招标项目技术、服务、商务及其他要求

1.1 项目概况

本物业项目位于成都市温江区杨柳西路南段778号，基地面积20亩，建有综合办公楼、民兵训练基地、职工住宅、大门共4栋20330.64平方米和地下车库6691.27平方米，总建筑面积为27021.91平方米，其中职工住宅（建筑面积7203.41平方米）除物业用房（110.01平方米）外均闲置未使用；营区外绿化面积4000平方米，营区内绿化面积约1780平方米；营区有地下车库出入口2个，人员进出大门1个。

公共区域、各楼层楼道卫生的清理，垃圾回收及相关办公室卫生清扫，会议室卫生清理，会议保障服务，以及各个楼层卫生间卫生清理。办公区内外围卫生清扫和地面冲刷，办公楼外墙清洗，绿化维护及修剪，简单的日常维修，进岀人员、车辆登记及管控，停车场秩序维护，室外排污管网疏掏、化粪池清掏、配电设施设备、线路日常维护维修、房屋建筑、室外广场座椅等景观设施、室外广告招牌的维修维护、节假日营区氛围营造，食堂服务等其他属于物业服务的内容。

1.2 服务内容及服务要求

1.2.1 ★服务内容（说明:按照招标文件3.3.4承诺函的内容进行承诺）

1.秩序维护

（1）维护院内公共秩序及办公区内公共秩序；

（2）负责营区内消防系统日常维护与管理；

（3）车辆出入管理、院内交通与车辆停放秩序、停车场管理

（4）地面所有建筑物的门卫安全值守管理；

（5）重点部位的安全保卫工作；

（6）加强楼层巡视，预防高空坠物；

（7）外来群众身份核实及办事引导，对进入营区人员的信息登记、体温测量、戴口罩、查验健康码、行程卡记录等核实工作；

（8）院内防汛日常及应急管理。

（9）完成采购人交办的其他任务。

2.餐饮服务

(1)原材料申购：根据采购人要求和餐标制定菜谱并实际操作，做到营养均衡、搭配科学、美味可口。每周五前制定下周菜单，报采购人审核后，以审核结果进行配菜；每周五12点前制定食材申购单，报采购人审核后，按审核结果进行食材验收。

(2)食堂管理：做好清洁卫生服务，保证就餐区和工作区的清洁度和舒适度。食堂的环境设施不得随意改造，如有违反造成的一切后果由供应商负责。对食堂的日常生产做好管理工作；负责消防安全、食品安全、操作安全和人身安全等工作；做好新冠肺炎等疫情防控工作；制定食堂的管理流程及应急预案，建立健全标准化管理方案、团队培训方案、后厨运行管理方案、食堂设施设备维护方案、“三安全”(食品安全、操作安全、人身安全)保障方案、节能减排及成本控制方案等；配合采购人进行食堂物资管理、设备管理，并做好食堂日常统计。

(3)供餐要求提供工作日和节假日早、中、晚三餐及加班餐和应急餐饮的制作和就餐服务。采用就餐人员自取的模式开餐，开餐模式 可按采购人要求进行调整。除工作用餐外，按采购人要求完成临时性会议用餐、活动用餐、勤务用餐等服务保障工作。

