项目需求书

一、项目背景

本次招标内容分2个物业服务区域：雅润路校区，建筑面积约53408平方米，其中地上面积为47189平方米，地下面积为6219平方米，项目建筑物包括主教学楼，教学楼1、教学楼2、实验综合楼、图书馆，风雨操场、食堂、宿舍等；和慧南路校区，建筑面积约43873平方米。其中地上面积为39617平方米，地下面积为4256平方米，项目建筑物包括初中部教学楼、小学部教学楼、图书室报告厅、食堂风雨操场等。

本次招标的物业服务范围要求有：

1、两个校区的消防监控室值守，室内外保洁，综合维修服务；

2、两个校区的消防系统维护及年检；

3、两个校内绿化维保、垃圾清运等；

4、两个校区防雷系统出具年度检测报告；

5、两个校区电梯定期检测及维护保养；

6、两个校区变电站定期检测及维护保养；

7、两个校区给排水系统，低压配电和照明系统，VRV空调系统，供暖系统；

8、两个校区校内消杀服务、打印机维修等。

本项目属于物业管理行业。

二、人员及岗位要求

序号	岗位	人数	要求	是否接受退休人员	工作时间
南开学校雅润路校区
1	项目经理（兼管2个校区）	1人	（1）男性，50周岁或以下。 （2）大学本科或以上学历，工程技术系列高级或以上职称证书（建筑工程相关专业）。 （3）持《职业资格证（建（构）筑物消防员或消防设施操作员）》。 （4）持《特种作业操作证（制冷与空调作业）》。	否	每周6天 每天8小时
2	工程主管	1人	（1）男性，45周岁或以下。 （2大学本科或以上学历；工程技术系列高级或以上职称证书（机电相关专业）。 （3）持《特种作业操作证（高压电工作业）》和《特种作业操作证（低压电工作业）》。 （4）持《特种设备安全管理和作业人员证（特种设备安全管理）》。	否	每周6天 每天8小时
3	文员（兼管2个校区）	1人	（1）女，30周岁或以下。 （2）大学本科或以上学历。	否	每周6天 每天8小时
4	工程维修工	2人	（1）男性，60周岁或以下。 （2）持《特种作业操作证（高压电工作业）》和《特种作业操作证（低压电工作业）》上岗。	否	每周6天 每天8小时
5	消防监控管理员	2人	（1）男性，50周岁或以下。 （2）均具备《职业资格证（建（构）筑物消防员或消防设施操作员）》（四级/中级工或以上）。 （3）持有公安机关盖章的保安员证。	否	24小时值守 四班三运转 与采购人工作人员共同轮流值守
6	综合主管 （负责雅润路电梯）	1人	（1）女性，45周岁或以下。 （2）大学本科或以上学历。 （3）持《特种作业操作证（高处作业）》及天津市爱国卫生运动委员会办公室颁发的《天津市病媒生物防制培训证书》。 （4）持《特种设备安全管理和作业人员证（特种设备安全管理）》。	否	每周6天 每天8小时
7	保洁员	19人	（1）男55周岁或以下，女50周岁或以下； （2）其中有2人持《特种作业操作证（高处作业）》及天津市爱国卫生运动委员会办公室颁发的《天津市病媒生物防制培训证书》。	否	每周6天 每天8小时
8	宿舍管理员	4	男性55周岁或以下，女性50周岁或以下。	否	每周6天 每天8小时
总计		31人
南开学校和慧南路校区
9	电气及安全主管	1人	（1）男性，45周岁或以下。 （2）大学本科或以上学历；工程技术系列高级或以上职称证书（机电相关专业）。 （3）持《特种作业操作证（高压电工作业）》和《特种作业操作证（低压电工作业）》。 （4）持《特种设备安全管理和作业人员证（特种设备安全管理）》。	否	每周6天 每天8小时
10	工程维修工	2人	（1）男性，60周岁或以下。 （2）持《特种作业操作证（高压电工作业）》和《特种作业操作证（低压电工作业）》上岗；	否	每周6天 每天8小时
11	消防监控管理员	1人	（1）男性，50周岁及以下。 （2）均具备《职业资格证（建（构）筑物消防员或消防设施操作员）》（四级/中级工或以上）。 （3）持有具备公安机关盖章的保安员证。	否	24小时值守 四班三运转 与采购人工作人员共同轮流值守
12	综合主管（负责和慧南路电梯）	1人	（1）女性，45周岁或以下。 （2）大学本科或以上学历。 （3）持《特种作业操作证（高处作业证）》及天津市爱国卫生运动委员会办公室颁发的《天津市病媒生物防制培训证书》。 （4）持《特种设备安全管理和作业人员证（特种设备安全管理）》。	否	每周6天 每天8小时
13	保洁员	13人	（1）男55周岁或以下，女49周岁或以下。 （2）其中有1人持《特种作业操作证（高空作业证）》及天津市爱国卫生运动委员会办公室颁发的《天津市病媒生物防制培训证书》。	否	每周6天 每天8小时
总计		18人

