采购需求说明

 

一、项目内容：市公安局下属单位物业管理项目（三包）。其中包含：镜湖分局、镜湖分局滨江派出所、镜湖分局荆方派出所、镜湖分局弋矶山派出所、镜湖分局赭山派出所、镜湖分局赭麓派出所、镜湖分局东门派出所、镜湖分局技术室、镜湖分局战训基地、镜湖分局合成作战中心一、镜湖分局合成作战中心二、镜湖分局两站广场派出所、江北分局、鸠江分局、鸠江分局清水派出所、鸠江分局城东派出所、鸠江分局官陡派出所、鸠江分局湾里派出所、鸠江分局二坝派出所、鸠江分局汤沟派出所、鸠江分局白茆派出所、鸠江分局沈巷派出所、鸠江分局巡防大队、经开区分局、经开区分局万春派出所、经开区分局龙山派出所 等。

二、各项目概况：服务要求、人数及工种要求详见招标文件。

三、招标人要求：

1、参加此项投标活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录，公司内部管理规范，管控制度严密，有严格的操作规程和保密措施；

2、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

3、投标单位必须认真阅读招标文件内容，按本项目的特点和招标文件要求编写投标文件，并保证投标文件所有内容真实、准确。

4、投标单位可自行通过实地考察提出物业管理细则、流程和服务方案，并进行效益分析预测。

5、投标方由于对招标文件的理解发生误差，没有按招标文件的要求提供全部资料或递交没有对投标文件诸方面作出实质性响应的投标文件，造成投标风险，由投标方自行承担责任。

*6、三包物业服务人员要求不得少于101人，否则，作无效标处理。

四、项目报价要求：

1、三包招标项目的控制价为3545359.00元/年，服务期为三年。

2、投标人根据各项目服务时间、服务范围、服务内容，在本项目招标控制价范围内，对本项目的物业管理服务项目进行分项报价。

3、本项目报价共分为：①人工费用；②本项目物业管理所有相关费用；③服务期内易耗品费用；④其他费用；⑤税金；⑥投标人利润。

4、本项目报价为包干价。在合同期内，如人员最低工资和社会保险缴费基数等遇政府政策性调整，合同价不予调整，各投标单位应考虑其风险因素，综合报价。

五、合同签订：

1、物业管理服务期限采用1+1+1的方式，合同由项目内各业主单位与中标的物业管理公司签订，一年一签，期满，经考核合格方能续签下一年的合同。若考核末达到双方合同约定的服务标准，业主方有权相应扣减该期物业管理费用，具体要求在合同中约定，直至终止合同，重新招标。重新招标时，原中标的物业管理公司不得参加。

六、付款方式：

按季度支付，下季度首月根据考核结果支付上季度物业管理费。

七、对中标单位的要求：

1、为确保服务质量，中标方须设置专职管理人员，负责对服务质量进行检查监督。

2、中标方须提供员工管理服务规范要求和作业规程及服务质量达标的具体措施。

3、中标方依据招标文件在规定的时间内与业主签订履约合同并提交详细的交接方案，在合同约定的期限内，完成与前物业管理企业交接工作并履行该项目设施设备的原年检维保计划。

4、合同未到期的项目，中标方依据招投标文件在规定的时间内与业主签订到期生效的接管协议，与未交接的项目物业管理企业进行沟通，向业主方提供拟交接的物业管理方案并做好交接前的准备工作。

5、中标方需向业主方提供服务承诺。

6、中标方需建立工作响应机制和响应时限，对紧急、突发事件须有应急措施和应急预案，包括物业管理服务突发断水、断电、无煤气的应急措施；雨、污水管及配水管网阻塞的应急措施；电梯突然停运或机电故障的应急措施；发生火警时的应急措施；接报刑事、治安事件处理程序；遇燃气泄露、触电事故处理程序；遇爆炸物或可疑物品处理程序；其他突发事件的应急处理程序等。

