服务内容

服务要求

★一、综合服务

（一）物业管理总体要求

1.本项目所涉的物业为机关办公性质物业，要求保持一个整洁、安全、方便、舒适的办公环境。

2.本项目所涉及大楼和已正常使用，在安全性和快捷响应性方面对物业服务提供方要求较高，需要有专业背景和经验人员进场服务，对项目提供专业化的管理服务。

3.针对该物业管理服务需求的多样化，投标人必须认真、积极响应要求，拟订相应管理制度及流程标准，切实做好服务，为业主营造一个安全、文明、舒适、温馨的办公活动环境。

（二）物业服务各项指标

投标人应达到如下标准：

1、工程设施设备管理

①维修工程质量合格率=质量合格的维修单数/总维修单数×100%=100%；②房屋设施设备的维修、养护合格完好率达≥90%；③房屋外观完好率达100%；④道路、车场完好率≥98%；⑤公共照明完好率＞98%；⑥消防设施设备完好率＞98%；⑦化粪池、雨水井、污水井完好率＞90%；⑧排水管、明暗沟完好率＞95%；⑨公共设施完好率100%；

2、服务管理

①业主综合服务满意率＞95%；②报修15分钟内反应，反应率100%；③急修不超过1小时、小修不超过8小时；④维修服务回访率：实行100%回访制；⑤业主年有效投诉率＜1‰；⑥公共清洁保洁率：清洁保洁达标面积/清洁保洁总面积×100%；⑦管理人员专业培训合格率≥98%；⑧档案建立与完好率≥98%；

1. 安全管理

①无管理责任治安案件。②无管理责任消防事件。

（三）综合管理基本要求

1.机构配备到位：针对物业服务范围与内容设置相应的机构组织，制作系统科学的机构组织架构图。

2.人员配备到位：物业管理企业要建立精简高效的人员编制，各岗位配置说明清楚。管理人员、水电、消控等专业技术人员必须持有专业资格证书，接待服务岗位应专业培训确保服务技能，员工统一着装上岗。物业管理负责人的更换需经征求采购人同意。

（四）人员基本配备要求

1.物业管理负责人1名。综合负责物业项目的全面管理，受过专业培训，具有较高的政治思想素质和服务水平，善于沟通协调，能服从采购人管理。身体健康，无传染病，无精神病，无癫痫等不能控制自己行为能力的疾病病史；政历清白，无刑事和治安管理处罚纪录。

2.保安人员不少于20人。包括包含队长、大堂及侧门岗、巡逻岗、消监控值班岗，受过专业培训，具有较高的政治思想素质、健康体魄和高度责任心。大堂岗及会务保障人员要受过接待服务培训，熟悉接待流程，形象良好，态度亲和，良好的沟通协调能力和服务意识，端正大方，举止文雅，具有较强责任心，能够吃苦耐劳。

3.绿化养护人员不少于1人。要求身体健康，能够吃苦耐劳，做好绿化养护及修剪工作。

4.保洁员不少于14人。要求能够吃苦耐劳，能及时清除垃圾。

5.工程设备技术人员不少于1人。包括水电设备设施、会议设施、空调系统及相关设施等，要求具受过专业培训，熟悉消防设备、发电机组性能、电梯功能和电梯应急功能，具有水电维修能力，要求具有强电，弱电维修能力，具有较高的政治思想素质和高度责任心。

（五）档案管理

建立服务与管理档案；建立设备设施维修、运行、保养档案；建立基础建设档案；建立档案管理制度。

服务内容

服务要求

★二、保安管理服务

（一）人员要求

专业人员以中青年为主，政治面貌清白，无劣迹，无刑事和治安管理处罚纪录，身体健康，无传染病，无精神病，无癫痫等不能控制自己行为能力的疾病病史；且做事认真负责，保安人员要定期接受培训:

1.能处理和应对甲方公共秩序维护工作，能正确使用各类消防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案；

2.上岗时佩戴统一标志，保安按需求穿戴统一制服（精致），佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿端正，站岗时不倚不靠、采用跨立站岗。