注：

按劳动法和国务院关于职工工作时间的规定，正常情况下，上述人员每日工作不超过8小时，每周工作不超过40小时。需安排加班的，中标供应商应配合并向劳动者支付加班费。

一旦获得中标资格，上述人员按要求投入本项目服务，非经采购人同意，不随意更换人员。

采购合同履行过程中，如遇国家和我市相关政策调整等法定情形的，采购人可以与供应商签订补充合同，补充合同应当按照政府采购法律法规的相关要求报同级财政部门备案，并在天津市政府采购网上公告。

三、各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准

（一）项目经理工作内容及岗位职责

1. 负责项目内所有人员（保洁、工程维修和其他人员）的管理工作。

2.制定项目的年度计划，包括设施设备管理程序及制度，人员编制计划及工作内容，备品备件申购计划等管理工作。

3因两个校区的体育馆进口枫木地板，大厅均为进口石材地面，地下室地面采用环氧地坪漆，外沿门窗造型复杂高大等需要工程技术系列建筑工程相关工程专业的项目经理进行专业管理工作。

4.制定部门内各级员工工作程序，并使之正确且行之有效。

5.建立部门各类资料管理制度，以符合档案管理的要求。

6.制定设备管理安全工作制度及突发事件应急处理程序。

7.制定各级员工考核制度，并组织实施。

8.负责人员的管理培训，制定培训计划和组织实施以提高整体管理水平。

9.处理客户或其他部门对本部门的投诉。

10.监督及检查属下的行为、纪律、衣着，确保员工的行为规范符合管理处要求。

11.巡查各岗位员工工作状况。

12.巡查重要设备的运行状况，巡查重大的维修及装修工作。

13.完成上级交办的其他工作任务。

（二）工程主管及电气安全主管工作内容及岗位职责

1. 负责项目内所有人员（保洁、工程维修和其他人员）的管理工作。

2. 雅润路校区的机电安装设备比较多，需要机电安装相关专业的管理人员进行管理，并同时负责校内的消防设备，变电站设备及电梯维护。和慧南路校区的电气工程设备比较多，需要电气工程相关专业的管理人员进行管理，并同时负责校内的消防设备，变电站设备及电梯维护

3负责校内10KV变电站内设施的巡视工作设施设备的日常管理工作。

4..配合、监督电梯维保单位工作，并详细记录。

5.建立部门各类资料管理制度，以符合档案管理的要求。

6.制定设备管理安全工作制度及突发事件应急处理程序。

7.制定各级员工考核制度，并组织实施。

8.负责人员的管理培训，制定培训计划和组织实施以提高整体管理水平。

9.处理客户或其他部门对本部门的投诉。

10.监督及检查属下的行为、纪律、衣着，确保员工的行为规范符合管理处要求。

11.巡查各岗位员工工作状况。

12.巡查重要设备的运行状况，巡查重大的维修及装修工作。

（三）文员工作内容及岗位职责

1.负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管管理处的各类来文。

2.负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密。

3.统计每月考勤并交财务做账，留底。

4.做好物品、材料领用、保管、发放和登记工作。

5、负责会议的会前、会中、会后的服务工作。

6.完成上级交办的其他工作任务。

（四）工程维修人员工作内容及岗位职责

1.持证上岗，严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，既要保证工作人员的人身安全，又要保证设备的运行安全。

