采购需求

一、基本情况

物业名称：北京市人民检察院业务楼

物业用途：自用

坐落位置：北京市东城区建国门北大街9号

占地面积：13000平方米

建筑面积：57748平方米

二、服务内容

（一）对业务楼提供房屋建筑、庭院、设备运行、安全秩序、会议、保洁及绿植租摆等服务管理，其范围如下：

1、北京市人民检察院业务楼（包括地下二层，地上十三层）。

2、北京市人民检察院业务楼室外部分，即大楼院墙内所有室外构筑物、灯具、绿地、停车场、地下管线等。

3、按市政管理要求，院墙外包括门前三包需由采购人承担的工作。

（二）房屋建筑的日常管理维护

房屋建筑日常管理维护是指为保持房屋建筑原有完好等级和正常使用，所进行的日常养护和小损小坏（单项金额500元以下）的修复。

其中包括：

1、房屋建筑的日常维护及管理：

（1）随时巡查办公楼的承重部位。

（2）随时巡查房屋地面、墙台面、吊顶、门窗、楼梯、通风道。巡视人负责以上日常养护和小修，保持原有完好等级和正常使用。

2、 公用设施和附属建筑物：

（1）对室外上下水管道、落水管、垃圾道、化粪池、沟渠池、井及自行车棚的巡视及维护管理。

（2）楼内健身房、信访接待室、餐厅、浴室、理发室、洗衣房、洗消间等配套建筑的维护保养和管理。

（三）机械、电气、设备、设施运行管理维护。

机械、电气、设备、设施的运行管理维护是指为保持各设备的原有完好等级和正常使用，所进行的日常养护和小损小坏（单项金额500元以下）的修复。

1、供电系统

供电系统设备设施运行管理维护是指为保证供电系统正常运行，对供电设备设施的日常管理、维修维护、巡视检查。其中包括：

（1）变配电系统：日常巡检、记录。

维修内容：高压开关柜、直流屏、信号控制台、电力变压器、低压开关柜、电容柜等。

（2）紧急供电系统：日常巡检、记录、EPS电源和应急开关柜。

（3）电力监测系统：日常巡检、记录、日常维修、监测硬件和软件、网络仪表、配件及硬件（电脑主机、显示屏）、软件升级由专业公司完成。

（4）接地及防雷系统：日常巡检、记录设备状况。

（5）各种机械设备的电力配电柜：日常巡检、记录、日常维修。

（6）电力系统配套日常巡检设备：电力、照明配电箱、配电柜、汇流排、互投器、接触器箱以及各种电缆、电气插座、照明灯具。

（7）室外照明日常巡检设备：

A、室外灯具、线缆。

B、室内控制系统。

2、弱电系统

弱电系统运行管理维护是指报价人对弱电系统进行日常运行管理维护。其中包括：

（1）楼宇自控系统巡查：

1.1DDC控制器巡查。

1.2检查控制器的通讯状态：

1.2.1检查各设备的参数设置。

1.2.2检查所控机组的启停状态。

1.2.3检查控制器与工作站的连接状态。

1.3空调、新风机组巡查；

1.3.1检查机组的运行状态及参数值设定。

1.3.2根据外界温度调节舒适温度。

1.3.3巡视机组的风阀和水阀。

1.3.4监测各机组的故障反馈。

1.3.5设定机组的启停程序。

1.4送风、排烟风机巡查：

1.4.1监测机组的启停状态。

