采购需求

注：“▲” 系指实质性要求条款， “※”系指磋商过程中可能实质性变动的内容。

一、单位简介：

桐庐青少年宫位于白云源路1588号，占地106亩，总建筑面积8831平方米（不含地下车库），40余间活动室，建设总投资约1.5亿元。

青少年宫十幢单体建筑，按照“一轴三类五区”的功能布局，创建县域独特的校外教育文化，场所集青少年思想教育、文化创意、科技创新、体育健身、休闲娱乐、劳动和社会实践活动功能于一体，是桐庐县公益性青少年综合性校外活动场所，全面服务于未成年人思想道德建设，为广大青少年搭建从家庭、学校逐渐走向社会的桥梁，培养他们的社会参与能力，促进广大青少年社会化发展。青少年宫已成为孩子们快乐学习、健康成长的乐园！

二、物业管理项目内容

1.青少年宫平面示意图（服务管理区域）

2.物管服务工作目标：创建“安全、整洁、美丽”的桐庐县青少年宫。构建青少年宫完善的安全保卫工作管理保障体系，牢固树立“预防为主 安全第一”思想，安全保卫工作、消防工作管理做到工作规范、有序开展，杜绝发生安全责任事故和刑事案件，确保青少年宫师生人身与场馆财产的安全；确保宫的环境卫生干净整洁，车辆无乱停乱放；确保物管工作服务无学员家长投诉，青少年宫对物管服务工作的满意率达98%以上。

3.物业管理工作岗位设置要求：

按照桐庐县青少年宫物业管理工作要求，设置相关物管工作岗位，对物业管理工作岗位标准和要求如下：

子项目实施内容名称						备注
部门	职务	性别	年龄要求	工作要求	人员配置要求	▲安保部人员50周岁以下男性必须到40%以上；女性人数不允许超过3名
办公 后勤	物管 主任	男	55周岁 以下	大专学历以上、具备二年以上相关物业管理工作经验	1
	保洁 人员	不限	男：60周岁以下；女：50周岁以下。	具备卫生清（保）洁工作能力	6
	食堂人员	不限	男：60周岁以下；女：50周岁以下。	持健康证上岗，掌握食品卫生基本要求，严格遵守厨房操作规范，安全生产。（仅提供中餐） （女性人员50周岁以下）	1
	后勤 会务	不限	45周岁以下	会务活动后勤服务管理	1
安保部	保安 人员	不限	男：60周岁以下；女：50周岁以下。	持保安上岗证、健康证 （女性人员50周岁以下）	6人
	消控 人员	男	60周岁以下	消控员6人持消控证、保安上岗证、健康证	6人
工程部	高配 电工	男	60周岁以下	持高配电工上岗证	1人
	低配 电工	男	60周岁以下	持低配电工上岗证	1人
	网络信息化管理	不限	男：60周岁以下；女：50周岁以下。	计算机相关专业毕业，具备电脑、监控等弱电设备的基本维修维护技能	1人

 

以上人员要求政治上可靠，遵纪守法，敬业爱岗，身体健康素质好，无不良行为记录，知晓本岗位的服务礼仪，注重仪表仪容，完全能胜任岗位工作，每月提供以上人员的电子考勤打卡记录。

三、物业管理服务内容及具体要求

（一）环境卫生管理。

1.服务内容:

桐庐县青少年宫环境卫生

2.服务质量标准:

