招标项目概述及要求招标项目概述及要求

一、物业概况

1、同济中学是宁波市直属高中，位于宁波市海曙区高桥镇迎春路289号，学校现有班级30班，学生人数1320人；学校占地面积120亩，建筑面积约4.4万平方。

2、服务内容：学校的秩序维护、卫生保洁、宿舍综合管理服务。

 

二、物业管理服务内容及要求

（一）管理服务范围

1、秩序维护。主要包括：校区内、外的秩序维护；夜间值班巡逻；消防、校区安全等巡查。

2、卫生保洁。主要包括：停车场（含校区机动车和非机动车停车场、操场），室内公共部位，室外校区道路，硬化、绿化道路部位以及业主方承担的办公区域内其它环境等。

3、宿舍综合管理。主要包括：宿舍进出人员及学生作息的管理；日常巡查；物品保管等管理。

4、业主要求的其它服务；

（二）总体管理要求

1.中标人办公等各类用水用电费用由招标人承担；

2.招标人将提供中标人管理办公用房、仓库用房，在服务期限内提供给中标人免费使用；

3.秩序维护所需的对讲机（对讲机公共频道占用费由招标人承担）及其它工具由招标人提供；保洁工具及耗材由招标人提供。

4.中标人自备电脑、考勤设备和打印机等办公设备和耗材；

5.中标人不得在合同期限内将本项目的管理权转包或发包。

6.中标人须严格按照标准化的操作程序、完善的培训体系和质量控制体系完成本项目，以保证整个学校安全、高效、有序和有计划地运转。

7.中标人自行负责其招聘员工的一切工资、福利；如发生工伤、疾病乃至死亡的一切责任及费用由中标人全部负责；中标人应严格遵守国家有关的法律、法规及行业标准。

8.招标人不接受投标方任何因遗漏报价而发生的费用追加，因投标方违反《劳动法》等法律法规而造成招标人的连带责任和损失全部由中标方承担。

9.中标方须认真履行职责，严格按标准及相关要求做好学校的保洁、秩序维护、宿舍综合管理工作。确保物业管理人员在岗在位，各尽其职，保证符合各项服务的质量标准。如安排不当，影响招标人正常工作的，招标人有权扣减其服务费。

10.本项目服务期限为三年（合同一年一签，自合同签订之日起壹年，一年后根据管理业绩及业主方考核结果商定签定下一年合同），当物业管理服务期满后，招标人按照规定继续进行下一期的物业管理服务招标采购。本次招标中标人如果其未能在下一期招标中中标，必须积极配合招标人和新物业管理公司进行交接手续，否则招标人保留追究本次中标人因其未能及时完成交接手续所带来损失的权利。

（三）项目管理服务标准和要求

◆（一）物业人员配备（23人）

1、项目总经理（1人）；2、管理员（1人）；3、秩序维护员（10人）；4、保洁员（5人）；5、宿舍管理员（6人）。（备注：一人不能同时担任多个岗位）

◆（二）秩序维护及保安服务

1、人员素质要求

（1）政审合格，品德良好，工作态度端正，责任心强，无不良记录；

（2）接受过专业训练，业务熟练，机智勇敢；

（3）精力充沛、身体健康，形体符合工作要求。男性，身高1.65米以上，55周岁以下。

2、工作岗位职责

（1）安保人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

（2）安保人员做到24小时执勤巡查，并有详细交接班记录。

（3）对重点部位进行巡视检查并做好记录。

（4）维护道路使用和场地的正常秩序。

（5）项目应有火警、警情应急预案;每年应组织1次的消防应急预案演练。

（6）秩序维护人员接到报警信号后，应5分钟内赶到现场进行处理，并报告管理处，视情况向警方报警；接到业主单位紧急求助时，秩序维护人员应在5分钟内赶到现场，采取相应措施。

