采购内容与要求

第一节服务要求

一、基本概况

采购项目名称：衡阳市直管公房委托管理项目

采购人：衡阳市住房保障服务中心

项目概况：衡阳市直管公房产权属国家所有，分布于衡阳市石鼓区、雁峰区、蒸湘区、珠晖区，共有7400户，建筑面积375328.49平方米。

二、项目预算（最高限价）

833.3342万元/年，2500万元/三年。（以收定支，如租金收入低于833.3342万元/年，最终以租金收入为最终支付金额。）

三、经营管理服务质量标准

直管公房经营管理服务标准按衡政发〔2023〕9号《衡阳市直管公房管理办法》实施，主要服务规范与要求如下：

★（一）拟配备项目工作人员

本项目工作人员的最低配备要求需满足直管公房委托管理服务的标准（配备标准附后），原有的工作人员按个人意愿移交中标人，中标人无条件接收并做好善后工作，并不得无故开除。工作人员工资不得低于当地（衡阳市）最低工资标准（以官方发布为准），中标人配备的工作人员须符合岗位需求和国家相关规定。中标人对各类岗位的员工不得随意更换，在新的员工未到岗之前，原来的岗位不得缺岗。注：对于拟配备项目工作人员的要求，投标人应在投标文件中进行响应，并单独作出书面承诺及说明。

直管公房委托管理工作人员配备标准
序号	岗位设置	人员配备（人）	备注
1	项目负责人	1
2	助理	3
3	区域负责人	5
4	综合管理人员	5
5	财务主管	5
6	经营主管	5
7	工程主管	5
8	会计、出纳	10
9	内勤人员	5
10	安全员	5
11	施工员	5
12	档案员	5
13	消防人员	5
14	房管员	36
15	维修工	66
合计		166

（二）综合管理服务标准与要求

序号	综合管理类别	服务标准与要求
1	区域办公场所设置	（1）根据直管公房布局设置5个办公场所； （2）各办公场所整洁有序； （3）自行配置相关的办公设施（如办公电脑、桌椅、电话等）。
2	工作人员要求	（1）各区域负责人有五年以上直管公房管理或物业管理工作经历； （2）工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。
3	服务时间	周一至周日在本区域办公场所进行业务接待，并提供服务。
4	日常管理与服务	（1）服务规范应符合直管公房管理行业规范要求； （2）24小时受理承租人或使用人报修。急修1小时内到现场处理，一般修缮3天内完成（预约除外）； （3）对承租人或使用人的投诉在三天内答复处理； （4）制定直管公房房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立承租人或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告； （5）建立健全的财务管理制度，对直管公房经营管理服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰； （6）建立直管公房管理档案[包括房屋年限、现状、住户资料档案（含住户房屋装修档案）等]； （7）制定直管公房管理服务工作计划，并组织实施； （8）可采取走访、座谈会、问卷调查、通讯等多种形式与承租人或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%； （9）建立内部管理制度和考核制度； （10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准； （11）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准； （12）对违反衡阳市直管公房管理办法有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

（三）权证管理服务标准与要求

1、配合采购人建立直管公房房屋资产原始账册、办理直管公房权属登记、变更、注销等手续。

2、不得利用直管公房从事非法活动或牟取非法利益，不得无偿划转直管公房。

（四）经营管理服务标准与要求

1、直管公房住房只能出租给年满十八周岁、具有完全民事行为能力、持本市城镇常住户口且家庭内无自有住房的城镇居民。受采购人委托，公房管理单位与承租人签订《衡阳市直管公房房屋租赁合同》，并发放《衡阳市公房使用凭证》。

2、一户只能租住一处直管公房住房。

3、直管公房房屋租赁合同约定期限原则上不超过3年。租赁合同到期后，承租人需要续租且符合条件的，可以续签，未续租的承租人，租赁期满应当腾退直管公房。

承租人经公房管理单位同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经公房管理单位同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，公房管理单位可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

租赁期满或租赁期间解除合同的，按照“来装去丢”原则，采购人、公房管理单位对添附不承担补偿责任。

4、承租人有下列情形之一的,经公房管理单位核定,上报采购人批准，终止租赁协议，限期腾退直管公房，依法收回承租权。

(1)户口迁出本市的；

(2)无正当理由连续闲置直管公房6个月以上或累计欠租金6个月以上的；

(3)在城区范围内另有住房的；

(4)利用直管公房住房从事经营或违法活动的；

(5)违规转借、转租或者擅自调换所承租直管公房的；

(6)提供虚假材料获取直管公房承租权的；

(7)承租人违法对租赁房屋改扩建的；

(8)其它严重损害直管公房行为的。

5、对承租人擅自改变承租房屋的用途、结构、设施设备的行为进行劝阻和制止；承租人因生产或居住需要，确需对房屋进行改建或增添设施设备时，须经公房管理单位鉴定同意，并报采购人备案。