7、中标方须主动接受业主方的指导、检查、监督及协调。根据业主方需求优先聘用原聘用（留用）人员。

8、中标方对派至项目现场的工作人员应事先进行培训，对特种岗位按照国家相关规定的要求需持证上岗。

9、各项目中的电梯、空调等设施设备可以外委，同时依据设施设备服务标准承担监管责任。

10、中标方需要提供本项目所需要的相关设施设备（如打磨机、升降梯、专用保洁工具、安保用对讲机、办公用电脑等设备）

八、物业管理服务要求和标准：

（一）人员配备

岗　位	人数	要求
项目经理（主管）	1	大专及以上学历，投标人所投的项目经理未经业主方同意，不得更换。
保安员	18	男性，年龄55周岁以下。 *承诺中标后，拟派的保安人员均持证上岗（提供承诺函并加盖投标单位公章）。
保洁员	63	男性，55周岁以下，女性，50周岁以下。
配电工程维修员	5	高中及以上学历，男性，55周岁以下。 *承诺中标后，配电工程维修员均持专业岗位证书（提供承诺函并加盖投标单位公章）。
水电维修工	9	高中及以上学历，男性，55周岁以下。 *承诺中标后，水电维修工均持专业岗位证书（提供承诺函并加盖投标单位公章）。
园林绿化员	5	男性，55周岁以下。
合 计	101	每月需向业主方上报人员工资发放表
1.中标方聘用人员到岗后，须向业主方提供聘用人员名册、身份证复印件、政审和体检合格材料，以及用工聘用协议。 2.为确保物业管理工作顺利交接，投标方在人员配置上优先留用业主方原聘的人员，该人数包含在总人数内，具体双方约定。 3.在总人数不变的情况下，经业主方同意，中标方可根据实际情况对各专业人员进行岗位适当调整，具体事项在合同中约定。 4.所有工作人员必须政治素质高，具有良好的形象和工作态度，人员统一着装，佩戴工号，有关专业人员必须持证上岗。 5.业主单位对物业单位配备的人员工作不满意的，可以提出调换，中标单位必须及时给予调换。

（二）保安服务

1、服务范围

（1）负责物业服务区域内安全保卫。

（2）负责监控设施的应用和维护巡查。

（3）负责物业服务区域内交通秩序的管理维护。

（4）负责突发公共事件的处置。

2、主要服务内容

（1）建立安全保卫管理制度和安全保卫日常管理工作档案，安防监控中心运行管理制度、安全操作规程和安全技术档案。

（2）安全门卫。入口实行每天（包括节假日）24小时值班值勤，对外来人员到物业服务区域内联系事务的，须经物业服务区域内有关人员同意后方可放行，并做好登记工作。实行大件物品进出审验制度，拒绝危险物品进入。

（3）安全巡查。实行每天（包括节假日）24小时全覆盖巡逻值班制，白天每2小时巡逻一次；夜晚8时至次日早晨7时，每1小时巡逻一次。巡逻要细致、警惕，发现异常情况要及时处置。收到监控室发出的指令后，巡逻人员应及时到达指定地点，并采取相应措施。

（4）监控巡查。物业服务区域内的监视监控设施每天（包括节假日）24小时开通，保持完整的监控记录，保证对物业服务区域内安全出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。当设备监视发现或收到故障时，应立即通知专业维修人员前往处理。保持治安电话畅通，接听及时、应对迅速、处置到位。

（5）交通管理。采取科学合理、规范有效的方式，对进出物业服务区域的各类车辆（含非机动车）进行管理，维护交通秩序，保证车辆进出通畅、停放有序。杜绝任何车辆乱停乱放。做好夜间和节假日公务车辆停库、出库等情况的检查和登记工作。

（6）突发公共事件处置。制定物业公司突发公共安全事件的应急预案，并在物业办公室、监控中心、机房等处室内悬挂，同时在每个楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志。每年应组织不少于1次的突发公共安全事件应急演习。协助做好来访人员的劝解疏导工作，做到热情、耐心、文明礼貌。发生突发公共安全事件时，保安人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发公共安全事件的现场情况采取有效的应对措施，在有关部门到达现场前，保证人身安全，减少财产损失，并全力全程协助有关部门、人员处理相关事宜，维护好机关正常办公秩序。

