项目需求书

一、项目背景

天津市肿瘤医院(天津医科大学附属肿瘤医院)是中国肿瘤学科的发祥地，是集医、教、研、防、健为一体的大型三级甲等肿瘤专科医院。本项目为肿瘤医院南院区物业服务，为保证楼宇建筑的正常运行和相关科室正常开展工作，需招入专业的物业公司提供优质、经济、细致、周到、高效的服务，创造干净、整洁、文明、安全的工作及科研环境，确保医院基础服务支持系统的高效运转。

本项目属于物业管理行业。

二、人员及岗位要求

序号	岗位名称	数量	要求	是否接受 退休人员	工作时间
1	项目经理	1	男女不限，大学本科或以上学历，40周岁或以下，身体健康，熟练操作计算机。具有5年或以上非住宅物业管理经验；具有良好的沟通协调能力、组织能力、专业形象和团队精神；具有很强的适应能力和承受较大工作压力的能力；有丰富的理论知识和实践经验，对管理工作有独到的见解，对管理工作有整体的思路和构想。常驻项目现场，不得兼管其他项目。持卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康证上岗。 ★持天津市爱国卫生运动委员会办公室颁发的《天津市病媒生物防制培训证书》及《天津市医疗废物管理培训合格证》证书上岗。	否	每日8小时 每周5日
2	项目主管	2	男女不限，40周岁或以下，身体健康，大学本科或以上学历。具备5年或以上非住宅物业管理经验，具有较强的沟通协调处理能力，具有很强的适应能力和承受较大工作压力的能力。持卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康证上岗。 ★持天津市爱国卫生运动委员会办公室颁发的《天津市病媒生物防制培训证书》上岗。	否	每日8小时 每周5日
3	文员	1	男女不限，大学本科或以上学历，40周岁或以下，文字功底深厚，形象气质佳，普通话标准，具有亲和力，做事认真仔细，有良好的团队协作精神。	否	每日8小时 每周5日
4	保洁员	128	男女不限，50周岁或以下。五官端正，普通话标准，具有亲和力，做事认真仔细，有良好的团队协作精神，具有很强的适应能力和承受较大工作压力的能力。服务人员必须身体健康，无传染病、精神疾病，无不良嗜好，吃苦耐劳，勤奋敬业。专项技术保洁需懂得专业清洁设备的使用与保养方法，有两年或以上非住宅建筑物清洁工作经验。 ★医疗垃圾运送员6人，具备《天津市医疗废物管理培训合格证》及卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康证上岗。 ★专项保洁员2人，具备《特种作业操作证（高处作业）》、天津市爱国卫生运动委员会办公室颁发的《天津市病媒生物防制培训证书》及卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康证上岗。 ★消杀保洁员2人，具备天津市爱国卫生运动委员会办公室颁发的《天津市病媒生物防制培训证书》及卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康证上岗。	否	每日8小时 每周5日 每周六、日安排倒班
4	科室内勤护工	15	女性，49周岁或以下。五官端正，普通话标准，具有亲和力，做事认真仔细，有良好的团队协作精神，具有很强的适应能力和承受较大工作压力的能力。服务人员必须身体健康，无传染病、精神疾病，无不良嗜好，吃苦耐劳，勤奋敬业。持卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康证上岗。	否	每日8小时 每周5日 每周六、日安排倒班
5	司梯	16	女性，49周岁或以下，五官端正、吐字清楚，经过专业训练。 其中司梯管理员1名，大专或以上学历。 ★导乘1人，持《特种设备安全管理和作业人员证（特种设备安全管理）》上岗。	否	每日8小时 每周5日 每周六、日安排倒班
6	会服	9	女性，年龄35周岁或以下，大专或以上学历，仪表端正、身体健康、态度和蔼、面带笑容、热情大方、反应敏捷、处事稳健；持卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康证上岗。	否	每日8小时 每周5日 每周六、日安排倒班
总计			172

注：

按劳动法和国务院关于职工工作时间的规定，正常情况下，上述人员每日工作不超过8小时，每周工作不超过40小时。需安排加班的，中标供应商应配合并向劳动者支付加班费。

一旦获得中标资格，上述人员按要求投入本项目服务，非经采购人同意，不随意更换人员。

采购合同履行过程中，如遇国家和我市相关政策调整等法定情形的，采购人可以与供应商签订补充合同，补充合同应当按照政府采购法律法规的相关要求报同级财政部门备案，并在天津市政府采购网上公告。