2.负责楼内10KV变电站内设施的巡视工作设施设备的日常维修工作。

3.学习、掌握所负责设备可能出现的故障，以及紧急处理的方法，确保设备安全。

4.配合、监督电梯维保单位工作，并详细记录。

5.保管好并合理利用本班组的公用工具、备品、备件、材料等，及时做好相应记录。

6.严格遵照工作指令和有关规章制度进行工作，杜绝脱岗、串岗、旷工现象发生，不得作与工作无关的事情。同时做好相应记录与分析，并及时将工作结果、分析结果反馈给项目主管。

7.办公室内维修尽量减少活动范围，禁止大声喧哗，影响业主办公环境，需要有大动作或声响的尽量安排下班时间或者周六日维修。

8.服从分配，工作认真，完毕有汇报，协助其他岗位员工处理相关工作事宜。

9.完成上级交办的其他工作任务

（五）消防监控管理员工作职责及具体要求

1、负责消防、监控室内设备的管理维护。

2、上岗前要认真检查设备设施，做好防火、防盗、防爆、防破坏工作，发现不安全因素应查明原因，立即向上级报告。

3、严格按照保安的工作程序执行，坚守岗位，按照规定对监控区域所发生的事情进行记录留档。

4、熟悉监控室的所有设施、设备的运转及操作程序，熟知安全监控的准确位置。

5、做好监控室的卫生、管理工作、阻止无关人员进入。

6、上班时间不离岗、串岗、睡觉看书或做与工作无关的事。

7、发现问题及时通知保安人员，若发现重大问题及时通知上级主管。

8、严格执行交接班制度，认真做好交接班记录。

9、协助其他岗位员工处理相关工作事项。

10、完成上级领导下达的其他工作任务。

（六）综合主管工作内容及岗位职责

1.编制保洁及消杀工作计划，同时负责各校区的电梯管理。

2.负责定期组织项目内部消杀与管理工作。

3.负责定期组织本部门各项培训工作。

4.负责日常工作中发现各类问题的处理和信息传递工作。

5.负责协助其他部门处理突发事件。

6.完成项目经理布置的其它工作，对其交办的其它工作任务及时汇报。

（七）保洁人员工作内容及岗位职责

1.服从领导或管理人员安排，工作时间统一着装、戴胸卡。

2.严格遵守劳动纪律，不迟到早退。病事假必须提前向管理人员请假，未请假者按旷工论处。

3.工作勤恳负责，做好本责任区内的卫生保洁工作。

4.同事之间应团结互助，不闹矛盾，不打击讽刺先进工作者。杜绝吵闹打骂事件的发生。

5.爱护公物、节约水电，维护楼内其他公共设施。上班期间卫生区内杜绝出现长明灯、长流水现象。

6.拾到物品主动上交，不留作私用。工作时间禁止干私活。

7.保持上下水通畅，洗刷间、厕所堵塞应及时上报。

9.未经主管同意，不准私自关锁洗刷间门和小厕所门，地漏盖保持在原位。

10.墙壁保持整洁，不能有粘贴脏物及乱刻画，瓷片不能有锈碱，顶棚等边角不能有蛛网灰。

11.洗刷间、厕所内玻璃洁净透亮，门面、门框、窗台及窗框内外不能有刻画或灰尘。

12.地面保持干净，不能有泥垢、积水、纸屑、塑料、口香糖污渍等。

14.水池、水盆内外应洁净，不能有污垢、锈斑。厕所没有异味，便池内外保持清洁，不能有粪便等脏物。

15.厕所、洗刷间及休息室内清洁工具摆放整洁，不乱放杂物。

16.走廊及楼梯内门、扶手及铁栅栏应干净无灰尘。暖气设施、饮水设施、 消防器材、电器开关等应每日擦拭，及时清除墙壁上的踏痕。

17.卫生间纸篓应及时清倒，纸篓内废弃物不应超过2/3，纸篓内废弃物一律倒入楼外指定垃圾箱内，不得冲入厕所(洗刷间)下水道内。

18.卫生工具等日常用品按规定手续及数量领取,尽量节约使用。

19.定期对办公楼的高空幕墙进行保洁卫生清理。

20.根据防疫要求对楼内外的公共区域进行消杀。

21.积极完成领导交办的其他工作任务

四、应急服务要求

当出现不可预知紧急情况时（例如停水停电、极端天气、群体事件、自然灾害等，可根据项目具体情况列举），保证物业服务正常运转的措施，包括但不限于临时增配人员、临时调集设备、现有人员岗位职责临时增加、与相关政府部门协调配合等。