整个桐庐县青少年宫所有区域地面，无有形垃圾和建筑垃圾、无堆积杂物、无积灰、无积水和淤泥、无阻塞等，做到每日清扫两次，确保宫的环境卫生干净整洁。

区域	项 目	工作内容	标 准	保洁频率
整 体 外 围	各出入口地面	清扫、收集垃圾、水力冲洗	无垃圾、烟头、杂物、明显泥沙	循环清扫，每星期冲洗一次
	明 沟	清扫、收集垃圾、刷洗、清洁堵塞物	无垃圾、杂物、无苔藓	每日清扫，每星期冲洗一次
	广场地面及周边	清扫、收集垃圾、水力冲洗	无垃圾、积水、烟头、杂物、泥沙	循环清扫，每星期冲洗一次
	外露管道（二米以下）	除尘	无积灰、污渍	每周清抹一次
	屋顶及周边	清扫、收集垃圾、刷洗、清洁堵塞物	无垃圾、杂物、树叶、积水	每周清扫，雨雪天气、台风季节重点清扫
	标志牌	除尘	无积灰	每日清抹一次
	外立面玻璃幕墙	保持清洁	保持清洁	每年清洗一次
	大楼铬牌	除尘	无灰尘	每日清抹一次
	2米以下外墙	刷洗	无积灰、污渍	每周清洁一次
	2米以上外墙	刷洗	无污渍、积灰	每季度清洁一次
	监控探头	除尘	无灰尘	每周清抹一次
大 厅 各 楼 层	地毯、踏垫	除尘、清洗	保持地毯干净、松软、无污渍斑点，洗后无色差	每日清扫，每日吸尘清洁，每周局部使用清洁剂清洁，每月一次用清洁剂清洗
	窗帘	清洗、除尘	无灰尘、无污渍	布质窗帘每季度清洗一次
	石材地面	除尘、清洗、打蜡	无灰尘、光亮、无水迹、无脚印、	每周抛光补腊、打腊一次，循环清洁
	木地板地面	除尘、清洗	无灰尘，光亮、无水迹、无脚印	循环推尘，每日清洗、使用地板精油一个月保养一次
	地胶板地面	除尘、清洗	无灰尘，光亮、无水迹、无脚印	循环推尘，每日清洗
	抹灰墙面	除尘	无积灰、无蜘蛛网	每月清洁两次
	瓷砖墙面	除尘、清洗	清洁无灰尘，光亮、无蜘蛛网	每日清抹，每二个月抛光一次
	墙脚线	除尘	无积灰	每日保洁，每星期清除一次
	大理石墙面	除尘、清洗	无灰尘，光亮、无蜘蛛网	每日清抹，每二个月抛光一次
	大理石柱	除尘	无积灰、污渍	2米以下每日清抹，2米以上每月清抹
	木质立面	除尘（用碧丽珠）	无灰尘、光亮	每日保洁，每星期保养一次
	标识牌（各类）	除尘	无积灰	每日清抹
	灯箱	外表除尘	无灰尘	每星期清抹一次
	各类消防设施	除尘	无灰尘	每日清抹
	风口	除尘	无积灰	每星期冲洗一次
	废物箱	清除垃圾、外表抹净	无垃圾满溢、无拖挂	每日及时清洗
	门框	除尘（木质上碧丽珠）铜把手	无灰尘、无手印、明亮	循环保洁，每星期保洁一次
	大玻璃窗	清洗	无积灰、无划痕，明亮	循环保洁，每星期保洁一次
	花岗岩墙面	除尘、清洗	无灰尘，光亮、无蜘蛛网	每日清抹，每二个月抛光一次
	花盆套	除尘	无灰尘、盆内无垃圾	每日保洁，每星期清洗一次
	灯具	除尘	无积灰	循环保洁
洗 手 间	尿斗、坐厕、面盆	除污垢（用中性药剂）除锈斑、消毒	无污垢、无积垢、清洁	随时保持畅通，无漏水，无异味、无污垢，垃圾袋定时更换
	隔断	除尘、除污垢	无灰尘、无涂画、无污垢	循环保洁，每天清洁一次
	水龙头	抹净	无水锈、无污渍	循环保洁，每天清洁一次
	镜面	抹净	无水迹、无污渍、明亮	循环保洁，每天清洁一次
	地面	清洗、消毒	无垃圾、无水迹、无污渍	循环保洁，每天清一次
	墙面	除尘	无灰尘、无污渍	循环保洁，每星期清洗一次
	灯片、天花及风口	除尘	无积灰	每月清除一次
	门和门框	除尘	无灰尘、无污渍	循环保洁，每天清洁一次
	台面	抹净	无水迹、无污渍	循环保洁，每日清洗一次
	废物箱	清除垃圾、外表清洁	无垃圾满溢、无污渍	每日及时清洗
	玻璃窗	清洗、除尘	无灰尘、无水迹	循环保洁，每星期保洁一次
	洗手液	洗手液	无短缺	按需添加
楼 梯	楼级和平台	清扫垃圾、清洗	无垃圾、死角、无积灰	每天清洁一次
	墙面	大理石（除尘、抹净）涂料（除尘）	无灰尘	每星期清洁一次
	扶手、栏杆	除尘、抹净	无灰尘	循环保洁，随时清抹
	外露管道	除尘	无灰尘	每星期清洁一次
其 它	桌椅、沙发外套	清洗	无灰尘、无污渍	每周清洗一次
	各类消防设施	除尘	无积灰	每星期清洁一次
	室外绿地	清扫	无垃圾、无杂物	每天清洁一次，随时清扫
	书架、书橱、衣橱	除尘、抹净	无灰尘	循环保洁，随时清抹
	家具、文件柜	除尘、抹净	无灰尘	循环保洁，随时清抹
	办公室	除尘、抹净	无灰尘	循环保洁，随时清抹
	会议、接待室	除尘、抹净	无灰尘	循环保洁，随时清抹
	活动场地	除尘、抹净	无灰尘	循环保洁，随时清抹
	公共区域电脑设备	除尘、抹净	无灰尘	循环保洁，随时清抹
	其它公共区域物品	除尘、抹净	无灰尘	循环保洁，随时清抹
	冰箱、微波炉	除尘、抹净	无灰尘	每周清洁一次
强弱电机房 室内、机柜		除尘	无灰尘	每周清抹一次
室内外停车位		地面清扫、冲洗	地面无垃圾、无杂物	循环保洁，每天清洁一次
		标线清洁	标线清晰	按需描线
康乐游艺设备		墙面清洁	无灰尘、无手印、光亮	每星期保洁二次
		标牌指示牌除尘	无灰尘、无手印	每日清抹一次
		设备围栏清洁	抹净、无水锈、无污渍	每星期保洁二次
		公共座椅清洁	无水锈、无污渍、无灰尘	每日清抹一次
垃圾清运		服务内容：垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上缘，每日清理一次，垃圾不在筒箱内过夜。垃圾中转站工具摆放整齐，垃圾存量不超过三分之二且做到日产日清，定期清洗，每周消毒一次，无明显积水，无蚊蝇飞舞。垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。各类垃圾运到规定的地方，再将垃圾运到垃圾转运站，其中公共区、卫生间无堆积垃圾。化粪池、污水池的清理。上述的费用均计入服务费用。

