、脱岗、睡岗及无从事聚众聊天、玩手机、做饭等与工作无关的事	分值不设上限	每违反1例扣2分；
	2.读者纠纷等紧急情况安保人员能第一时间出现在现场	分值不设上限	不符合1次扣2分
	3.按专业要求统一着装，配带胸卡上岗，文明礼貌，服务规范达标	分值不设上限	不符合每人次扣1分
	4.按照采购人要求规范执行读者进出管理规定，做到读者进出有序	分值不设上限	不符合每人次扣1分
	5.爱护监控、消控和自动报警等设备，定期进行检查和测试，发现异常和故障及时通知相关部门进行检修并做好相关记录	3	不符合每人次扣1分
	6.做好馆内外安全巡查与秩序维护，包括读者的导引、违纪或不良现象的制止与劝导、突发事件的处理、读者疏导等，有详细的保安巡逻路线，并做好巡逻记录	分值不设上限	一人次或一项不符合扣1分
	7.保持好岗位设备及周边的卫生并做好交接班记录	2	不符合每人次扣1分
	8.人员带货物出大楼，必须凭本馆出入条经登记后方可放行	分值不设上限	不符合每例扣2分
	9.定期进行消防培训及演练，配备兼职消防员	2	以考核当日为限，一项不合格扣1分
	10.做好防抗台风、暴雨等自然灾害防御工作	分值不设上限	不符合每次扣 3分；
	11.无安全责任事故、设备物资丢失事故	分值不设上限	不符合视责任事故的性质扣10-100分；造成设施设备损失或丢失照价赔偿，情节严重的除承担法律责任。
（四）	图书上架	20
	1、少儿厅及借阅厅双休日法定节假日及寒暑假人员配置情况	分值不设上限	双休日、法定节假日及寒暑假期间8人必须在岗少1人每次扣1分
	2、少儿厅及借阅厅除了双休日法定节假日及寒暑假人员配置情况	分值不设上限	除了双休日法定节假日及寒暑假以外必须4人在岗，少1人每次扣1分
	3、大厅中自助借还区中还书箱图书装满后，应随时拉走更新还书箱，	分值不设上限	若发现读者还书箱图书爆满后归还图书无处放书时，发现1次扣1分
	4、保持归还图书有箱放书，图书及时上架，做到日清。	分值不设上限	若发现读者还书图书未做到当天归架，每发现累计10本扣1分
	上架排列准确无误，不乱架，误差率在0.5%以下	分值不设上限	图书的上架排列按索书号准确无误，不乱架，误差率在0.5%以下，每次发现出现误差扣2分
	上架工应接受图书馆管理员的指导、监督及检查	分值不设上限	上架工应接受图书馆管理员的指导、监督及检查，发现错误及时整改到位，未到位，发现1次扣1分
（五）	设施设备维护	20
	1.按专业要求统一着装，配带胸卡上岗，文明礼貌，服务规范达标	分值不设上限	不符合每人次扣1分
	2.水、电等维修和设备系统维护24小时值班	2	1例不符合扣1分
	3.保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；做到“三不漏”（不漏油、不漏气、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）	分值不设上限	1项不符合扣1分
	4.中央空调系统（含新风系统）运行正常，定期检查，并有相关记录。中央空调系统出现故障后，及时联系维修人员到达现场维修	2	无特殊理由每延误1天扣1分
	5.保证正常供水供电。备用发电机可随时启用，定期检查，并有相关记录	2	无特殊理由每延误1天扣1分
	6.能及时排除故障，保证变配电系统正常工作	3	无特殊理由每延误1天扣1分
	7.消防系统设施设备齐全、完好，可随时启用，定期检查，发现故障及时通知维修处理并做好记录	2	无特殊理由每延误1天扣1分
	8.水池、水箱周围无污染隐患，排水系统通畅。	2	一项不合格扣1分
	9.配电线路、给排水出现故障后，维修人员及时到达现场维修	4	无特殊理由每延误1天扣1分
	10.协办二次供水相关手续，配合卫生防疫检查，办电梯年检相关事宜	2	无特殊理由每延误1天扣1分
	11.电梯定期检修，运行出现故障后，及时联系维保单位到达现场排查，并做好相应的应急救人措施	2	无特殊理由每延误1天扣1分
	12.公共照明、公共设施、设备完好，维修更换及时，定期保养	3	无特殊理由每延误1天扣2分，影响采购人业务正常运行扣5-10分
	13.保障卫生间洗手液及卫生纸的配备，及时补充	分值不设上限	一处未配备补充扣1分
	14.场馆所有10个卫生间，每个至少配备1个可上锁的壁挂式不锈钢卫生纸盒和洗手液盒	分值不设上限	少配备一个纸盒或洗手液盒扣2分
	15.设置垃圾处理中转站，提供分类垃圾桶	分值不设上限	未配备垃圾处理中转站扣20分，垃圾桶每少配备一个扣2分
	16.保证场馆所有对外服务区域（含外围走廊）、管理区域配备不锈钢分类垃圾桶，其中馆外分类垃圾桶2组，每组配2个垃圾桶；馆内分类垃圾桶10组，每组配2个垃圾桶，共计24个。规格为长60厘米，宽30厘米，高75厘米	分值不设上限	少配备一个垃圾桶扣2分
	17.保障场馆各办公区、服务台、学习间等配备塑料垃圾桶。塑料垃圾桶材质为PP软胶，规格为上开口25.5厘米，下开口20厘米，高度27厘米	分值不设上限	少配备一个垃圾桶扣2分
	18.做好台风、暴风雨等自然灾害防范工作	2	无防范措施扣5分，造成损失扣10-100分。
（六）	加分部分	不设上限
	1.发现并有效制止偷盗、破坏行为的	分值不设上限	每次加5分
	2.及时扑灭初起火灾	分值不设上限	每次加30分
	3.及时有效处理突发事件	分值不设上限	每次加10 分
	4.非工作时间，积极配合完成重要会议保障，岗位安排合理	分值不设上限	每次加2分
	5.在防台抗汛工作中积极配合做好预防工作，员工表现突出的	分值不设上限	每次加5分
	6.员工表现优秀，得到采购人、媒  体、市长专线或读者书面表扬的	分值不设上限	每人次加3分
（7）	负向分部分	不设上限
	1.未纳入以上考核内容的，但招标需求“物业管理分项内容及具体要求”中有要求的项目	分值不设上限	每发现一例不符合要求扣2分。
	2.未及时发现火情造成安全事故	分值不设上限	出现1次扣30分
	3.因物业管理人员使用不当，造成火险火情	分值不设上限	出现1次扣30分
	4.出现突发情况未及时有效处理突发事件造成人身伤害	分值不设上限	出现1次扣10分
	5.因管理不当造成设备丢失	分值不设上限	每次扣30分，并照价赔偿。
	6.场馆红线范围内禁止电动车充电	分值不设上限	违反1次扣2分

