招标文件
采购需求
一、项目属性：服务类项目。
二、项目概况
（一）项目背景
南京江北新区泰山街道社区卫生服务中心位于江北新区泰山街道泰西路6号和浦东路9号，建筑面积13000平方米。
泰山街道社区卫生服务中心泰西路6号主楼为八层、裙楼为四层；浦东路9号门诊楼为二层，为免费开放场所及工作人员办公区，建筑设备有强弱电系统、空调系统、监控系统等。
委托物业管理服务事项：泰西路6号主楼、裙楼、浦东路9号门诊楼以及公共区域的安全保卫、车辆指挥、保洁、勤杂、报刊收发、工程维修服务及其他设备的维护保养等专项服务。
（二）服务标准
遵循国家、行业及地方现行的规范和标准。
三、产品清单
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序号 |
名称 |
数量 |
单位 |
所属行业类型 |
备注 |
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1 |
物业管理服务 |
1 |
项 |
物业管理 |
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★四、拟采购标的需要满足的技术、商务要求
本项所有要求供应商须完全响应并提供《实质性要求响应及偏离表》，格式见第六章，未提供或提供内容不全的将作无效投标处理。
★（一）技术要求
1.主要服务内容、范围和服务标准、要求
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在泰山街道社区卫生服务中心区域内，物业公司提供的日常物业管理服务包括但不限于以下内容： （一）清洁保洁 保洁项目：负责泰山街道社区卫生服务中心内外公共部位的所有地面、附属设施、设备、器具等保洁服务。 1、负责所有楼层诊室、会议室、报告厅、多功能厅、活动室、公厕、卫生间、开水间及其他辅助房等保洁； 2、负责所有楼层公共区域的楼梯、过道、安全楼道、扶手、楼顶、窗台、平台、其他辅助设施及内外玻璃保洁； 3、负责所有楼层公共区域的会议座椅、电器（空调、开水炉）、消防器材、公告栏、房间门牌、地垫、洗手池、纸盒、镜面、台面、水池、尿斗、厕位、垃圾桶（篓）保洁； 4、一次性保洁用品（洗手液、肥皂、卷纸、擦手纸等）摆放到位，及时更换； 5、负责清理门前广场、院内的树木落叶及卫生清扫； 6、遇雨雪天气，主要出入门采取放置踏垫等防滑措施，并定期对踏垫拍打或洗涤。雪天应按中心方要求及时清扫积雪，确保人员出入安全。 7、负责泰山街道社区卫生服务中心工作人员工作服和病区衣物、床单、垫单等清洗、消毒工作。 （二）安保秩序维护 1、负责泰山街道社区卫生服务中心的出入管理，维护良好的工作秩序；实施24小时治安保卫制度，加强对内外环境、人员、设备设施的监视监控，做好监视监控值班记录； 2、对物资出入实施严格的登记验证制度，有完善的交接班制度和交接班记录； 3、负责停车场的管理，引导车辆按标明车位停放，做好维持交通和车辆停放秩序的管理； 4、遇工程维修负责现场秩序维护管理； 5、泰山街道社区卫生服务中心报纸文件快递收发、大门开放和关闭、中心内外巡逻等其他勤杂事务； 6、承担本物业服务范围内劳务搬运任务和其他临时性任务。 （三）消防安全 1、全面熟练掌握灭火器及消防栓的位置和操作方法； 2、按公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态； 3、配合中心方做好应急预案演习，遇紧急情况迅速将人员从中心内疏散。 （四）水电维修维护 1、泰山街道社区卫生服务中心大楼一般性维修、养护和管理，包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池井。水、电设备设施，机电设备设施的日常管理、保养和一般性维修工作； 2、泰山街道社区卫生服务中心大楼内外照明、开关插座、所有配电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工作。 |
2.相关管理要求
2.1建立健全物业管理服务的各项规章制度和应急预案，明确各种岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。
2.2设备图纸、档案资料管理完善、收集齐全，分类清晰，保存完好。未经采购人同意不得复印和转借，合同期满后完好交回。
2.3建立设备台帐，登记详细，帐物相符。
2.4严格24小时值班值勤制度，休息日、节假日需安排一定比例的人员正常值班，保证采购人正常的物业服务需求。
2.5管理人员和专业技术人员持证上岗，佩戴标志明显，服务规范，作风严谨，在工作期间，必须统一着装、仪容整洁、礼仪规范，做到文明礼貌，热情周到。
2.6成交供应商须做好与现有物业服务人员的交接工作，保障本项目交接平稳。
2.7供应商必须诚信履行“管理体制承诺”和管理机构及人员岗位设置、设备、工具、物业服务用品配置等各项承诺。拟投入人员须经过采购人确认后方可上岗。保持员工队伍相对稳定，更换项目经理、主管、技术骨干等须提前征求采购人同意。对于不能满足采购人服务要求和标准的人员，采购人有权要求成交供应商在规定时间内进行调换。