（7）定期检查报警系统，确保正常工作。

（8）负责与公安部门联系有关事项，按要求上报保安设施运行状况的各种数据和报表

（三）保洁服务

1、服务范围

（1）负责物业服务区域内外的卫生保洁，包括门厅、会议室、会议室、接待室、楼梯、走廊、开水间、值班室、备勤室、卫生间、淋浴间、食堂、健身房、学习室以及办公楼的内外墙及楼顶、院墙、院内操场、绿化地带、室外停车场等所有公共部位及其相关设施。

（2）由专人负责指定办公室的卫生保洁或勤务工作。

2、主要服务内容

（1）建立环境卫生保洁管理制度及相关工作档案。

（2）实行标准化清扫保洁，并由专人负责检查和监督，确保物业服务区域内环境卫生符合标准，服务区域内要随时保持清洁，无随意堆放杂物和占道现象，不见废弃物、污渍、积水积雪等，卫生间洁净干爽无异味。清扫保洁工作要合理安排时间进行，不得影响公安机关正常的办公（办案）。节假日期间，物业公司须安排人员负责巡查大楼外部相关区域和楼内门厅、楼梯、卫生间等公共区域的环境卫生状况，发现问题及时解决。

（3）负责将垃圾清运至指定地点。

（4）按照爱委会的要求每年及时开展灭蟑、灭鼠活动。

（5）对违反清洁管理规定的行为进行劝阻。

（6）室内保洁服务具体要求：

①公共场地及设施：每天清扫和拖洗大厅、楼梯、楼道、通道等地面；擦抹大厅及通道内门窗、墙面、隔断、配电箱、消防柜、扶手、地脚线、指示牌等公共设施，保持干净整洁和美观；每周对隔断、墙面(不含各科室办公室内部)、天花板、墙角进行彻底擦抹、除尘，保持玻璃材明亮无尘，做到墙面墙角无蜘蛛网、无掉灰、无浮尘、无污染、无乱涂乱画现象；每天及时清运大楼内各办公室袋装垃圾和大厅、楼道、会议室等公共部位卫生桶内的垃圾。每季度初对各楼层横柱（梁）进行除尘，确保目视不见浮灰积尘。

②五有保障相关场所：每日早中晚分3次对备勤室（值班室）、卫生间、淋浴间、食堂、健身房、学习室等六类场所进行全面清洁，清洁时需悬挂标识。清洁内容包括通风换气、清扫（洗）地面和墙壁、清理垃圾、冲洗大小便池、擦抹玻璃或镜面、擦拭餐桌椅或学习桌椅、床、床头柜、衣柜、空调内机（出风口）、电器设备以及健身器材，喷洒（更换）空气清新剂，更换卫生间卷筒纸、淋浴间洗浴液等，做到地面、墙壁、镜面、台面及窗户干净明亮，水池无污垢、便池无污渍、室内无异味。每月对备勤室（值班室）、卫生间、淋浴间、食堂、健身房、学习室等六类场所的照明设备、吊扇等及卫生间（淋浴间）顶面进行1次全面擦拭除虫。

③各类会议室、档案调阅室、接待室等便民服务用房：会议室、会议室、接待室等在每次使用前和使用后都要及时进行保洁，保持清洁状态；档案调阅室、警用装备室等要定期保洁，保持内部环境整洁。

④指定办公室：每天由专人负责指定办公室的室内保洁、日常办公茶水供应服务。室内清洁内容包括擦抹地板、清洁玻璃，擦抹桌椅、门窗及装饰摆设、地脚线、茶具、烟灰缸等配套设施和器具。指定办公室的室内保洁每天至少2次（早晨上班前1次，下午上班前1次），并在会客结束后及时清洁现场。