 

保洁工作包括但不限于以上服务内容，以实际情况为准,例如：活动室等的家具的摆放整齐要及时、儿童游乐区半月清洗杀菌等。未列入的且为正常保洁工作以及突发性事件造成的保洁工作的项目、部位均包括在本次采购范围内，成交人不得因此拒绝提供保洁服务。保洁用品计入服务费用。

建立“四害”消杀工作管理制度，根据实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物和设施；“除四害”实施单位须具有桐庐县相关单位颁发的资质，不得低于桐庐县爱卫会“除四害”相关规定及验收标准，并视特殊情况增加次数，相关材料及药品等应计入物业服务费。

 

(二)安保、秩序管理和消防、监控的管理。

1、服务内容:

根据《中华人民共和国教育部令》（第23号）《中小学幼儿园安全管理办法》和《关于进一步加强和改进未成年人校外活动场所建设和管理工作的实施意见》（浙委办【2006】129号）文件精神执行，重点做好以下几方面：（1）环境安全：根据桐庐县防恐怖领导小组要求，及时做好可疑人物的通报、证件检验、登记、报刊信件收发等；熟悉周边的环境，能处理和应对公共秩序维护工作，有效处理治安及其他突发事件；做好少年宫周边流动商贩的劝阻工作，严禁流动商贩进入青少年宫区域，且杜绝所有物管人员包庇甚至协助流动商贩摆摊的一切行为；做好道路交通管理、机动车和非机动车停放管理，确保安全有序等。（2）设备安全：能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案，发生突发事件时能及时有效处理；负责防盗、防火报警监控设备有效运行管理；成立义务消防队，按相关标准要求，对宫区域内的消防火灾报警系统、喷淋灭火系统、电器火灾报警系统、空气采样报警系统、消防排烟机组等消防设备按安保条例进行监管和操作使用等。（3）制度保障：建立完善的消防制度和消防工作计划，物管人员应定期接受消防培训并掌握现有消防设施设备的使用方法，并能及时有效处理各种火灾事故。明确防火责任人，按照突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施及引路标志完好，紧急疏散通道畅通等。积极主动的配合、服从对口管理部门的临时应急调度。

2、服务质量标准:

构建青少年宫完善的安全保卫工作管理保障体系，牢固树立“预防为主安全第一”思想，安全保卫工作、消防工作管理做到工作规范、有序开展，杜绝发生安全责任事故和刑事案件，确保青少年宫师生人身与场馆财产的安全。

(1)安保门卫值班

上岗时佩戴统一标志，按需求穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责；配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。各出入口安排值勤，拟立安保、车辆、道路及公共秩序管理等制度。用语规范，礼貌待客，文明工作。严格验证、登记制度，杜绝闲杂人员进入行政区域内，维护行政区域安全、正常的工作环境。对物品进出实施分类管理，实行物品进出审验制度，杜绝危险物品进入行政区域内。

(2)安保日常巡查

规划红线范围以内安排24小时巡查。明确巡查工作职责，规范巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线，对重要区域、部位、设备机房进行重点巡视并记录巡视情况，及时发现和处理备种安全和事故隐患。在接到监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达事发现场，采取相应措施妥善处理；如巡视时发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动并执行相应的应急预案。

(3)消控、监控室值班

消控、监控设施应保持24小时开通，并保持完整的监控记录，保证对各出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。监控室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并派专人赶到现场进行前期处理。监控资料应至少保持90天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。同时，确保治安电话畅通，接听及时(在铃响三声内应接听)。

