项目需求书

一、项目背景

天津市和平区中医医院地处和平区山东路与多伦道交口一侧，总建筑面积为17470平方米。分为地上六层及地下一层，包含门诊、药房、功能检查科室、住院部、从业人员体检服务等医疗设施用房及电梯、污水处理站、红号站、安保监控室、医疗废物暂存处等独立用房。自2020年起天津市和平区健康教育指导中心（坐落于天津市和平区华安大街97号）由我院接管，总建筑面积为3934平方米，我院使用地上四至六层，面积约2700平方米。

本项目属于物业管理行业

二、人员及岗位要求

序号	岗位名称	人数	要求	是否接受退休人员	工作时间
1	项目经理，兼保洁员	1	项目经理应为投标单位正式员工。年龄45周岁或以下，大学专科或以上学历，具有两年以上（含两年）非住宅物业管理经验。常驻项目现场。	否	每周6天 每天8小时
2	保洁员	13	保洁员要求：男65周岁或以下，女55周岁或以下，身体健康，无不良嗜好，至少1人持《特种作业操作证（高处作业）》上岗，至少2人持《天津市病媒生物防制培训证书》上岗。 需配备一定比例的男性。	最多接受5名退休人员	每周6天 每天8小时
3	司梯	3	女性，45周岁或以下，身体健康，气质端正，责任心强，吐字清楚，经过专业培训。	否	每周6天 每天8小时
合计人数		17

注：

按劳动法和国务院关于职工工作时间的规定，正常情况下，上述人员每日工作不超过8小时，每周工作不超过40小时。需安排加班的，成交供应商应配合并向劳动者支付加班费。

一旦获得成交资格，上述人员按要求投入本项目服务，非经采购人同意，不随意更换人员。

采购合同履行过程中，如遇国家和我市相关政策调整等法定情形的，采购人可以与供应商签订补充合同，补充合同应当按照政府采购法律法规的相关要求报同级财政部门备案，并在天津市政府采购网上公告。

三、各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准

（一）项目经理1人，负责该项目的日常管理，同时兼任保洁员工作。

项目经理的工作职责：

（1）负责组织相关部门按规定要求开展保洁、司梯服务工作；

（2）负责将医院下达的各项工作要求传达到下属人员，并完成医院下达的各项工作目标；

（3）负责对下属服务人员进行所需的教育培训；

（4）负责按行政管理及工作指导性文件的要求对服务人员的工作质量进行检查、指导和考核；

（5）负责组织下属服务人员制订所需的工作目标，并按其要求对下属服务人员进行相应的业绩考评；

（6）负责对保洁、司梯服务方面的工作业绩进行数据分析；

（7）负责就管理服务的相关事宜与医院主管部门进行相应的协调沟通；

（8）负责完成医院交待的其它工作任务。

（二）保洁员13人

保洁员岗位配置（含项目经理）

（1）我院每层大约2400平米，共六层，需配备9人；

（2）我院体检中心（和平区华安大街97号四至六层）需配备保洁3人；

（3）我院从业人员体检需配备保洁1人；

（4）院内露天环境需要配备1人，负责绿植维护（面积约800平米）和露天环境的保洁工作。

岗位服务要点

1、门诊大厅、楼道、楼梯保洁要点

（1）门厅入口处应铺设防尘脚垫，每天清理两次，确保脚垫无尘土积压；遇雨雪天气，内外加铺防滑脚垫；软门帘、冬季棉门帘每天擦拭一次；

（2）入口区域及时除尘，随时擦拭脚印等污渍，每30分钟（视人流量及其他因素而定）巡回清扫一次，确保地面持续处于干爽清洁状态；

（3）地面每天清扫拖擦两次，每30分钟巡回保洁一次，确保持续干爽清洁，无明显杂物、烟头和污渍；每月定期用机械清洗车清洗地面两次；

（4）门厅、楼道、收费处和药房的玻璃门窗每天维护一次，确保无明显水痕、污渍，每月彻底擦拭一次；

（5）楼梯每天清扫一次，每30分钟巡视保洁一次，确保持续干爽清洁，楼梯应自上而下倒退作业，不能让垃圾、尘土等从楼梯边洒落，拖擦时拖布不能过湿，不能让楼梯边侧留下污水痕迹；

