服务需求

一、招标内容

本项目为烟台经济技术开发区综合行政执法局物业服务采购，包括烟台经济技术开发区综合行政执法局局机关及所属的古现、大季家、潮水三个执法大队、烟台金沙滩旅游度假区管理服务中心的物业服务，共分为一个合同包。供应商须对采购内容全部响应，报价若有遗漏，则视为对本项目让利，均应免费提供。

二、采购内容及要求： 

1、物业基本概况： 

烟台经济技术开发区综合行政执法局及所属的古现、大季家、潮水三个执法大队、烟台金沙滩旅游度假区管理服务中心：烟台经济技术开发区综合行政执法局位于开发区泰山路 44号，是独院的五层楼房，古现综合行政执法大队位于开发区福州路 18 号的一个独院的三层楼房和位于开发区八角大街一号的三楼，大季家综合行政执法大队位于开发区石家庄路 33 号的一至四楼，潮水综合行政执法大队位于开发区潮水镇驻地一个独院的四层楼房，烟台金沙滩旅游度假区管理服务中心。综合行政执法局局机关及三个执法大队、烟台金沙滩旅游度假区管理服务中心建筑物总面积约 1.0512 万㎡。 

2、物业管理范围 

（1）烟台经济技术开发区综合行政执法局局机关及所属的古现、大季家、潮水三个执法大队、烟台金沙滩旅游度假区管理服务中心：总建筑面积约1.0512万㎡，实施日常保洁、维修、秩序维护服务。

（2）负责开发区泰山路44号综合执法局楼内外等区域实行固定岗24小时值班并配备巡逻岗。

（3）包括但不限于以上内容。

3、保洁管理内容及标准

3.1大厅

1）保持厅堂地面洁净、光亮、无脚印、无污渍、无水迹、无痰迹、无纸屑及其它杂物，

2）地边死角无顽渍，要达到五星级酒店保洁标准。

3）厅堂内的其它部位，如：柱面、墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、摆件等，保持光亮、整洁、无灰尘、无蛛网、无印迹。

