项目需求

一、项目背景

国家级扬州高新技术产业开发区始终坚持”产业高地、创新高地、人才高地”的战略定位， 形成了以智能装备、生物健康、半导体新材料为主导，科创研发为支撑的产业发展格局，园区综合实力强，先后荣获"国家级创新型产业集群"、“国家火炬计划特色产业基地”、” 长三角生物健康产业集聚区"等众多国家级荣誉称号。高新区北园位于扬州中心城区西南部，是承接北侧西区新城城市生活组团及南侧高新区产业组团的过渡区，具有重要的地理区位。为加快推进扬州高新区高质量发展，高新区北园需优化园区功能布局，完善设施配套，持续推动产城融合发展，做到新产业与城市同步发展，提升园区综合品质。为进一步加强规划的可操作性，贯彻落实2021年12月底省自然资源厅颁布《江苏省城镇开发边界内详细规划编制指南（试行）》，使之更好地科学指导区内规划管理并落实中央、省市有关城市工作会议精神，现根据总体规划和城市发展需要对《扬州市W8单元（高新区北园）城市设计和街区详细规划》进行编制。

二、规划范围及规划对象

北到城南快速路，东临润扬中路，南至沪陕高速，西接扬溧高速，规划范围总面积527公顷。

三、主要规划依据及参考

（1）《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》、《江苏省城乡规划条例》等法律法规

（2）《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》（中发[2019]18号）

（3）《中共江苏省委关于建立全省国土空间规划体系并监督实施的意见》（苏发[2019]30号）

（4）自然资源部办公厅关于印发《市级国土空间总体规划编制指南（试行）》的通知（自然资办法[2020]46号）

（5）江苏省自然资源厅关于印发《江苏省市县国土空间总体规划指南（试行）》的通知（苏自然资发[2020]169 号）

（6）自然资源部办公厅关于印发《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》的通知（自然资办发[2020]51号）

（7）自然资源部办公厅关于印发《市级国土空间总体规划制图规范（试行）》和《市级国土空间总体规划数据库规范（试行）》的通知（自然资办发[2021]31 号）

（8）自然资源部办公厅关于规范和统一市县国土空间规划现状基数的通知（自然资办函[2021]907 号）

（9）江苏省自然资源厅关于印发《江苏省市县国土空间规划现状基数转换细则（试行）》的通知（苏自然资函[2021]655 号）

（10）江苏省自然资源厅关于印发《江苏省城镇开发边界内详细规划编制指南（试行）》和《江苏省城镇开发边界内详细规划数据库标准（试行）》的通知

（11）《社区生活圈规划技术指南》（TD/T 1062-2021 ）

（12）《国土空间规划城市设计指南》（TD /T 1065-2021 ）

（13）《江苏省建设用地指标》（2018 年版）（2022年版）

（14）其他相关法律法规及技术规定等。

四、总体要求

1.对接响应国家、省市层面的新理念与新要求

加强研究，落实中央城市工作会议、“城市双修”、“城市空间特色塑造”、“海绵城市”等国家、省市层面城市建设的新理念与新要求。

2.衔接落实国土空间规划及相关上位法定规划的内容

充分结合扬州市国土空间规划及相关上位规划，在总体层面研究确定该区域的功能定位；落实总规确定的重要公共服务设施、重要交通基础设施、重要开敞空间等。

3. 加强城市设计引导，提升片区综合品质

运用城市设计方法，营造舒适、方便、卫生、优美的物质空间环境，持续推动产城融合发展，提升片区综合品质。

4. 对接单元详细规划成果，提高街区层面详细成果的可操作性

按照《江苏省城镇开发边界内详细规划编制指南（试行）》要求，将单元层面相关管控要求分解传导至街区，形成街区控制图则。

五、规划主要内容

本项目编制共分为两个阶段，第一阶段为《扬州W8单元【高新区北园】城市设计》的编制，第二阶段为《扬州W8单元【高新区北园】街区层面详细规划》的编制。

1． 扬州W8单元【高新区北园】城市设计的工作内容

主要工作内容是在北园现状基础上，立足邗江高新区整体发展目标和定位，结合高新区对北园的发展诉求，承接传导上位规划意图，通过城市设计方法优化空间环境，提出符合实际、利于可持续发展的用地布局方案和管控指标。该成果内容在科学合理的原则下，充分体现高新区发展诉求，并将此成果提交自规局，为自规局编制该片区单元详细规划发挥重要作用。