（6）垃圾桶每天及时清理，确保桶内垃圾不超过1/2，垃圾桶每周清洗一次；  

（7）窗户、窗台、墙面、踢脚线、消防栓、标牌、开关盒等，每天掸尘一次，每周擦拭一次，发现污渍及时清洁；候诊椅、楼梯扶手每天擦拭一次；

（8）雨雪天应增加清洁频次，防止湿滑脏乱；

（9）照明灯每月掸尘一次，每年擦拭两次。

2、卫生间保洁要点

（1）及时冲洗大小便池，确保无污垢、无粪便、无异味，每天定时清洗，每30分钟巡视一次，确保持续清洁状态；

（2）及时倾倒手纸篓，篓内手纸不得多于1/2；

（3）地面保持干爽洁净，每天拖擦两次，巡视保洁若干次；

（4）门窗、玻璃、隔断、墙壁、窗台、洗手盆及时擦拭、维护，确保洁净无渍；

（5）每日喷洒除臭剂、清香剂若干次，及时清除异味。

3、病房保洁要点

（1）地面每天拖擦两次，每1小时维护一次，有污物随时清理，确保持续干爽清洁；

（2）室内垃圾篓每天倾倒两次，确保篓内垃圾不多于1/2；

（3）室内卫生间每天清洗两次，每1小时维护一次，污物随时清理；

（4）门窗、窗台、玻璃、墙壁、开关、照明灯及时擦拭，无明显污渍；

（5）开水器每天擦拭，保持清洁，内部每月清洗一次，铺设防滑垫；

（6）负责病房窗帘、隔帘的拆装；

（7）所有水池每天清洁一次；

（8）按时关灯、禁止常流水；

（9）参与控烟工作。

4、门诊科室、行政办公、中西药房、功能科、胃肠镜室、收费处、住院处保洁要点

（1）地面每天拖擦两次，每30分钟巡视维护一次，确保持续干爽清洁；

（2）室内垃圾篓每天倾倒两次，确保篓内垃圾不超过1/2；

（3）地面及室内消毒；

（4）门窗、窗台、玻璃、地脚线、开关的维护擦拭。

5、 手术室服务要点

（1）每周擦拭洁净区域，墙顶门窗；  

（2）每日擦拭接送平车；

（3）每日擦地四次，并随时保持清洁；

（4）定期刷洗拖鞋（满足护理部时间要求）。

6、 垃圾处理、下水道疏通、四害消杀服务要点

（1）严格执行垃圾分类规范操作，保证垃圾桶内垃圾分类投放，严禁生活垃圾内掺入医疗垃圾；

（2）下水道疏通10分钟响应；

（3）四害消杀按季节定期投药消杀，要及时、有效，做好投药消杀记录。

7、露天环境服务要点

（1）台阶、坡道、庭院每日清扫2次，每1小时巡查1次，保持无杂物、无烟头，垃圾桶每天倾倒1-2次；

（2）标志牌、宣传栏每月擦拭一次， 保持干净明亮；

（3）冬青、草坪、花草按时修剪浇灌，及时喷洒药水；

8、专项服务

玻璃幕墙（面积约450平米）每年清洗1次，操作者具备《特种作业操作证（高处作业）》，可以外包。

（三）电梯司梯（3人）

中医医院门诊大厅启动患者用电梯2部，由于就诊人员多为老年人及行动不便患者，很多患者需要做轮椅或者病床，所以需配备司梯人员，进行引导及电梯调配。由于医院院感要求，电梯每天还要进行四次消毒，都需要司梯人员来完成。每部电梯1人，替梯人员1人，合计3人。

司梯岗位服务要点

（1）所有电梯司机必须坚守工作岗位，集中精力，开好电梯，保证乘坐人员安全。

（2）上班时间电梯司机必须穿工作服，工作服要整洁，统一佩戴工作牌，站立服务，女员工淡妆上岗。

（3）电梯司机上岗前应充分熟悉医院的基本情况，如：楼层、科室，以备访者查询。在为客人提供咨询服务时，做到有条有理、声音清晰、明亮、语速适度。对乘梯人员热情服务，文明礼貌。

（4）遇到客户投诉，耐心听取，及时汇报。拾到财物及时交还失主或上交领导。

（5）严格遵守劳动纪律，杜绝迟到、早退、串岗、脱岗等现象，不怠工、不拖工。

（6）对电梯进行保洁，做到无积水、无烟头、无污迹，干净明亮，每日进行消毒擦拭，做好消毒记录。

（7）操作中爱护电梯设备，谨防电梯被推车及重物撞坏。

（8）发现电梯异常现象及故障时，要立即停止运行，及时通知维修人员，待修复后方能使用。非维修人员不得随意修理。

（9）传染病员和尸体使用电梯后，要认真进行消毒。

（10）严禁电梯超载运行，严禁易燃、易爆物品进入电梯。

（11）电梯驾驶员要遵守各项规章制度，注意安全运行，方便医疗。

四、应急服务要求

当出现不可预知紧急情况时（例如停水停电、极端天气、群体事件、自然灾害等），保证服务正常运转的措施，包括但不限于临时增配人员、临时调集设备、现有人员岗位职责临时增加、与相关政府部门协调配合等。