 

 

（2）其他考核内容

a.在用户需求约定的服务范围、服务内容、质量标准和管理目标不变的情况下，中标人不得自行裁减人员，否则减少人员的费用从中标人每月服务费中按比例扣除，并按每少1人每月扣除中标人违约金8000元的标准进行处罚。若中标人裁减人员达到物业服务总人数的5%，采购人有权按裁减人数同比例扣除年度物业管理总经费，并按每少1人每月扣除中标人违约金8000元的标准进行处罚；中标人年裁减人员达到物业服务总人数的10%，采购人有权按裁减人数同比例扣除年度物业管理总经费，并按每少1人每月扣除中标人违约金8000元的标准进行处罚，并有权单方面终止双方合 作协议，并按照评标委员会推荐的中标候选人顺序顺位递补供 应 商。

b.中标方物业服务人员首次上岗向招标方进行报备，辞退、招聘都要向招标方报备、留底备查，中标人月物业服务人员调整人数达到物业服务总人数的5%（不含采购人要求调整的人员），采购人有权按调整人数同比例扣罚年度物业管理总经费；年物业服务人员调整人数达到物业服务总人数的10%（不含采购人要求调整的人员），采购人有权采购人有权按调整人数同比例扣罚年度物业管理总经费，并单方面终止双方合 作协议，并按照评标委员会推荐的中标候选人顺序顺位递补供 应 商。

2．2考核方法

由市图书馆组织考核小组（成员由物业部、办公室、计财部及相关部门人员组成）进行日常采用不定期的日常检查（占40%）与现场抽查（含随机抽查、部门问卷调查、读者问卷调查占60%）相结合的模式，依据事实，客观评价，每月必须填制一张莆田市图书馆物业管理月份考核结果情况表，提交财务部门作为拨付物业管理费的依据。