（7）在强降雨、雪天气期间，备勤人员24小时待岗，配备必要的应急工具。

（8）对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

（9）记录与档案。各项工作记录完整有效；档案齐全。

3、服务要求

（1）按规定着装，举止文明，符合礼节；语言礼貌，态度热情；

（2）保证正常的校园秩序井然有序，不受任何干扰和影响，无吸烟、大声喧哗、推销等现象；

（3）确保整个区域内无火灾、无治安事件、无安全隐患；

（4）有应急事件处理计划预案和措施，保证本区域公共财产不受损坏和损失；

（5）指挥各种车辆慢速行驶，按照划定区域停放，无乱停放现象。

◆（三）保洁服务

1、人员素质要求

（1）品德良好，工作态度端正，责任心强，无不良记录；

（2）接受过专业培训，业务熟练；

（3）五官端正，仪表大方；

（4）精力充沛、身体健康，形体符合工作要求。男性身高1.60米以上，55周岁以下；女性身高1.55米以上，50周岁以下。

2、工作岗位职责

（1）校园、楼梯间、走道、停车场等公共场所的日常卫生保洁、垃圾整理收集；

（2）校区周边道路的日常卫生保洁、垃圾收集；

（3）负责卫生间的清洁用品（如洗手液、卫生球等）的更换；

（4）制定办公及教学区公共部位消杀制度，定期灭除害虫；

（5）完成委托方交办的其它工作。

3、服务要求

（1）配有相关保洁设备；

（2）办公及教学区、走道等公共区域每天上班前打扫，并在正常工作时间内不间断保洁；保持墙面、天花板、门窗、踢脚线等部位的清洁，每天开窗通风，保持空气清新，搞好环境卫生；

（3）要保持卫生间卫生洁具、墙面、地面、玻璃的清洁、无异味、地面无积水；

（4）各区、卫生间、楼道、走廊等公共部位需制定保洁巡视制度，垃圾筒需清倒2次/日，保持无杂物，无污痕、无尘挂；

（5）校区内道路每天清扫，保持道路干净整洁，无垃圾、无弃物；

（6）办公及教学区、楼道等公共部位及物业区域内道路整洁，无堆放杂物的现象；

（7）上述服务内容所产生的垃圾，由保洁人员负责运送到学校指定位置。

（8）不锈钢材质部位（含楼道扶手等）日常保洁，另视污染程度使用护理剂；

（9）完成委托方交办的其它工作。

◆（四）宿管服务

1、人员素质要求

（1）品德良好，工作态度端正，责任心强，无不良记录；

（2）接受过专业培训，业务熟练；

（3）五官端正，仪表大方；

（4）精力充沛、身体健康，形体符合工作要求。男性身高1.60米以上，55周岁以下；女性身高1.55米以上，50周岁以下。

2、工作岗位职责

（1）配合校方作息时间对学生作息进行统一管理；

（2）做好来客登记及学生事、病假等记录；

（3）配合校方建立宿舍文化；

（4）校方委托交办的其他事物； .

3、服务要求

（1）宿舍值班的时间安排；

（2）宿舍进出人员的管理；

（3）学生寝室钥匙的保管、借用，公共场所、通道门钥匙的管理；

（4）便利服务（如工具借用等）；

（5）宿舍张贴物的管理；

（6）每天3次常规巡视楼内；

（7）灭火器、消火栓、安全指示牌、疏散通道等消防设施设备的检查；

（8）学生就寝情况的检查；

（9）学生寝室内设施设备的检查和报修；

（10）文明寝室评比等活动；

◆（五）公共区域卫生保洁服务：

(一)生活垃圾的收集清运

（1）生活垃圾实行分类收集。

（2）每日清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

（3）每日清运1次生活垃圾，并由保洁人员负责运送到学校指定位置，不得乱堆乱倒。

 (二)物业共用部分清洁

（1）楼层每日清洁2次、每日清拖2次大厅地面;每月清洁1次大厅、走道及楼梯墙面;每日巡视保洁。

（2）每日清洁2次楼内地面、楼梯，每周清拖1次;每周擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台;每月擦拭1--2次防火门、共用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施;灯具每季度除尘1次;每日巡视保洁。

2、天台屋面

每月清扫二次楼顶天台、屋面。有内天井的每天巡查1次，有杂物及时清扫。

3、外围公共部分

（1）每日清扫2次校区道路及人行道，巡视保洁。

（2）每周对装饰物、指示牌等进行清洁保养一次，清除污迹尘埃及乱张贴的纸张。

 (三)有害生物防治

（1）配合相关部门进行有害生物防治。

（2）投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

(四)雨雪天气

（1）雨后清洁。雨后，对区域内主路，干路积水进行清扫。

（2）扫雪铲冰。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10点钟前清扫干净。

(五)卫生事件

发生公共卫生事件时，迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。

(六)检查记录

（1）每日抽查1次清洁质量，做好记录。

（2）每季度全面检查1次清洁质量，做好记录。

（3）清洁档案齐全。

保洁所需的保洁用品、保洁工具及卫生间消耗品均由招标人提供。

◆（六）消防安全防范

1、综合管理

（1）落实消防安全责任制，明确岗位职责;

