招标项目概述及要求招标项目概述及要求

一、物业概况

1、项目名称：宁波市四明中学物业管理服务项目。

2、地理位置及概况：宁波市四明中学位于宁波市中山东路1001号，学校占地50.4亩，建筑面积2.1万余平方米，拥有教学楼、行政楼、实验楼、体艺楼各1幢，体育馆1个,师生食堂1个,300米环形塑胶跑道田径场1个。

3、服务内容：学校的安保服务、清卫服务（校区厕所保洁，垃圾清运，公共连廊、教师办公室、墙面四壁保洁、楼梯扶手过道保洁、会议室保洁、校区指示牌、路灯保洁、消防栓等）、日常维修服务、绿化服务等相关服务。

二、物业管理服务内容及要求

（一）管理服务范围

  1、物业管理区域内环境卫生保洁；

  2、物业管理区域内公共秩序的维护；

  3、学校区域内各项设备的维护与保养（包括供配电及照明系统、暖通系统、给排水系统、消防系统、建筑智能化弱电系统、灯光音响系统、电气系统等）；

4、负责物业区域内24小时的安全保卫和服务工作，包括消防设施检查与记录，报刊信件收发，学校门口和校内车辆停放秩序的维护物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；

5、负责校区内的绿化管理；

6、承担其他后勤保障服务及其它临时性服务。

（二）总体管理要求

  1、中标方须认真履行职责，严格按承包方协议中的质量保证体系做好各项工作，确保在岗在位，各尽其职，保证服务质量。

  2、委托方有权对中标方工作质量进行不定期考核。

3、中标方必须对上岗人员按规定进行政治审查和岗位培训，并对上岗人员定期进行职业道德教育，教育其端正服务态度、提高服务质量、遵守委托方的各项规章制度及工作规范，维护委托方形象，服从领导。对不遵守劳动纪律、工作作风拖拉、或工作未按要求落实的员工，经查实后第一次警告、第二次酌情处罚，情节严重的委托方有权辞退。若业主方对所聘员工正式提出更换，中标方须在15个工作日内完成，否则业主方有权扣除相应费用，直至终止合同。

4、中标方全体员工统一着装，管理人员、工程人员、安保人员持证上岗。

5、中标方在托管期内所聘工作人员须报业主方认可备案后方可上岗。如果所聘人员不符合要求，必须及时调整，否则，业主方有权扣除相应费用，直至终止合同。

  6、中标方须在委托方内设立专职行政管理处，根据招标要求，制定各项行政管理制度，由中标方派专职督导人员每日进行现场管理，落实好各项制度。

7、中标方负责支付上岗人员的工资、津贴、社会保险及根据国家规定应支付的等有关费用，承担培训、服装等费用。

（三）项目管理具体要求

中标单位应设立宁波市四明中学物业管理处，物业管理人员总数11名，其中物业经理1名（兼职），工程人员1名，秩序维护员5名，保洁4名(其中一名保洁兼绿化维护）。

中标单位在签订合同须向招标单位提供所有服务人员身份证复印件、简历表等有关材料。

1、物业主任（经理）1人。负责中标方物业人员的行政管理以及与委托方协调工作，负责物业档案资料的建立与整理，资料归档管理等工作。物业经理每周至少到岗3次，每次至少半天。

要求：大专及以上相关专业学历，熟悉物业管理法规，专业技能熟练，有较强的组织领导能力和协调能力，年龄45周岁以下。

2、环境卫生保洁员4人

（1）厕所清洁，做到责任明确，责任区清晰。

（2）做到每日4次对厕所进行检查（上午2次、下午2次）保洁，并及时清理污物、污水。

（3）定期对墙面、楼梯扶手、确保无蜘蛛网、灰尘、球印、鞋印等。

（4）经常巡视洗手间、大便槽、小便池（斗）瓷砖面，确保厕所无异味、便池及瓷砖面无污垢，地面无积水。

（5）卫生间用卫生纸、洗手液等不得脱空。

（6）保洁员将保洁后所产生的生活垃圾及时放归到校区指定垃圾堆放点（不含食堂餐厨垃圾、建筑垃圾等），次日由委托方委派定点垃圾清运单位进行统一清运（所产生的垃圾清运费与中标方无涉）。

