招标项目要求

• 一、项目背景

项目来源为自然资源部实施的“自然资源价格调查、评价与监测”的子项目。其背景为城市地价动态监测数据采集与地价监测点维护、监测城市商品房成本调查及房地产市场调查分析项目面向国家级监测城市开展，珠海市是其中之一。开展该项目的意义在于其是贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）文件精神，确实履行自然资源主管部门参与宏观调控职能，提高地价信息获取能力的重要基础工作，是加强土地市场动态变化分析和国民经济运行形势分析的重要依据，对于加强政府和自然资源主管部门对城市土地市场及建设用地的宏观调控起重要作用。

2020年，根据《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》（国土资发〔2008〕51号）和《关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23号）的有关要求，确定在珠海市开展城市地价动态监测数据采集、地价监测点维护、城市商品房成本调查及房地产市场调查分析工作。

该项目集理论研究、方法探索与工程实施和成果转化应用为一体，客观、真实、准确反映土地市场状况和发展变化轨迹，目前已成为服务于宏观调控的信息指针和为公众提供专业信息服务的便捷渠道。

二、工作依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》；

（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（三）《中华人民共和国资产评估法》；

（四）《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）；

（五）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；

（六）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；

（七）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）；

（八）《土地基本术语》；

（九）《中华人民共和国行政区域代码》；

（十）《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》（国土资发〔2008〕51号）；

（十一）《关于部署开展2018年城乡地价调查与监测工作的通知》（自然资办发〔2018〕10号）；

（十二）《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）；

（十三）《关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23号）；

（十四）《广东省自然资源厅关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函〔2019〕1925号）；

（十五）《广东省自然资源厅关于进一步做好省级城市地价动态监测工作的通知》（粤自然资发〔2019〕44号）；

（十六）《广东省自然资源厅关于做好2020年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资利用发〔2020〕1364号）；

（十七）国家、省市及地方有关的文件、资料等。

三、工作内容及要求

（一）项目日常维护

1、标准宗地定期检查

工作要求：

① 定期检查与不定期检查相结合。

② 每年对每宗标准宗地实地检查的次数不得低于对该宗地进行地价信息采集的次数。

③  检查内容包括：使用状况、周边环境、权属关系。

④  对发生的变化要及时以文字、照片形式记录、登记。

⑤  如标准宗地更新，需报中国国土勘测规划院备案。

⑥ 适度加密标准宗地布设。

2、监测数据采集

标准宗地数据，按采集重点不同分为初始采集数据和常规采集数据，其中，初始采集数据包括标准宗地的土地权属状况、土地实际利用状况、地价影响因素、标准宗地设定条件、标准宗地价格状况等基本情况；常规采集数据重点为标准宗地在监测时段的现状条件下评估地价、设定内涵条件下评估地价、评估时间及评估人等。

（1）常规采集主要包括以下内容：

① 土地交易样本数据，即土地交易的相关数据。

② 房屋交易样本数据，即房屋交易的相关数据。

③ 城市一般数据，即土地年度供需统计数据、房屋年度供需统计数据、城市社会经济统计数据、城市基准地价资料等。

（2）常规采集的要求:

① 常规采集数据要求全年各季度均实行全样本采集。

② 估价师采集的标准宗地数据主要通过市场调查、评估获取，需填写“估价师标准宗地调查表”（年度/季度），其中由评估得到的内容（标准宗地价格）需针对每宗地编写简要评估报告，填写评估技术要点表。

③ 技术单位采集的监测数据主要通过汇总估价师提供的数据、调查市场供应和交易情况获取，需填写 “地价动态监测指标（季度）调查表”、 “土地交易样本（季度）调查表”、“土地（年度）供需情况调查表“。如城市基准地价更新，且未通过全国基准地价备案系统进行电子备案，还应填写“城市基准地价更新情况调查表”、“城市路线价更新情况调查表”、区片地价更新情况调查表（无级别价、路线价、区片价中任意一种或几种的，应上报相应空表），连同基准地价成果图、表一并上报。

④ 季度只采集各季度用于测算地价指标的最核心、最直接的数据（评估数据、交易数据），并测算地价指标；年度采集用于测算全年地价指标的数据，测算地价指标，并采集用于监测分析的数据（如土地供应数据、基准地价情况等）。

3、监测指标测算

工作要求：

构建全面科学的指标体系，正确理解各指标（地价水平值、地价变化量、地价增长率）内涵；依据规范、统一的方法测算指标，以保证时间、空间上的可比性；全部指标测算工作由技术承担单位独立完成；按要求内容与格式填表。

4、监测成果的形成与上报

需提交的项目成果详见“五、项目成果”。

（二）商品房成本构成调查

按工作部署文件的要求，完成并提交当年度商品房成本构成调查表。

（三）其他工作

根据自然资源部、自然资源开发利用司、中国国土勘测规划院等要求需完成的其他工作任务。

四、项目进度要求

（一）2020-2021年季度成果提交要求

季度成果严格按国家、省有关工作安排，以电子文档形式提交，其纸质成果需加盖城市自然资源主管部门公章后，存档备查。

（二）2020-2021年年度成果提交要求

年度成果于当年度12月31日前，分别以电子和纸质形式上报，纸质成果需加盖城市自然资源主管部门公章后提交。

（三）2020-2021年商品房成本构成调查成果提交要求

商品房成本构成调查与监测成果资料严格按国家、省有关工作安排，以电子文档形式提交，其纸质版成果需加盖城市自然资源主管部门公章后，存档备查。

五、项目成果

（一）季度成果

1、估价师标准宗地调查表（季度）

2、标准宗地地价评估技术要点表

3、标准宗地地价评估报告

4、地价动态监测指标（季度）调查表

5、土地交易样本（季度）调查表（无土地成交的季度应上报空表）

6、异常点汇总表

7、分用途土地交易样本分布图（天地图在线上报）

第四季度需加报地价动态监测指标（年度）调查表。

（二）年度成果

1、土地（年度）供需情况调查表

2、年度地价状况分析报告

3、分用途土地交易样本分布图（一种用途一张，每张图上包含该用途全年交易样点）

注：如城市基准地价更新，还应填写城市基准地价更新情况调查表、路线价更新情况调查表、区片地价更新情况调查表（无级别价、路线价、区片价中任意一种或几种的，应上报相应空表）连同基准地价成果图、表一并上报；如年内城市基准地价未更新，仍需上报与上一年度相同的表格。如基准地价成果已通过电子备案，取得电子备案号，则无需在此重复上报。

（三）商品房成本构成调查

本市2020、2021年商品房成本构成调查表

 

特别说明：本招标文件要求中凡标有“ *”的地方均被视为重要的指标、性能要求或服务要求。投标方要特别加以注意，不得出现负偏离，并按要求提供相应的技术支持文件。若有一项带“*”的指标出现负偏离，将被视为无效投标。