(4)后厨排油烟设备维护：每季度定期清洗后厨排油烟设备、降噪设备及净化设备，保证后厨排烟设备及灶具的日常清洁，消除消防安全隐患。

3.环境维护及绿化养护

(1)维护营区公共卫生清洁及垃圾收集(包括：营区外围周边、营区内场地、办公楼、民兵训练基地、闲置住宅楼、停车场、水景等区域)。

(2)营区内四害、环境消杀、每日防疫消毒(含快递消毒)。

(3)营区外围公共绿化养护，确保植物长势良好，无枯叶、无病虫害，定期修剪大型乔木、灌木，草坪无斑秃，绿化区域无明显垃圾。

(4)营区屋面绿化养护服务，确保屋面植物长势良好，做好病虫害防治工作。

(5)办公楼、营门外墙面砖和玻璃清洗(每年不少于一次)；营区内地面冲刷(每季度不少于一次)；办公楼、民兵训练基地楼道地面打 磨抛光(每半年不少于一次)。

  (6)营区内排污管道及化粪池清掏，确保排污管道顺畅、无堵塞。

4.设施设备维护：

(1)营区内的供配电设施、照明灯具、监控系统、电梯系统、消防系统、空调系统、防雷设备、给排水设施等设备设施的日常运行和维护保养，所有房屋构筑物的日常维修管护。

(2)对营区训练设施设备进行维护保养，保证营区内训练场地设施设备完好。

(3)根据设备运行状况制定并执行各系统节能方案。

1.2.2 服务要求

（一）★基本要求（说明:按照招标文件3.3.4承诺函的内容进行承诺）

1、有规范而完善且为本物业量身定做的管理方案和管理细则，质量管理、财务管理、岗位职责管理及档案管理等各项制度健全；建立问题反馈制度和跟进制度。

2、配置能正常使用的对讲机、警棍、充电电筒、防暴器材；各岗位配齐各种检查登记表格及笔记本等。

3、管理人员和服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情、细致、周到。

4、设有服务接待中心并公示24小时服务电话。

5、根据采购人业务工作需求，应按要求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务。

（二）★人员配置要求

1、实行项目经理责任制，物业配备1名项目负责人。项目负责人应取得物业管理项目经理证书。（说明：提供有效证书复印件）

2、物业工作人员不得少于17人，其中项目负责人1人，秩序维护7人，炊事服务2人，保洁服务5人，绿化养护1人，设施设备维护（水电工）1人。所有物业工作人员要求政治清白，保密意识强，无违法犯罪记录。（说明：按照招标文件3.3.4承诺函的内容进行承诺，中标后提供“无犯罪记录”的查询证明等材料）

3、拟配备的物业工作人员中，需持有《中华人民共和国特种作业操作证》（低压电工作业）及《中华人民共和国特种作业操作证》（高压电工作业）。（说明：1.高低压电工可以为同一人持有两个证书，也可以为多人分别持有相关证书；2.提供有效的证书复印件）；

炊事服务人员应至少1人同时持有健康证和中华人民共和国劳动和社会保障部颁发的中式烹调师（国家职业资格二级及以上）证书；（说明：提供有效的证书复印件。）

秩序维护人员应至少4人同时持有健康证、保安员证、退伍军人证。（说明：提供有效的证书复印件。）

4、门卫岗要求形象气质佳，年龄不超过55岁，退伍军人可适当放宽年龄至57岁。（说明：按照招标文件3.3.4承诺函的内容进行承诺）

（三）★物业管理服务详细要求（说明:按照招标文件3.3.4承诺函的内容进行承诺）

1.秩序维护

1.1综合管理

(1)每年开展不少于1次专项治安应急预案演练。

(2)每年开展不少于1次极端气候下(如：地震、雷电、强降雨、大风等）的应急预案演练。

（3）上下班高峰时段实行站岗礼仪服务。

（4）协助做好单位大型会议的会务工作。

（5）协助做好办公区域内办公家具、设施设备的搬运工作。

1.2门岗管理

（1）主出入口 24小时值岗。

（2）上下班高峰时段站岗服务。

（3）对外来人员（外来办事、施工人员、送货人员、送餐人员等）实行进出管理。

（4）做好外来人员的登记工作，疫情相关登记。

（5）实行物品放行出入管理制度。

1.3安全巡查

（1）重点区域、重点部位每4小时巡查1次，其余区域每8小时1次巡查，确保巡查路线能全部覆盖楼层。

（2）静楼时间内：应有效关闭相应的出入口；关闭长明灯。

1.4停车管理

（1）公示停车场车场管理制度，设置安全提示标志及行车指示标志。车场管理人员应对车辆进行引导。

（2）保持车辆正常行驶的照度需求。

（3）停车场应停放有序。

（4）车场管理人员有必要的人身安全防范措施，并定期组织培训，有培训记录。

（5）低洼处应配备防洪沙袋及相关排水设施设备，预防雨季洪水, 保证车辆安全。

（6）非机动车定点区域停放，有安全管控措施。

2.餐饮服务。

2.1负责制定食堂服务、食品卫生安全管理、食堂工作人员管理、食堂应急处理预案等内部管理制度，并组织贯彻实施。

2.2按照《食品卫生法》规定，做好食堂从业人员的健康检查和培训工作，食堂工作人员均须持证上岗。

2.3环境卫生管理：

(1)厨房作业区分区明确，标注明晰，物品归类有序。严格区分生、熟食物的容器、刀具、墩子等。餐后及时清洁地面、台面、柜面、刀具、机械用具、盛用器皿等，定位存放，保持干净干燥。保持排水通畅，不存脏水污物，地面、墙壁无污渍，消除苍蝇、老鼠、嶂螂等害虫滋生环境。