4）地面理石晶硬处理，每年1次；塑胶地面打蜡保养，每年1次；釉面砖清洗保养每年度1次。

5）玻璃门窗要保持干净、光亮、无痕、无手印及灰尘，每周保洁不少于1次。

6）厅堂出入口的胶毯要随时清扫，确保无积尘。

7）垃圾桶要保持外表洁净，桶内垃圾不得超过2/3。

3.2走廊等公共区域                                                

1）地面保持清洁、无污渍、无水迹、无脚印、无痰渍、无纸屑及其它杂物。

2）走廊四角及地脚线，保持干净、无脚印、无污渍、无痰渍、无纸屑及其它杂物。

3）不锈钢护栏、玻璃护栏保持洁净、光亮、无印痕、无污渍，每月保洁2次。

4）墙面及廊道设施、门框、通风口、灯管，保持干净，无积尘。

3.3卫生间、洗手间

1）卫生洁具要保持清洁、无水渍、无头发、无异味、无便痕。

2）墙面、四角保持干燥、无蜘蛛网，地面无脚印、无杂物。

3）镜子保持明净、无浮灰、无水迹。

4）金属器具保持光亮、无顽渍、无水迹、无锈斑。

5）保持卫生间内空气清新，定期消杀蚊蝇等。

6）保持地面、台阶洁净、光亮，无脚印、无污渍、无痰迹、无纸屑及其它杂物， 地边死角无顽渍。

3.4会议室、党员活动中心、阅览室、指挥中心等

1）保持地面洁净、无污渍、无痰迹、无纸屑及其它杂物，地边死角无顽渍。

2）其它部位，如：柱面、墙面、运动器械台面、书架、座椅、沙发、茶几等其他物件，保持整洁、无灰尘、无蛛网、无印迹。

3.5照明设施                                            

1）照明设备和器材应定期维护保洁，插座要保持洁净、无印痕。

2）楼外照明灯具、灯杆保持洁净，灯杆两年内油漆一次。

3）配电箱（柜）周边清洁，无垃圾杂物等堆放。

3.6垃圾清运                                                         

1）室内公共区域垃圾桶、卫生间纸篓，要及时清理，桶（篓）内垃圾不得超过其容积的2/3。

2）垃圾清运及时，无蚊蝇滋生。

3.7楼外有关设施保洁                                                  

1）楼宇外保洁主要包括庭院、绿地、围栏、玻璃宣传栏等设施的卫生管理工作。

2）围栏、玻璃宣传栏的保洁应无碍眼污渍。

2）绿地保洁重点是烟头、废纸、杂物等随时捡拾入桶。

3）楼外院内地面保洁应无废弃物。

4）遇到雪天，积极主动清扫积雪。

5）大门台阶要经常擦洗，保持地面干净。

6）根据不同环境，采用绿色环保、无公害、投放便捷的生物灭鼠技术，做好杀虫灭鼠工作，保证楼内、楼外无鼠害。

4、秩序维护管理主要内容及标准

4.1门岗秩序维护服务内容与标准                                       

1）秩序维护人员要有高度的责任心和警惕性，按时到岗，坚守岗位，不得擅离职守，杜绝不安全隐患的发生。

2）设固定岗，24小时值班。

3）秩序维护人员注意观察有无可疑人员和可疑物品，防止抢劫、盗窃、火灾及一切不安全事故发生，如发现问题要及时采取有效措施迅速做出反应，对各类治安刑事案件做好现场及事件经过的有效处置。要建立相应的档案登记制度。

4）熟悉楼宇建筑结构布局，对重点安全保护区域（指挥中心、机房、库房、党员活动中心等）进行妥善布防，并经常进行检查与巡视。掌握各种消防器材的使用方法和监控系统的位置。

5）必须建立健全完善的保密体系与保密制度，严格遵守工作纪律。

6）注意检查楼内外公共区域的各类设施设备（门、锁、灯、消防设备）的运转安全情况，如有损坏应立即报修。

7）杜绝闲杂人员在办公区内游逛。

8）做好管辖区域内车辆的有序停放。

4.2对突发事件的应急处理预案

1）突发事件包括火警、财物失盗、突然停电、爆炸、打架斗殴、流氓滋扰或其它刑事案件、漏水、水淹等。

2）对上述突发事件的应急处理，要制定好各项应急预案，采用简捷、实用、有效的方法，以便发生突发事件时能有效地控制。

3）组织纪律严明，领导指挥能力较强，对突发火灾应变自如，处惊而不乱，采取措施得当、合理、及时、有效。

5、设备、设施运行管理内容及标准

5.1 高 低 压 配 电 系 统1）严格执行岗位工作制度，配电室每日实行值班制度和交接班制度。

2）严格执行《烟台地区电气设备运行管理规程》和《烟台地区电气安全操作规程》。

3）每年计划停电一次，检修变配电设备，保证配电设备处于良好的运行状态，确保供电的可靠性。

4）每半年将避雷器及辅助设备检测一次，每年进行年检一次。

5）值班人员每天记录电器仪表数据。

6）配电室需增加一套防护用品、绝缘工具并每年进行年检一次。

7）每月对所有二级配电箱、启动箱等电器控制柜（箱）清扫、紧固保养一次，确保用电安全。

6、电梯

6.1电梯维保：负责电梯日常的巡查，定期进行维护、保养。

6.2消防维保：负责办公楼的巡查，定期进行维护、保养。

7、绿化养护

7.1根据绿地、绿植现状及要求对植物进行修剪、打药、浇水、施肥、疏草打孔， 确保景观效果。

7.2按照绿地养护标准进行管理，随时观察植物生长状况，及时采取有效措施，确保养护质量。

7.3及时检查、维修养护，节约水，电，避免无谓浪费。

7.4采购人提供水电源等设施。

8、物业管理应达到的各项指标

8.1杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件发生；

8.2环境卫生、清洁率99﹪；

8.3房屋完好率100﹪；

8.4零修、报修及时率100﹪，返修率小于1﹪；

8.5管理服务有效投诉率少于1﹪，处理率100﹪；

8.6满意率不低于95﹪。

9、服务人员要求：

9.1人员年龄要求：男性、女性18-60岁。

9.2人员配置说明： 项目负责人配置1人。

保洁人员配置不得低于6人。

秩序维护人员（含秩序维护队长）配置不得低于5人。工程维修人员配置不得低于2人。

绿化人员配置不得低于1人。

9.3其他要求：

成交供应商须提供拟投入服务的全体劳务人员花名册，包括专业、工种、数量、来源等情况。

成交供应商项目负责人、各部门负责人不得随意更换，且须常驻项目地进行管理服务，承诺的劳务人员必须全部到位，否则采购人有权解除合同，由此造成的损失由成交供应商全部承担。

成交供应商所有人员须政治可靠，身心健康，无不良行为记录。专业人员以中青年为主，工作认真负责，并定期接受培训。

项目所有工作人员须由采购人审查通过后方能上岗，其中项目管理负责人要有专科以上学历。

为提高管理水平，成交供应商应按采购人要求定期组织所有物业人员进行公务礼仪培训，统一着装。

采购人将对前期进场主要管理人员、工程技术人员进行考核，如在熟悉图纸、熟悉实际各种管路和实际操作设备各种状况及遇到问题的应对过程中，发现其不能胜任的，采购人可要求更换，成交供应商在15天内不能安排胜任人员到岗的，采购人有权解除合同。