加注“★”号条款为实质性条款，不得出现负偏离，发生负偏离即做无效标处理。

三、各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准

本项目服务范围包括：环境保洁（包括保洁、消杀、控烟、地面保养、外檐清洗、PVC地面打蜡保养、绿地花钵捡拾、垃圾清运，协助保洁范围涉及办公室，承担极端雨雪天气及跑水等特殊事件的抢险工作）；南院区内电梯司梯、会议服务、以及健康管理中心的辅助类工作

（一）总体目标

工作以满足广大患者、医务人员、科研人员的需求为基础，确保医院基础服务支持系统的高效运转，提供优质、经济、细致、周到、高效的服务，创造整洁、文明、安全、方便的工作、就医环境。

（二）总体要求

根据天津市肿瘤医院南院区内科研、临床、实验室等功能性医疗处室的分布，提供针对肿瘤医院专业需求的物业服务方案。

1.中标供应商应严格按照劳动法及相关法律法规用工，为本项目承包区域内各项服务工作配备足够人员，满足采购人项目需求（不少于172个岗位，具体出勤岗位以采购人需求为准，据实结算），中标供应商按采购人要求合理安排班次及时间，投入本项目的全部人员工作时间须含节假日及非正常作息时间，各项服务工作实践必须符合及满足采购人的要求，任何时段（包括周末及法定节假日）都不得随意停止工作，采购人认为应向病人提供或提高服务质量时增加的工作量，可要求中标供应商调整工作时间予以满足。如因服务范围内容变动需调整合同，由双方协商确定。

2.由中标供应商负责员工招收、日常管理、岗前培训、安全教育、劳动劳务及日常纠纷的处理。中标供应商委派的驻场项目经理，全权代表中标供应商负责管理承包区域服务工作，其签署的文件中标供应商均予以认可，日常工作中与采购人的部门管理人员保持密切联系。如服务期内中标供应商更换驻场项目经理及主管等管理人员，需取得采购人同意并出具新任管理人员的书面委托证明后方可更换。中标供应商应确保人员的稳定性，避免造成团队不稳定现象进而影响服务质量，其他服务人员流动率应低于5%，严禁空岗。采购人有权要求调换或辞退不能胜任岗位工作和不符合用人标准的服务人员，中标供应商积极配合。

3.中标供应商须制订详细的培训计划，对员工进行岗前和岗位培训、安全培训和文明礼仪培训，确保每个员工培训合格上岗。培训费用由中标供应商负责，采购人不在总价款外另行支付。

4.中标供应商应保证员工准时上岗，服从安排，统一着装，佩戴胸卡，行为端庄，语言文明，礼貌待人，团结协作，同时做好自身防护工作，在工作中出现的人身意外情况由中标供应商自行负责解决。

5.中标人须严格按照标准化的操作程序、完善的培训体系和质量控制体系完成本项目，并有成熟的管理体系予以支持。

6.中标供应商要合法用工，并派用与本项目相适应的工人。所有人员必须遵守国家法律、法规及业主的各项规章制度，具有良好素养和上岗资质，具有与工作相适应的文化程度，无不良记录及嗜好，爱岗敬业、工作勤快，礼貌待人、和蔼处事，相貌端正、身体健康（无传染性疾病），无有碍工作的残疾。员工服从科室安排与保证员工的稳定性，不能因员工变动影响工作。

7.协助医院作好禁烟工作，协助医院实行禁烟管理，全体服务人员应均为义务禁烟员，发现吸烟病患或家属应立即予以劝止。劝阻态度需诚恳，不得与患者或家属发生争吵。

8.中标供应商不得在承包区域从事非法活动或有损采购人利益的活动，同时供应商员工应保护患者隐私，保证患者安全，不得利用工作之便谋取个人私利或从事非法活动，若发生被媒体曝光或影响医院公众形象行为（如倒号、售卖物品等），由此产生的损失及消极影响或产生的费用均由服务公司全部承担。

9.中标方须在医院内设立管理办公室，制定各项行政管理制度，岗位职责，并派专职督导人员进行现场管理，落实好各项制度，中标方应建立本一整套的管理制度与登记本、会议记录本等，应建立本项目的管理体制档案并及时记载有关变更情况。

10. 中标供应商及其员工必须遵守医院的一切行政管理、消防安全、病区等规定和制度。中标供应商的工作人员应做好自身防护工作，在工作中出现的伤、残、亡等意外情况由中标供应商自行负责解决。

