采购内容及总体要求

（本项目技术要求及商务要求为不允许负偏离的实质性要求和条件）

一、采购内容及服务要求

服务名称（标的名称）	数量	单位	所属行业
马鞍山师范高等专科学校2021-2024年物业服务	1	项	物业管理

（一）项目概况

马鞍山师范高等专科学校是一所地方高等院校，位于马鞍山市湖西中路85号，占地280余亩，建筑面积约13.2万平方米，在校师生8000余人。

（二）物业服务范围

校园内楼内环境（如教学楼、实验楼、实训楼、图书馆、音乐厅、宿舍楼、办公楼、值班楼及有关功能场馆等）及校园内室外公共活动场地（如道路及两侧、绿化带、草坪、各栋楼宇外侧地面、运动场、球场、广场、路灯、垃圾箱、宣传栏等）卫生保洁；校产检查维修，包括各栋楼宇的门窗检查维修、家具照明设备设施等维修、上下管道及水龙头维修、厕所设施检查维修、公共场所及户外设备设施等维修等；强电设备、线路的使用、检查、维修与管理（含路灯）；特种设备的维护于管理，包括电梯、高低压电房等；校内上水、雨污水疏通和管网维护等。

服务范围分为主要两个片区，一个是大环境（教学区楼宇、道路、室外活动场所等），一个是学生生活区（学生宿舍及门卫门前广场）。两个片区分开考核，均有明确的工作细则。

（三）物业服务内容

1、环境卫生及日常清洁

1.1服务内容

（1）楼宇公共部位。校内所有楼宇的走廊、公寓文化长廊、楼梯、楼梯扶手、过道、栏杆（护栏）、门厅、卫生间等场所和设施必须每天清扫2次（含）以上，拖洗1次并全天保洁，达到地面无灰尘，无痰迹、污迹；楼梯扶手、公共部位门窗、标志牌等每天擦抹一次，墙面、天花板基本无污迹、无蛛网；踢角线、安全指示灯、各种标牌表面干净无灰尘、水迹、污迹、斑点；公共门窗（含玻璃、窗框、窗台）明镜光洁、无灰尘、污迹、斑点；电梯干净、整洁；各种设施外表（如公告栏、宣传栏、消防栓箱等）清洁干净、无积尘、污迹；厕所无异、臭味、无污垢；及时清理学校安排的板报以外的乱贴乱画乱涂。

（2）楼宇室内部分。负责所有会议场所（包括报告厅、音乐厅、接待室）室内的卫生。所有教学场所的室内门窗玻璃、吊扇及灯具的保洁、维修。

（3）校内绿化带、草坪、道路及两侧地面、各栋楼宇外侧地面、运动场、球场等活动场地必须每天清扫2次（含）以上，做到无杂物、垃圾；室外果皮箱垃圾每天清理一次，实行袋装并按时清运至校内垃圾中转站集中后外运到卫生主管部门指定的场所（垃圾外运工作及费用自行承担）。非成交供应商保洁产生的建筑垃圾等由采购人协调相关责任人清运处理。

（4）完成迎检、迎新等突击性卫生清扫清运工作；负责学校所有室外雨污水道，化粪池的疏通、清理（疏通工具及垃圾运送车辆自配自修）。

（5）节假日或学校举办大、中型活动以及大、中型考试（如英语四、六级考试、计算机等级考试等）前后的宣传布置和撤除（如条幅、彩旗、灯笼的悬挂安插等）、后勤服务（含桌椅的配备、铃声的调整、开水的供应等）、校内小的劳务搬运。

