采购需求

一、项目概况： 

项目属性：服务类；

品目类别：物业管理服务（C21040000）；

本项目属于不专门面向中小微企业预留采购份额的项目，原因和情形为：按照《政府采购促进中小企业发展管理办法》规定预留采购份额无法确保充分供应、充分竞争，或者存在可能影响政府采购目标实现的情形。

★中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）。

★中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。

本项目最高限价人民币15,262,277.12元。项目管理服务期限共2年，其中：第一年预算金额7,631,138.56元；第二年预算金额7,631,138.56元。

（一）确定一家中标人，为采购人提供物业管理服务，本项目管理服务内容包括：综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务。

（二）〈物业概况〉

珠江安置区二期项目位于广州市南沙区珠江街兴隆路1号，占地面积约104,200平方米，绿地率约35%；总建筑面积约449,971.63平方米。本项目包括高层住宅（有电梯）288,723.89平方米，商铺4,475.04平方米，公建配套6,982.51平方米，地下室两层总面积139,326.71平方米，楼栋内架空层及屋面不计容面积为10,462.70平方米，其他面积0.78平方米。共2,828套房屋。

（三）服务期：2年，拟定自2023年10月1日至2025年9月30日（珠江安置区二期正在建设中，中标供应商具体进场时间以采购人通知为准；合同履行期间或履行前，如采购人按上级部门的要求将该安置区移交属地镇街或其他单位管理的，采购人提前一个月通知中标人，中标人必须按采购人要求办理并无条件配合）。

二、 物业管理服务范围

珠江安置区二期的物业规划红线内的所有物业管理服务工作，包括（但不限于）：

1.房屋建筑主体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。

2.房屋建筑主体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、通风系统、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统、监控系统、智能门禁系统等）的维修、养护、管理和运行服务。

3.对依法应由专业部门负责日常管理和维修养护的公用设施，聘请专业部门进行日常管理和维修、养护工作（例如：电梯、消防系统等）。

4.本物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、公厕、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、道闸及小区景观设施等）的维修、养护和管理工作。

5.本小区的管道、堤围等排涝设施的运行、维修、养护和管理工作。按有关规定开展排水单元达标相关工作。

6.本物业规划红线内的属配套服务设施（健身设施、儿童游乐设施、运动场所、游泳池、商业网点等）的维修、养护和管理工作。

7.公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、“四害”、白蚁和红火蚁消杀灭治、垃圾的收集、清运及按属地政府部门要求做好垃圾分类工作。

8.小区红线范围内的交通、车辆行驶及停泊的管理工作。

9.配合和协助当地公安机关进行安全监控、巡逻、交通疏导、紧急事件处置等公共秩序维护工作，（但不含人身、财产保险保管责任）。

10.社区文化娱乐活动的组织、开展、协办工作。

11.物业及物业管理档案、资料的保管工作。

12.空置房、周转房的管理工作。

13.负责劝阻、制止、督促整改及纠正安置区内出现的违章搭建行为，并配合相关行政主管部门对违章搭建行为进行执法和处罚。

14.负责按规定分别开设专款账户，就本项目的相关场地和设施设备经营产生的收入根据收入性质分别纳入相关专款账户并按照《中华人民共和国会计法》等相关规定和相关财务管理制度开展相关管理工作；承诺服从采购人对相关收入处理方式的决定和聘请第三方专业机构对上述款项的收支情况进行审计。具体由双方另行协商确定。

15.法规和政策规定由中标人管理的其它事项。

三、 服务要求及标准

中标人在开展本项目物业管理服务时，中标人必须成立项目物业管理处。物业管理处应坚持“以人为本，深度服务”的宗旨，充分了解小区特点，重视物业管理法规的宣传，增强有关人员意识，共同维护良好秩序，使物业管理工作在各方面得以正常有效的实施。本项目小区的物业管理要求可概括为：“以人为本，制度为据，严格管理，深度服务”，并满足《广州市住宅物业服务收费参考标准》（穗价[2016]992号）四级标准（其中物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护需满足三级标准）要求。具体要求包括：

（一）综合管理服务

1.严格履行物业管理法规，在客户服务、保洁、维护公共秩序、水电维修等方面以IS0900l质量体系为标准，规范管理行为。

2.承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3.有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（住用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全。