 

2.3考核结果

（1）月考核满分为100分，月考核得分95分以上（含95分），采购人向中标人全额支付当月物业管理费；月考核得分90-94分，每扣1分按500元标准从当月物业管理费中扣减（如：考核得分91分，扣1500元）。月考核得分85-89分，每扣1分按1000元标准从当月物业管理费中扣减（如：考核得分86分，扣5000元），考核得分85分以下为不合格，每扣1分按2000元标准从当月物业管理费中扣减（如：考核得分84分，扣9000元）。

（2）月度考核不合格且得分80分以下，采购人将责令中标人限期整改和书面上报具体整改措施，并全额扣减履约保证金。

（3）当中标人连续两个月出现月考核得分80以下或一年内三次月考核80分以下情形时，视为中标人已经构成严重违约，采购人有权单方面终止合同。

2.4采购有关事项

 （1）采购内容

图书馆负一层至五层及外围空间物业管理，包括房屋建筑管理及维护维修管理、设备设施运行及维护维修管理、清洁卫生管理、安全保卫、图书上架与消防管理、车辆与停车场管理、会务服务等。具体内容与要求详见本《意见书》第二部分“物业管理内容及要求”。

（2）、委托管理期限

1）本项目物业管理委托期限为1年。在此期间内，中标人根据有关物业管理法规与图书馆签订的物业管理委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

2）中标人必须于合同履约前5个日历日配备到位，并进行相应的演练、培训。开始按人员配置要求安排人员进驻场馆，除了对员工进行有针对性的培训外，员工必须对本项目有充分的了解。

（四）   服务费用规定

（1）以下费用由物业公司（物业管理方）承担：

1）办公设备（电脑、打印机、电话机、办公桌椅、沙发椅及茶几、文件柜、1匹空调柜机、饮水机等）；

2）维修设备（管道疏通机 冲击钻、电钻、电焊机、铝合金人字梯等）；

3）宿舍用品（双层铁床、吊扇、椅子等）；

4）保洁器具（垃圾清运车、垃圾桶、抛光机、烘干机及日常工具等）；

5）急救用具（防毒面具、软绳梯、急救包等）；

6）保安用品等（对讲机、警械、疏散照明灯）；

7) 保洁费用（包括垃圾进场费、垃圾清运费、垃圾袋、消毒剂、清洁剂、卫生间洗手液、香皂费用、草皮维护、清洁水池、下水道的疏通、大厅、电梯间地板保护、保洁工具、四害消杀药品等）；

8) 化粪池清掏费；

9) 图书馆值班室的管理（含卫生和被褥的更换）；

10) 各类会议室的卫生等管理；

11) 所有物业人员的薪资、五险一金、服装、伙食和住宿；

12）物业管理办公费（包括电话费）和服务中损坏物赔偿费；

13）所有物业人员的人身安全责任由物业公司承担。

14）完成工作任务所产生的人工费由物业公司承担。

以上没有列出的费用，均由业主承担。在管理过程中由物业公司向业主指 定人员提出申请并附预算，业主指 定人员负责核实所需费用，同意后方可实施，如业主无法同意该预算的，物业公司应在不涉及费用的情况尽可能帮助业主完成该项目。

（2）服务费用的其他说明：

1）物业服务费预算说明

取费标准：按建筑室内面积及室外面积单价计费；

预算支出：包括各项费用、税费等；

投标总报价主要包括：员工工资、各种社会保险费、节假日加班费、福利费、教育费、夜间伙食补贴、交通费、办公费、通信费、清洁材料费、不可预见费、管理酬金、税收等各项应有费用，以及为完成招标文件规定的物业管理工作所涉及到的一切相关费用。所有费用投标人一旦中标，招标人将不会对其投标报价作出其他补偿；

2）物业服务费支付：当月物业服务费在下月按考评结果支付。

3）员工工资、员工保险费、福利费、加班费等，中标单位应认真兑现执行。

4）中标单位为服务本项目而购置的相关设备设施，并列入物业服务成本的，在合同期满时应保持技术状态完好并移交给业主。

3.4、招聘员工工资、福利要求

服务公司自行负责其招聘员工的一切工资、福利；如发生工伤、疾病乃至死亡的一切责任及费用由服务公司全部负责；服务公司应严格遵守国家有关的法律、法规及行业标准。

（1）员工的工资应高于莆田市最低工资标准。

（2）服务公司应按国家有关法律、法规要求的标准确保员工的如：养老保险、医疗保险、失业保险等福利。

（3）全部服务人员的工作时间应严格按国家有关法律、法规要求的标准执行（每周工作时间不超40小时，因工作原因产生的加班（含节假日加班）应严格按国家有关法律、法规要求的标准给付员工加班薪资，加班薪资由中标单位承担。