（6）根据季节和环境的需要，不定期进行公共场所的卫生消杀毒以及“四害”蚊虫等消杀灭除工作，下水管网疏通清理，低温寒潮、雨雪天气，创建整洁、卫生、文明的校园环境。

（7）其他（见合同附件：工作细则要求）

2、强电设备、线路的维修与管理

(1)负责对校园内所有强电设备及线路（含高低压供电）的维修与管理，建立24小时运行维护值班制度。

(2)发现问题按规定程序及时维修处理，负责停电时的应急处理，并设有应急方案，及时排除故障；

(3)高压部分如出现故障或异常，应立即向供电部门报告，并做好相关记录。须保证正常的教育教学供电需要。

（4）负责公共场所（含楼梯过道）照明灯、路灯的开启和关闭。

（5）负责广场喷泉池管理维护工作。

（6）学校临时性、突击性、偶发性工作（含台风、暴风雨雪前后的安全应对措施）。

（7）其他（见合同附件：工作细则要求）

3、校产检查维修

3.1按采购人要求，及时向采购人提供校产的零星维修，保证水电、课桌椅、照明器具、门窗处于正常的使用状态，保证采购人正常教育教学秩序的正常运行。

3.2物业服务范围的区域设施设备的日常维修、维护，节水节电。

（1）负责门窗、桌椅、公寓家具、灯、开关、电风扇、窗帘、消防设施及厕所内外各类设施损坏的及时维修，其他还包括：门窗局部脱焊的点接、木铁制品的零星加固、上雨污水管零星配件的更换（埋地及高空作业除外）、雨污水管道疏通（需配备专业管道疏通工具及设备）、零星内墙乳胶漆粉刷、低压供电系统照明器具和保险的更换、校园内外围栏的维修维护，高压配电房的检查维护等。

（2）负责管理控制公共部位的照明时间，按采购人作息时间要做到及时关灯；随时检查公共部位的用电用水设施，做好节水节电工作，保安全、不浪费，杜绝长明灯、长流水现象。

3.3所涉维修材料单件单价在100元以上（含100元）需预先申报，获准后凭验收单及购物发票由采购人全额报销；单件单价在100元以下的由成交供应商提供合格材料并及时维修，费用已包含在总报价中，采购人不再另行支付。（维修工具、设备由成交供应商自配）。

3.4在保证师生书面报修响应的前提下，采购人可提供上网线路一条和网上报修系统，成交供应商要利用校园网及时完成零星校产维修的报修处理。对于师生的一般报修需在24小时内核定并完成维修，特殊情况需在48小时内完成。对于水管漏水、雨污水道堵塞等严重影响师生生活的突发情况，必须在最短时间内完成维修。

4、报纸、信函分发送达

负责全校师生员工报纸、杂志、信函、邮件的分发和送达工作。报刊邮件收发人员需坚守岗位，严守保密制度，不得私拆及丢失邮件；接受或发放挂号信函、包裹、汇款单、特快件时要严格按规定和接收程序办理，逐件登记，由交接双方确认签字；日常接收、投放报纸、杂志时要认真核实，发现误差及时与投递单位联系并纠正。

5、垃圾分类

按照马鞍山市垃圾分类要求，做好垃圾分类。根据垃圾分类要求和规范，落实垃圾分类措施，根据采购人实际情况增加相应人员和垃圾运输车辆，潜在供应商报价时应充分考虑实施垃圾分类时增加人员和车辆产生的成本，采购人不再另行支付，潜在供应商报价时自行评估。

6、落实文明卫生城市创建工作

根据马鞍山市明文卫生城市创建工作部署，贯彻落实采购人迎接市明文卫生城市创建及采购人创建文明单位相关工作。

7、成交供应商根据保洁人员责任分区情况，在每栋楼宇的一楼醒目位置公布“保洁人员岗位牌”，岗位牌采用亚克力板制作，包含彩色照片、姓名、联系电话、责任区域等信息。

（四）对物业服务工作人员的要求

1、总体要求

1.1遵纪守法，品行良好，身体健康。

1.2具备相关的文化程序，专业知识，熟悉业务。

1.3具有全心全意为业主服务的意识，服从安排，认真负责，重操守、重诚信。

1.4统一着装、挂牌上岗。

1.5物业服务工作人员总数不少于52人，其中含项目负责人1人。其他保洁员、值班人员、垃圾清运人员、报刊分发人员、仓库管理员等若干名。具体参考下列人员安排建议表：

（1）大环境物业服务（21人）

序号	岗位名称	人数	备注
1	项目负责人	1	包括大环境管理、公寓管理
2	保洁岗	17	含垃圾清运人员。安排2名专职保洁人员负责行政楼及其会议室、接待室等场所卫生保洁、会务服务，会务服务人员要仪表端庄。
3	专业技术维修服务岗	2	要求强弱电维修、木瓦泥工维修、电焊维修等能胜任，高压配电的检查维护等。
4	报刊邮件收发岗	1	及时分发学校师生报刊、杂志、信件及包裹，不积压、不遗失。公寓教师值班室、卫生室、学校3号门夜间值班室及楼道卫生间、学生宿舍等保洁。

