项目需求说明

 

标包1：宁波市同济中学物业管理服务采购

一、物业的基本情况

宁波市同济中学是一所宁波市直属普通高级中学，位于宁波市海曙区高桥镇迎春路289号，校区占地120亩，建筑面积约4万3千平方米，在校学生稳定在1500多名，教职工150余人，学校由教学楼、行政楼、图书楼、科艺楼、学生公寓楼、食堂、报告厅、教师公寓楼组成，共13幢。

宁波市同济中学主校区（北校区）校区四周均有围墙围合，南门为主要出入口，东门为紧急疏散通道。南校区四周均有围墙围合，北门（东侧）为主要出入口，北门（西侧）为紧急疏散通道。重点做好校方内控范围外的所有筑物内公共区域（含厕所）的物业化管理，其中双休日、节假日、寒暑假需增加对筑物外区域的物业化管理。

宁波市同济中学由安体艺处全面负责校区保洁工作，安全保卫工作、宿舍管理工作，总务处全面负责校区绿化、维修，有专人专责监督检查保安保洁等物业服务外包项目服务质量，并指导、协调物业保安对校内各类突发事件的应急处理。

二、服务范围及要求

（一）管理服务范围

1、物业管理区域的安全护卫（包含门岗、监控、巡逻、消防等）、卫生保洁（包含楼宇内部和室外区域）、学生宿舍管理（宿管、清扫和生活辅助）。

2、物业档案资料的保管。

3、业主要求的其它服务。

（二）总体管理要求

1、根据行业服务标准与校方规定要求，独立运作，落实所签订的相关服务方案，并结合校园变化实际在实践中不断完善；

2、项目经理须与学校保持必要的工作交流，每天必须向宁波市同济中学安体艺处口头汇报工作，每月一次向校方书面汇报所承担的保安工作开展情况及信息反馈，重大情况须及时报告；

3、做好详细的执勤记录，原始台帐保存完好，以备校方核查；    

4、物业公司根据有关物业管理法规和物业委托管理合同对该物业项目实行统一管理,综合服务,自主经营,自负盈亏；

5、学校每学期对该物业管理进行考核,如达不到上述要求则可终止管理合同,由物业公司承担违约和赔偿责任；

6、物业公司必须接受学校的监督。学校提供物业管理办公区, 不提供员工住宿用房；

7、完善的校园物业管理应急预案，并定期培训演练。

三、服务质量总体要求

（一）质量目标要求

1、依托行业标准，根据采购人管理规定与服务要求，制订切实可行的校园保安服务整体方案和应急预案，突发事件反应迅速，预案处置有力。

2、依法办事，文明值勤，严格管理，保障学校校财产和师生人身不受侵害，维护正常的教学、科研、生活秩序。

3、全年无责任事故和责任案件发生，师生有安全感，对物业服务师生满意率在90%以上。

（二）服务要求

1、树立“服务第一，业主至上”的思想，切实维护学校与师生的人身和财产安全；

2、管理坚持原则、慎密严谨；服务以人为本、主动热情；处理问题高度警惕、有理有节；

3、上岗人员仪表整洁，业务操作规范，礼貌待人，保持岗位卫生整洁；

4、依法办事，文明执勤，不与师生发生争吵，杜绝保安与师生发生冲突，禁止保安出手伤及师生人身安全；

5、师生有求必应，有险情必出；

6、从业人员业务精通，能保证保洁及绿化工作程序合理，实施得当。

（三）队伍建设与管理要求

1、校方负责提供进驻人员现有的安防器材、保洁相关机械；物业公司必须自行配置高压清洗机、三轮车、翻斗车、保洁工具车、安保器材等物业服务中使用必需的设备以及常用耗材等物品；

2、从校方安全实际出发，至少每月开展一次在岗人员业务培训和紧急预案演练；

3、内部管理体制健全；管理到位，分工合理；企业文化建设有特色；

4、投标单位必须采取切实有效措施保持队伍的稳定，严格控制非违纪人员轮换岗比例，合同期限内轮换岗人员人数不得超过合同编制的20%，并在投标书中做出承诺；本项目部主要管理员更换，应提前一个月以书面形式通知招标人,其他人员更换要提前一周告知招标人；确保服务质量不因人员变动而受影响；

5、服务人员应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，相应资料必须报学校后勤服务中心备案，禁止离职人员进入校园；

6、派驻学校人员工薪、福利待遇必须符合国家要求。

（五）工作衔接要求

1、根据行业服务标准与校方规定要求，独立运作，落实所签订的相关服务方案，并结合校园变化实际在实践中不断完善。

2、项目经理须与学校领导和各职能部门保持经常性的工作交流，定期汇报工作，听取学校和老师的意见，及时整改校方反馈的问题。教育员工遵守学校的各项制度和纪律，强化服务意识和能力，确保学校的安全和整洁，认真做好学校各种重大活动的服务工作。