⑤物业公司按照中标后与业主单位的协商约定，指定专人负责其他勤务工作。

⑥每半年对各楼层的窗帘（含餐厅窗帘）进行1次清洗并负责挂装。

⑦其他保洁服务事项。主要是重大活动、创建迎检等需要进行的临时突击性保洁服务。

（7）室外保洁服务具体要求：

①公共场地（主要前后院和过道等）：每天上午上班之前清扫完毕，至下午下班前随时进行保洁，保持道路、场院干净整洁，做到无垃圾杂物、烟头、浮沙污渍；地面无污垢、积水（雪）、痰迹、纸屑、烟头、杂物；各种地砖面、石材及沥青地面清洁有光泽。

②标识、宣传牌等附属物每天要进行擦试。

③地面停车场(库)、自行车棚，每天要及时清扫，做到无纸屑、烟头、垃圾、杂物等，垃圾日产日清。

④每周要巡查楼顶，及时清除杂物、污迹、积水，确保楼顶干净整洁。

⑤室外玻璃雨篷每月要进行冲洗，保持雨篷干净整洁明亮透明。

（四）水、电及维修服务

1、服务范围

（1）负责对物业服务区域的高、低压变配电屏以及蓄电池的管理、维护、维修工作。

（2）负责大楼各楼层照明及楼外相关灯光照明设施、配电间的日常供电及管理、维护、维修工作。

（3）负责楼外景观工程的景观照明的维护，发现破损或不亮等现象，应及时负责进行维修和更换。

（4）负责停电时的应急处理。

2、主要服务内容

（1）建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度；建立各项供电设备的安全技术档案和供电管理工作档案；供电运行和维修人员必须持证上岗，确保做到安全、合理、节约用电。

（2）配电房实行每天（包括节假日）24小时运行维护值班制度，及时排除故障；高压部分如出现故障或异常，应立即向供电部门报告，并协助解决问题。

（3）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路及开关要保证随时完好，确保用电安全。

（4）定期对所有高、低压配电屏进行检查、除尘工作，做到外观整洁无损坏；每月对高、低压配电屏的绝缘进行测试，经常检查各接点的接触状况，发现问题及时处理；定期给柜内机械装置添加润滑剂。每周对防火封堵进行检查，确保供电畅通、安全。

（5）定期对直流屏进行检查、保养、测试，经常检查控制母线、合闸母线的绝缘状况，确保24小时提供高、低压操作电源。

（6）定期对所有蓄电池进行维护、保养工作，定期进行放电，以提高蓄电池的使用寿命。

（7）定期对变压器的散热装置进行保养、清洁，对电机轴承定期添加润滑剂。经常检查绝缘、测试工具，保持工具的清洁、完整，确保操作人员的人身安全。

（8）定期对各楼层配电分柜进行检查、除尘，做到外观整洁、无损坏；定期对供电柜的绝缘进行测试，经常检查各接点的紧固情况，发现问题及时处理，确保供电安全；定期检查配电柜接触器的触点，对存在安全隐患的应立即上报，通知维修人员进行维修或更换；定期对按钮开关、指示灯进行检查，发现问题及时维修或更换；定期对配电柜的防火封堵进行检查，发现问题及时处理，以符合消防要求。

（9）定期对接地装置进行检查、测试；对供电设施的机械部分进行检查、调整、加润滑剂。

（10）定期对办公日用电器进行绝缘测试，对接触器、指示灯、按钮等进行检修。

（11）值班人员每日对所有配电设施、设备进行巡查，发现问题及时汇报处理；每日及时检查各配电间的门、窗是否关闭，以防止雨水及动物入内影响正常供电；及时检查各配电间照明是否良好，无人时是否关闭。