（2）成立义务消防队，每年进行1次消防应急预案演练，由业主单位、物业服务人员参与，相关人员掌握消防基本知识和技能。

（3）发生火警及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

（4）及时处理各类报警信号。管理制度，应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。

（5）每周防火巡查2--3次;每月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

（6）每年对员工进行2次消防安全宣传教育，每年组织1次业主消防安全宣传教育。

2、消防设施设备维修养护

2.1 火灾自动报警系统

（1）报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月机柜表面清洁2次；每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。

（2）模块、探测器、手动报警装置

每半年巡查1次模块、探测器、手动报警器；每半年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔三年由专业清洗单位全部清洗一遍。

（3）备用电源

每半年备用电源充放电实验和表面除尘1次。

2.2 消防广播系统：每月机柜表面清洁2次，每半年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内部除尘1次。每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

2.3 防排烟系统：每半年督促养护1次防排烟风机、电源控制机柜、风口、防风阀等。

2.4 防火分隔系统：每年督促防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部门上润滑油1次，电控箱表面清洁、内部除尘1次；每半年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

2.5 水灭火系统：每年养护1次室内、外消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每2月盘车1次，每半年润滑检查1次，每年整体养护1次。

2.6 灭火器每年进行1次功能性检查。

◆（七）停车管理：

（1）建立停车管理制度。

（2）建立停车管理档案。

（3）在显著位置公示停车须知。

（4）设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

（5）停车场地面每日清扫2次 .

◆（八）服务时间

项目管理机构每日不低于8小时提供业务接待；其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件；安保服务要求全年365天无休，每天24小时不间断值班；保洁服务同学校工作时间，宿舍管理服务按学校规定，遇有重大活动时需按学校要求进行加班；加班产生的费用由招标人按实结算付给中标人。

（四）考核办法

1.考核形式

1.1、每日巡查。由项目主管负责，并做好巡查记录。

1.2、全面检查。由物业公司组织实施，每周一次，对照《考核评分细则》，现场评分、亮分，并由招标单位对检查结果认可签字。

1.3、暗查。由物业公司组织实施，一般每月一次。

1.4、公司领导班子集体检查。物业公司根据工作需要，可组织相关成员进行检查，一般每月一次。

上述考核的结果，均计入当月总分。

2.分值评定

考核分值为100分。每次考核按照《考核评分细则》规定进行扣分，作为对中标者兑现合同履约保证金的依据。

3.考核措施

每月考核得分在90分（含90分）为合格。

受到国家、省、市、区、街道表彰的（凭证书或文件），随后每月在得分中分别增加10分、8分、6分、4分、2分。

4.处罚

4.1、每月考核得分在90分（不含90分）以下的扣除中标人履约保证金20000元。

4.2、被省、市、区媒体曝光，确属本职工作失误或失职，造成不良影响的，在当月总分中扣4分。

4.3、在法定节假日和省、市重大活动期间，因管理不到位，群众反映强烈的，在当月总分中扣3分。

4.4、连续两个月考核在90分（含90分）以下的或半年平均考核在90分（含90分）以下的，招标方有权随时终止合同，造成的影响和损失由中标单位承担，履约保证金不予退还。

5.《考核细则》

5.1. 基本要求

5.1.1）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

5.1.2）承接项目时，对校区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

5.1.3）项目经理、及各部门负责人具有大专及以上学历，须有全国物业经理上岗证；管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

5.1.4）管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情，工作时间符合规定。

5.1.5）公示24小时服务电话。接到业主单位紧急求助时，秩序维护人员应在5分钟内赶到现场，采取相应措施。

5.1.6）根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

5.1.7）按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

5.1.8）每年至少2次征询业主对物业服务的意见,基本满意率应达到97%。

5.2. 公共秩序维护

5.2.1）各安保岗位24小时值勤，服务主动、热情、礼貌，形象佳。

5.2.2）按规定线路巡逻，每2小时巡查1次，配电子巡更系统，每个巡更点之间的巡逻时间不能超过2分钟。

5.2.3）对进出校区内的机动车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放，无违规停车现象。

5.2.4）对装修等劳务人员实行登记管理。

5.2.5）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主，并协助采取相应措施。火灾报警信号发出后3分钟赶到现场处理。