(4)消防、监控设施管理

定期对消防、监控主机及各消防、监控点的设备进行巡查，确保运行无故障；定期对室外的消防栓、消防水带、消防泵等设备进行检查，是否有埋压或损坏和失效等情况；定期对各楼层消防栓进行检查，设施是否齐全；定期对各楼层的喷淋头、感烟探测器、感温探测器、手动报警按钮及其他形式的消防设施、设备进行检查，是否有遮挡或损坏等情况；每月对各楼层的灭火器进行检查更换，是否有压力不足或缺少等情况；定期对各楼层的排烟通风口、消防通道进行检查，是否有遮挡或堵塞，各楼层的疏散指示标志是否有损坏或缺少等情况；定期对各楼层应急电源的主、备电情况进行检查。消防泵：启动检查每月一次并记录，运行正常，设施完好、无渗漏；一级保养，每年一次。消防栓：每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。每年保养一次，表面无生锈现象，颜色一致；阀杆每半年加注润滑油，启动灵活运行正常，每半年放水检查。火警、报警、探测器功能：功能正常。消防水带：每半年检查一次完好无缺，无霉变。灭火器：检查及时，发现问题更新或充压。同时，负责上述检查缺陷的修复和复原。

(5)停车管理

对进出管辖区域的各类车辆进行规范管理，维护交通秩序，保证车辆有序通行、有序停放。指定车辆停放区域，非机动车应实行定点停放。地下车库安全管理、消防管理由桐庐停车公司负责，物业应做好协助工作，确保地下车库内各机房的正常运作。

(6)安全突发事件处理

按照要求制订各类突发事件应急预案，并将预案内容在物业办公室、监控室、机房等处张榜悬挂。在各楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志，每年组织不少于2次的突发事件应急演习。当发生台风、暴雨等灾害性天气及其他危害公共突发事件时，应采取以下应急措施:对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施进行检查和加固。各岗位人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发事件的现场情况进行应变处理，在有关部门到达现场前，确保人身安全，减少财产损失，并全力协助处理相关事宜。对待上访人员做到耐心说服，及时报告有关部门予以妥善处置。

 

（三）机电设施设备（含照明系统）维护维修管理

保证各机电设备系统正常运行、定期保养和日常维护。要求做到：

1.制定各机电设施设备管理制度、操作规范。

2.制定各工种工程维护人员的岗位职责。

3.按照各专业各工种的管理制度、操作规程对机电设备进行维护保养。满足招标人制定特定的设备维护要求及填写招标人制定的记录表并送交招标人。

4.设备维护人员用听、闻、看、摸等方式或利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录；机电设备的每次维护保养要作好记录并交业主审核确认。

5.设备维护人员每天至少对设备巡视两次并作好记录；每天安排人员对物业区域内的水、电、暖、照明、娱乐设施、室内环境温度等进行巡查并作好记录，定期交业主审核确认。

6.利用楼宇控制系统的监控设备,对设备运行状态实行动态技术监控。

7.工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个维修人员要求配备移动电话等通讯工具,在24小时内随叫随到,方便应急抢修工作。

8.提前了解有关活动、会议、展览的安排时间,充分做好各项准备工作。

9.组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍,制定应急预案,并配备各种应急物品,经常进行各种应急演练。

10.急修：接到报修，应15分钟内到报修现场，确保在最短时间内予以修复，除不能克服的特殊情况供应商可以征得采购人同意后延迟外，应在半个工作日内修复。

11.小修：应在一个工作日内修复，除非征得采购单位同意延迟。

12.康乐游艺设备协助管理：按DB33《浙江省娱乐设施维修保养安全管理规范》的要求，做好康乐游艺设施设备的协助管理。设施设备发生一般故障时，应立即通知康乐部专业维保人员。发生困人或其他重大事件时，应立即通知康乐部并在5分钟内赶到现场，协助专业维保单位做好现场的应急处理工作。

 

(四)给排水设备运行维护维修管理

1、服务内容:

对红线区域内室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及附属构筑物等进行日常养护维修，保持正常运行。

2、服务质量标准:

(1)每半年对给排水系统进行维护、润滑。

(2)每天检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，确保曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正常，无跑、冒、滴、漏现象。由具备相应执业资格的作业人员定期对污水处理系统进行全面维护保养，确保污水处理系统无明显异味和噪声，污水排放达到GB8978一1996《污水综合排放标准》的要求。