（4）全部服务人员劳动合同的执行严格按《中华人民共和国劳动法》之标准。

（5）所有员工服务时都必须体检，并且合格的才能上岗。

（6）服务公司都要买公众责任险和员工的意外保险。

六、付款方式：

每月5日前物业公司提供上月服务费的正式税务发票，业主在收到发票并对物业公司进行考核合格后10日内转帐支付。

2、合同到期之后物业公司须把与我馆物业所有相关的资料移交给我馆及下一轮新的物业公司。管理期限前期介入：物业管理委托期限定为12个月(含3个月试用期），从合同签订之日起计。上一轮物业合同期到期前5天内，由物业公司开始介入前期管理，参与房屋验收、资料收集、设备设施交接、清洁卫生、家具整理等工作，全面接管物业管理工作，上一轮物业公司所移交的全部资料，必须妥善保管，待合同期满后，完整无缺移交下一轮物业公司，否则造成的损失，由该轮物业公司承担所有的责任，以确保莆田市图书馆大楼物业管理正常启动运转。

 

三、商务条件（以“★”标示的内容为不允许负偏离的实质性要求）

包：1
1、交付地点：福建省莆田市荔城区万科城新图书馆
2、交付时间：合同签订后 (按采购人要求 ) 天内交货
3、交付条件：现场服务
4、是否收取履约保证金： 是。履约保证金百分比：10%。说明：履约保证金按照中标金额的10%在领取中标通知书后7个工作日内向采购人指定账户缴纳到位，否则采购人有权取消其中标资格并没收投标保证金，在服务期满后且无未了事宜后无息退还。
5、是否邀请投标人参与验收：否
6、验收方式数据表格

 

验收期次	验收期次说明
1	按招标文件要求

 

7、支付方式数据表格

 

支付期次	支付比例(%)	支付期次说明
1	8.33	每月5日前物业公司提供上月服务费的正式税务发票，业主在收到发票并对物业公司进行考核合格后10日内转帐支付。
2	8.33	每月5日前物业公司提供上月服务费的正式税务发票，业主在收到发票并对物业公司进行考核合格后10日内转帐支付。
3	8.33	每月5日前物业公司提供上月服务费的正式税务发票，业主在收到发票并对物业公司进行考核合格后10日内转帐支付。
4	8.33	每月5日前物业公司提供上月服务费的正式税务发票，业主在收到发票并对物业公司进行考核合格后10日内转帐支付。
5	8.33	每月5日前物业公司提供上月服务费的正式税务发票，业主在收到发票并对物业公司进行考核合格后10日内转帐支付。
6	8.33	每月5日前物业公司提供上月服务费的正式税务发票，业主在收到发票并对物业公司进行考核合格后10日内转帐支付。
7	8.33	每月5日前物业公司提供上月服务费的正式税务发票，业主在收到发票并对物业公司进行考核合格后10日内转帐支付。
8	8.33	每月5日前物业公司提供上月服务费的正式税务发票，业主在收到发票并对物业公司进行考核合格后10日内转帐支付。
9	8.33	每月5日前物业公司提供上月服务费的正式税务发票，业主在收到发票并对物业公司进行考核合格后10日内转帐支付。
10	8.33	每月5日前物业公司提供上月服务费的正式税务发票，业主在收到发票并对物业公司进行考核合格后10日内转帐支付。
11	8.33	每月5日前物业公司提供上月服务费的正式税务发票，业主在收到发票并对物业公司进行考核合格后10日内转帐支付。
12	8.37	每月5日前物业公司提供上月服务费的正式税务发票，业主在收到发票并对物业公司进行考核合格后10日内转帐支付。

 

 

四、其他事项

1、除招标文件另有规定外，若出现有关法律、法规和规章有强制性规定但招标文件未列明的情形，则投标人应按照有关法律、法规和规章强制性规定执行。

2、其他：