项目需求

 

一、项目背景

随着《蜀冈-瘦西湖国家级旅游度假区总体规划》编制完成、《扬州市国土空间规划（2020-2035）》初步方案划定、《蜀冈-瘦西湖国土空间规划近期实施方案》已上报待批，规划北沿江高铁从片区东西向穿过，东侧为华侨城居住项目和大型文旅项目梦幻之城陆续建成，需因地制宜地对该片区发展的新环境、新形势等作出评估、修正、统筹与更新。基于基地周边情况结合前期研究成果，对本片区的规划定位、功能布局、历史文化等多方面进行深度探讨，拓宽思路。为进一步加强规划的可操作性，贯彻落实2021年12月底省自然资源厅颁布《江苏省城镇开发边界内详细规划编制指南（试行）》，使之更好地科学指导区内规划管理并落实中央、省市有关城市工作会议精神，现根据总体规划和城市发展需要对《扬州市N9单元详细规划》进行编制。

二、规划范围及规划对象

总范围：北至启扬高速、东至景区行政界限，南至宁启铁路，西至景区行政界限，总面积1233ha。

根据省自然资源厅详细规划编制指南，详细规划分为单元和街区两个层面，单元层面规划重点在用地布局方案，街区层面规划重点是制定地块容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等具体管控指标和管控要求。

（1）更新范围：总面积911ha,含N9-1、N9-2、N9-3三个街坊，三个街坊已经编制控制性详细规划，此范围内根据《江苏省城镇开发边界内详细规划编制指南（试行）》，对现有控规成果更新完善，建立数据库，以及增加街区层面详细规划内容。

N9-1，瘦西湖路-学士路-中心路-启扬高速，规划面积约80ha。

N9-2，瘦西湖路-启扬高速-景区界线-槐泗河，规划面积约327ha。

N9-3，中心路-学士路-瘦西湖路-宁启铁路-景区界线-启扬高速，规划面积约504ha。

（2）新编范围：总面积322ha,为N9-4街坊，瘦西湖路-槐泗河-景区行政界线-宁启铁路围合的区域，该范围未编制过控规，根据《江苏省城镇开发边界内详细规划编制指南（试行）》要求编制单元层面，核心区域增加建筑形体方案和街区层面详细规划成果，加强城市设计引导。

三、主要规划依据及参考

（1）《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》、《江苏省城乡规划条例》等法律法规

（2）《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》（中发[2019]18号）

（3）《中共江苏省委关于建立全省国土空间规划体系并监督实施的意见》（苏发[2019]30号）

（4）自然资源部办公厅关于印发《市级国土空间总体规划编制指南（试行）》的通知（自然资办法[2020]46号）

（5）江苏省自然资源厅关于印发《江苏省市县国土空间总体规划指南（试行）》的通知（苏自然资发[2020]169 号）

（6）自然资源部办公厅关于印发《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》的通知（自然资办发[2020]51号）

（7）自然资源部办公厅关于印发《市级国土空间总体规划制图规范（试行）》和《市级国土空间总体规划数据库规范（试行）》的通知（自然资办发[2021]31 号）

（8）自然资源部办公厅关于规范和统一市县国土空间规划现状基数的通知（自然资办函[2021]907 号）

（9）江苏省自然资源厅关于印发《江苏省市县国土空间规划现状基数转换细则（试行）》的通知（苏自然资函[2021]655 号）

（10）江苏省自然资源厅关于印发《江苏省城镇开发边界内详细规划编制指南（试行）》《江苏省城镇开发边界内详细规划数据库标准（试行）》的通知

（11）《社区生活圈规划技术指南》（TD/T 1062-2021 ）

（12）《国土空间规划城市设计指南》（TD /T 1065-2021 ）

（13）《江苏省建设用地指标》（2018 年版）

（14）其他相关法律法规及技术规定等。

四、总体要求

1.对接响应国家、省市层面的新理念与新要求

加强研究，落实中央城市工作会议、“城市双修”、“城市空间特色塑造”、“海绵城市”等国家、省市层面城市建设的新理念与新要求。

2.衔接落实国土空间规划及相关上位法定规划的内容

充分结合扬州市国土空间规划及相关上位规划的基础，在总体层面研究确定该区域的功能定位；落实总规确定的重要公共服务设施、重要交通基础设施、重要开敞空间等的布局。

3. 对接地方管理需求，提高详细成果的可操作性

按照《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》，针对不同地类形成不同深度的用地布局方案，加强城市设计引导，将相关管控要求分解传导至街区，同时提出地块开发管控通则。