保洁、维修服务人员能承担学校临时性的小劳务。

（2）公寓物业服务（31人）

序号	岗位名称	人数	备注
1	专职管理岗	1
3	专业技术维修服务岗	5	管道水电3名，泥瓦木2名，可与大环境物业共用。特殊时期6-7名。
4	保洁岗	9	含垃圾清运人员。
5	供电值班岗	1	由具有有效期内的特种作业操作证（低压电工操作）人员担任，保证全校供电稳定，突发事件紧急处理。
6	门值岗	15	共五个门岗，每个岗三人。

成交供应商在管理过程中，合理安排岗位人员职责，如果根据实际情况需要调整，需报经采购人同意后才能变动。

注：

（1）其中保洁人员的年龄原则上女性不超过55周岁（1966年6月以后出生，不含6月），男性不超过60周岁（1961年6月以后出生，不含6月），保洁时间：6:30-17:30。

（2）宿管人员的年龄原则上不超过55周岁（1966年6月以后出生，不含6月），要求初中（含）以上文化程度，其中每个门岗配备1名大专（含）以上文化程度并且能胜任学生教育管理，公寓值班人员要求24小时在岗值班，并做好值班记录。根据公寓的男女性别，要求女生公寓必须配备女性工作人员。

（3）供电值守值班人员要求在学校和物业工作人员正常上班时间外，保证全校供电稳定，特别是夜间供电问题的紧急处理。

（4）维修工年龄不得超过55周岁（1966年6月以后出生，不含6月），必须满足学校日常的维修需要，建立24小时运行维护值班制度，在新学期开学（含新生报到）及毕业生离校等突击性任务时，要根据学校需要增加人手。

2、具体要求

2.1项目负责人管理经验丰富，物业服务工作人员服务热情有亲和力，年龄不超过50周岁（1971年6月以后出生，不含6月），熟悉物业服务相关法规，并能规范组织管理服务工作，对整个物业在学校的正常运转负责，直接接受学校工作安排和监督，也是与学校联系实际日常工作的对接人，每日上午主动咨询学校当天有何需要物业完成的工作任务或者昨天工作特别注意事项，或者提出工作中需要学校协调的事项；每日分上下午收集师生填写的维修报告单，分配给维修人员，当天下午下班前将维修人员维修后师生填写反馈意见的保修单交采购人存档，对于未完成事项必须形成书面文字材料予以说明并承诺完成时间；做好物业人员的培训、管理和量化考核；统筹协调完成采购人安排和交办的其他工作。

2.2物业服务的管理人员以及工程等相关专业人员应具有较丰富的管理经验。

2.3其他设备的管理、维护人员应具有相应的从业资格证书或培训上岗证。2.4报刊邮件收发及保洁人员等，应经过相应的教育培训。

（五）其他要求

1、成交供应商不得将物业服务分包给其他企业及个人，如发现此类情况，采购人有权终止物业服务合同。

2、采购人提供的设备、工具、材料等物资的所有权归业主。如因人为原因损坏，由成交供应商负责赔偿。

3、成交供应商应按照工作范围、工作内容及管理目标成立相关机构，制定相应工作流程、工作制度、监督考核办法，合理安排人员，科学管理。考虑到学校的实际情况和今后的运行管理，学校对成交供应商按照学校大环境和学生公寓两个子项分别单独考核，两个子项占考核权重各为50%计入考核总分。

4、学生放寒暑假期间成交供应商根据工作量安排工作人员，保持学校的物业服务正常运行，管理目标不变。

5、成交供应商自觉服从学校的管理，遵守学校的各项规章制度。不得影响、干扰采购人正常的教育教学秩序。采购人有重要活动安排时，成交供应商必须无条件组织力量及时完成采购人交待的任务，全力配合校方工作。紧急情况随叫随到。

*详情请见招标文件