(3)用户末端的水压及流量满足使用要求。

(4)每季对楼宇排水总管进行检查，每半年对水泵、管道进行防锈处理。

(5)确保水质无污染并符合规定的要求，生活饮用水水质符合GB5749一2006《生活饮用水卫生标准》的要求。生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒、作业人员健康检查以及水质检测参照建设部、卫生部《城市供水水质管理规定》(建设部令第67号)执行。

(6)每季度对水泵、水质处理、消毒装置、电开水炉及设备控制柜进行保养。

(7)每年对污水池清理一次。

 

(五)变电配电系统维护维修管理。

1.有完善的供配电系统的管理制度和规范操作流程。

2.有健全的供配电系统维修保养规章制度并严格落实执行，使设备完好率99%；

3.配备专业人员,维修和运行人员持证上岗。

4.有变电所、楼层配电室岗任责任制；变电所有交接班制度、倒闸操作制度、工作票制度等；变电所和楼层配电室有操作规程；变电所有值班地记录、保养记录、故障处理记录。

5.高配变电所保证全年365天、每天24小时有人值班，保证整个宫的供电安全。

6.按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录，确保高(低)压变(配)电柜操作运行正常，各计量检测表计显示正常。

7.每天不少于二次对园区楼层配电室进行巡视检查并要有相应的巡查记录表;

8.保证变(配)电柜、低压配电柜全年24小时运行正常，设备完好率99%以上，满足现场工作要求，各类表计显示正常。

9.功率因素自动补偿电容器(组)运行正常，自动切换准确可靠。

10.变(配)电系统联络切换正常。

11.负责各类照明灯具、泛光照明系统、供用电设备设施（包括配电箱柜、桥架、井道、分电箱、开关、插座等）的日常管理和维护修理并作好相应的维修记录工作，亮灯率和插座完好率达到99.9%。

12.应急供电系统运行正常；EPS应急照明柜每季度放电保养一次，每次不少于30分钟。

13.变电所等特殊机房保证24小时有值班人员，遇到节假日，双休日现场维护人员数量不能低于日常配置人员。

14.设备出现故障后,维修人员应在报修后十五分钟内到达故障现场抢修，一般性维修不过夜。

15.通过有效的管理措施及技术措施，积极开展节能管理工作。

 

 (六)弱电系统维护维修管理

1、服务内容:

对各馆综合布线、楼宇设备自控系统、安全防范系统、多功能会议系统、多媒体显示及触摸屏查询系统、卫星及有线电视系统、一卡通系统、人员流量统计系统、自动摆闸门、弱电机房、音乐视听设备等进行日常管理和维修，保持正常运行。会议、举办活动期间提供音控、调音服务，保障会议、活动期间音视频设备正常使用。

2、服务质量标准:

(1) 有完善的弱电系统的管理制度和规范操作流程。

(2)有健全的弱电各系统维修保养规章制度并严格落实执行，使设备完好率100%；

(3)每天对弱电各系统进行巡视检查，巡视检查要有记录并统一归档管理,资料完整；每季度对门禁、广播与消防报警系统联动检测一次并做好检测记录。

(4)保证弱电各系统工作正常。设备出现故障后,维修人员应在报修后十五分钟内到达故障现场抢修，一般性维修不过夜。

(5)严格执行用电安全规范，确保弱电系统设备的用电安全；

(6)保证防雷设备完好、有效、安全。

(7)为保证会议系统操作及服务质量，会议系统操作需配置专业音控师、灯光师；

(8)根据业主会议、展览的安排，及时做好会议、展览的会务准备工作，其中灯光、视频、音频操控人员须在会前一水时完成各项准备工作、会前半小时操控人员到岗进入待命状态。

(9)做好各弱电机房、操作机房和各弱电机柜的清洁工作，机房地面卫生一次/周、机柜清洁一次/月并作好相应的记录工作、监控摄像头清洁一次/季度。

 

(七)空调、新风系统运行维护维修管理

1.服务内容:

中央空调系统、变冷媒空调系统、精密空调、普通空调等的运行管理和维护。具体内容有空调箱、空调柜、精密空调机组、变冷媒空调机组、送排风机组、新风机组、风机盘管、热交换器、管道系统、各种阀类、采气装置、各类风口内外置滤网、自动控制系统等设备的日常养护、基础维修和清洁卫生。

2.服务质量标准:

(1)有完善的各空调系统的管理制度和规范操作流程。

(2)有健全的各空调系统维修保养规章制度并严格落实执行，使空调系统安全、正常运行。设备及环境整洁,无异常噪声及滴漏水现象，空调风管符合卫生部颁发《公共场所集中空调通风系统卫生规范》的要求。设备完好率100%。