五、规划主要内容

（1）现状分析及现行详规实施评估

通过现状踏勘，资料搜集、座谈交流、公众调查等方法，厘清本片区自然资源禀赋特征，分析社会经济发展阶段特征，对区位、区域发展环境、现状用地、产业发展、公共服务设施等基础设施分布及服务能力、道路交通情况等全面深入分析，充分了解片区单元发展实际与诉求。对现行详规（含调整）实施情况进行评估，分析规划调整情况及其动因、实施效果以及存在的问题。

（2）明确目标发展定位

统筹考虑发展条件与上位规划要求，明确单元发展目标和功能定位。主导功能以扬州市国土空间规划确定的单元内主导国土空间二级分区或主要土地用途为基础，制定符合本单元实际的发展目标，保证规划在实施过程中，城市整体发展结构不变，并指导下一层次的街区详细规划和地块建设。

（3）合理确定单元总体规模

依据上位规划约束指标传导要求，分析现状人口变化情况，深入研究单元人口构成和需求，确定单元常住人口和服务人口、住宅建筑总面积、总建设用地及集中建设区、弹性发展区、特别用途区内建设用地规模，保持人口规模、住宅规模、公共管理与公共服务设施配置的匹配关系。

（4）优化城镇空间结构

落实上位规划的保护开发总体要求，统筹单元内部生态保护、重大设施与廊道控制、特色景观、新城建设以及老城更新等空间影响因素，加强产城融合，促进职住平衡，研究确定单元布局结构。加强与周边单元在交通、生态、景观等重要廊道控制、基础设施、公共管理与公共服务设施共享、临界空间要素统一等方面的协调。

（5）统筹建设用地布局

①居住用地

结合单元住宅总量控制要求与用地潜力评价，明确保留、拆除以及新建住宅的用地规模、建筑面积，统筹单元功能定位、职住平衡等因素，基于生活圈构建要求，优化居住用地布局，同时对老旧小区改造、城中村更新等居住环境改善制定规划引导要求。

②公共管理与公共服务用地

落实上位规划公共管理与公共服务设施配置要求和标准，统筹医疗卫生、文化、体育、社会福利、公共管理与公共服务以及15 分钟社区生活圈、 5 分钟便民生活圈构建等综合公共服务设施配置要求，衔接专项规划确定的目标、标准和布局原则，针对实际服务人口特征和需求，确定保留、改建、迁建和新增的各类公共管理与公共服务设施级别、数量、规模，在满足服务半径基础上优化布局。

③商业服务业用地

结合15 分钟社区生活圈和 5 分钟便民生活圈的构建原则，统筹布局单元内商业服务业设施等级及适宜服务范围，根据单元内部的用地功能结构和布局，研究确定商业、商务等业态构成等。

（6）落实蓝绿空间管控

落实总体规划及绿地系统专项规划确定的生态环境保护目标，合理确定单元绿地总量和重要绿地、绿廊、广场布局，明确绿地、广场的规模、数量以及绿廊宽度；结合社区生活圈构建，优化各类绿地布局，倡导立体绿化。结合绿地系统、游憩体系、水系、绿道体系、视线通廊等内容，统筹联系城镇开发边界内特别用途区等非建设用地，提出相应的管制措施和开敞空间系统性要求，落实生态环境保护、休闲游憩空间建设等相关要求。

（7）加强城市设计研究

结合单元目标定位，确定单元风貌特征，N9-4街坊核心区域（瘦西湖路-槐泗河-江都路-宁启铁路围合的区域）增加建筑形体方案。

（8）深化城市更新研究

单元详细规划需进一步梳理现状用地，进行开发潜力分析，合理确定保留用地、更新用地、开发用地，统筹利用边角地、插花地、夹心地等畸零宗地，深入研究土地利用方式和开发策略，提出各更新区更新重点、更新对象及措施。

（9）引导地下空间利用

根据地下空间资源条件、地面建设状况等评价地下空间开发潜力，落实细化总体规划（分区规划）、专项规划确定的地下空间开发利用分区，划定地下空间禁止建设区、限制建设区、重点建设区、一般建设区。统筹地上地下空间规划，明确地下交通设施、地下公用设施、地下防灾设施、地下公共服务设施等的位置、开发深度、建设规模以及连通、避让等通则规定。

（10）优化综合交通

落实总体规划（分区规划）及综合交通规划提出的道路网、公共交通、慢行交通、停车设施等交通网络与设施的规模、布局要求，坚持以人为本、公交优先、绿色低碳、分区差异等原则，统筹协调交通、用地、环境等空间要素，综合考虑慢行交通、机动交通、静态交通等各类交通的关系，优化并明确交通设施功能、规模、布局，提升交通出行环境。合理确定加油加气充换电站的位置、数量、规模和控制要求。