（12）负责小型电器设施的安装、调试工作，做好停电后恢复供电时设备的启动、运行准备等工作。

（13）负责物业服务区域内所有开关、灯泡、灯管、灯座、启动器、镇流器、插头、插座等的检修、维护、更换工作，维修或更换工作必须在问题被发现后立即进行。

（14）根据规定及要求开启或关闭物业服务区域楼外照明亮化灯具。对物业服务区域外控制箱定期检查、维修，对接触器进行修复、更换，外观除锈、刷漆。对物业服务区域楼外相关灯具定期进行除锈、刷漆、加固，维修或更换不能正常使用的开关、灯泡、灯管、灯座、启动器、镇流器、插头、插座等。维修或更换工作必须在问题被发现后立即进行。

（15）负责电表的巡查、监测工作，发现问题及时向甲方报告并联系供电部门解决。

（16）负责与供电部门联系协调有关事项，事先及时了解停、供电情况并发布通知。

（五）、给排水服务

1、服务范围

（1）负责物业服务区域内供排水系统的维护和检修。

（2）负责物业服务区域的给排水管网系统所有水阀、管道的维护、疏通。

（3）负责对物业服务区域卫生间洗面盆、拖把池、大小便池、脚踏阀及水龙头进行维护、检修、疏通。

（4）负责对物业服务区域所有开水器进行维护、检修。

（5）负责对物业服务区域的给排水管网系统进行除锈、刷漆。

2、主要服务内容：

（1）建立给排水管理制度、给排水系统设备设施的安全技术档案和给排水管理工作档案。

（2）定期对给水气压罐进行泄污、清洁、除锈刷漆、紧固，对给水泵、对紧固件、密封件进行检查、更换；每年进行一次除锈、刷漆。

（3）随时对屋顶漏水管及地沟进行疏通，保持下水管道、落水管通畅，避免屋顶积水而产生漏水现象。定期对楼面落水管、落水口等进行巡查检视，如出现开裂破损等现象应及时负责维修或更换，冬季应对受冻水管进行保温处理。

（4）定期对化粪池、雨污管正常每月巡查1次，每半年清淤1次，做到出入口畅通，池盖无破损、无污渍、无污物。每次清理后及时清洁现场。

（5）定期对所有控制阀门进行检查，添加润滑剂及检查密封件。发现水阀存在问题要及时进行维修或更换。

（6）定期对冲水水箱进行检查、调整。对卫生间地漏、雨水漏斗进行检查。对大便器、小便池进行疏通、整固、检修或更换。

（7）负责大楼内外供水设施上的水龙头、水阀、水管等的检修、维护、更换工作。维修或更换工作必须在问题被发现后立即进行。

（8）负责水表的巡查、监测工作，及时发现问题并立即向甲方报告和联系供水部门解决。

（9）负责与供水部门协调联系解决有关事项，事先及时了解停、供水情况并发布通知。

（六）、绿化服务

1、服务范围

（1）负责物业服务区域楼内所有花卉、植物及其他绿化项目的日常安全管理和卫生保洁。

（2）负责物业服务区域楼外属于范围的所有花卉、树木、草坪、植物及其他绿化项目的日常安全管理和卫生保洁。

2、主要服务内容

（1）负责主动联系与业主方签订植物花卉租摆合同、绿化项目养护合同的专业绿化或园艺公司，由其对大楼内部、外部的树木、花草等绿化项目进行专业化维护保养，确保合同规定的养护工作全面落实到位，保持大楼内外长绿长新、生机盎然。专业养护公司对绿化项目开展养护工作时，物业公司应做好相关的配合工作，并检查养护质量，经确认后将记录存档。

（2）做好花盆、盆景、树木护栏、草坪等绿化项目设施的卫生保洁工作。

（3）每天进行巡查，随时掌握物业服务区域内外绿化方面出现的问题，并及时联系甲方的专业绿化承包商解决。

（4）做好绿化项目的安全保卫工作，防止人为破坏、偷盗等事件的发生。

（七）、保密要求

（1）工作期间不能与公安机关工作人员以外的人员进行言语交流。

（2）不得提供通讯工具，传递消息。

（3）不得私自拍摄公安局内部相关图片、视频并传播。

（八）、其他服务

1、服务范围

负责甲方委托办理的属于物业服务正常范围内的工作。

2、主要服务内容

（1）负责零星货物搬运工作。

（2）负责物业服务区域日常零星维修工作（如：房门、门锁、门窗框架、桌椅、茶几、橱柜、货架、护栏、楼道扶手、玻璃等维修等）。

（3）负责其它不可预见的属于物业服务正常范围内的工作。

九、对中标的物业管理服务企业的考核标准和要求

 