（1）现状分析及现行详规实施评估

通过现状踏勘、资料搜集、座谈交流、公众调查等方法，厘清本片区自然资源禀赋特征，分析社会经济发展阶段特征，对区位、区域发展环境、现状用地、产业发展、公共服务设施等基础设施分布及服务能力、道路交通情况等全面深入分析，充分了解片区单元发展实际与诉求。

（2）明确目标发展定位

统筹考虑发展条件与上位规划要求，明确单元发展目标和功能定位。主导功能以扬州市国土空间规划确定的单元内主导国土空间二级分区或主要土地用途为基础，制定符合本单元实际的发展目标。

（3）优化城镇空间结构

落实上位规划的保护开发总体要求，统筹单元内部生态保护、重大设施与廊道控制、特色景观、新城建设以及老城更新等空间影响因素，加强产城融合，促进职住平衡，研究确定单元布局结构。加强与周边单元在交通、生态、景观等重要廊道控制、基础设施、公共管理与公共服务设施共享、临界空间要素统一等方面的协调。

（4）深化城市更新研究

进一步梳理现状用地，进行开发潜力分析，合理确定保留用地、更新用地、开发用地，确定统筹利用边角地、插花地、夹心地等畸零宗地，深入研究土地利用方式和开发策略，提出各更新区更新重点、更新对象及措施。

（5）统筹建设用地布局

优化居住用地布局，落实上位规划公共管理与公共服务设施配置要求和标准，统筹医疗卫生、文化、体育、社会福利、公共管理与公共服务以及15分钟社区生活圈、5分钟便民生活圈构建等综合公共服务设施配置要求。

（6）加强城市设计研究

结合单元目标定位，综合考虑本单元与周边地区的空间关系，以及本片区的现状开发潜力，对于重点更新区域（250ha）深化研究城市空间形态，创造优美的城市空间，提出本单元高度、高层建筑布局、标志、主要界面、开放空间等要素的控制和引导要求。其他区域（277ha）在现状基础上进行空间环境梳理和整治，提出控制和引导要求。

（7）优化综合交通

坚持以人为本、公交优先、绿色低碳、分区差异等原则，统筹协调交通、用地、环境等空间要素，综合考虑慢行交通、机动交通、静态交通等各类交通的关系，优化并明确交通设施功能、规模、布局，提升交通出行环境。

（8）优化蓝绿空间

结合社区生活圈构建，优化各类绿地布局，结合绿地系统、游憩体系、水系、绿道体系、视线通廊等内容，落实生态环境保护、休闲游憩空间建设等相关要求。细化功能布局和空间引导，优化城市空间形态，塑造丰富多样的城市景观。

2． 扬州W8单元【高新区北园】街区层面详细规划

主要工作内容是在严格遵循单元层次控规研究管控要求的基础上，结合街区实际情况，加强用地策划，深化城市更新、交通承载力评价、社区生活圈构建、城市设计等研究工作，优化空间布局，制定地块容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等具体管控指标和管控要求，指导建设项目实施。

（1） 优化用地布局

结合城市更新、项目建设的实施需求，根据地块特点、权属单位开发意向及利害关系人意见，结合土地收储及开发时序优化用地布局，提高土地利用经济性和规划实施可操作性。

（2）保障设施落地

以符合单元层次详细规划约束性指标和强制性内容为前提，在满足社区生活圈服务半径要求基础上，优化调整单元层次详细规划确定的公共管理与公共服务设施、绿地广场、公用设施的位置及边界。细化非独立占地的公共、公用设施（开闭所、公厕、局部供水、排水和污水泵站等）布局并明确其落地方式及规模，优化市政管网布局，明确管线等级、平面位置和竖向控制等要求。