成交供应商的物业管理员工在工作期间要接受采购人的领导和监督，遵守采购人的有关规章制度。

物业管理人员在工作中发现一般问题要立即解决，复杂紧急问题在应对解决的同时要及时上报采购人。

管理维护员工队伍的稳定，不能出现因管理不善而造成员工集体上访。

应全面配合采购人要求的各项工作任务，服从采购人的调配指挥，要有完善的应急预案和应急队伍，能及时完成突发性紧急任务，包括防火、防洪、防雪等工作。

10.场地与设备要求：

采购人提供值班室；其他由成交供应商自行解决。

采购人不提供任何食宿，成交供应商所有工作人员的食宿由成交供应商自行解决。

11、检查与考核

成交供应商应制订具体的质量保证措施及质量保证制度和相关服务承诺。成交供应商提供的所有服务除应按成交供应商的内部流程实施外，还应接受采购人或第三方的随时检查。如因服务质量未达到目标，采购人有权要求其整改，同时成交供应商应承担责任和经济赔偿（扣款或终止合同）。

采购人每月采取定期和不定期的形式对成交供应商提供的服务进行考核。满分为100分，最低分为0分；高于90分（含90分）为合格，按季足额支付服务费用；高于60分（含60分）低于90分的，以90分为界，每低于1分者，扣发当月服务费用的1%，剩余服务费用按季全额发放；低于60分的，采购人将终止合同并停发当月服务费用；采购人将每月考核情况和整改时限反馈成交供应商。

采购人将对成交供应商进行试用期一个月的考核，若试用期不合格，采购人有权取消其成交资格，并且重新组织采购。

12、注意事项

成交供应商为完成委托管理和维护所需的工具由成交供应商自行承担。

成交供应商在接到成交通知书至物业服务合同正式生效前需安排专人进行物业前期管理，包括参与工程验收、工作交接、资料收集等工作，所需人员和设备产生的相关费用一并在总报价中考虑。成交供应商不得转包。

成交供应商要严格遵守国家相关法规，按时支付劳动用工工资、加班费、劳保等福利，及时为物业人员缴纳规定的相关保险费用，发生任何事故、意外或者纠纷由成交供应商承担责任，自行解决，与采购人无关。

三、其他相关要求

1、服务期限内，供应商的服务人员因执行本项目出现的伤亡，由成交供应商负责处理。

2、服务期限内，供应商的服务人员在执行服务中造成他人人身伤亡、财产损失的， 由成交供应商负责处理。

3、供应商在服务期限限内违反国家相关法律法规，均由成交供应商负责处理，采购人不予承担任何责任。

4、因物业巡检、防火防盗工作落实不到位发生基地物品失窃的，单次造成经济损失 2000 元以内的，物业承担相应损失并认定为当月考核不合格；造成重大经济损失的， 经考核小组讨论给予退出服务协议。

5、供应商应严格遵守采购人有关疫情防控制度，如造成重大不良影响的，经考核小组讨论给予退出服务协议。

6、供应商应对采购人各项服务内容以及一切相关资料、数据保密，妥善保管为履行委托服务内容而完成的一切工作成果（包括但不限于相关数据、成果等），未经采购人书面同意，成交供应商不得用作本合同以外的用途或向第三方泄露，成交供应商应对合作过程中知悉的采购人商业秘密保密，不得向第三方泄露。成交供应商的保密义务为永久生效条款，不因本合同的终止而解除。否则，采购人有权向成交供应商追索由此而引起的直接和间接的经济损失，并保留进一步追究成交供应商相应法律责任的权利。

7、本项目物业维修更换的有关材料费由甲方支付，每次维修更换的材料由乙方在维修前提出申请，经甲方同意后，方可实施。

四、相关商务要求：

★1、付款方式：付款方式：本项目款项由采购人支付，合同签订生效且具备实施条件五个工作日内采购人支付合同总额的 10%为预付款，按季度各支付合同金额的30%。

★2、服务期：自合同签订之日起 1 年，服务期满采购人视考核情况继续沿用服务单位或重新组织采购。

★3、服务地点：采购人指定地点。

五、其他要求

1、供应商所提供的服务应不存在任何权利上的瑕疵，保证采购人免受第三方提出的侵犯其专利权、商标权、著作权或其它知识产权的起诉，其成果的使用不侵犯第三人合法权益。任何第三方如果提出侵权指控，供应商需与第三方交涉并承担由此引起的一切法律责任和费用。

2、供应商应提供本地化服务，有能力提供长期服务。

3、其他服务按国标、部标或行业标准要求验收。验收不合格，成交供应商应无条件调换至验收合格为止，因此造成的一切损失由供应商自行承担。

注意事项：

1、以上“★”标注的所有内容均为实质性要求，投标人必须满足或正偏离。

2、以上为本项目的最基本要求，供应商可提供相当于或优于以上服务，同时填写技术规范偏离表。