4.设置管理处，配置较完备的办公设施和办公用品，周一至周日每天不少于8小时在管理处进行业务接待。

5.物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。

6.管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得岗位证书（包括但不限于电工职业资格证书或电工特种操作证、消防设施操作员证、保安员证等）；服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范，服务主动、热情。

7.公示8小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

8.根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

9.按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

10.按合同约定规范使用住房专项维修资金。

11.经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理业主投诉。

12.按供电、供水部门的要求负责上门抄取电表、水表数据，计算并代收各住户、商铺承租者每月电费、水费，严格按照抄表员岗位职责规定执行；按照广州市有关规定和采购人的要求代收物业管理费。

13.规范管理空置房、周转房。严格按照采购人的要求，协助、配合相关部门开展分房工作，办理业主收楼入伙、退还周转房、水电过户等手续；每月巡查上述房屋，对房屋存在的房屋问题进行登记并联系建设单位处理。

14.按时交纳合同约定需交纳的所有费用（如：公共水电费用、给水总表与用户表之间的差额水费等），并定期向采购人报告相关工作完成情况。

15.文明管理，诚信服务，决不谋取不当利益，坚持低成本运作、高质量服务。

16.每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上（含80%）。

17.中标人必须有一套完整的现场物业管理制度，必须包括以下几项基本内容：

A、工作计划和工作流程

B、人员编制计划、物料装备计划

C、公共秩序维护制度、人员出入小区登记制度、物料出入放行制度

D、保洁服务标准

E、绿化管养标准

F、装修管理规定

G、电梯管理制度、消防安全管理制度

H、本项目相关场地和设施设备经营收入专账管理制度

18.本项目除依法由专业部门负责的业务外，中标人不得将小区其他物业管理业务委托给其他人或单位，如有违约，采购人可与中标人解除合同并追究中标人的违约责任。

（二）物业共用部位和共用设施设备维护

1.建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录；对物业共用部位进行日常管理和维修养护；发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用人，并作好记录。

2.建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3.安置区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，各组团、栋、单元（门）、户有明显标志；安置区主要道路及停车场交通标志齐全；各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全；对小区内危险隐患部位设置安全防范、警示标识或维护设施，每月检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。

4.对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的由物业公司聘请相应的专业部门负责）；共用设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准。

5.共用设施设备配有专人管理。操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常，确保不发生因无人管理原因造成设备瘫痪。消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。对消防设施进行巡检、养护，并做好记录。设备房保持整洁、通风，无冒、滴、漏和鼠害现象。

6.根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况；发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用人，并做好记录；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录；需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向采购人提出报告与建议，根据采购人的决定，组织维修或者更新改造。

7.按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，监督装修过程。每周至少巡查2次装修施工现场，及时处理巡查过程发现的问题。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻、制止、督促整改及纠正，及时报告采购人和有关主管部门，并配合相关行政主管部门对违章搭建行为进行执法和处罚。

8.对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻、制止、督促整改及纠正，及时报告采购人和有关主管部门，并配合相关行政主管部门对违章搭建行为进行执法和处罚。

9.小区道路、场地保持基本平整，不积水。

10.窖井不漫溢，保证排水管道通畅。

11.每季度2次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好，保障排水畅通；每月1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无积水；每日1次巡查楼内公共部位门窗、玻璃及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用。

12.对照明设备按规定时间定时开关，每周巡查3次，及时修复损坏的灯具等，公共照明设备完好率在95%或以上。

13.各类共用设施设备系统每周检查2次，每季度保养1次，设备房每月清洁1次；其中消防泵启动每年不少于2次，每月检查1次灭火器，电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况15分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客。

14.12小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般维修1天内处理。

15.接到相关部门停水、停电、停气通知后，应向业主做好通知工作。

16.负责安置区水、电管线等设施的运作、保养、维修、安全检查工作，并做好记录。

17.负责小区排涝泵站、管道、堤围等排涝设施的运行、维修、维护和管理。

18.做好小区内外侧广告画、招牌、指示牌等设施的保护。

19.当供水、供电发生异常时，要及时排除。

20.在接到急修任务时应立即到现场处理。

21.出现设备故障，要及时处理，排除故障，问题处理完后才下班。

22.负责小区绿化灌溉设施的维修、维护工作，发现问题需及时处理。

（三）公共秩序维护

1.配有专职的公共秩序维护员，24小时值班，并在小区出入口设立秩序维护固定岗24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。