1.4.2检查机组的故障反馈。

1.4.3设定送、排风机的启停程序。

1.5 服务器、集成系统巡查：

1.5.1变配电系统的状态监测。

1.5.2给排水系统的状态监测。

1.5.3冷水机组的状态监测。

1.5.5消防系统的状态监测。

1.5.6安防系统的状态监测。

1.5.7泛光、公共照明的监测。

1.5.8空调、新风运行监控。

1.6楼宇自控系统UPS断电巡查；

1.7检查楼宇HUB集线器巡查；

（2）安防系统；

  2.1硬盘设置监控录像：

  2.1.1 每周检查一次所有硬盘录像机的录像设置。

  2.1.2每月检查一次录像内容。

  2.2每天巡检一遍周边外围监控设备，并转动手柄查看是否正常。

  2.3检查各楼层区域的监控探头是否正常。

  2.4关注外围突发事件，做好特殊化录像。

2.5检查断电后设备出现的问题，并上报上级领导。

2.6清洁外围球机外罩（中控室所控设备）。

2.7随时检查报警主机的报警状态。

2.8安防系统主机：

2.8.1监视楼层各探头所监测区域的情况。

2.8.2根据要求查看和下载监控录像。

注：安防系统维保由采购人聘用维保公司负责，报价人负责监管安防系统的日常运行及维保公司的维护保养等工作，保证安全规范，正常运行。

 （3）音响视听系统；

3.1多功能报告厅:

3.1.1根据客方需求安装麦克及显示设备。

3.1.2会前调试安装设备，达到最佳效果。

3.1.3配合科技中心调试远程视频会议。

3.1.4上传下传视频音频。

3.1.5切换各种图像文件。

3.1.6检查舞台各类灯光。

3.1.7四台投影仪使用前的调试。

3.1.8舞台及地面各种接口检查。

3.1.9灯光控制器、调光台。

3.2 426/626/726/826/926/1026（现为保密会议室，视频设备由科技中心负责）/会议室设备巡查。

3.3 710/810/910/1010/会议室设备巡查。

3.4 1203（只负责音响话筒/其他服务由科技中心处理）检委会会议室设备巡查。

3.5 1106原党组会议室现为最高检保密会议室/会议室设备按规定巡查。

3.6 1201（原办公室）现为党组会议室/会议室设备巡查。

3.7 208会议室设备巡查。

3.8 204新闻发布厅设备巡查。

（4）歌华数字有线电视系统；

  4.1 巡查有线数字电视图像、信号传输线路。

  4.2 巡查各层信号放大器和电源。

  4.3 巡查各楼层有线数字电视分配器。

（5）客房制卡系统：制作客人房间门卡、销卡、延期和更换。

（6）车场管理系统：

  6.1 巡查进出口道闸。

  6.2 查看电脑进出车辆数量。

  6.3 维护管理车辆管理系统，负责与系统相关的查询、统计、录入、删除等工作，按要求向采购人汇报。

  3、电梯系统

电梯运行管理维护是指为保证电梯设备正常运行使用所进行的日常运行管理维护，并及时维修，保证安全规范，正常运行使用，其中包括电梯、井道、轿厢和控制部分的运行管理和维护保养。