3、做好详细的执勤记录，原始台帐保存完好，以备校方核查。

4、物业公司根据有关物业管理法规和物业委托管理合同对该物业项目实行统一管理,综合服务,自主经营,自负盈亏。    

5、物业公司必须接受采购人的监督。学校提供物业管理办公用房一间, 不提供员工住宿用房。

6、完善校园物业管理应急预案，所有物业公司的员工都要参加学校和物业管理处组织的定期培训和各种演练。

四、项目管理具体要求

（一）安全护卫

1、校园护卫：负责学校一个大门24小时值守，按照学校规定，对外来出入人员、车辆进行检查、登记及管理；根据学校关于学生管理的有关规定，管理学生外出；对学校进行24小时安全巡查，落实有关夜间巡查要求；对值班、巡逻中发现问题及时报告，妥善解决。根据学校安排，服从调配，做好各项活动的安全保卫工作；

2、保安员岗位：确保全天24小时有3名保安员、1名消控管理人员在岗。

3、消控监控岗位:负责监控校园情况,认真填写当班记录,当班人员要熟悉消防报警及监控录相设备的基本功能,做到会操作使用、会排除一般故障,具备相关技能与水平;服从学校的管理,及时报告情况,做好各种突发事件的预防和处理工作；

4、按规定对全校范围内的消防、安防设施进行检测维护；

5、负责报刊杂志、快递的签收；

6、其它属于保安服务范围内的工作以及校方临时交办的任务。

（二）卫生保洁

1、7#8#9#男生公寓楼、11#女生公寓楼保洁:学生在校期间,每天清扫厕所及浴室地面、卫生箱(桶)、瓷墙面,保持地面清洁,无垃圾、痰渍、污渍;保持墙壁无浮灰、蜘蛛网、无污迹;保持门、天井窗户干净；定期清洗窗帘；保持便池、水池、地面、管道无积水、堵塞、垃圾存放,无明显异味,设施用具完好无人为损坏。(3栋楼男生公寓5层，1栋女生公寓5层)；

2、2#3#行政楼及图书楼保洁:各3层6个厕所，保持厕所卫生，便池、水池、地面、墙壁无污迹,门窗干净、地面无积水、无垃圾存放,无明显异味,管道无堵塞,设施用具完好。平时，保持楼道地面及楼梯清洁,无垃圾、痰渍、污渍;保持墙壁无浮灰、蜘蛛网、无污迹;保持门、窗户干净；定期清洗筑物内窗帘及地毯；负责图书馆、大小会议室、茶水间、部分办公室的日常保洁工作；

3、12#13#教师公寓楼及7#8#9#男生公寓楼、11#女生公寓楼教师值班室保洁:教师公寓楼公共区域的日常保洁，负责保洁及清运垃圾,包括楼道、扶手及窗户保洁；定期清洗筑物内窗帘；要求楼道墙面无浮灰、无明显污渍、无蜘蛛网。5间教师值班室的日常保洁，并负责床上用品的更换与洗涤。   

4、1#教学楼及4#科艺楼：学生在校期间，每天清扫厕所地面、卫生箱(桶)、瓷墙面,保持地面清洁,无垃圾、痰渍、污渍;保持墙壁无浮灰、蜘蛛网、无污迹;负责 教学楼2间辅助教室、科艺楼3间辅助教室、阶梯教室日常保洁，保持科艺楼走廊窗户干净；定期清洗筑物内窗帘；保持便池、水池、地面、管道无积水、堵塞、垃圾存放,无明显异味,设施用具完好无人为损坏。课间，对各厕所进行动态保洁，其中教学楼包含茶水间的保洁，科艺楼包干所有公共区域的日常保洁；

5、10#报告厅保洁：学生在校期间，对报告厅进行日常保洁,包括楼道、扶手、楼道、室内窗户保洁, 定期清洗窗帘，要求楼道墙面无浮灰、无明显污渍、无蜘蛛网，座位整洁及座位间隐蔽处无垃圾，实行动态保洁；

6、5#体育馆一-三楼保洁：学生在校期间，每天对篮球馆、乒乓球房、舞蹈房等运用区域进行日常保洁，负责保洁及清运垃圾,包括楼道、扶手、楼道窗户保洁,要求楼道墙面无浮灰、无明显污渍、无蜘蛛网。每天清扫厕所地面、卫生箱(桶)、瓷墙面,保持地面清洁,无垃圾、痰渍、污渍;保持墙壁无浮灰、蜘蛛网、无污迹;保持门、窗户干净; 定期清洗窗帘；保持便池、水池、地面、管道无积水、堵塞、垃圾存放,无明显异味,设施用具完好无人为损坏。课间，对各厕所进行动态保洁；