2.8在设备管理过程中，不得随意更改原系统设备在使用、控制或性能上的各项技术指标和要求，确需更改或进行技术改造须经采购人同意。
2.9遵守采购人的安全管理制度；应严格实行安全生产责任制，做好员工的安全培训教育；加强安全监督管理，物业服务过程中必须采取得当的安全防护措施，严格遵守行业安全操作规范，确保安全。
2.10如在物业服务过程中因成交供应商原因发生事故，造成财物损坏、人员伤害，成交供应商应积极妥善解决，并承担由此引发的一切经济、人员伤亡损失及法律责任，采购人不负任何责任。在事件解决完毕前，采购人可暂停支付与成交供应商责任相当金额的合同款。
2.11未经采购人同意，该项目不得分包。
3.人员配置要求
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序号 |
配置岗位 |
人数 |
相关要求 |
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1 |
项目经理 |
1 |
1、具有物业管理经验及良好的沟通能力，服务热情，吃苦耐劳。 2、组织本部门人员认真学习、贯彻泰山街道社区卫生服务中心相关的规章制度，提供优质服务。 3、全面掌握泰山街道社区卫生服务中心物业的管理情况，坚持按需设岗，做好员工的招聘、使用、考核、奖惩和辞退工作。 4、定期主持召开泰山街道社区卫生服务中心物业的管理例会，决定重大管理事项，制定工作计划，布置具体工作。 5、协助泰山街道社区卫生服务中心完成相关工作。 6、工作时间：8:00-17:00（其他时间有需求随时响应）。 7、年龄：60周岁（不含）以下。 |
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2 |
保安 |
8 |
1、高中及以上学历，男性。无不良行为记录，服从管理，男性。 2、门岗执勤，门卫坚守管理。 3、泰山街道社区卫生服务中心泰西路6号和浦东路9号报纸文件快递收发、大门开放和关闭、中心内外巡逻、监控管理等其他勤杂事务。 4、协助泰山街道社区卫生服务中心完成相关工作。 5、工作时间24小时轮岗（根据泰山街道社区卫生服务中心开放时间动态调整）。 6、年龄：60周岁（不含）以下。 |
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3 |
消控室人员 |
6 |
1、高中及以上学历，男性。无不良行为记录，服从管理，男性。 2、消控室坚守管理。 3、泰山街道社区卫生服务中心消控室日常监控、中心内外巡逻管理等其他勤杂事务。做好工作记录。 4、协助泰山街道社区卫生服务中心完成相关工作。 5、工作时间 24小时轮岗。 6、年龄：60周岁（不含）以下。 |
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4 |
保洁 |
9 |
1¡ 初中及以上学历，身体健康，五官端正，无不良行为记录，服从管理，女性。 2¡ 负责泰山街道社区卫生服务中心保洁和标本运送、医疗垃圾清运。 3¡ 工作时间：7:30-17:10（如遇夏令时做相应调整） 4¡ 年龄：55周岁（不含）以下。 |
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5 |
洗衣房人员 |
2 |
1、初中及以上学历，身体健康，五官端正，无不良行为记录，服从管理，女性。 2、负责泰山街道社区卫生服务中心工作人员工作服和病区衣物、床单、垫单等清洗、消毒工作。 3、工作时间：7:30-17:10（如遇夏令时做相应调整） 4、年龄：55周岁（不含）以下。 |
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6 |
维修水电工 |
1 |
1¡ 高中及以上学历，持有电工作业证。 2¡ 负责水电维修、空调设备等巡查及操作。 3、工作时间：7:30-17:10，（如遇夏令时做相应调整）。非工作日有需求随时响应。 4、年龄：60周岁（不含）以下。 |
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合计 |
27 |
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注：上述人员工作时间安排须符合泰山街道社区卫生服务中心管理规定，并根据泰山街道社区卫生服务中心要求安排工作时间。 |
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4.总体服务指标
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本项目具体指标（但不限于）如下： 4.1各项物品、环境以及服务体现绿色环保要求； 4.2工程零修、急修及时率100%；零修工程合格率100%； 4.3各类设施、设备完好、整洁、无污损，完好率达到98%以上； 4.4垃圾日产日清，清运及时率100%； 4.5有效投诉办结率100%以上； 4.6设备、保洁等服务在采购人组织的测评中，满意率达95%以上； 4.7安全保障稳妥、及时、有力，无重大事故。 |