2.物业公司需配备电子巡更系统等技防设施，同时应启用、维护录像监控系统等技防设施,24小时开通。设置不少于4个重点区域或重点部位（应有视频监控可记录），对重点区域、重点部位白天每4小时至少巡查1次，夜间每3小时至少巡逻1次，并有巡逻记录（需采用电子巡逻系统）。

3.对进出小区的车辆进行管理和疏导，小区车辆通行、停放有序。

4.对进出小区的装修、施工等劳务人员及其他外来人员、车辆实行登记管理，对装修材料、大宗物品等进出小区实行审批，严格控制违规装修材料进入小区。

5.制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理，并及时报告采购人和有关部门。

6.建立公共秩序维护员管理规定、公共秩序维护员站岗执勤标准、公共秩序维护员巡逻执勤标准、公共秩序维护员交接班要求、公共秩序维护员培训制度，人员、车辆出入小区的登记制度，大宗物品进出登记制度等规章制度；定期对公共秩序维护员开展理论及实操培训，全年不少于120课时。

7.对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，及时予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。

8.每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演练不少于2次；其他应急预案演练不少于1次。

9.公共秩序维护员上岗时配戴统一标志、穿戴统一服装。

10.秩序维护主管人员应具备较高的业务技能和公共秩序维护团队管理能力，全面负责小区治安联防、安全监控、秩序维护、消防安全及突发事件处置等工作；负责督促、检查小区各项安全管理规章制度的落实；负责小区内消火栓、灭火器、消防报警系统及其他消防器材的管理，确保相关设施设备能正常使用；负责公共秩序维护员岗位设置、思想动态、作风培养和业务训练，经常定期和不定期检查各岗位队员的工作情况，及时处理秩序维护员报告的问题及纠正队员在岗时的个人不良行为，实施奖优惩怠；积极配合相关部门打击本小区内的赌博、盗窃、吸毒、违法违章等行动；与属地公安派出所、消防中队等保持良好的沟通联系。

11.秩序维护固定岗人员须遵纪守法，坚守岗位，服从指挥；文明服务，礼貌待人；严禁不文明语言及行为；上岗时要认真检查设备，认真做好防火、防盗、防抢劫的工作，发现不安全因素立即查明情况排除险情，并及时报告项目物业管理处，确保小区内的安全；发现违法犯罪分子要坚决设法抓获；熟悉本岗位的任务和工作程序；熟悉区内消防器材的安装位置，掌握各种器材的使用，遇到突发事件能正确处理；积极向相关人员进行遵纪守法和治安知识的宣传；严格执行来人来访登记制度，发现非区内人员在区内游荡、活动应及时处理，正确处理乱张贴广告及安全方面可疑人员的个案；严格执行物品搬迁及人员出入管理制度；认真完成项目物业管理处交办的其他任务。

12.秩序维护巡逻岗人员须熟悉区内各类设备、物品的位置，发现设备、物品有损坏或被移动的可疑情况，应立即查明并报告；检查电线线路(目视检查，禁止手动检查)和水管管道有无损坏，发现漏水(电)时，应采取措施并及时上报；巡逻中闻到异味，听到可疑声响，须立即查明情况并报告；注意观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑人员要选择适当的位置加以监视并及时报告；发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，应立刻擒获；发现打架、吵架、斗殴等行为时，要予以制止，并将严重致人伤残者抓获，交由公安部门处理；发现火警时，立即组织扑灭，并迅速报警；发现可疑物品，要立即作安全处理，并报告有关部门；发现在管理范围内散发广告、捡垃圾等闲杂违章人员，及时清离现场；发现占道摆摊、破坏绿化、乱停乱放等影响公共秩序的行为，及时制止、纠正并向上级报告；巡逻公共秩序维护员根据巡查情况，认真填写《巡逻签到记录》并将有关情况报告管理处。

（四）保洁服务

1.负责物业管理区域内的所有清洁卫生工作。

2.制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度。

3.垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味。

4.严格按相关政府部门的要求，积极开展生活垃圾分类收集、处理等相关工作。按垃圾分类管理要求及时清运生活垃圾，确保垃圾分类投放点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

5.小区道路、广场、停车场、绿地等公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每半月清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次；架空层、天花板每月除尘1次。及时清除区内主要道路积水。

6.区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。有关管井检查、疏通、清掏等工作应做好记录和资料存档。