5.2.6）队员精神状态良好，注重礼貌礼节，着装统一规范，统一配备对讲机，无斜靠、脱帽、抽烟、聊天等不和谐现象。

5.3. 保洁服务

5.3.1）校区内设置垃圾桶，生活垃圾每天清运2次，垃圾桶每日清洗一次，保持卫生、干净，无异味、臭味。

5.3.2）校区内随时保洁不离人，楼层每日尘推四次，卫生间每日全面清洁四次，每小时保洁一次；道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，并随时进行保洁；消防楼道每日清扫1次，每天拖洗1次；楼梯扶手每天擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。地面、墙面、公共设施无灰尘、垃圾，卫生间通风良好，无异味、无水渍、无垃圾，厕纸不短缺。

5.3.3）区内公共雨、污水管道每月检查1次，雨、污水井每季度检查1次，化粪池每6个月检查1次，并视检查情况及时清掏。

5.3.4）二次供水水按规定清洗。

5.3.5）根据区内实际情况进行消毒和灭虫除害。

备注：入驻后考核办法为签订物业服务合同的有效附件，招标人及中标人均要认真执行。

 

三、物业管理费用测算及补充说明

（一）物业管理费用包括以下内容：

1、人工工资费用（必须符合劳动法及相关法律法规及宁波市人社局规定，否则作无效标处理）

2、社会保险（必须符合劳动法及相关法律法规及宁波市人社局规定，否则作无效标处理）

3、福利（过节费、冷饮费）

4、节假日加班费用

5、行政办公费用

6、员工的服装费用

7、管理费用

8、法定税费

9、绿化养护、垃圾清运

10、其它费用。

（二）其它补充说明

1、本次招标，委托管理期限为3年。 管理服务费用由各投标方自行报价,投标人在进行投标报价时要充分考虑未来3年价格因素的变化，中标价格将作为合同价格执行3年；如在合同执行期间，遇到社保缴费基数、比例及最低工资标准上调及人员变化，合同中的人员工资部分未达到最低保障工标标准的，社保缴费基数提高而增加的费用，按实际情况予以调整，确保用工合法；由此增加的费用由采购人负责。

管理合同为一年一签，一年结束后，经考核（考核标准在合同中明确），如甲方满意，双方协商一致，续签下一年度管理合同。

2、在投标报价中，物业管理费采用包干制。中标单位根据有关物业管理法规与 宁波市同济中学 签订物业管理合同，对本物业实行管理，自主经营，自负盈亏。

3、物业管理企业需在本项目中指定一名负责人负责本项目的协调管理，按本项目管理的要求配备相应的工作人员。中标单位必须严格管理，制订相应的规章制度，人员要坚守岗位，实行专人负责制，各项目负责人必须跟班作业，服从管理，做到服务第一，质量第一。所有员工须有有效的上岗证件。

4、管理费用结算具体时间为：两月一付，提前付款。

5、管理用房。在委托管理期限内业主只免费提供保洁、宿管相应的管理用房，具体根据业主的实际与管理要求而定。业主方不安排中标方及所属人员的住宿场所。

  6、委托管理费以中标价格为准。

7、业主在适当时候对该物业管理进行考核评比，如达不到上述要求，限期不做更正的,可酌情扣除物业管理费用直至终止委托管理合同。

8、物业管理人员的服务不能满足业主单位的要求，业主单位有权要求更换物业管理人员。

9、中标单位与宁波市同济中学签订物业管理合同时需向宁波市同济中学提交中标金额5%的履约保证金，合同履行完毕退还，但不计利息。

 

四、注意事项

1、中标方不得将项目非法分包或整体转包给任何单位和个人。否则，招标方有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

2、投标方使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准,评标委员会将有权不予接受，投标方必须列表将明显的差异详细说明。

3、如投标方提交伪造资质证书、合同文件，一经发现按有关规定进行处罚,并在宁波市政府采购网上公布。

4、在投标过程中违法违纪，或以任何形式采取不正当竞争手段的，一经查实，按有关规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止委托管理合同，一切后果由责任者自负。