（7）上班时间要按规定着装，注意仪表，仪容，做到服务热情、礼貌。

（8）校区垃圾桶清洁管理。

（9）校区公共导示牌、路灯杆、雕塑、室外体育器材等每周1次保洁。

（10）寒暑假期间校区公共部位保洁。

（11）校长办公区、会议室定点保洁。

（12）校园内鱼池水更换、养护。

（13）保洁员上班时间不得收废品，若发生此类事情，经查实后酌情处罚。

（14）所产生的耗材费用由中标方承担。

（16）配合学校完成临时交办的任务。

  3、秩序维护员5人

（1）保安持证24小时轮流上岗，重点做好门岗来访人员的进入控制和区域内巡检工作，定期对保安进行培训，消防和突发性事件处理等。

（2）实行全夜巡逻制（2小时一次），做好巡逻记录，每月巡逻登记表复印件送备案。

（3）严格控制外来人员的进出，实行“四个一律不准”，杜绝社会闲杂人员、推销人员和废旧物品收购人员进入学校。对来访者所报访问对象姓名、部门进行核对，核对无误后凭身份证或有效证件进行登记，并电话通知被访者确认，方可开具访客登记单才能进入学校，访问单要有被访问人的签字，访问人离去时收回。

（4）一旦发生治安等突发性事件，立即拨打110、报警电话，同时迅速向学校报告情况，并协助处理。遇打架等事件时，要立即增强保安力量并迅速到达指定地点，协助公安等部门维护秩序。对大件物品进出入学校要严格检查，并做好详细登记。

（5）严格控制外来车辆进入学校院内，严禁外来车辆进入地下车库停车，引导汽车、电瓶车和自行车按规定的区域停放。遇有重大事项期间要加强车辆疏通，确保车辆停放有序。

（6）上下学高峰期学校采用人车分流，保安按照相关要求，佩戴好五件套上岗，做好大门及进出师生的安全保卫工作。高峰期间结束后，及时关闭次门。切实采取有效措施，确保大门前无障碍，保证车辆出入畅通。

（7）负责消控室设备使用及维护，并做好登记管理。实行定期对全校消防设备进行巡查登记制度，保证巡逻到位，确保校园消防设备能正常使用安全。一旦发生火警等突发性事件，及时组织扑灭火源，同时立即拨打119报警电话，并迅速向学校报告情况，协助参与处理。

（8）发现学校内设施设备出现故障，要立即报学校及其有关部门，通知技术人员迅速到场，协助技术人员做好修复工作（这里的故障主要是指非正常性停电停水、管道爆裂，供电不正常、供电线路短路以及异常气味和异常噪音等。

（9）平时放学后、节假日巡视校园的水电使用情况，做到节约用水、用电，发现漏水及时关闭，如发现有损坏，及时报修。

（10）配合学校完成临时交办的任务。

（11）保安器材由委托方提供。

5、工程人员1人（设施、设备维护和保养）。

（1）各设施、设备都要始终处于良好的状态，对设备需进行定期保养和维护，并要求对各设施、设备建立台帐；

（2）对损坏的设施如灯泡、开关、水管、水龙头等要及时更换；

（3）定期对各类设施设备进行安全监测，发现问题及时报告有关部门；

（4）保障水、电、气的日常供给和能耗监测；

（5）负责辖区内门、窗、管道、地面、楼梯、扶手、窗帘等日常保养、维修；

（6）所产生的原材料费用由委托方承担。

（7）配合学校完成临时交办的任务。

6、绿化人员1人（由1名环境卫生保洁员兼任）

（1）割草

1)控制草坪高度，使用割灌机割草，大面积割草原则上控制在每年四次以内。

2)合理安排割草时间，确保作业噪音不影响师生正常的教学与生活。

3)清除杂草。根据实际情况，采取人工或药物等方式及时安排除草，保证草坪内没有明显的杂草。

4)及时处置割草及除草作业后产生的垃圾，不得在校园内堆放。

（2）修剪

1)行道树修剪，视生长情况一年至少1次。通过修剪保证树木良好的生长态势与外形，主要安排在冬季进行。

2) 行道树抹芽，视生长情况一年2一3次，去除三米以下不必要的半木质化不定芽，抹下的芽及时清理。

3) 绿篱修剪，视生长情况一年至少4次。修剪必须精细，严格按照绿篱的几何形态进行修剪，保障篱面平整、有序有形，枝叶长短差不超过2一4厘米，剪除枯枝与杂枝，并及时清理。