7.二次供水水箱按规定定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

8.5-10月的灭四害消杀工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。消杀的成效必须符合除四害的有关要求。如环卫主管部门统一部署四害消杀或针对“登革热”等疫情开展专项消杀工作的，需按主管部门的要求做好相关工作。每月检查小区共用部位，发现蚁害的，及时开展消杀灭治工作，灭蚁药物须为经国家有关部门登记准许使用的药物。

9.每日组织专人对小区卫生进行检查，并登记到《清洁卫生日检表》中。

10.每月根据《清洁卫生日检表》中的检查情况进行统计分析，向项目物业管理处汇报。

11.采购人或上级部门交办的其它任务。

12.必须满足附表2的清洁标准。

 

附表2：保洁要求及清洁标准

工作范围	工作细则	每日	每周	每月	清洁标准
小区内各栋楼公共部分	扫净地面	1			无垃圾
	拖洗楼梯		1		无灰尘、无污渍
	抹净楼梯扶手		2		无灰尘
	天花除尘			1	无蜘蛛网
	抹净照明设施			1	无污渍
	抹净门窗			1	无灰尘、无污渍
	冲洗厕所	2			无异味、无污渍
	抹净消防设施		1		无灰尘、无污渍
公共区域	扫净道路地面	1			无垃圾
	巡回保洁地面	*			无垃圾、无杂物
	清洁花槽、绿化带垃圾	1			无灰尘、无污渍
	抹净公共桌椅	1			无灰尘、无污渍
	抹净果皮箱表面	1			无污渍
	抹净照明设施表面			1	无垃圾、无杂物
	抹净指示牌		2		无灰尘、无污渍
	清理区域内的雨水井			1	无杂物
	清理区域内的排水沟			1	无杂物
	抹净消防设施		1		无灰尘、无污渍
	小区内宣传物品保洁		1		无污渍、无贴纸

*表示不停巡回保洁

说明：(1)住宅楼的垃圾、杂物等要及时清理。

(2)垃圾收集桶(箱)每周用稀盐酸或其他洗涤用品清洗。

(3)每月喷洒药物一次进行除四害。

(4)工作过程如发现门坏、灯泡烧坏、开关损坏等，应立即修理。

（五）绿化养护

1.有专业人员进行绿化养护管理。

2.制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。

3.草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形。

4.做好病虫害防治工作。

5.使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。

6.适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

7.乔、灌木、攀缘植物每年修剪2次以上，无枯枝、缺枝，每年中耕除草5次以上，土壤基本疏松；按植物品种、生长情况、土壤条件适当施肥，每年普施有机肥1遍，部分花灌木增施追肥1次。

8.草坪无明显缺水枯黄，每年修剪5遍以上，清除杂草5遍以上，杂草面积不大于8%，每年普施有机肥至少1遍。

9.花坛及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。

10.每年中有1次以上花卉、景点布置。

11.补种补栽绿化苗木。

（六） 物资装备要求

1.专用于本项目防控登革热疫情等的消杀器械（如烟雾机、超低容量喷雾器等），并列出配置数量、价值、实物图片等。

2.专用于本项目日常公共秩序维护、共用设施设备维修维护、日常保洁服务、绿化养护的物资装备，并列出主要物资装备名称、数量、价值、用途、实物图片等（请列出市场单价500元以上的物资装备，如电子巡更系统、巡逻车辆、热熔机、管道疏通机、清理垃圾杂物的车辆、割草机、担架等）。

3.专用于本项目应对突发自然灾害、极端天气时的设备设施（如备用排涝水泵等）。

（七）应急服务预案

1.迎接上级部门检查的应急服务预案。

2.应对突发自然灾害、极端天气、突发公共卫生事件（如登革热疫情）的处置预案。

3.应对群访群诉、共用设施设备故障、破坏绿化、违章搭建、治安案件等的应急处置预案。

四、 人员配置要求

（一）服务人员具体岗位设置（★本项目须配置服务人员不少于110人）

岗位设置	人数（人）
项目经理	1
项目副经理	1
前台	2
物业管理员	6
维修主管	1
维修员	5
公共秩序维护主管（保安主管）	1
公共秩序维护领班（保安领班）	3
公共秩序维护员（保安员）	66
保洁员（含主管1人）	20
绿化员	4
合计	110

 