注：电梯维保由采购人聘用维保公司负责，报价人负责监管电梯的日常运行及维保公司的维护保养等工作，保证安全规范，正常运行。

4、机电设备系统

机电设备的运行管理维护是指为保证本物业机械设备正常运行，对机械设备进行的日常管理维护。其中包括：

（1）巡检冷冻机组运行状况、冷却塔流量监测、冷冻水泵及冷却水泵压力检查。

（2）巡检空调机组设备运行状况、观察电机有无异常、调整皮带松紧度。

（3）日常巡检消防泵、喷淋泵及控制柜；巡检软启动器、断路器、自动巡检仪。

（4）巡检热力循环泵、板式换热器、集水器、分水器、地采暖系统、变频器、软启动器、电锅炉。

（5）日常巡检生活水泵变频器、控制器、水泵、截门、不锈钢水箱、紫外线消毒设备。

（6）日常巡检中水水泵变频器、中水控制系统硬件、软件及执行器、曝气泵、生物填料、水泵、截门。

（7）巡检污水系统、废水系统、雨水系统。

（8）日常巡检景观用水系统。

（9）日常巡检碎纸机房设备及碎纸系统。

（10）日常巡检洗衣机房设备（水洗机、干洗机、烫平机、烘干机、烫衣设备）。

（11）巡检洗消间洗衣机、烘干机、毛巾机、消毒柜。

（12）巡检开水器设备、过滤器(滤芯)。

（13）巡检空气净化器。

（14）巡检备勤区设备。

注：冷水机组的年度保养及热交换站的运行、调节、维护、检修等管理事项由采购人聘用专业维保公司负责，报价人需对维保公司的维保工作进行监管指导，及时向采购人汇报并启动，保证维护保养工作规范进行，保证设备设施安全稳定运行。

（四）消防设备系统运行管理维护

消防设备的日常管理维护是指遵循“隐患险于明火、防范胜于救灾、责任重于泰山”的原则，报价人对消防系统设备进行日常检查、保养及相关耗材的补充，确保系统正常、大楼安全，系统包括：

1、消防灭火系统：室内消防栓系统、消防水泵房、室外消防栓系统、自动喷水灭火系统、预作用喷淋系统、干式喷淋系统。

2、对各处消防灭火系统和消防设备进行日常检查和保养，其中包括以下几个方面：

（1）消防自动报警联动系统巡查；

1.1日常巡视模块箱，检查模块信号。

1.2检查卷帘门升降，模拟火灾联动迫降检查。

1.3模拟火灾电梯联动迫降检查。

1.4报警联动烟感、温感检查。

1.5火灾强切照明电源检查。

1.6火灾送排风机启动。

（2）消防广播系统巡查；

2.1检查广播柜的电源情况。

2.2应急广播测试。

（3）消防专用电话巡查；

3.1电话机音质检测（和终端通话）。

3.2话机固定检查。

（4）自动气体灭火巡查；

4.1喷气管路检查。

4.2 FM2000控制盘电池检查。

4.3瓶头阀撞针检查。

4.4手动启动瓶头阀（需摘下撞针）。

（5）燃气报警巡查；

5.1检查探头有无松动。

5.2放气报警检查。

（6）加压、排烟风机巡查；

6.1火灾报警后排烟风机启动检查。

6.2火灾报警后加压风机启动检查。

（7）消防泵、喷淋泵巡查；

7.1末端放水启动消防泵检查。

7.2消火栓放水启动喷淋泵检查。

（8）水流指示器巡查；

（9）末端放水报警检查。

（10）消防主机巡查；

10.1报警复位、确认火情。

10.2检查打印设备报警情况。

10.3检查CRT主机图文报警位置。

10.4防火阀、排烟阀手动开闭巡查。

注：本系统维保、消电检测、大修和中修由采购人负责。其中包括以下设备： 消防主机柜、消防主机柜内蓄电电池、烟感温感探头的清洗、消火栓箱内水枪、防火卷帘门电机和控制、防火阀、排烟阀、送风机排风机的电机、CRT主机硬件和软件、消防泵电机、喷淋泵电机、消防模块箱内模块、消防广播柜内设备、手报按钮、水流指示器、气灭瓶头阀。气灭喷头。报价人负责监管消防系统的运行工作及维保公司的维保工作，保证维护保养工作规范进行，保证设备设施安全稳定运行。

