服务需求

第一章 服务清单

第二章 具体服务需求

一、服务内容

1.本物业共用部分(办公机具外的部分)的日常维修、养护和管理。具体包括：房屋的承重结构(包括基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)，非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大厅、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等；

2.本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括： 共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、泵房、水箱、楼内消防设施设备、空调系统、电梯、智能化监控设备、供配电系统等；大楼弱电系统、智能化系统、有线电视、有线电话、广播通讯系统、会议室音响、视频设备的日常运行管理及维护；

3、本物业附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等；

4.除大中修外，所有日常养护、维修、保洁等所用 500 元(含)以下备品、配件、易损易耗品(件)等(含如：公共区域楼道、院区、设备维修配件、物品，如：灯、水管、锁具，保洁工具、维修工具等；不含如： 改造、更新配件、物品，办公室内维修配件，卫生间的卫生纸、擦手纸、洗手液、垃圾袋等)费用的承担；

5.本物业公共场所、房屋共用部位及特定办公室的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；

6.区域内和门前交通秩序与车辆停放的管理；

7.区域内的安全防范工作。包括安全监控、巡视、门岗执勤、进出人员的管理和消防报警等；

8.会议服务:配合采购人做好会议室音响、视频设备调试工作；

9.节能：根据《公共建筑节能管理办法》，结合本办公区域情况充分考虑制定合适有效的节约能源方案，具体量化并付诸行动；

10.采购人指定的其它委托事项；

二、物业管理服务质量及要求

(一)基本要求                                            1.郑州市公安局航空港分局交通警察大队业务大楼是集行政办公

和公共服务设施于一体的现代化公共建筑，对安全性、规范性要求严格。物业服务要求高标准。

2.采购人对投标人组建的郑州市公安局航空港分局交通警察大队业务大楼物业服务机构进行业务归口管理。

3.投标人对郑州市公安局航空港分局交通警察大队业务大楼的物业服务方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度按照投标文件实行，如有变更在实施前要报告采购人，采购人有审核权。

4.投标人要有应急处理上访、游行等突发事件的具体措施，在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对投标人管理服务人员有直接指挥权。

5、投标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议， 以提高管理服务效率和管理服务质量。

6、投标人在物业管理服务方案中，要有环保和资源节约具体措施。

7.各项物业管理服务质量必须达到约定的标准。

(二)管理服务机构与人力资源配置要求

1.投标人应根据办公楼的具体情况和合同约定，设置相适应的办公楼物业管理服务机构，配备管理服务人员和服务设施。应制订切实可行的物业管理服务标准规范、规章制度、各岗位工作计划、工作流程、员工守则等，负责抓好员工思想教育、业务培训，加强班组建设，营造良好的企业文化氛围。

2.投标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、技术工人有上岗资格证。采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理和一些重要的管理决策有直接参与权与审批权。为保持稳定，要求安保人员的全年人员交换率不超过 15%。重要区域配置的清洁人员全

年交换率不超过 5%。

3.投标人管理服务人员应接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律法规，熟悉办公楼的基本情况，能正确使用相关专用设备。

4.投标人管理服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态；表情自然、亲切；举止大方、有礼；用语文明、规范；对待大楼工作人员主动、热情、耐心、周到并及时为物业使用人提供服务。

5.投标人管理服务人员应按规定统一着装、着装整齐清洁，仪表仪容整洁端庄；在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，言行举止规范，服务主动。

6.投标人管理服务人员具体要求：（最低要求）

项目经理：具备专科以上学历，年龄在 50 岁以下，具有 3 年以上非住宅项目物业管理经验。

保洁主管：年龄在50岁以下，具有专科及以上学历。

秩序维护主管：年龄在50岁以下，具有专科及以上学历。维修主管：年龄在 50 岁以下，具有专科及以上学历。会务主管：年龄在40岁以下，具有专科及以上学历。

保洁员：身体健康，男，55 岁以下，女 50 岁以下。

秩序维护员:男 50 岁以下，女 45 岁以下，身高 1.70 米以上，持有保安员证。

消防监控员：年龄 50 岁以下，女 45 岁以下，身高 1.70 米以上， 持有消防设施操作员证。

会议接待员：年龄 28 岁以下，身高 1.60 米以上，容貌端正。

维修工：男，年龄 55 岁以下，身体健康，其中 2 人持低压电工证上岗。

绿化工：身体健康，具有绿化养护经验。

7.投标人管理服务人员应及时、认真做好工作日志、交接班记录、账册等记录工作，做到字迹清晰、数据准确。

8.本项目需用最低服务人数：

详情见招标文件