五、人员保密要求

保证服务过程中有可能获取的保密信息不泄露的措施，包括但不限于制定保密制度、服务人员保密培训、重点岗位双人服务、泄密惩罚办法。

六、人员稳定性要求

在整个服务期内，人员更换率不得超过20%，更换人员不得低于采购需求，且应经采购人同意。

七、进驻和接管要求

成交后，及时配齐所需人员、工具、设备等，在规定的时间内保证全体服务人员按时进场服务，如果为新任服务公司，则还需与前任公司进行交接，保留相关记录，做到服务平稳过渡，对采购人工作无不良影响。

八、费用分割

1、成交供应商负责提供全部保洁工具、保洁耗材、绿化工具耗材药剂、生活垃圾袋、警示牌（不负责医疗垃圾袋、锐器盒等）。

2、成交供应商负责提供体检中心（华安大街97号）为体检人员准备的厕所用大盘纸，用量约为650盘/年，每盘500g。

3、成交供应商提供服务人员工作服，自备办公家具、办公设备和办公耗材。

4、采购方负责提供物业办公用房、库房，不提供食宿。

5、成交供应商需投入以下设备为本项目专用，所有权不归采购人。

序号	设备名称	数量	简要技术参数
1	洗地机	1台	驾驶式
2	绿篱修剪机	1台	燃油式
3	油锯	1台	燃油式
4	打草机	1台	肩背式
5	高压清洗机	1台	电动
6	工业吸尘器	1台	大功率插电式
7	电动高雾喷雾器	2台	手持式
8	电动多功能擦地机	1台	大功率插电式

6、玻璃幕墙（面积约450平米）每年清洗1次，可外包，费用由成交供应商承担。

九、服务过程中，对成交供应商评价考核验收标准

按照采购合同的约定和现行国家标准、行业标准或企业标准对每一服务环节、安全标准的履约情况进行考核与验收。必要时，采购人有权邀请参加本项目评审专家或者第三方机构参与验收。验收意见作为验收书的参考资料一并存档。验收结束后，应当出具验收书，由验收双方共同签署。

（一）验收依据及标准：

每月依据《物业服务项目每月考核细则及评分标准》、满意度调查表及院内职工反馈情况给予扣分处罚。

物业服务项目每月考核细则及评分标准

岗位	考核内容	分值 （100分）	扣减分值
保洁岗位	楼内保洁区域地面干爽清洁，无明显杂物、烟头、污渍和积水；	10	各楼层发现1处不合格扣0.5分
	卫生间及时清洗大小便池，无污垢，确保清洁状态，卫生间无异味，洗手盆无污渍，保持清洁状态；	10	发现一处不合格扣0.5分
	楼内垃圾桶每天及时清理，确保桶内垃圾不超过1/2，垃圾桶外表干净整洁；	10	发现一处不合格扣0.5分
	公共区域门窗、窗台、玻璃、开关、标识牌、候诊椅、楼梯扶手、护栏等公共设施及时擦拭，无明细尘土、污渍；	10	各楼层发现3处不合格扣0.5分
	露天生活垃圾桶及时倾倒，及时做好四害消杀投药工作，无蚊蝇滋生，无蟑螂老鼠，并做好消杀记录；	10	发现一处不合格扣0.5分
	露天环境地面干爽清洁，无明显污渍、烟头和杂物；	10	可视范围发现5处不合格扣0.5分
司梯岗位	对电梯进行保洁，做到无积水、无烟头、无污迹；	10	发现一处不合格扣0.5分
	每日对电梯进行消毒擦拭，做好消毒记录；	10	未消毒、未做好消毒记录，发现一次扣1分
	坚守岗位，不得无故脱岗；	10	发现一次不合格扣0.5分
全体员工	是否与他人发生争执；是否被医院职工、患者及家属投诉；是否做好安全培训；是否做好服务培训；是否遵守语言规范；	10	视情节严重扣除2-5分

（二）验收结果

1、当月考评结果90分以上，视为合格，不扣除物业费。

2、当月考评结果80-90分，视为工作未达标，责成项目经理对医院做出书面检讨，并制定整改措施，予以扣除当月物业费5%的处罚。

3、当月考评结果70-80分，视为工作未达标，责成项目经理对医院做出书面检讨，并制定整改措施，予以扣除当月物业费10%的处罚。

3、当月考评结果70分以下，视为工作差，严令进行整改，并予以扣除当月物业费的20%的处罚。

4、如连续三个月评分在70分以下，则扣除当月至余下月份物业费的20%作为处罚，直至合同终止。