11. 采购人将提供中标供应商存放工具、换衣、休息及办公场所，具体面积及数量由中标供应商提出与采购人协商确定，此类场所不计租金、水电费、管理费。

12. 遇突发事件或安全检查时，中标供应商必须配合有关部门执行任务，并指定专职人员协助工作，直至完成。

13. 采购人重大活动（如上级主管部门检查工作、兄弟单位来院参观、医院重大庆典、重要会议、运动会等），中标供应商应予以人员配合和其他方面的配合，保证质量，达到采购人提出的要求。

14. 中标供应商不以任何形式转租、转让、抵押承包区域，在承包区域只能从事采购人认可的服务工作。在承包期间，中标供应商的任何股份配置变动应通知采购人。未通知采购人的，任何占有支配地位的股份转让将视为中标供应商出租、转让的行为。

15.结合医院情况，拟定齐全的突发事件应急预案，并定期进行演练，发生突发事件能够做到及时有效处理。

16.保洁服务过程中中标供应商提供使用的设备、清洁剂、洗涤剂、消毒剂、地面保养、耗材产品等，必须是符合行业相关标准的优质产品，同时符合绿色环保的要求与医院感染科要求。

17.中标供应商应负责本项目承包区域内的垃圾清运，并根据采购人要求存放在医院内的指定地点，清洁保洁的工作标准与质量应按照采购人管理相关标准严格验收。对于医疗垃圾清运应做到专人负责、持证上岗、定期体检、严格管控严禁丢失。

（三）服务内容及标准

1.服务内容

（1）公共区域：大厅、通道、候诊等公共区域、办公室、步行梯、电梯厅、污梯轿箱、开水间、卫生间、污物间等地面、墙面、扶手、防撞带、天花板、门窗玻璃、门及门窗框、各类宣传牌、橱窗及有关附体等公共设施设备的保洁。