(2)工作人员须统一穿戴整洁的工作服、工作帽、围裙，保持良好个人卫生；操作前要彻底洗手消毒，头发应梳洗整齐并置于帽内。

(3)餐厅桌椅摆放整齐，桌上物品整齐有序，门窗、玻璃、窗帘整洁明净，地面、墙面整洁无油污。

(4)餐、饮具使用前须洗净、消毒，符合国家有关卫生标准，未经消毒不得使用。洗刷餐、饮具须有专用水池，做到“一洗二清三消毒”，所使用洗涤剂、消毒剂符合食品用洗涤剂、消毒剂的卫生标准和要求。消毒后的餐、饮具须贮存在专用保洁柜内备有。保洁柜应当定期清洗、保持洁净。

(5)依据成都市餐厨垃圾管理办法，定点收集、存放、处置餐厨垃圾，及时清扫、消毒餐厨垃圾存放地，保持整洁。

2.4食品安全管理

(1)食品贮存场所、设备应保持干燥清洁，通风良好。日常物品应分类存放，定期检查、处理变质或超过保质期的食品。

(2)食品加工前应先检查食品质量状况，不得使用生虫、霉变、有异味的米、面、油、酱等原材料，防止食物中毒。

(3)各种食品原料在使用前须洗净，蔬菜与肉类、水类须分池清洗，分开盛放。容易残留农药的蔬菜须浸泡处理后再进行洗切加工。

(4)制作的肉类、水产品类菜品应当餐用完，剩余尚未使用的食材须存放专用冰箱内冷藏或冷冻。冰箱内不得存放变质、有异味、污染不洁的食品。

2.5服务人员用语文明，主动热情，为就餐人员提供优质的服务。

2.6每日按时供应早、中、晚三餐，每周更新菜谱并公示，严格按照菜谱进行制作，保证菜品的可口和多样化。

2.7按照采购人工作接待餐的要求和规格，提供桌宴服务。遇到采购人临时紧急接待用餐时，能及时抽调公司其他厨师和食堂服务人员到场支持，满足采购人接待用餐需求。

2.8保证用电、用气安全，有防火、防盗等具体措施，注意节能。

3.环境维护及绿化养护

3.1环境卫生（外观、外围）

（1）外围地面垃圾及时清理，地面无积水。交通标志、广告指示牌、栏杆、灯具等设施定时清洁。

3.2环境卫生（大堂）

（1）地面：干净、整洁石材地面光亮度保持50%。

（2）墙面、玻璃：定期清洁除垢，表面无破损、无明显手印、污渍。

（3）各项设施、配件、装饰品：干净、整齐，定期清洁。

3.3环境卫生（楼层公共区域）

（1）地面：干净，无可视垃圾。

（2）天花、墙面：干净、无污渍。

（3）楼梯扶手：干净、无积尘。

（4）配套设施：干净、无积尘。

（5）垃圾收集容器、烟痰桶：及时清理垃圾，桶内垃圾不得外溢。

3.4环境卫生（平台上、屋面）

（1）地面：定时清洁。

（2）栏杆、灯具、墙面：定期清洁。

3.5环境卫生（停车场）

（1）地面：干净、无可视垃圾。

（2）设施设备：无明显积尘。

3.6环境卫生(公共卫生间)

(1)天花：干净。

(2)墙面：干净、无明显污渍。

(3)地面：干净、无明显污渍。

(4)纸篓等收集容器：及时清理，容器表面干净。

(5)配套设施：干净。

(6)卫生间无明显异味。

3.7环境卫生(垃圾清运)

有垃圾收集容器。垃圾中转站地面每周拖洗2次，垃圾清运每日2次。

3.8环境卫生(消杀)