7、学校所有公共区域门、窗户要求定期维护保洁，保持干净；定期清洗窗帘；每学年开始前对全校外观玻璃（包括室外玻璃幕墙等）、办公室等区域纱窗进行清洗；对校方要求的礼仪服装、运动队服装、座椅套等的清洗；

8、校园保洁:假期及假日负责学校全部环境区域卫生的清扫与保持,对校园卫生进行不间断巡视、清扫,捡拾杂物,路面、场地、绿化区无垃圾、杂物,无卫生死角;保持卫生箱外表干净,校园内硬化地面无痰渍、污渍；必须严格按《宁波市生活垃圾分类管理规定》实施垃圾分类；

9、垃圾清运：对校园垃圾每天进行清除、外运,做到垃圾日产日清,保持校园垃圾全部进垃圾箱,保持箱外无垃圾,对垃圾箱每天清刷, 做到箱体清洁无污迹、无损坏；   

10、卫生防疫:按照要求负责全校范围内的灭蚊虫喷药、校内日常性防疫消毒；疫情期间突击性防疫消毒。

11、其余未尽说明的区域遵循校方现有区域内的所有筑物内公共区域（含厕所）的物业化管理；

12、其中节假日、寒暑假等需完成室内外区域的校园整体保洁工作；

13、大型活动（校运会、美食节等）场地保洁工作。

14、其它属于保洁服务范围内的工作以及校方临时交办的任务。

（三）宿舍管理工作

1、学生在校期间每幢男生寝室楼必须24小时有1名宿管人员、女生寝室楼3名宿管人员当班。

2、学生寝室日常检查：卫生、纪律、寝室财产、安全隐患排查和上报等；

3、学生寝室日常管理：学生点名、寝室开、关门、每日扣分信息汇总、临时进出人员管理和登记等；

4、学生寝室突发情况处理、寝室空调管理等学校规定的相应事务；

5、每学期开学初学生寝室及公共区域卫生保洁

6、督促学生搞好寝室内务整理，保持寝室楼道的整洁，养成良好的卫生习惯，做文明人创文明寝室；

7、为人师表，平时注意着装，上班时间不穿拖鞋，无论在什么时候都保持通讯畅通，以便及时联系；

8、遵守宁波市同济中学宿舍管理员工作职责

9、其它属于宿管服务范围内的工作以及校方临时交办的任务。

（四）物业驻点管理

1、要求一名驻点项目经理；

2、驻点项目经理全面负责学校物业招标项目内的管理工；作。

3、落实、执行项目内的岗位工作制度、工作要求；

4、检查、反馈各项岗位工作流程执行情况、工作记录情况；

5、检查、反馈校园卫生、安全工作，落实安全职责；

6、做好项目内各岗位的迎检准备、接待工作；

7、物业档案资料的保管；

8、落实其他属于物业服务范围内的工作以及校方临时交办的任务。

（五）日常用品耗材的承担

1、保洁耗材：清洁工具、清洁药剂、檀香、垃圾袋、手套、高靴等日常保洁耗材由物业公司提供。

2、高压清洗机使用所需的汽油等由物业公司提供。

五、人员配置及基本素质要求

物业公司应在宁波市同济中学校内设立专门的物业管理办公室（校方免费提供相应的管理用房），统一实施管辖区域内的物业服务。物业公司对员工的疾病和人身安全负责，明确提出队伍要稳定，如人员需要更换时须及时上报校方单位，需经校方单位认可同意，所招人选应符合校方要求，物业公司应根据学校实际需要调整各岗位人员数，服从学校调配。

 