物业管理考核办法

为做好市公安局下属单位物业管理，促进物业管理单位能够切实履行物业承包协议，更好地落实物业管理措施，使市公安局下属单位的办公楼物业管理工作规范化、制度化、标准化，创建优美、整洁、安全、文明的办公环境，特制定本办法。

一、   考核单位：市公安局及各项目单位。

二、   考核对象：各中标物业管理公司。

三、   考核目的：督促各中标物业管理公司进行规范化、制度化、科学化管理，树立良好的服务形象，保证各项设施设备正常运转，确保公共及消防安全，保持办公环境整洁优美，不断完善物业管理工作，提高服务保障水平。

四、   考核项目及标准：具体考核项目及标准见《考核评分细则》（附后）

考核分值为 100 分。每次考核按照《考核评分细则》规定进行扣分，作为对中标者兑现合同履约保证金的依据以及在市公管局的诚信评价体系中的打分依据。

每月考核得分在 90 分（含 90 分）以上为合格。受到国家、省、市、区、街道表彰的（凭证书或文件），随后当月在得分中分别增加10 分、8 分、6 分、4 分、2 分。

五、考核周期：分为月考核和半年度考核。月考核，每月末（6月份和12月份除外）由各项目单位进行一次考核；半年度考核，每半年（6月份和12月份）由市公安局汇同该项目单位共同进行一次考核。

六、考核形式：对照《考核评分细则》，现场评分，并由中标物业管理公司对检查结果认可签字，若中标物业管理公司拒不签字，根据现场检查照片和现场考核人员两人签字为准，作为考核依据。

七、考核结果运用：

1、月考核得分在 90 分（不含 90 分）以下 80分以上（含 80 分）的扣除中标物业管理公司 5%当月物业服务费。

2、月考核得分在 80 分（不含 80 分）以下 70分以上（含 70 分）的扣除中标物业管理公司 10%当月物业服务费。

3、月考核得分在70 分（不含 70分）以下的扣除中标物业管理公司 15%当月物业服务费。

4、被省、市、区媒体曝光，确属中标物业管理公司本职工作失误或失职，造成不良影响的，在月考核总分中扣 4 分。

5、在法定节假日和市、区重大活动期间，因管理不到位，群众反映强烈的，在月考核总分中扣 3 分。

6、连续三个月考核在70 分（不含70分）以下，招标方有权随时终止合同，造成的影响和损失由中标物业管理公司承担，履约保证金不予退还。

 

《考核评分细则》

一、 基本要求 （25 分）

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。（1 分）

2、承接项目时，对建筑物共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。（2分）

3、项目经理、经理助理及各部门经理具有大专及以上学历，须有全国物业经理上岗证，管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，工程类主管应具有中级及其以上技术职称（工程师、技师及以上）。（5 分）

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。（3 分）

5、 管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情，工作时间符合规定。（3 分）

6、公示 24 小时服务电话。急修 15 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。（3 分）

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。（2 分）

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。（1 分）

9、每年至少 2 次征询业主对物业服务的意见,基本满意率应达到 98%。（5 分）

二、房屋管理 （10 分）

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。（2 分）

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划，向项目单位提出报告与建议，根据该单位的决定，组织维修。（2 分）

3、每日巡查 1 次外立面、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。（2 分）

4、按照装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，依规定获得装修批准，并与有关单位、装修管理企业签订协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查 3 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告项目单位。（1 分）