(1)有完善的消杀灭害服务方案，并配合相关部门进行有害生物的预防和控制。

(2)四害消杀：定期进行消杀灭害，有相关记录。投放药物应预先告知，投药位置有明显标识。

(3)公共卫生间至少每日消毒1次。

(4)垃圾中转站、垃圾收集容器等至少每周消毒3次。

3.9绿化养护

(1)灌溉水下渗充足且均匀。

(2)施肥：乔木每2年施肥1次至2次，灌木每年施肥1次至2次，地被和草坪植物每年施肥2次至3次,花坛植物根据生长情况进行追肥，尽量减少对化肥的依赖。

(3)病虫害防治

及时掌控病虫害的发生情况，尽量采用生物、物理方法有效防治病虫害。

农药使用种类、倍数适当、喷药均匀、周到。

病虫率低于15%或病(虫)情指数低于20%。

(4)整形修剪

乔木：定期修剪。

灌木：定期修剪。

绿篱：定期修剪，保持统一的高度。

草坪：定期修剪、补种，无裸露土面。

(5)除草：每年全面除草，重点绿地增加除草次数。

(6)绿化垃圾处理：绿化垃圾应在作业完成后60分钟内清理干净。

4.设施设备维护

(1)与采购人设备分包方共同制定养护计划，并监督实施过程和保养效果。

(2)项目建筑物应每年进行1次防雷检测；

(3)所配置的高压电器、高压电缆应自上次检测后每年进行1次检测。

(4)二次供水系统每半年提取样本做1次水质检测，每年清洗2次水箱；

(5)接到维修通知15分钟内到达现场并及时完成，建立《维修回访制度》按照管理级别定期进行回访，确保维修质量，实现100%回访。

(6)根据设备运行状况制定各系统节能方案。

(7)制定各类设备故障应急处理方案。

5.应急处理

需要按照建立的突发事件应急预案实施应急处理，确保在突发事件发生时，能第一时间赶到现场，井然有序地处理突发事件，在最大限度内控制事态的发展，最大限度减少损失。

1.3 其他要求

★1.投标人需根据本项目要求拟定相应的服务方案，包括但不限于: 项目概况分析及现场描述、物业管理服务的整体设想、策划及组织落实方案、秩序维护方案、设施设备维护服务方案、环境维护及绿化养护方案、餐饮服务方案、应急处理方案。（说明：提供服务方案）

  ★2.投标人自2019年1月1日（含1日）以来，至少具有2个物业管理服务项目（非住宅项目）业绩，服务内容至少包含环境卫生服务（或相同语意内容）和绿化服务（或相同语意内容）和建筑及设施设备运行维护服务（或相同语意内容）。（说明： 1、提供合同复印件及合同资金支付凭证（如为分期付款的，至少提供一次支付凭证）； 2、业绩以合同签订时间为准，同一业主的多个合同按一个业绩计算；3、合同中应体现相应服务内容；）

1.4 商务要求

1.4.1 服务期限

自签订合同之日起三年，合同一年一签。

1.4.2 考核（验收）标准和方法

严格按照《财政部关于进一步加强政府采购需求和履约验收管理的指导意见》（财库〔2016〕205 号）以及主管部门的相关要求进行验收。（详见附件《物业管理服务考核验收办法及标准》）

1.4.3 合同价款支付条件和方式

投标人按合同履约服务，经采购人考核后按月支付物业费。

1.4.4 违约责任

详见合同约定

1.5 报价要求

1.5.1 最高限价

★本项目投标报价最高限价为人民币109.466676万元/年，投标人投标报价高于最高限价的，则其投标文件将按无效投标文件处理。

1.5.2 其他要求

★本物业管理项目含所有物业服务人员人工成本（包含但不限于工资、社保、公积金、雇主责任险、工会残金、服装、福利、高温补贴、 加班费等）、餐厅后厨排油烟设备季度清洗费、低压配电设备维护保养费、外墙清洗费、防雷检测费、二次供水清洗与水质检测费、日常保洁耗材、卫生间两纸一液（擦手纸、卷纸、洗手液）、四害消杀、新冠疫情消杀工具及药品、物业服务人员防疫用品和劳保用品、维修用工机具和日常工程耗材（单价低于200元耗材）、绿化养护药品及耗材、秩序维护岗位通讯工具及其它日常耗材等一切本项目所需费用。（说明:按照招标文件3.3.4承诺函的内容进行承诺）

★在评标过程中，评标委员会认为投标人投标报价明显低于其他通过符合性审查投标人的投标报价，有可能影响产品质量或者不能诚信履约的，评标委员会应当要求其在合理的时间内提供书面说明，必要时提交相关证明材料。投标人提交的书面说明、相关证明材料（如涉及），应当加盖投标人（法定名称）电子签章，在评标委员会要求的时间内通过云平台进行提交，否则无效。如因断电、断网、系统故障或其他不可抗力等因素，导致系统无法使用的，由投标人按评标委员会的要求进行澄清或者说明。投标人不能证明其投标报价合理性的，评标委员会应当将其投标文件作为无效处理。

注：按照《成都市财政局关于进一步优化营商环境促进政府采购提质增效的通知》（成财采发〔2021〕61号）文件要求：1.适合支付预付款的项目，采购人应当在采购合同中约定支付预付款，预付款比例原则上不低于采购合同金额的30%。中标、成交供应商为中小企业的，采购人支付预付款的比例原则上不低于采购合同金额的40%；2.对于满足合同约定支付条件的，采购人应自收到供应商发票后15日内将资金支付到合同约定的供应商账户。中标、成交供应商为中小企业的，采购人原则上应当自收到供应商发票后10后工作日内将资金支付到合同约定的供应商账户。