(3)在空调工作周期，每天对机组进行巡视检查，检查机组工作及功能是否正常，检查要有记录；空调停止运行周期，定期对系统进行维护保养。

(4) 每半年对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器、凝结水排水管进行清洗和保养；开放区域空调外置滤网每两周清洗一次，内置滤网每月清洗一次（投标单位需现场查看），变冷媒空调系统和精密空调室外机每月清洗一次，定期清理和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道。

(5)定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值并做好记录。

(6)定期对空调系统主机、水泵、电机、管道检查保养,完成对全馆空调风管清洗一次。

(7)每天二次定点、定时测量室内温度并作好记录，通过有效的管理措施及技术措施，使室内环境温度满足规定要求，同时积极开展节约能源的管理工作。

(8)每月定期做好各空调机房和空调机组的清洁工作。

(9)保证各空调系统工作正常。设备出现故障后,维修人员应在报修后十五分钟内到达故障现场抢修，一般性维修不过夜，专业维修，及时上报办公室，请专业人员维修。

 

(八)房屋、家具及设施日常维修保养。

1.服务内容:

办公楼(区)房屋地面、墙、台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等的日常巡查和养护维修（能维修及时维修，确实因工作量大，涉及专业问题，应及时上报办公室，请专业人员维修）；外墙幕墙的养护和维修。

2.服务质量标准:

(1)确保大楼(区)房屋及设施的完好等级和正常使用。

(2)玻璃无破裂，五金配件完好，门窗开闭灵活、密封性好、无异常声响。否则应及时修复或更换，不能立即修复的涉及安全性的应采取措施消除安全隐患。

(3)粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖、地板平整不起壳、无遗缺，吊顶无污（水）渍、开缝和破损。否则应及时修复或更换。

(4)屋面排水沟、室内室外排水管保障畅通；雨前及时巡查，排除隐患。发现过滤网及管道破损及时修复或更换。

(5)发现屋面或其他防水层有气鼓、破裂，隔热板有断裂、缺损的，屋面、墙面有渗漏的，应在3个工作日内安排专项修理。

(6)及时完成家具、设备等各项零星维修任务，一般维修任务确保不超过24小时，确保家具、设备维修合格率达到100%。

 

(九)综合维修及巡查、采购单位交办的其它工作：

1.建立物业主任巡查制度，要求物业主任值班每天不少于四小时对宫各区域巡查，尤其是公共开放区域的巡查，并做好记录以备查。

2.校外活动、会务服务

根据采购单位需要提供重大会议、校外活动、节日庆典、学术活动等会务服务，包括活动会场布置、桌椅摆放、灯光空调、话筒音响、投影仪视频、会后清场整理等工作。加强日常维护检查，制定完备的会务服务工作流程、细则及服务工作计划并严格执行。会议期间及时倒开水，全过程值班满足会务服务需求，保证各项会议的正常进行。会务接待及服务人员应仪表端庄、举止文明、知晓相关礼仪，并经过相关专业培训。设备出现故障时，需有应急预案，确保会议的正常进行。

3.设施设备运行及维护

（1）大楼设施设备做到安全运行和节能操作，发现故障立即通知及时排除；水、电、卫浴设备、门锁维修不过夜；遇电路故障没电，水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏及墙面破损，要随叫随修；排水管、排污管要保持畅通，如有堵塞应立即疏通，厕所堵塞应当天疏通（需换厕盆的除外）。维护维修闭路防盗装置和电铃设施。公共照明、水电设施每天检查一遍。楼宇内门窗、卫浴设施、内墙面、所有照明设施的检查每半年3次。

（2）▲日常基础维修接到报修信息后，必须15分钟内赶到现场进行处理。若无能力修复，立即报告相关部门及领导；

（3）配合专业单位进行保养及维修工作；

（4）所有空调过滤网清洗频率：开放区每15天1次、办公区每月1次；空调内置滤网每月1次；

（5）室外公共设施每年修缮2次，包括修理、除锈、刷漆、加固、更换等。特殊情况按需处理。

4.综合维修及巡查

（1）工程综合维修人员日常工作除特定工作外，实行定期巡查维修制。

（2）每天定人现场巡视检查，内容包括配电设施、照明、插座、空调设施、通风设施、给排水设施、房屋及装修设施、室外构筑设施、办公与阅览家具、其它公用设施，巡视检查要有记录并统一归档管理,资料完整。

（3）每天对所有区域和房间巡查到一次，并随时记录和处理。

5.工作时间

保洁、工程综合维修人员每天上班时间为业主上班前半小时，下班时间为业主下班后半小时；因我宫属于公益性服务单位，节假日期间的工作人员的配置不得少于日常配置人数；遇自然灾害、恶劣天气等特殊时期，24小时到场服务。

 