6、对承租人在租赁期限内，将承租的直管公房转租给他人的行为进行管理。

7、对直管公房住宅房的租金减免，按照相关政策规定执行。

8、协助采购人完成下述工作：无租拨用房屋使用单位因改制等原因致使单位性质发生改变，已不符合无租拨用房屋相关规定，或擅自改变房屋用途，将无租拨用房屋用于生产经营活动的，租金标准按直管公房非住宅租金标准补缴租金，原无租拨用房屋使用协议自行终止。拒不补缴租金的，房屋由采购人收回。

9、负责对直管公房住宅小区、楼道和公房院落内堆放杂物或搭建违章建筑的行为进行管理。

10、直管公房住宅房的租金标准，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，实行政府定价，执行价格行政主管部门最新的租金标准。直管公房非住宅房租金实行协议租金，其标准参照市场租金确定。

11、直管公房承租人按期缴纳租金。

12、按照采购人要求，处理好遗留问题的相关工作。

（五）修缮管理服务标准与要求

1、对房屋及其附属设施进行定期检查和有计划的维修，提高直管公房的完好率，保证使用人正常使用和居住安全。无租拨用的直管公房，房屋的维护和维修由使用单位负责，费用自行承担。

2、承租人因使用不当或人为造成房屋损坏的，或阻碍出租人正常维修造成的损失，由承租人承担。造成直管公房损毁的，需承担相应赔偿责任。

3、负责组织实施承租人书面申请对房屋的一般性维修。

4、对需要进行结构性大修的直管公房，由公房管理单位提出申请，经采购人同意后，报市住建局备案后，由财政部门审定。

5、对被鉴定为危险房屋的直管公房，应及时向采购人汇报并书面通知承租人，承租人应在限期内搬出自行过渡，过渡期内免收房租，房屋解除危险后视情况另行安排。承租人未按限期搬出造成损害的，自行承担全部责任。

6、直管公房如遇突发事件，需突击抢险，应先行抢险、排险施工，再将抢险情况和抢险费用按相关程序报批。

7、涉及异产毗连的维修工作按照住建部《城市异产毗连房屋管理规定》（建设部令第94号）执行。

（六）拆迁管理服务标准与要求

1、经市人民政府批准需要拆除的直管公房，应协同建设或拆迁单位做好相关工作，并核实拆迁范围、面积和户数。

2、履行拆迁政策法规宣传的义务。

3、负责向建设单位收取过渡期间被拆迁房屋的租金，直至被调换房屋移交完毕时止。公房管理单位不负责安排承租人周转房。

4、对安置后的房屋建筑面积发生变动的，应按安置房建筑面积及公房租金标准重新核定收缴租金。

（七）承租对象的动态监管

1、承租对象的信息登记与核对。

2、开展承租对象的入户调查，对承租对象的住房等情况进行动态监管。

四、实施时间、地点及验收方式

（一）实施时间

中标人应当严格按照国家和衡阳市直管公房管理办法，对直管公房项目实施专业化管理，综合性服务。

（二）服务地点：衡阳市城区。

（三）服务要求及验收

中标人应该严格按照投标文件和委托合同的约定进行经营管理服务，如达不到规定的要求，经营、管理和服务的水平下降，投诉多或者出现重大管理失误，委托方有权提出整改意见，直至终止委托合同，并进行财务审计，责任由中标人负责。

（四）付款方式：一季度一支付，当季度支付上季度委托管理服务费，，每年度末中标人需将年度委托管理经费50万元付给采购人作为管理费。具体详见甲乙双方合同约定。

（五）违约责任

1、中标人应当按照合同约定的条件履约，不得将中标项目转让或分包，否则，甲方将取消中标资格，造成的一切损失由中标人承担。

2、本项目分为一个包，具有整体性，不可分割。本项目拒绝挂靠或在后期服务过程中转包，一经甲方查实，追究其违约责任。

3、中标单位严格按照投标文件要求岗位配置，如经查实，人员配置不够或降低服务标准，采购人可以解除合同，中标单位承担一切损失。

（六）培训

中标单位自中标之日起应在30天内，组织完成相关工作人员的选聘及集中培训工作后，方可正式到岗上班。

第二节商务要求

一、主要商务要求

履行合同的时间、地点及方式	服务期限：叁年（具体时间以签订合同为准）。 服务地点：采购人指定地点。 服务方式：按合同约定。
服务期限	叁年（具体时间以签订合同为准）。
响应时间	按服务内容及要求随时响应。
合同价款支付方式和条件	一季度一支付，当季度支付上季度委托管理服务费，每年度末中标人需将年度委托管理经费50万元付给采购人作为管理费。具体详见甲乙双方合同约定。
伴随服务	详见采购需求
解决争议的方式	☑仲裁□诉讼
合同未尽事项	另行约定