五、人员保密要求

保证物业服务过程中有可能获取的保密信息不泄露的措施，包括但不限于制定保密制度、服务人员保密培训、重点岗位双人服务、泄密惩罚办法。

六、人员稳定性要求

在整个服务期内，人员更换率不得超过10%，更换人员不得低于采购需求，且应经采购人同意。

七、进驻和接管要求

中标（成交）后，及时配齐所需人员、工具、设备等，在规定的时间内保证全体服务人员按时进场服务，如果为新任物业服务公司，则还需与前任物业公司进行交接，保留相关记录，做到物业服务平稳过渡，对采购人工作无不良影响。

八、费用分割

1. 物业服务人员须统一服装，服装费用由中标供应商承担。

2.物业服务中所需的工具（含大型工具，机器等）、耗材费用等均由中标供应商承担。在设备维修和综合维修过程中，单次维修200元及以下的易耗品属于中标供应商承担，单次维修高于200元以上由采购人承担。

3.日常保洁工具包括但不限于：玻璃铜刮水器及伸缩杆8套，35cm橡胶刮条24条，铲刀8把，110cm尘推20把，老虎夹8套，450L垃圾清洁车2台，背负式16lL手动喷雾器4个，25cm高消毒专用小桶20个，500mL小喷壶10个。

4.保洁耗材由供应商承担，年消耗量参考：洗手液（500ml/瓶）约70瓶、擦手纸（230㎜*230㎜）约300包和卫生纸（550cm/卷）约400卷。不锈钢保养剂2桶16kg，1.8L玻璃水24瓶，110cm尘推套20把，3.2升尘推油12桶，240抽4层抽纸900包，3.2L除胶剂4桶，120cm*140cm50个/包大号垃圾袋共300包，45cm*50cm50个/包小号垃圾袋300包，3.7L低泡地毯清8桶，芳香球500个，厕所用软毛刷40把，茶叶过滤盆和桶10套，尿斗芳香片60个，3.7L洁厕灵40桶，1kg金属清洗剂80袋，3层180g卷纸960卷，30*30cm抹布300块，3.7L全能清40桶，驱蛇粉50kg，550ml杀虫气雾剂10瓶，大号保洁塑料手套150副，450g/袋五洁粉20袋，1.5米宽铝合金推水器8把，80cm轻便拾物夹20个，扫帚簸箕套装20套，25kg洗洁精4桶，5kg洗衣粉30袋，棉线手套120副，一次性消毒专用手套1000副，620ml营养液养花肥料20瓶，粘鼠板40张，200g除草剂10瓶，毒鼠诱饵盒40个，竹扫帚20把，长木柄扫帚30把，洗发水2瓶，香皂6块，透明皂12块，牙膏、牙刷、毛巾等。

5、不提供物业服务人员就餐和住宿。

6、提供一间20平米的办公室，一间20平米的库房。

7.供应商向采购人提供下列专业服务，涉及费用由供应商承担，允许外包：

两个校区的消防系统维护，涉及费用330000元；

两个校区的道路和绿化维护，涉及费用590000元

两个校区防雷系统出具年度检测报告，涉及费用40000元；

两个校区电梯定期检测及维护保养，涉及费用50000元；

两个校区变电站定期检测及维护保养，涉及费用60000元。

两个校区的垃圾清运费用，涉及费用60000元

两个校区校内消杀服务、打印机维修涉及费用90000元。

九、物业服务过程中，对物业公司评价考核验收标准

1、       现场工作人员按要求配备。服装统一、整洁。

2、       按工作要求的频次完成服务工作。

3、       洗手间内保持整洁、无污物、无异味，定期消毒杀菌。小便器、坐厕洗手盆、地面无黄斑，保持干净，洗手液、擦手纸、卷纸提供充足，并保持设施的完好。

4、       各处玻璃无污渍、无浮尘、无蜘蛛网。

5、       区域内通道干净、整洁、无杂草。格栅顶无浮尘和无蜘蛛网。雨水沟内无异物。

6、       定期清理垃圾，并且垃圾箱能够定期消毒。

7、       做好防汛和冬季清雪工作。