3.文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责；配备必备的安全护卫器械（由乙方负责）。

（二）保安（门岗）

1.服务时间：保安24小时值班看守，夜间确保执勤人员不定时进行全方位巡视。

2.交接班：有详细完整的交接班记录。

3.履行进出人员、进出物品登记管理。

4.外来车辆及外来人员管控：禁止无关车辆进入甲方场地，确需进入的应引导车辆有序通行、停放。禁止无关人员(产品推销及收购废品等闲杂人员)进入。

5.值班室、大门口院子清洁：保持值班室、院子和大门口环境整洁、有序、道路畅通。

6.夜间：工作人员下班后关闭大门，对办公室门窗及楼道窗户关闭情况进行必要的安全检查，关闭各楼道内不必要的电灯。按时开启、关闭报警及其他有关设施。

（三）服务岗

1.服务时间：周一至周日，24小时值班。

2.履行值班登记，对拜访人员或公务人员进入大楼实行登记。

3.根据拜访人或公务联系人员描述情形与被拜访部门或相关人员联系确认。

4.根据被拜访部门或相关人员意见放行，同时开出拜访单，并指引楼层和房号。

（四）保安巡逻

1.服务时间：保安24小时内实行定时巡逻。

2.根据需要设定巡逻路线。

3.巡逻人员履行巡逻情况记录。

4.遇见陌生人员应主动询问，对无关人员及时劝离。

5.如遇紧急情形应按照预案及时反应，快速处理，或及时报警。

6.做到巡逻与设防并重，值班每夜不定时查岗，并做好记录；

7.每天清场后对大楼进行按层巡逻，做好签到备查记录，处理好突发事件；

8.巡逻白天每2小时巡逻1次，夜间每1小时巡逻1次。

（五）值班管理

1.消防巡查：消防设施完好无损，定期检查，发现问题及时报告。

2.监控室：实行24小时值班制度，并保持完整的监控记录，每天定期检查，做好记录。

3.应急响应：接到火警、警情后3分钟内到达现场，通知领导与警方，协助采取有关措施。

（六）车辆管理

1.疏导汽车、摩托车、电动自行车、自行车等车辆停放在指定位置。

2.及时疏导保证道路畅通，不准超大型车辆入区域，做好车辆进出的登记工作。

3.随时巡检地面车辆情况及周边人员动态，发现异常情况及时处理并上报业主；

4.设置可危及人身安全处的标识和防范措施。

（七）其他

1.建立安全应急预案并定期演练。

2.根据甲方的需求，提供力所能及的帮助。

3.工作纪律：保安员在工作期间要接受甲方的领导和监督，遵守甲方的有关规章制度和《保安人员纪律》。

服务内容

服务要求

★三、设备设施管理

（一）人员要求

1.熟悉水电设备设施、消防监控设施及会议设施、空调系统及相关设施等，要求身体健康，无传染病，无精神病，无癫痫等不能控制自己行为能力的疾病病史；政历清白，无刑事和治安管理处罚纪录，受过专业培训，熟悉消防设备、发电机组性能，具有水电维修能力，要求具有强电，弱电维修能力，具有较高的政治思想素质和高度责任心。

2.上岗时佩戴统一标志，仪容仪表规范整齐，文明工作，训练有素，言语规范，认真负责。

3.电工维修人员必须持证上岗，严格执行用电安全规范，确保用电安全。

（二）、水电系统管理与维修

1.公共雨、污水管道、房顶：保证畅通无堵，疏通每年不少于一次。

2.化粪池：保持通畅、无堵塞、无满溢，半年清掏一次。

3.窨井、窨沟、排水沟、集水井：管道通畅，无堵塞外溢现象。

4.水管、水龙头：保证水管、水龙头的正常使用，无滴漏现象。

5.饮水热水器每月清洗一次。

6.各分电表箱、配电箱、配电柜及每层管线分线盒：无积尘，接头无松动现象；每季清洁一次，主要用电线路的绝缘状况，每半年测试一次，绝缘良好。

7.总配电箱：每年保养，无积尘，接头无松动现象。

8.公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好；路灯、楼道灯、各房间内的照明灯，亮灯率不低于100﹪。