（2）地下室：地面、墙面、天花板、门窗玻璃、门及门窗框、墙壁。

（3）顶篷、露天阳台等边缘区域：包括顶楼、露天阳台、边角区域等，服务内容：沟槽、地面、雨篷及边角区域。

（4）日常生活垃圾清运，医疗垃圾清运。

（5）PVC地面、橡胶地板共14500㎡打蜡（地面处理、打蜡2遍、抛光1遍），石材地面保养。外檐清洗51000㎡/次共4次、专项保洁工作51139㎡，

（6）负责所有服务区域的门前台阶及通道的清洁。

（7）负责所有服务区域内虫害及鼠害控制。

（8）负责所有服务区域的终末消毒。

（9）负责所有服务区域内盆花内垃圾清理及花盆的保洁。

（10）定期对辖区内屋顶及附属物进行保洁。（每周至少一次）

（11）控烟工作。

（12）遇到恶劣天气或突发事件，服务人员应在接到指令后10分钟内到现场，配合相关人员做好应急处理工作。

2.保洁服务标准

总体标准要求：

(1) 地面：洁净、光亮，无尘土、烟头、痰迹、碎纸、烟头及垃圾杂物。

(2) 墙面及踢脚线：无尘土、污迹。

(3) 窗户：明亮、无积灰。

(4) 天花板：无蜘蛛网、无积灰。

(5) 病床、床头柜、床架：无尘土、积灰、污渍。

(6) 壁柜：无积灰、污渍。

(7) 灯具：无厚积尘土。

(8) 污洗间：无异味、垃圾，室内物品摆放整洁，保洁用具分类洗消、规范悬挂晾晒、有序放置。

区域标准要求：

（1）一楼大厅、电梯厅、走廊清洁标准

①地面：地面保持干净，表面无尘土，做到无烟头、纸屑及任何垃圾、污物、痰渍等，地面有废弃杂物要及时清理、保洁，地面有血渍、污液时及时清洗并按消毒规范进行消毒处理。

②墙壁：墙壁保持干净清洁、无尘土、污迹，手摸无明显灰尘、污迹、无青苔。

照明灯具：定期擦拭，每月擦拭一次。

③各房间门、通道门；应无尘土、污迹。客梯厅顶部：定期清扫，每一月一次。不锈钢面：随时发现有脏、污立即清抹。

④厅、道无悬挂物，无灰尘，有不当各类标识、广告及乱贴乱画要及时清理并不留污痕。

⑤窗户：无尘土、污迹，玻璃洁净，每月擦拭一次。

⑥垃圾箱内垃圾每天及时清倒,箱内垃圾不得超过垃圾箱三分之二，无异味,消毒规范。

⑦清扫、清洗地面及公共附设物时无扬尘及无超国家规定的人体承受噪声。

（2）卫生间清洁标准

①地面：无尘土、碎纸、垃圾、无积水、无污迹。

②洗手池：池壁无污垢。无痰迹及头发等不洁物。

③水龙头：无任何污垢，洁净。

④洗手池台面：无水迹、无尘土、无污物。

⑤镜面：无水点、水迹、尘土、污迹。

⑥烘手器：无尘土、污迹、污垢。

⑦小便器：无尿碱、水锈印迹（黄迹）无污垢、喷水嘴应洁净。

⑧大便器：内外洁净，无大便遗迹，无污垢黄迹。

⑨纸篓：污物量不得超过桶体2/3，且每日清倒保持外表干净。

⑩隔板：无尘土、污迹、无手印每天清抹，清洁剂、清扫工具等应按指定位置放置。

（3）办公室清洁标准：

①地面：无尘土、污迹、烟头、垃圾。

②墙壁：无尘土、污迹。

③门：无尘土、污迹、拉手洁净。

④窗：无尘土、污迹，玻璃洁净，每月擦拭一次。

⑤拉手洁净；随时清洁，保持洁净，每天消毒一次。

⑥灯具：无尘土、污迹。

⑦洗手盆：无污迹、龙头无污垢。

（4）楼梯：

①地面无尘土、烟头、痰迹及垃圾杂物、扶手无尘土。

②消防设备：表面无尘土。

（5）其他

①当发生医疗垃圾泄漏事件时，能启动相关应急预案做好泄漏区域的消毒处置，同时报告医院主管部门和院感染管理处。

②当清运医疗垃圾发生锐器意外刺伤时，能启动相关应急预案进行初步处理，同时报告医院主管部门和院感染管理处并填写登记表。

③当发生重大事件时能及时向医院相关部门报告，并及时协调应对本部门工作有序保障医疗环境。

④在进行湿拖、洗地机作业、雨天时要在作业区醒目位置放置告示牌防止病人滑倒或绊倒。

3.消杀服务标准

（1）灭鼠标准

①15平方米标准房间布放20*20厘米滑石粉两块，一夜后阳性粉块不超过3%；有鼠洞、鼠粪、鼠咬等痕迹的房间不超过2%；重点单位防鼠设施不合格处不超过5%。

②不同类型的外环境累计2000米，鼠迹不超过5处。

（2）灭蚊标准

①单位内外环境各种存水容器和积水中，蚊幼虫及蛹的阳性率不超过3%。

②用500ml收集勺采集城区内大中型水体中的蚊幼虫或蛹阳性率不超过3%，阳性勺内幼虫或蛹的平均数不超过5只。

③特殊场所白天人诱蚊30分钟，平均每人次诱获成蚊数不超过1只。

（3）灭蝇标准

①重点科室有蝇房间不超过1%，其它单位不超过3%，平均每阳性房间不超过3只；重点单位防蝇设施不合格房间不超过5%；加工、销售直接入口食品的场所不得有蝇。

②蝇类孽生地得到有效治理，幼虫和蛹的检出率不超过3%。

（4）灭蟑螂标准

①室内有蟑螂成虫或若虫阳性房间不超过3%，平均每间房大蠊不超过5只，小蠊不超过10只。

②有活蟑螂卵鞘房间不超过2%，平均每间房不超过4只。

③有蟑螂粪便、蜕皮等蟑迹的房间不超过5%。

4.控烟服务标准

（1）保洁员兼职管理。

（2）工作区域内服务人员禁止吸烟。