3、对消防报警、燃气报警和集中控制的消防控制中心进行值班管理和监视服务。

4、消防培训服务，每两月至少组织一次，遇特殊情况按照采购人要求适当增加。

（五）设备年检与能源消耗管理

设备年检是指对本物业所有需要进行年检的设备按时进行年检并办理备案手续；报价人负责能源消耗的计量和统计工作，应按月向采购人报告。

（六）档案管理

档案管理是指对相关的工程图纸、设备档案、运行记录、服务记录所进行的管理，应做到：

1、采用原始文字档案和电子版档案双轨管理制。

2、档案资料保持完整、清晰、无缺失、无破损。

3、动态资料填补及时无遗漏。

4、设备建立档案卡，并及时做好维修与更新记录。

（七）传达室、保安、秩序管理

传达室、保安、秩序管理是指为保证安全和正常工作秩序，对来人来访进行登记和查验，建立夜间巡视值班制度，做好安全保卫和防火防盗工作。其中包括：

1、对保安系统设备运行实施监视管理，并按照采购人要求保持记录时间。

2、外场秩序服务。

3、公共区域秩序服务。

4、门卫接待、来访登记，信件、报刊分拣、发送。

5、报价人加强安保力量，配合做好保卫工作，加强车库区域巡查。

6、安保部加强夜间巡视，对两个中心、球类馆、健身房、1101会议室等非公共区域夜间照明开启的现象进行重点巡视，避免“长明灯”现象出现。

（八）车辆管理

车辆管理是指维护本物业场地环境秩序，按采购人要求管理机动车辆与非机动车辆的停放与安全疏导，其中包括：

1、地上地下停车场管理。

2、本物业区域内的交通指挥服务，包括机动车辆的疏导和电动车、自行车等的停放。

（九）卫生保洁

卫生保洁是指为保证本物业环境清洁而进行的日常管理工作，包括室内外清洁。其中包括：

1、监管大楼外墙保洁清洗工作。

2、业务楼内全部会议室、走廊、楼梯、电梯、卫生间、开水间、浴室、理发室、地下车库、设备机房等房间的日常保洁。

3、部分办公室入室保洁，客房清理、床上用品清洁。

4、自管用房、餐厅的定期保洁和管理。

5、对门、窗、窗帘、墙壁、地面、吊顶、风口、灯具、扶手、地毯、地板、栏杆、标志牌以及机械电气设备系统等定期清洁。

6、室外道路、绿地、树木花草的清扫保养。

7、冬季扫雪铲冰等政府规定的门前三包事项。

8、按照《北京市垃圾分类管理条例》和《北京市人民检察院生活垃圾强制分类实施方案》进行垃圾分拣和清运（不含改造施工的建筑垃圾、隔油池和厨余垃圾）。

9、定期消杀灭蟑、灭鼠、灭蚊蝇工作。

10、加强外围晨扫的保洁力量，确保在7点前外围清扫完毕。

11、清理卫生间次数每天清理三次，并且每次清理要求保洁人员签字。

12、要求保洁员每周一下午发放一周的垃圾袋，遇各处室没人的情况时，应增加发放次数，确保垃圾袋送到位。

13、配合采购人完成特殊情况下的保洁消杀。

（十）绿化美化管理

绿化美化管理是指对本物业区域内绿地、花草、树木进行养护，其中包括：

1、对大楼大厅、露天花园、会议室、接待室、院领导办公室、检察官俱乐部等部位绿植摆放、养护。

2、负责对庭院绿地、树木的日常养护以及枯死苗木和草坪的补种。(不含竹林、树木的自然生长周期造成的枯萎坏死更换苗木)。

3、在节日和庆典期间，按季节和不同花卉品种组成花坛或其他形式；并按有关部门要求摆放花卉、开启夜景照明灯。

（十一）会议服务

会议服务是指根据采购人会议要求，安排会议服务人员，为采购人提供各种会议服务。包括会场布置、摆放花木，调试音响，营造适应会议性质的气氛。

1、应在召开会议前半小时调试完毕会议室音响。

2、因设备的损坏或故障影响会议使用的及时报采购人处置。

3、遇大型接待活动，需临时调派外项目服务人员进行服务支持。

4、会议服务员每天应在预定会议开始前20-30分钟打开会议室(如组会方有特殊需求要求早开会议室的情况除外)，加强巡会，会议结束后关灯锁门。