（二）上表所列公共秩序维护员为三班制人员配置要求（若供应商需实行其他班制人员配置的，应征求采购人同意后方可实施）。

（三）供应商应根据实际需要，本着科学、合理、高效的原则配备足够的专业人员实施小区物业服务工作；物业管理中层以下的管理岗位以及基层岗位在同等条件下优先聘用当地人员（公共秩序维护员需优先聘用外地人员），并签订优先聘用当地人员的承诺书（详见合同附件5）；项目投入人员需具有物业管理相关工作经验，年龄需60周岁以内，具备履行现场工作的身体素质，要求忠于职守，爱岗敬业，作风正派，具有较强的管理能力、服务意识和专业技能。

（四）项目主要管理人员的要求：

1.项目经理1人，具有大专以上学历，具有5年以上大型住宅小区（建筑面积10万平方米以上）物业管理工作经验，其中担任项目主管以上职位3年以上，要求具备很强的组织统筹管理能力和服务意识，熟悉物业管理法律法规和项目交接事项，精通综合管理、客户服务、设备养护、装修管理、安保、卫生清洁、小区绿化养护等物业服务工作要求和技巧；在服务期间，全过程参与物业管理服务实施，负责现场安全管理、物业服务质量、处理业主（住户）投诉等相关工作；需按期参加土地开发中心组织的工作会议，并提供其签名确认的工作成果、现场巡查、培训、处理业主（住户）投诉问题等工作记录及相关资料。

2.投标人所列项目主要管理人员需为派驻现场的实际人员，如有不符或未经采购人同意擅自调离本项目的，采购人将追究违约责任。

五、 人员管理要求

1.采购人与中标人派驻的服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由中标人自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。

2.中标人的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由中标人负责，与采购人无涉。

3.中标人全部工作人员应专职服务本项目，如遇特殊情况需借用本项目工作人员，须报请采购人批准，并保证本项目正常运行。

4.投诉处理率100%，且及时、妥善，有完整的记录档案。

5.中标人自开始公共秩序维护服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案。

六、 其他要求

★投标人在投标时需签订《变更计价承诺书、优先聘用当地人员的承诺书、项目经理及项目投入人员到位及驻场承诺书、不将本项目转包、分包承诺书》（具体见合同附件5）并包含在投标人提供的投标文件中。

七、 付款方式

1.物业管理费按照中标人在投标文件中所列每月每平方米的单价乘以实际接管面积计算，按季度结算。合同期内，采购人与中标人签订合同后且在进场提供服务的30个工作日内，采购人按项目年度计划依程序申请预付一年合同总价的30%给中标人。后续采购人从第一、第二次从须支付的物业管理费中各按50%比例扣回预付款。采购人于每季度终了后首月的30日前依程序申请向中标人支付上季度的物业管理费，如中标人提供服务不足一个月时按日计算。中标人须在采购人办理申请支付手续前5个工作日内，提供等额的正式发票给采购人，以便采购人及时办理申请支付手续。

2.本项目的商铺、公共配套场地由采购人按上级部门的要求移交相应归口管理部门，在相关场地移交前暂由采购人负责支付相关物业管理费给中标人（已移交的商铺、公共配套场地的物业管理费由相应单位负责支付）。本项目涉及的商铺，若发生划拨、转让、置换、出借等情况的，由变更后的产权人或实际使用人与中标人商定委托管理及物业管理费等事宜，采购人不再支付物业管理费给中标人，具体另行签订合同约定。

3.中标人需按合同约定完成相应的管理服务工作，及时完成项目每月水、电费用缴交，且提供盖有公司公章、项目经理签字的物业管理服务合同季度履约情况报告、现场巡查、培训、处理业主（住户）投诉问题等工作记录及中标人投入本项目的工作人员有关社保缴费记录等相关资料后，采购人才依程序申请支付物业管理费给中标人。

八、 履约保函

1.合同履约保函

中标人与采购人签订合同后10个工作日内，按合同总价的10%（对中小微企业按合同总价的5%）以支票、汇票、本票或者金融机构、担保机构出具的见索即付的保函等非现金形式向采购人提交履约保证金。支持中标人以电子保函代替履约保证金，中标人可通过广东政府采购智慧云平台金融服务中心在线办理电子履约保函业务。若中标人没有违约行为，履约保证金在合同有效期满后经中标人申请，由采购人30个工作日内无息退还中标人。采购人逾期退还履约保证金的，除应当退还履约保证金的本金外，还应当按中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心在逾期当月20日（遇节假日顺延）9时30分公布的贷款市场报价利率支付超期资金占用费，但因中标人自身原因导致无法及时退还的除外。下列任何一种情况发生时，采购人有权不予退还履约保函：（一）有明显证据证明中标人未履行本合同约定的；（二）中标人有明显过错致采购人造成损失的；（三）合同期满或业主委员会成立并与新的物业管理企业签订物业管理合同，中标人未按要求与新中标单位完成交接工作或交接后遗留问题未完成处理的。