4) 灌木修剪，一年一次。夏季开花的于冬季进行，春季开花的于花后进行。

5)一般树木修剪，必须按美观原则，随时进行。

（3）病虫害防治。

1)做好植物病虫害的预测、预报，及时防治、控制，用药配比正确，安全操作。

2)一般病虫害应在2天内治理完毕，白蚁虫害需请白蚁防治所专业人员进行彻底治理，病虫害应控制在以不影响观赏效果的范围之内。

3)原则上不得出现苗木因虫害而死亡的情况，因处置不及时而死亡的苗木应由物业及时补种。

（4）夏季防台抗旱。

1)每年台风季节前及早对大型树木支架进行梳理，并对大型树木进行适当修剪。

2)由于台风等原因，造成行道树或其它乔木树干倾斜度超过10%以上的，必须及时予以扶正。确实难以扶正的，要加以支撑防止加重倾斜。

3)根据宁波当地的气候特点，夏季需保证每天浇水，浇水时间应优先选择早晚温度较低的时间段。

（5）冬季保暖抗寒抗雪。

1)每年11一12月，对全校行道树的树杆进行石灰涂抹，涂抹的高度要严格一致，并及时清理地上残留的石灰。

2)关注气候变化，及早准备各类工具，在大雪天气及时打落树冠及灌木上的积雪。

（6）施肥

1)一般树木施肥，在冬季之前施肥一次。

2)低矮花灌木花坛施肥：一年二次。秋季修剪后重施基肥一次，春季花前一次。 磷钾肥为主(复合肥)

3)地被植物施肥：一年二次，草坪可在下雨之前以氮肥为主(尿素)撒肥，时间在3、5月与10月。天晴施肥必须随后喷水，以防肥伤。

（7）绿地保洁

1)修剪过程中要及时清理修剪下来的树枝、落叶等垃圾。

2)根据各种花草树木落叶季节的不同来清理落叶并及时运走。

（8）配合学校完成临时交办的任务。

（四）相关规定：

1、中标单位及员工应主动配合业主方做好行政管理工作，服从调度，听从指挥，认真听取业主方提出的建议和意见，对在物业管理中出现的问题和薄弱环节立即整改。

2、投诉处理率要达到100%。

3、所有物业人员要做好各项保密工作。对党政要务、其它事务和文件要严格做到不打听、不偷看、不传播、不遗失、不得擅自处理保密纸物等。

4、确保各种设施、设备完好。因员工不慎导致设施、设备损坏、丢失应照价赔偿。

5、建立门卫登记、巡逻岗记录，车辆停放以及其它需要记录在案的文档制度，并妥善保管。

6、捡到物品要及时上缴业主方。

7、中标单位要严格按照《劳动法》要求做好用工工作。

（五）人员配置的具体要求：

 

序号	职务	人数	年龄	性别	学历	备注
1	项目经理（兼）	1	45周岁以下	男女不限	大专以上	三年以上物业管理经验
2	工程人员	1	55周岁以下	男	初中以上	持高配证、电工上岗证
3	秩序维护员	5	45周岁以下	男	初中以上	有保卫工作经验，持保安员上岗证，身体健康，普通话流利，能吃苦耐劳，遵纪守法
4	保洁（其中一人兼校区绿护管理）	4	55周岁以下	女（户外清卫为男）	初中以上	能吃苦耐劳，工作勤恳负责
合计11人

 

 

 