5.项目报价要求
5.1供应商在报价中需涵盖人员工资、社保、公积金、法定节假日工资、人员福利（国家强制性要求缴纳的或员工必须享有的福利待遇）、行政办公费、清洁耗材费、管理费、利润、法定税金及其他费用(供应商认为可能发生的其他费用)。供应商按劳动法规定规范用工，与人员签订合同，按规定时间、标准支付工资和缴付社保、公积金等费用。具体详见采购文件第六章《磋商报价明细表》。
5.2关于人员工资：根据《省人力资源社会保障厅关于调整全省最低工资标准的通知》(苏人社规〔2023〕4号)要求，供应商报价中的人员工资不得低于南京市最低工资标准，否则做无效投标处理。如聘用原缴纳农保以及下岗再就业的员工后，要求签订劳动合同并按规定在本企业缴纳五险一金。具体报价计算公式详见采购文件第六章《磋商报价明细表》。
5.3关于社会保险：根据《关于2023年度社会保险缴费工资基数上下限暂行标准的通知》(苏人社发〔2023〕3号)要求，供应商报价中的社保费用不得低于南京市最低标准，否则做无效投标处理。如供应商拟投入本项目人员中有依法享受社保等减免政策的，须在《磋商报价明细表》后附相应说明，未说明且报价中社保等不符合现行规定的将被视为未实质性响应磋商文件。成交结果发布后签订合同前成交供应商应向采购人提供符合减免政策的证明材料，无法提供或证明材料与该表后所附说明不符的将被视为虚假响应，取消成交资格。具体报价计算公式详见采购文件第六章《磋商报价明细表》。
5.4关于公积金：根据《关于调整2023年度住房公积金缴存基数的通知》(宁金管〔2023〕3号)要求，供应商报价中的公积金费用不得低于南京市最低标准，否则做无效投标处理。如供应商拟投入本项目人员中有依法享受住房公积金等减免政策的，须在《磋商报价明细表》后附相应说明，未说明且报价中公积金等不符合现行规定的将被视为未实质性响应磋商文件。成交结果发布后签订合同前成交供应商应向采购人提供符合减免政策的证明材料，无法提供或证明材料与该表后所附说明不符的将被视为虚假响应，取消成交资格。公积金不得低于南京市最低标准，且最低工资不包含劳动者按下限缴存的住房公积金，由用人单位按规定另行支付，否则做无效响应处理。具体报价计算公式详见采购文件第六章《磋商报价明细表》。
5.5关于法定节假日工资：法定节假日安排劳动者工作的，支付不低于正常工资的百分之三百的工资报酬。本项目要求法定节假日在岗人数至少8人，报价中的法定节假日人员加班费不得低于上述要求，否则做无效投标处理。具体报价计算公式详见采购文件第六章《磋商报价明细表》。
5.6关于清洁耗材费：供应商应将服务过程中所有使用的耗材（包括但不限于：扫把、地推、垃圾袋、抽纸、洗手液、厕所卷纸、消毒液、洁厕灵等）费用考虑到投标报价中，以往免费开放区域和办公区此项费用每年约2万元。供应商投标报价时，应充分考虑该因素，合理报价。供应商一旦中标，将按照供应商报价执行，不予调整。
5.7关于法定税费：供应商应依法缴纳税费，如享受税费优惠政策的，须在《磋商报价明细表》后附证明材料，否则做无效响应处理。具体详见采购文件第六章《磋商报价明细表》。
5.8供应商未按政策规定报价、未依法缴纳税费，或者《磋商报价明细表》中列明的分项报价为“零”或负数的（其他费用可以为“零”但不得为负数），按无效响应处理。因供应商疏忽、计算错误，导致报价表中数据错误或缺漏的，自行承担相应责任。
5.9供应商应充分考虑所有可能影响到报价的价格及政策(如最低工资标准变动)等风险因素，一旦中标，第一年合同期总价不予调整。供应商报价除包含招标文件中列明的项目外，还应包括保障该物业服务正常运行应当具有的服务，对物业服务正常运行应当具有的物业服务，理解不一致的以采购人理解为准。供应商的任何错漏、优惠、竞争性报价不得作为减轻责任、减少服务、增加收费、降低质量的理由。
5.10法律法规、政策文件有更新或另有规定的，从其规定。
注：供应商在进行本项目二次（最后）报价时，仍须依据第六章《磋商报价明细表》合理测算并列示明细，并加盖供应商公章，否则视为未实质性响应磋商文件。
★（二）商务要求
1.付款条件
（1）合同签订后，每三个月结算一次费用。采购方于每次付款前10日内组织物业服务考核工作，付款金额=合同价款的25%-本次应扣除考核金。（考核评分标准见附件1）
（2）付款前，成交供应商需按照采购人财务要求提供发票。
提示：根据工业和信息化部关于印发《保障中小企业款项支付投诉处理暂行办法》的通知（工信部企业〔2021〕224 号），采购人未按合同约定支付款项的，供应商可以向有关部门投诉。
2.服务时间和地点
（1）服务期限：一年（暂定2024年11月1日至2025年11月30日，具体以合同签订日期为准）。
（2）服务地点：采购人指定地点。
3.合同续签
合同期满后，采购人有权根据履约情况决定是否与成交供应商签订后续服务合同或另行采购，续签合同期限一次一年，续签不超过两次。若合同续签时，遇国家政策性调整，如最低工资标准上调，采购人与供应商可以就合同费用按照政策规定进行协商调整。
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