2.预付款保函

中标人应在采购人支付预付款前10个工作日向采购人提交与预付款等额的预付款担保。预付款保函有效期自合同生效之日起直至预付款累计扣回比例达100%时止。

 

九、物业管理费的计费方式及构成

（一）本项目物业管理费采用包干制的计费方式，由物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润构成，其中物业服务成本包括但不限于下列项目：

1.物业管理区域内管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

2.物业共用部位、共用设施设备（包括但不限于电梯、水泵房、监控设备、消防系统、停车场、道闸、垃圾站、后备发电机等）的运行、维护、维修管理费及场地日常小修维护费。

3.物业管理区域内公共秩序维护服务费。

4.园林绿地日常维护费，包括修剪、淋用水、补种补栽绿化等费用。

5.清洁卫生（包含生活垃圾外运费、水箱清洗费）、除“四害”、白蚁、红火蚁等的管理服务费。

6.用于物业管理的固定资产折旧费。

7.共用设施设备、部位及场地的水电费（已独立装表计量且供水供电部门已分摊到户的除外；目前南沙各安置区公共水电费用由物业公司承担）。

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

9.办公费用。

10.小区总水表与所有住户水表读数之间差额水费（含污水处理费）。

11.管道、堤围等排涝设施的日常运行、维护管理费。

（二）本项目投标总报价=安置区物业管理费=每月每平方米的单价×449971.63平方米×24个月（安置区物业管理费报价不高于15262277.12元）。

★请投标人在投标文件中列出以下内容：本项目安置区每月服务费的综合价格及每月每平方米的单价（即每月每平方米的单价=每月服务费的综合价格÷449971.63平方米）。

（三）请中标人充分考虑服务期内的物价上涨、最低工资标准调整、社会保险费用调整等因素，在服务期内采购人不再对物业管理费作调整。 

 

采购包1（珠江安置区（二期）物业管理服务采购项目）1.主要商务要求

标的提供的时间	2年，定自2023年10月1日至2025年9月30日（珠江安置区二期正在建设中，中标供应商具体进场时间以采购人通知为准；合同履行期间或履行前，如采购人按上级部门的要求将该安置区移交属地镇街或其他单位管理的，采购人提前一个月通知中标人，中标人必须按采购人要求办理并无条件配合）。
标的提供的地点	按采购人要求。
付款方式	1期：支付比例100%,详见第二章采购需求的“七、付款方式”。
验收要求	1期：1.中标人按合同约定完成本项目物业管理服务，包括：综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务，并满足《广州市住宅物业服务收费参考标准》（穗发改[2016]992号）四级标准（其中物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护需满足三级标准）要求。 2. 中标人按要求及时完成采购人或相关主管部门下发的工作任务、按时缴交项目公共水、电费等相关费用，将服务过程中产生的所有资料（需含分别开设的相关场地和设施设备经营收入专账账户及相关台账）整理归档并形成工作成果，每季度工作成果于次季度首月内报送甲方，由采购人组织验收。
履约保证金	收取比例：10%,说明：详见第二章采购需求“八 履约保函”。 履约保证金可以以履约保函（保险）形式提供，目前"广东政府采购智慧云平台金融服务中心(https://gdgpo.czt.gd.gov.cn/zcdservice/zcd/guangdong/)已实现电子履约保函（保险）在线办理功能，有意愿供应商可自行办理提供。
其他

2.技术标准与要求 

序号	品目名称	标的名称	单位	数量	分项预算单价（元）	分项预算总价（元）	所属行业	技术要求
1	物业管理服务	确定一家中标人，为采购人提供物业管理服务，本项目管理服务内容包括：综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务。	年	2.00	7,631,138.56	15,262,277.12	物业管理	详见附表一

 

附表一：确定一家中标人，为采购人提供物业管理服务，本项目管理服务内容包括：综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务。

参数性质	序号	具体技术(参数)要求
	1	详见第二章采购需求。
说明	打“★”号条款为实质性条款，若有任何一条负偏离或不满足则导致投标无效。 打“▲”号条款为重要技术参数，若有部分“▲”条款未响应或不满足，将导致其响应性评审加重扣分，但不作为无效投标条款。