（3）楼梯及院落至少半小时巡查一次，烟头掉落30min之内清除。

（4）协助开展控烟劝阻工作并做好痕迹管理。

（5）定期开展控烟培训宣传，配合完成各级控烟检查工作。

5.地面保养标准

（1）石材

①石材表面清洁后，短距离可清晰看见反光倒影。

②表面无细小沙粒、尘土、无污迹。

③经过防滑处理的石材表面无积尘、无垃圾。

（2）地胶

①表面光滑，无明显划痕、凹陷，地面要透光。

②地面无灰尘、胶粘物、无污渍。

③打蜡接缝口无明显接口。

根据客流量定期抛光，每半年补蜡一次。

（3）地砖

①湿拖后无痕迹、无污渍。

②每月定时清洁消毒2次。

③定时每日推尘2次。

④每周定期用机器清洗。

（4）水磨石

①水磨石水经处理后表面光滑，可达到一定亮度。

②表面光滑、无裂纹，显露均匀、颜色一致。

③打蜡均匀不露低，色泽一致、薄厚均匀、光滑明亮、图文清晰、表面洁净。

④根据客流量定期抛光，每半年补蜡一次。

（5）其他地面养护依照国家、天津市标准及院内规定进行。

5.外檐清洗标准

根据国家、天津市标准及院内规定进行外檐清洗，外檐清洗51000㎡，共4次。

6.垃圾清运标准

（1）专人负责，具备《天津市医疗废物管理培训合格证》。

（2）日产日清，按专项流程规定存放。

（3）每日定时循环清理。

四、应急服务要求

当出现不可预知紧急情况时（例如停水停电、极端天气、群体事件、自然灾害等，可根据项目具体情况列举），保证服务正常运转的措施，包括但不限于临时增配人员、临时调集设备、现有人员岗位职责临时增加、与相关政府部门协调配合等。

五、人员保密要求

保证服务过程中有可能获取的保密信息不泄露的措施，包括但不限于制定保密制度、服务人员保密培训、重点岗位双人服务、泄密惩罚办法。

六、人员稳定性要求

在整个服务期内，更换人员不得低于采购需求，且应经采购人同意。

七、进驻和接管要求

中标后，及时配齐所需人员、工具、设备等，在规定的时间内保证全体服务人员按时进场服务，如果为新任服务公司，则还需与前任公司进行交接，保留相关记录，做到服务平稳过渡，对采购人工作无不良影响。

八、费用分割

1. 外檐清洗服务期内共进行4次（51000㎡/次）、PVC打蜡1次（14500㎡）、保洁专项开荒1次（51139㎡），以上费用均由中标供应商承担。

2.采购人将提供中标供应商存放工具、换衣、休息及办公场所，具体面积及数量由中标供应商提出与采购人协商确定，此类场所中标供应商不需支付租金、水电费、管理费。超出协商标准的按照采购人的规定支付相应费用。

3. 服务人员食宿自理。保洁设备工具及消耗品（如清洁剂、消毒药剂、地面养护药剂、生活垃圾袋、清洁布、洗洁精、消杀药品等）均由中标供应商提供，提供的保洁设备工具及消耗品应符合行业相关标准，采购人不再支付任何费用。

4.医疗废物垃圾袋、锐器盒、大型消杀工具等由采购人提供。

5.中标供应商须为本项目投入以下主要设备工具使用，所有权不归采购人（中标供应商自行配置和测算，采购人不再支付规定外的任何费用）。

 

序号	设备名称	数量	简要技术参数
1	加重石材机	7	电压：220V、功率1300W、转速150
2	吸水吸尘机	8	电压：220V、功率920W、电流4A
3	洗地机	2	电压220V、转速235转
4	半自动洗地机	1	电压220V、功率1900W、转速220转
5	手推式抛光机	1	电压220V、转速2000转
6	半自动抛光机	1	电压220V、功率2100W
7	速净地擦机	3	电压220V、功率1300W、转速150转
8	三速地坪/地毯吹干机	5	电压220V、功率1500W
9	地毯三合一抽吸机	1	电压220V、功率1600W
10	吸水吸尘机	1	电压220V、功率2400W
11	吸水机	2
12	打磨机	4

九、服务评价考核验收

按照行业标准与采购人需求对中标供应商开展考核，中标供应商应满足采购人需求及投标文件中的各项服务承诺，服务期间经采购人考核连续半年未达到90分以上的，采购人酌情扣除服务费并要求整改，涉及情节严重的采购人有权终止合同，由此产生的损失及消除影响产生的费用均由中标供应商全部承担。

1.考核与服务费支付规定：

对中标供应商考核评分以结款周期（即每月）为单位，采取问卷调查、日常工作累计考核两部分相结合的方法进行考核，考核结果与当期服务费支付相挂钩，采购人与中标供应商协商具体的考核与服务费支付标准。

对中标供应商的考核结果反馈以结款周期（即每月）为单位实行下扣款，如有缺陷涉及服务费用扣除在下次付款中予以执行。（合同到期前最后一个结款周期内执行完考核及服务费扣除）。

2.考核方法：

①问卷调查：每月考核一次，于月末向临床科室发放《物业服务质量满意度调查表》，考评分数占考评总分的40%。

②日常工作累计考核：医院直接管理部门进行考核，以《物业服务缺陷考核评分表》为标准考核中标供应商日常工作并汇总，考评分数占考评总分的60%。

3.考核标准：

《物业服务缺陷考核评分表》等考核标准依行业标准及医院合理需求双方协商而定，并在合同中给予明确。