5、各楼层张贴消防疏散图，消防应急灯和安全指示灯完好。（1 分）

6、房屋完好，玻璃、墙面、楼梯、扶手、地面等无损坏。（2 分）

三、共用设施设备维修养护 （30 分）

1、共用设施设备按照日常管理和维修养护制度运行正常，人员值守认真负责，无脱岗情况发生。（1 分）

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的日常运行、检查和设备维修、保养等记录齐全。（2 分）

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。（2 分）

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向项目单位提出报告与建议，根据该单位的决定，组织维修或者更新改造。（1 分）

5、载人电梯 24 小时正常运行，故障发现、维修及时，电梯困人施救及时。（2 分）

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。（5 分）

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害、虫害现象。（1 分）

8、办公区主要道路及停车场交通标志、引导牌标识准确、完好齐全。（1 分）

9、路灯、楼道灯完好率不低于 99%。（3 分）

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（2 分）

11、中央空调系统的维护保养按照规定的频次进行，各个设备系统运行正常。（1 分）

12、中央空调系统冷却系统设备运行正常，保养良好，能提供符合要求的冷却水。（1 分）

13、中央空调系统各种管道完好，阀件及仪表齐备，运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。（1 分）

14、保证中央空调系统采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水。（1 分）

15、智能化系统各个系统定期维护，运行正常，无故障，功能达到设计要求。（3 分）

16、高效能耗系统运行正常，信息记录准确、及时。（1 分）

17、避雷接地系统定期检测，符合设计要求，避雷系统设施完好，工作正常。（1 分）

18、中央监控系统各设备定期保养维护，设备运行正常，记录信息完好。（1 分）

四、 公共秩序维护 （15 分）

1、各安保岗位 24 小时值勤，其中门岗 12 小时站岗，服务主动、热情、礼貌，仪态仪容佳。（2 分）

2、按规定线路巡逻，每 2 小时巡查 1 次，配电子巡更系统，每个巡更点之间的巡逻时间不能超过 2 分钟，配有安全监控设施的，实施 24 小时监控。（2 分）

3、对进出区内的机动车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放，无违规停车现象。（3分）

4、对装修等劳务人员实行登记管理。（1 分）

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告项目单位，并协助采取相应措施。火灾报警信号发出后 3 分钟赶到现场处理。（5 分）

6、队员精神状态良好，注重礼貌礼节，着装统一规范，统一配备对讲机，无斜靠、脱帽、抽烟、聊天等不和谐现象。（2 分）

五、保洁服务 （15 分）

1、每层设置垃圾桶，垃圾每天清运 3 次，垃圾桶每日清洗一次，保持卫生、干净，无异味、臭味。（2 分）

2、大堂随时保洁不离人，楼层每日尘推四次，卫生间每日全面清洁四次，每小时保洁一次；道路、广场、停车场、绿地等每日清扫 1 次，并随时进行保洁；消防楼道每日清扫1 次，每天拖洗 1 次；楼梯扶手每天擦洗 1 次；共用部位玻璃每周清洁 1 次；路灯、楼道灯每季度清洁 1 次。及时清除区内主要道路积水、积雪。地面、墙面、公共设施无灰尘、垃圾，卫生间通风良好，无异味、无水渍、无垃圾，厕纸洗手液不短缺。（8 分）

3、项目服务区域内公共雨、污水管道每年疏通 2 次；雨、污水井每季度检查 1 次，并视检查情况及时清掏；化粪池每 2 个月检查 1 次，每年清掏 2 次，发现异常及时清掏。（2 分）

4、二次供水按规定清洗。（2 分）

5、根据区内实际情况进行消毒和灭虫除害。（1 分）

六、绿化管理 （5 分）

1、有专业人员实施绿化养护管理，绿化有年度计划。（1 分）

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，无杂草，无黄土裸露，绿篱平整。（1 分）

3、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。无枯死。（1 分）

4、适时喷洒药物，预防病虫害，无病虫害现象。（1 分）

5、大厅内布置盆栽花卉，生态美观。（1 分）

 

备注：入驻后考核办法为签订物业服务合同的有效附件，采购人及中标供应商均要认真执行。