（十二）检察官俱乐部及体能训练区管理

检察官俱乐部及体能训练区管理是指对检察官俱乐部及体能训练区内设备、设施、器械、环境卫生等进行管理和维护。包括球类馆、健身房、乒乓球室、台球室等。

1、 按采购人规定时间开放与关闭。

2、 引导使用人员按采购人要求正确使用设备设施。

3、对设备设施的完好进行检查，发现安全隐患及时上报采购人，发现设备设施出现故障及时联系专业厂家维保，其中500元以下的小修由报价人负责。

（十三）洗衣房、理发室的管理

制定洗衣房、理发室管理制度。提供布草清洗、理发耗材，使用环保产品。维护洗衣房设备，保障其正常运行。理发室为采购人单位人员提供理发服务，洗衣房负责清洗布草及采购人单位人员制服。

（十四）制定公共设备设施的使用维修养护计划，制定公共部位日常巡视检查计划，制定突发事件预案。

（十五）配合采购人对楼宇进行改造施工和维修，对设备设施进行的升级改造和维修，包括可行性论证、施工现场的踏勘、水电消防等的安全管理等。

（十六）加强工程技术方面的服务力量。确保工程技术力量能有效保障现有设备安全正常运行，对设备设施进行周期性检查，及时发现、报告、解决运行中存在的安全隐患问题，提出维修改造建议。

（十七）积极参与能源资源节约和生态环境保护工作，落实有关节能降碳要求，按照采购人要求做好节能环保和能耗统计工作。厉行节水节电，杜绝长流水及跑冒滴漏现象，随手关灯；珍惜粮食，杜绝餐饮浪费；实施生活垃圾分类，正确投放、清运垃圾。

（十八）办公家具的维修、办公家具或办公物资的搬迁移动等以及采购人有关后勤服务保障的工作。

三、组织机构及人员要求

可根据工作实际需要调整人员构成，但总人数应保持不少于72人。报价人工作人员应当与报价人签订劳动合同，与报价人之间成立劳动关系，采购人不承担报价人工作人员与报价人涉及劳动争议方面的任何责任。在合同期内，报价人应保证员工队伍的稳定性。物业及其各部门主要管理人员更换应事先征得采购人同意，其他岗位人员事先向采购人报备。如报价人在不影响服务标准和质量的前提下，通过优化配置，提高效率，有可能减少人员配置时，需提前向采购人报告，采购人批准后才能实施。对报价人人员素质具体要求如下：

（一）项目总经理：

1.具有本科以上学历；政治面貌党员。

2.三年以上相关职务的任职经历；

3.善于合作，具备优秀的领导能力；熟练使用计算机软件；

（二）工程部经理：

1.工科专业本科以上学历，或专业职称；

2.八年以上本专业工作经验；五年以上工程部主管以上职务任职经历；

3.具有综合管理，协调各专业的能力和经验；

4.熟练操作计算机；

（三）安保部经理：

1.男性；相当大学以上学历；

2.五年以上保安部经理工作经验；

3.具有较强的消防及内保工作经验；

4.计算机操作熟练。

（四）各专业主管：

1.相关专业大专以上学历；

2.具有工程师或技师以上技术等级；

3.五年以上本专业工作经验，并具有三年以上相关职务的任职经历；

4.有丰富的实践经验，对存在的故障和隐患能及时发现，并有一定的排除能力。

（五）报价人所有人员必须持证上岗。

四、物业管理服务质量和标准要求

按照“北京物业管理示范大厦”标准进行物业服务，并符合物业服务维护、维保相关标准和说明。

（一）服务满意率达到98％；

（二）投诉率低于2%；

（三）设备运行完好率达到100％；

（四）维修及时率达到100%；

（五）杜绝火灾责任事故，杜绝泄密事件、杜绝刑事案件。

（六）不发生重大安全责任事故。

（七）遵守国家及采购人相关保密规定，签订保密协议、保密承诺书，履行保密职责。

五、服务要求

按照“北京物业管理示范大厦”标准进行物业服务，并符合物业服务维护、维保相关标准和说明。

六、服务时间

自合同签订之日起一年。