（十）食堂工作管理：

食堂工作基本要求：

1.食堂在加工食品时，要做到生进熟出。

2.食堂必须配备防蝇，防尘，通风，废弃物存放和清洗消毒，洗手设施。

3.食堂工作人员应按有关规定取得健康证后上岗，做好个人卫生，不留长指甲，不涂指甲油，不戴饰物，上岗前和便后应洗净双手，操作时穿戴清洁的白色工作衣帽，不得吸烟。

4.管理人员必须每天进行食品质量验收工作，并做好记录。

5.腐败变质，油脂酸败，霉变，生虫，污秽，混有异物或感官性状异常的食品不得加工供应。熟食品和生食品分开存放。

6.食品必须烧熟煮透，供应的熟食品应在备餐间内存放和供应。

7.不得供应生食水产品，生冷拌莱和改刀的熟食卤味。

8.食品成品必须按规定留样。

9.食品分类，分架，隔墙离地存放，做到先进先用。

10.接触食品的容器、工具用后应及时清洗干净，妥善保管。接触生、熟食品的容器和工具要有明显标志，严格分开。盛放熟食品容器和食具应经有效的消毒。

11.经常保持食堂和餐厅的环境整洁，清洁工具不得与食品同池清洗。垃圾箱和泔脚桶要加盖，并定期清理。

食堂工作人员职责：

1.服从领导分配，接受任务不打折扣，努力完成交给的工作。

2.遵守劳动纪律，按时上下班，在职工上班期间按时供应教职工饭菜。

3.工作人员工作时间一律着工作服，不得在工作期间吸烟，不得让无关人员进食堂。切实做好防火、防电、防爆、防毒工作。

4.努力提高炒菜技术，尽量做到一周内荤菜不重复。要控制烧菜数量，不供应隔顿菜。

5.认真执行用餐规则，关心集体，坚特原则，做到食堂用碗、盘一律不外借。

6.努力搞好食堂卫生以及食堂前的环境卫生，做到一天一小扫，一月一大扫。必须遵守卫生公约，切实做好碗筷等炊具的清毒工作。

7.节约用水、用电，保管好食堂现有财产，如有损失，应查找原因，追究责任。

8.不得转让任何食堂物品，工作时间不干私活;

9.不断改善服务态度，虚心听取就餐人员意见，努力提高服务质量，改进食堂工作。

10.食堂工作人员要严守青少年宫各项规章，注重自身形象，不得做有损于青少年宫的言行，不得参与社会歪风邪气，对有损青少年宫形象。

以上项目中，环境卫生管理项目、安保、消防、秩序管理项目、照明系统管理维护项目、变电配电设备管理维护项目、给排水设备运行维护项目、弱电系统管理维护项目、食堂项目和工程综合维护维修人员为物业管理服务公司自备人员和必备项目。 以上项目的修理费、检查费、清洁费、保洁用品费用等均包含在本次投标价中，由中标单位承办，不再另行计费。

以上项目相关的设施设备维修材料费用均未包含在本次投标价中，由中标单位承办，经青少年宫物品购置规范程序审批同意，材料购置费用另行计费，凭材料发票核实报销。

　　

四、其他要求

1.物业管理服务质量标准要求按宾馆四星级标准订立服务规程，实行酒店化管理，提供酒店式服务。应标单位（应标人）应制订具体的质量保证措施及质量保证及相关服务的承诺，且具有3年以上大型学校、校外活动场所等相关人员密集场所的物业管理经验。如因服务质量未达到目标，应标单位应因此承担责任和经济赔偿。在维保维修范围项目，应标单位无任何理由拒绝或拖延保养维修。

2.服务方须在合同签订前须提供管理总负责人及服务中心负责人、管理主管、工程综合维修人员、安保等重要岗位人员的相关有效证件和信息，如果服务方不能提供，则采购单位有权终止合同签订。其他人员聘用须将人员信息向业主备案。

3.按要求和事项发生量及时配备足够和胜任的相关管理和服务人员，并保持人员的稳定。遇调动或辞职时，管理总负责人（物管主任）提前一个月、管理主管和工程综合维修人员提前20天、安保提前10天、保洁提前7天告知业主并得到同意后才能更换，按要求及时补充相应人员，提前做好交接班。对业主认为无能力、工作失职或不合适人员，应立即更换。岗位人数不足时，按相应岗位成本扣除服务费。

4.对采购方向应标单位提出的服务要求或整改要求，应标单位需组织人员落实完成并将结果及时书面反馈采购方。

5.按国家和当地政府有关劳动法规、条例，向管理服务人员提供相应工种的劳动工资、加班工资、劳动保护等待遇。为保证服务人员的技能素质、队伍的相对稳定，应保障关键技术岗位的工资待遇。