三、物业管理费用及补充说明

（一）物业管理费用包括以下内容：

1．人工工资费用（必须符合宁波市劳动部门有关规定，否则作无效标处理）

2．社会保险（必须符合宁波市劳动部门有关规定，否则作无效标处理）

3．福利

4．节假日加班费用

 5. 管理设备分摊及固定资产折旧

6．行政办公费用（包含但不限于电话、网络等通讯费用）

7．员工的服装费用：物业公司承担员工的工作服费用，款式及颜色需经委托方认。

8．管理费用

9．法定税费

10.其他费用等

（二）补充说明

1、本次招标，委托管理权限为三年。管理服务费用由各投标方自行报价，中标价格将作为合同价格执行三年；如在合同执行期间，遇到社保缴费基数、比例及最低工资标准上调，则合同中的人员工资相应部分按实际情况予以调整，确保用工合法，由此增加的费用第一年度由中标供应商负责，第二、三年度由采购人负责。管理合同为一年一签，一年结束后，经考核，如甲方满意，双方协商一致，续签下一年度管理合同。

2、在投标报价中，物业管理费采用包干制。中标单位根据有关物业管理法规与采购人签订物业管理合同，对本物业实行管理，自主经营，自负盈亏。投标报价必须提供费用明细表，人工费用标准应严格执行相关劳动法规，若发现有违规的则作无效标处理。

3、物业管理企业需在本项目中指定一名负责人负责本项目的协调管理，按本项目管理的要求配备相应的工作人员。中标单位必须严格管理，制订相应的规章制度，人员要坚守岗位，实行专人负责制，负责人必须跟班作业，服从管理，做到服务第一，质量第一。特定岗位员工须持有效证件上岗。

4、管理费用结算具体时间为：每季度结算一次，时间为次季度首月10日前结算上季度的管理费。

5、管理用房。在委托管理期限内业主免费提供相应的管理用房，具体根据业主的实际与管理要求而定。

6、业主在适当时候对该物业管理进行考核评比，如达不到上述要求，限期不做更正的,可酌情扣除物业管理费用、直至终止委托管理合同。

7、业主监督及处罚办法

8.1由宁波市四明中学代表甲方担当业主监督联系人。

8.2监督内容为乙方投标承诺、管理指标、各项管理制度、工作制度等，甲方将进行定期或不定期的内部或外部审核。

8.3处罚细则

9、业主保留根据工作量的增减对使用的物业管理人员进行少量增减的权利，物业管理费根据实际使用人员的数量结算。

10、其它要求：

（1）中标单位要对招标单位派遣的物业管理工作人员，按市劳动局规定支付各类社会保险费及日常福利费、加班工资等各类费用。如未按上述规定支付，或违反《中华人民共和国劳动合同法》等法律、法规，与用工人员发生劳务纠纷，或发生用工人员上访、投诉等影响学校形象，招标单位有权终止合同，并按违约处理，中标单位承担由此带来的一切后果。

（2）中标单位要对招标单位派遣人员严格管理，履行各岗位职责。如中标单位因管理不到位，出现监守自盗、或工作时间缺岗、离岗、睡觉等行为，造成中标单位财产损失等现象，中标单位要承担赔偿责任。造成严重后果的，招标单位有权终止合同，并按违约处理。

（3）中标单位派遣至招标单位的物业维修工作人员，须持证上岗，并经常进行安全教育，做到科学操作、文明施工。因中标单位派遣的物业维修工作人员，违规违纪操作，造成人员伤亡或伤及他人的，中标单位承担一切责任，与招标方无关。中标单位派遣的物业维修工作人员因维修能力低、技术薄弱，无法胜任招标单位的维修工作，中标方需另派他人完成招标单位的维修工作，招标单位不承担额外费用。

（4）中标单位派遣至招标单位的工作人员，须持有相关上岗证。如有违反上述规定，一旦发现，招标单位将依法处理当事人，同时招标单位有权向中标单位追究责任和损失。

11、中标单位与委托方签订物业管理合同时需向采购人提交中标金额5%的履约保证金，合同履行完毕退还,但不计利息。

四、注意事项

1、中标方不得将项目非法分包或整体转包给任何单位和个人。否则，招标方有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

2、投标方使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准,评标委员会将有权不予接受，投标方必须列表将明显的差异详细说明。

3、如投标方提交伪造资质证书、合同文件，一经发现按有关规定进行处罚,并在宁波市政府采购网上公布。

4、在投标过程中违法违纪，或以任何形式采取不正当竞争手段的，一经查实，按有关规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止委托管理合同，一切后果由责任者自负。