（11）配套公用设施

根据服务管理人口和总建设规模，落实上位规划，衔接相关专项规划和现状设施布局，明确各类市政公用设施用地和管线布局（给水、排水、供电、燃气、供热、通信、环卫、管线（管廊）综合）。

（12）配套综合防灾设施

结合对灾害风险的评估，提出应对洪涝、台风、地震等灾害的措施，划定疏散和紧急避难场所，明确建设韧性城市的各项要求。

（13）制定竖向规划要求

落实竖向专项规划要求，合理确定建设用地的场地高程和道路、桥梁、提防等控制点标高。提出空中、地面、地下分层开发、分层赋权、统筹管控模式。

（14）落实重要控制线

落实和深化上位规划所确定的控制线，依照城市绿线、蓝线、黄线、紫线管理办法等国家和江苏省有关法律法规和规章制度，明确控制条件。

（15）分街区管控传导

明确街区编号、主导功能、规划人口规模、建设用地总规模、特别用途区和弹性发展区内建设用地规模、强度分区、住宅建筑总面积。明确街区内需落实的公共管理与公共服务设施（包括基础保障型社区生活圈服务要素）、交通设施、公用设施、安全（防灾）设施等。

（16）街区层面详细规划

在严格遵循单元层次详细规划研究管控要求的基础上，结合街区实际情况，加强用地策划，深化城市更新、交通承载力评价、社区生活圈构建、城市设计等研究工作，优化空间布局，制定地块容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等具体管控指标和管控要求，指导建设项目实施。

六、成果要求

各片区单元层次详细规划成果包括：规划文本、图件（图纸、单元图则、街区图则）、附件及数据库。

1、 文本（Word及PDF格式）。

规划文本应当以条文格式准确规范、简明扼要表述规划结论，明确规划强制性内容。

2、 图件（部分图纸需提供CAD格式）。

图件包括图纸和图则两部分，制图精度不低于相关规范要求。

——图纸。主要包括国土空间利用现状图（CAD和JPG格式）、空间潜力分析图、国土空间利用规划图（CAD和JPG格式）、公共管理与公共服务设施规划图、绿地水系规划图、公共空间体系规划图、历史文化规划保护规划图、城市更新规划图、综合交通规划图、公用设施规划图、管线综合规划图、综合防灾规划图、竖向规划图、开发强度分区规划图、建筑高度分区规划图、“城市控制线”（含道路红线，城市蓝线、绿线、黄线）规划图、街区划分图（CAD和JPG格式）等。各地结合实际，可合并或增补图纸。

——单元图则（CAD和JPG格式）。包括各街区主导功能与规模、用地布局管控、各类控制线管控、各类设施管控以及城市设计引导等内容，采用图示和表格两种形式综合表达，图、表表达内容应保持一致。

——街区图则（CAD和JPG格式）。街区层次详细规划应将街区图则作为成果核心内容。街区图则采用图示和表格两种形式综合表达，图、表表达内容应保持一致。图示内容应包括地块边界、建筑退线、机动车出入口方位、各类控制线、各类设施等；表格内容应包括地块编号、地块用地分类代码、地块面积、容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度、配套设施、混合用地地块内不同功能的比例、备注信息等。重点地区应根据其类型特征，增加相应管控要求。

3、 附件（Word以及PDF格式）。

规划附件包含规划说明、现状资料分析汇总等内容。规划说明着重对文本条文作出解释，阐述规划分析过程；现状资料分析汇总可单独编制，也可纳入规划说明。

4、 数据库

需在详细规划成果报批前提交规划成果数据库，并整合到国土空间基础信息平台，数据库要求详见《江苏省城镇开发边界内详细规划数据库标准（试行）》。编制单位需按照统一格式完成数据库入库文件。

八、进度安排与验收

（1）设计进度安排

第一阶段：合同签订后20个日历天，完成规划初步方案，提交委托方研讨及征询意见；

第二阶段：根据委托方修改意见，于20个日历天完成修改完善，形成中间成果，提交景区管委会进行审查；20个日历天修改完善中间成果。

第三阶段：30个日历天内完成征求各部门意见、市局办公会和专家评审等程序。

第四个阶段：10个日历天完成最终报批成果并提交甲方。

（2）成果验收

甲方负责按照工作计划书确定时间节点组织召开相关评审会议或组织相应的技术审查，相关评审会或者相应技术审查阶段即为成果验收阶段。乙方根据评审会意见或相应技术审查意见进行调整、完善并经甲方审核确认后提交符合相关法律、法规及合同规定的全部成果，即视为履行完本合同中设计方的全部义务。