6.管理服务人员上岗时须统一着装，服装样式体现岗位特色和方便不同岗位操作，并经业主认可。

7.为提高物业管理服务水平，所有管理服务人员在服务期间按岗位要求进行定期短期培训。培训课程与资料向业主备案。推行宾馆礼仪的培训和开展岗位劳动竞赛。需要时，应接受业主对服务人员的集中培训。设备维护人员进出调动须事前征求业主单位意见，得到同意后才能放行。

8.服务方需建立上岗前培训制度，并通过考试方式，经应标单位合同者准许上岗。

9.服务方应承诺在合同期内，为承包区域内提供物业安保、消防、保洁、会议服务、水电与设备维护及其他相关服务，并承担由此带来的一切风险。

10.应标单位应制订具体的质量保证措施及质量保证和相关服务承诺。服务方所有的工作除应按服务方的内部流程实施外还应接受采购单位或第三方的检查。服务方达不到采购单位要求及各项服务承诺，采购单位有权要求其整改，直至扣款或终止合同。

11.采购单位工作人员及其他物业使用人对成交人的满意率达到90％，采购单位可随时要求成交人在采购单位的监督下进行满意率调查。

12.服务方有义务帮助采购单位完成除维修维护外零星的电器安装、线路改动与铺设等工作，服务费用包含在本次应标价中，不再另行计费。各应标单位须按《桐庐县物业管理条例》及其他国家有关标准和规范完成采购文件要求的物业管理工作。

 

五、物业管理服务应达到的各项工作指标

根据《中华人民共和国教育部令》（第23号）《中小学幼儿园安全管理办法》和《关于进一步加强和改进未成年人校外活动场所建设和管理工作的实施意见》（浙委办【2006】129号）文件精神。物业公司应构建青少年宫安全工作管理保障体系，健全青少年宫安全预警机制，加强安全宣传教育培训，提高师生安全意识和防护能力。制定突发事件应急预案，维护青少年宫及周边环境安全，完善事故预防措施，及时排除安全隐患，不断提高青少年宫安全工作管理水平。全面落实安全工作责任制和事故责任追究制，保障青少年宫安全工作规范、有序进行。

1．杜绝青少年宫安全责任事故，杜绝刑事案件；

2．做好青少年宫环境卫生干净整洁、清洁率达99%；

3．做好青少年宫设施设备维护维修，报修及时率100%；

4．做好青少年宫食堂的食品安全，杜绝食品安全责任事故；

5. 做好青少年宫物业管理服务工作，社会与家长的满意率95%以上，有效处理投诉率100%。

 

六、管理服务费用及财务管理要求

1.采购单位免费提供物业管理的办公场地。物业管理服务费用以签订的合同价为准，经业主单位工作考核合格后按季度分期拨付。

2.服务方必须配置服务设备独立放置于采购单位提供的办公区域内，且不能与承包区域外单位、部门或团体共用。

3.物业管理服务人员缺岗的，按其岗位平均每月人员开支的标准扣除服务费。 扣除的费用业主可用于其他顶岗人员的加班或奖励费用。

4.每月须以书面形式向业主报告当月物业管理服务各项费用收支情况的财务报表，供业主审核。服务方要制定财务预算，年终要进行财务专项决算并进行财务审计，审计结果报业主。

5.报价按项目分列出项目年支出费用，费用标准参照国家行业标准，各项目报价不得超出相关标准。委托有相应资质的专业单位和设施设备生产单位专项服务的费用、工程综合维修人员的服务费用和采购单位原有跨年度的单项服务合同的同期支出在各项目的相关服务费中列支。

七、服务期限

本次采购的服务期限为11个月。合同期满，中标人应根据采购单位的要求延续提供1-3个月的服务，费用标准按原合同规定执行。

八、检查与考核

1.服务方应制订具体的质量保证措施及质量保证和相关服务承诺。要求质量标准符合国务院《物业管理条例》和招标文件的要求。

供应商所有的工作除应按供应商的内部流程实施外，还应接受采购单位或第三方的随时检查。如因质量未达到目标，采购单位有权要求其整改，同时服务方应承担责任和经济赔偿（扣款或终止合同）。

2. 采购单位定期和不定期地对供应商管理服务进行检查和抽查，检查记录和整改时限反馈服务方。并每月对“安保管理”、“环境卫生”、“综合维修”等内容的检查结果进行考核。

九、付款方式

付款条件与方式：合同生效以及具备实施条件后7个工作日内，采购人将合同金额的50%作为预付款支付给中标人；合同金额剩余的50%按季度支付给中标人。实际发放金额按月度考核结果核发放。后附考核办法。
履约保证金：合同总价的1%作为合同履约保证金，合同签订时，由中标人交入采购人账户，完成履约后无息退还。