物业人员配置表

序号	岗位	数量（名）	工作要求
1	项目经理	1	年龄50周岁以下，大专及以上学历（全日制），应有较高的政治思想素养和业务水平，有较强的组织协调能力，能使用计算机及基本办公软件；项目经理应有4年及以上学校物业管理经验。
2	保安主管	1	45周岁以下且具有大专及以上学历，具有建（构）筑物消防员证书或消防设施操作员证，具有学校保安管理经验，退伍军人优先。
	保安人员（男性）	6	身高1.65米以上，60周岁以下，退伍军人为佳，身体健康，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正。有保安员证，没有犯罪记录。熟悉安保监控系统操作、消防规章及应急程序，具有建（构）筑物消防员证或消防设施操作员证，退伍军人优先。（其中2人年龄要求在45周岁以下，为退伍军人或形象气质具有军人特征。）
3	消监控（男性）	3	身高1.65米以上，60周岁以下，品行优良、政治过硬。熟悉安保监控系统操作、消防规章及应急程序，有建（构）筑物消防员证或消防设施操作员证和保安员证。2年以上经验，会电脑操作。
4	保洁主管	1	50周岁以下，具有学校保洁管理经验。
	保洁人员	7	男性身高1.60米以上，60周岁以下；女性身高1.55米以上，50周岁以下，应身体健康、遵规守纪、能吃苦耐劳，有相关工作经验。
5	宿舍主管（1男1女）	2	男性60周岁以下、女性50周岁以下且具有高中及以上学历，具有学校宿舍管理经验。
	宿舍管理人员（2男2女）	4	男性身高1.60米以上，60周岁以下；女性身高1.55米以上，50周岁以下。识字会讲普通话，身心健康（需有健康证），能充分认识到学生宿舍管理工作的重要性，了解学校对学生宿舍管理员的工作能力、职业道德、言行举止和责任心的要求。要能以身作则、为人师表、关爱学生、工作勤勉、吃苦耐劳、爱岗敬业。为了保障宿舍管理队伍的稳定性，宿舍管理人员每学年变动不超过两人（除学校特殊要求除外）
总计		25

备注：供应商派驻进场人员要与供应商投标文件承诺的相符，不相符的就是违约。半个月内须整改到位，限期整改不到位的按每人次扣除合同款的1%，三个月内未整改到位的，与供应商解除合同，而且供应商须承诺继续服务至学校完成新一轮物业招标为止。

六、物业管理费用及补充说明

（一）物业管理经费使用范围

1、人工工资费用（必须符合劳动法及相关法律法规及宁波市人社局规定，否则作无效标处理）。

2、社会保险（必须符合劳动法及相关法律法规及宁波市人社局规定，否则作无效标处理）。

3．福利（过节费、冷饮费）

4．节假日加班费用

5.管理设备分摊及固定资产折旧

6．行政办公费用（包含但不限于电话、网络等通讯费用）

7．员工的服装费用：供应商承担员工的工作服费用，款式及颜色需经委托方认可

8．管理费用

9．法定税费

10.日常耗材等其他费用

11.其它费用

（二）其它补充说明

1、本次招标，委托管理期限为三年，合同为一年一签，每年合同金额为中标价（投标方在进行投标报价时要充分考虑未来三年价格因素的变化；合同执行期间，遇到社保缴费基数及最低工资标准上调，则合同中的人员工资相应部分按实际情况予以调整，确保用工合法，由此增加的费用由中标方负责）。当年合同期结束后，经考核合格，双方协商一致，续签次年合同，最多续签2次。

3、签订合同之日起7天内进场并向业主单位提交安全保卫、保洁、宿管等综合服务及各岗位职责等规章制度，并作为合同条款。

4、投标报价必须提供费用明细表，人工费用标准应严格执行相关劳动法规，若发现有违规的则作无效标处理。

5、在投标报价中，物业管理费采用包干制。中标单位根据有关物业管理法规与委托方签订物业管理合同，对本物业实行管理，自主经营，自负盈亏。

6、中标单位需在本项目中指定一名负责人长期驻守业主单位，负责本项目的协调管理，按本项目管理的要求配备相应的工作人员。中标单位必须严格管理，制订相应的规章制度，人员要坚守岗位，实行专人负责制，项目负责人必须跟班作业，服从管理，做到服务第一，质量第一。

7、中标单位和委派人员应遵守国家法律法规和业主单位的规章制度，违者依法必究。派驻人员应服从业主单位管理和指导，若不服从，中标单位应在5天时间内调换人员。

8、管理用房。在委托管理期限内业主单位免费提供相应的管理用房，具体根据业主单位的实际与管理要求而定。

9、付款方式：采购方在合同签订并且满足支付条件后7个工作日内，向中标方支付中标价的20%作为预付款，扣除5%的合同款项作为考核费用之后，采购方根据物业考核情况及财政支付进度要求按季度支付合同总金额的18.75%款项，中标单位在提取款项时，必须提供相应的合法票据。

七、注意事项

1、中标人不得将项目非法分包或整体转包给任何单位和个人。否则，采购单位有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

2、投标人若认为招标文件的技术要求或其他要求有倾向性或不公正性，可在招标答疑阶段提出，以维护招标行为的公平、公正。

3、投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准,评标委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详细说明。

4、如投标人提交伪造资质证书、合同文件，一经发现按有关规定进行处罚，通报批评，并在宁波市政府采购网上公布。

5、违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以任何形式采取不正当竞争手段的，一经查实，由招标单位按规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止委托管理合同，一切后果由责任者自负。