（3）加强交通管控

根据单元层次详细规划确定的交通设施功能、规模、布局等要求，深化并明确各类设施的位置、控制点及控制界线，指导工程设计。 落实并细化各级城市道路的红线宽度、控制点坐标、道路平曲线拐点坐标和半径，明确道路交叉口形式，确定交叉口路缘石转弯半径、交叉口渠化红线、控制点坐标，合理控制交叉口占地规模。 落实公交场站用地控制要求，明确常规公交首末站、停车场、保养场等的位置及界线。

（4）细化竖向及立体开发控制

依据单元层次详细规划，细化确定街区内各地块场地高程和道路控制点标高；协调地上地下空间开发利用，深化街区内重点地下空间的分层建设控制范围、功能、规模、标高和交通组织，明确涉及道路、绿地等公共空间的地下空间开发控制要求。

（5）确定地块控制基本指标

加强建设用地特别是工业项目、公益事业项目用地控制指标与国家、省关于建设用地指标相关规定的衔接。明确地块编号、地块边界、建筑退线、机动车出入口方位，确定地块用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、各类配套设施要求、混合用地地块内不同功能比例等控制指标和要求。街区层次详细规划确定的地块容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率指标为刚性控制内容。

六、成果要求

成果包括：规划文本、图件（图纸、单元图则、街区图则）、附件及数据库。

1、 扬州W8单元【高新区北园】城市设计成果内容

(1) 城市设计说明书（PPT或者JPG格式）。

规划说明、现状资料分析汇总等内容。规划说明着重阐述规划分析过程。

(2) 图纸（部分图纸需提供CAD格式）。

主要包括国土空间利用现状图（CAD和JPG格式）、空间潜力分析图、国土空间利用规划图（CAD和JPG格式）、公共管理与公共服务设施规划图、绿地水系规划图、、城市更新规划图、综合交通规划图、开发强度分区规划图、建筑高度分区规划图、城市设计总平面、效果图等。各地结合实际，可合并或增补图纸。

2、 扬州W8单元【高新区北园】街区层面成果内容

（1） 报告（WORD和PDF格式）

简明扼要表述规划成果。

（2）街区图则（CAD和JPG格式）

街区层次详细规划应将街区图则作为成果核心内容。街区图则采用图示和表格两种形式综合表达，图、表表达内容应保持一致。图示内容应包括地块边界、建筑退线、机动车出入口方位、各类控制线、各类设施等；表格内容应包括地块编号、地块用地分类代码、地块面积、容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度、配套设施、混合用地地块内不同功能的比例、备注信息等。重点地区应根据其类型特征，增加相应管控要求。

七、进度安排与验收

1、《扬州W8单元【高新区北园】城市设计》设计进度安排

第一阶段：合同签订后20个日历天，完成规划初步方案，提交委托方研讨及征询意见；

第二阶段：根据委托方修改意见，于40个日历天完成修改完善，形成中间成果，提交管委会进行审查；

第三阶段：20个日历天内形成城市设计最终成果，提交管委会。

2、《扬州W8单元【高新区北园】街区层面详细规划》设计进度安排

第一阶段：单元详细规划编制完成后30个日历天，完成规划初步方案，提交委托方研讨及征询意见；

第二阶段：根据委托方修改意见，于20个日历天完成修改完善，形成中间成果，提交管委会进行审查；

第三阶段：20个日历天内提交评审成果，供专家评审会。

第四个阶段：10个日历天完成最终成果并提交甲方。

3、成果验收

甲方负责按照工作计划书确定时间节点组织召开相关评审会议或组织相应的技术审查，相关评审会或者相应技术审查阶段即为成果验收阶段。乙方根据评审会意见或相应技术审查意见进行调整、完善并经甲方审核确认后提交符合相关法律、法规及合同规定的全部成果，即视为履行完本合同中设计方的全部义务。

八、 支付方式

资金由甲方支付，付款前乙方向甲方开具发票。

合同签订后5个工作日内，支付合同总价的10%；乙方提交城市设计中期成果，经甲方认可后5个工作日内，支付合同总价的20%；项目通过专家论证会后，并完善最终成果，经甲方认可后5个工作日内，支付合同总价的20%。

乙方提交街区层面详细规划初步成果后5个工作日内，支付合同总价的10%；乙方提交街区层面详细规划中期成果经甲方认可后5个工作日内，支付合同总价的20%；项目通过报批并完成详规入库工作后5个工作日内付清尾款。