9.热情接待业主投诉，并在5分钟内到位服务；每周1次到各使用单位了解设施使用情况需要维修当天解决；建立档案，所有设备均应有（检查、维修、保养）档案；

10.建立设备、设施的维修保养制度并严格执行。

（三）会议设施管理

1.及时检查会议音响系统设施完好性。

2.遇有损坏或需维修应及时报修，随时保持会议音响设施良好。

服务内容

服务要求

★四、公共区域保洁及服务

（一）人员要求

1.专业人员以中青年为主，身体健康，无传染病，无精神病，无癫痫等不能控制自己行为能力的疾病病史；政历清白，无刑事和治安管理处罚纪录，工作认真负责并定期接受培训。

2.上岗时佩戴统一标志，按需求穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

3.文明工作，训练有素，言语规范，认真负责。

（二）室内（楼内公共区域及办公室、会议室、多功能会议等）

1.楼道地面、楼梯每日拖洗一次，巡回保洁，无积灰、污迹、垃圾、水。

2.开关盒、表箱盖：2米以下每日擦抹一次；2米以上每周一次，无灰尘、污迹。

3.扶手、门：每周擦抹三次，无灰尘、污迹。

4.天花板、公共楼道灯、会议室和活动室吊灯：每季除尘一次，无明显积灰、虫网。

5.玻璃：每季清洁一次，无明显积灰、污迹。（含所有窗户内玻璃）

6.各类会议室根据活动日程安排提前搞好卫生，会议或活动结束后及时打扫干净。

7.卫生间每日清洁两次，保持地面清洁、无杂物、无积水、无毛发、无异味、便池、水池下水道要畅通。墙面四周及阴角做到无水迹、无蜘蛛网；镜子及金属部分：应保持干净，无浮尘、污渍、手印、水迹、无锈斑；天花板上无污渍、无漏水或有小水泡等现象，保持干净、清洁，完好无损；确保运作正常；配备洗手液，每日检查，发现用完及时补充。瓷砖：2米以下每日擦抹一次；无明显积灰、水渍。

（三）室外（大楼外围）

1.道路地面、绿地、门窗档遮雨棚顶（视线所到之处）：每日清扫一次，并巡回保洁，无明显暴露垃圾、卫生死角；院内硬化地面无痰渍、污渍。

2.花坛：每天擦抹一次，无积灰、无污迹。

3.垃圾收集：对垃圾每天进行清除、外运，做到垃圾日产日清，保持垃圾全部进垃圾箱，保持箱外无垃圾。

4.垃圾桶（箱）：配备足量垃圾箱（筒），对垃圾箱（桶）每天清刷，做到箱（桶）体清洁无污迹、无异味、无损坏。

5.大门：每月擦拭一次，无灰尘、无污迹。

6.窨井（含集水井）每半年清理一次内壁无粘附物、井底无沉淀物。

7.明沟：每周清扫一次，无明显垃圾，无堵塞。

8.消毒灭害：窨井、明沟、垃圾房喷洒药水，每季一次（6、7、8、9月每月喷洒一次），每季度灭鼠、灭蟑螂一次，无明显蚊蝇滋生地、鼠迹。

9.车库、室内外楼梯、不锈钢扶手：每月清洗一次，无积灰、污迹、垃圾。

10.可上去的屋顶和雨水沟不定期清扫，要求无积水、无垃圾。

（四）其他

1.全镇每月一次大扫除。

2.工作纪律：保洁员在工作期间要接受甲方的领导和监督，遵守甲方的有关规章制度。

3.业主帮助：在遇到有人需要帮助时，应主动热情。

4.完成交办的一些临时工作。

序号

参数性质

类型

要求

1

★

交货时间

自合同签订之日起7日

2

★

交货地点

福建省福州市仓山区城门镇人民政府

3

★

交货条件

按照合同约定交付

4

★

是否邀请投标人验收

不邀请投标人验收

5

★

履约验收方式

1、期次1，说明：按国家相关标准及招标文件要求

6

★

合同支付方式

1、每季度初由采购人负责对中标人上季度物业管理履行职责情况进行综合考核，若按合同完成工作，采购人每季度以转账方式一次性支付物业管理费（即每季度支付一年物业服务费总价的四分之一）。如考核不合格，采购人必须限定中标人定期整改，并按相关合同条款处理，达到付款条件起10日，支付合同总金额的25.00%

2、每季度初由采购人负责对中标人上季度物业管理履行职责情况进行综合考核，若按合同完成工作，采购人每季度以转账方式一次性支付物业管理费（即每季度支付一年物业服务费总价的四分之一）。如考核不合格，采购人必须限定中标人定期整改，并按相关合同条款处理，达到付款条件起10日，支付合同总金额的25.00%

3、每季度初由采购人负责对中标人上季度物业管理履行职责情况进行综合考核，若按合同完成工作，采购人每季度以转账方式一次性支付物业管理费（即每季度支付一年物业服务费总价的四分之一）。如考核不合格，采购人必须限定中标人定期整改，并按相关合同条款处理，达到付款条件起10日，支付合同总金额的25.00%

4、每季度初由采购人负责对中标人上季度物业管理履行职责情况进行综合考核，若按合同完成工作，采购人每季度以转账方式一次性支付物业管理费（即每季度支付一年物业服务费总价的四分之一）。如考核不合格，采购人必须限定中标人定期整改，并按相关合同条款处理，达到付款条件起10日，支付合同总金额的25.00%