招标书

 

苏州为华工程项目管理咨询有限公司受 苏州市姑苏区住房和建设委员会 的委托，就 2025-2026年度姑苏区直管公房委托管理单位 项目进行公开招标，现欢迎符合相关条件的投标人参加投标。

一、项目编号：JSZC-320508-SZWH-G2025-0006

二、项目名称：2025-2026年度姑苏区直管公房委托管理单位

三、预算金额：人民币肆仟捌佰玖拾伍万元整（¥48950000.00）,其中采购包一：589万；采购包二：567万；采购包三：605万；采购包四：808万；采购包五：334万；采购包六：741万；采购包七：401万；采购包八：850万

最高限价：人民币肆仟捌佰玖拾伍万元整（¥48950000.00）,其中采购包一：589万；采购包二：567万；采购包三：605万；采购包四：808万；采购包五：334万；采购包六：741万；采购包七：401万；采购包八：850万

四、合同履行期限：自合同签订之日起至2027年3月31日

五、招标内容：

（一） 实施管理的直管公房总面积及租金收取指标：

标段	直管公房	户数（户）	面积（平方米）	租收率指标	租金收缴管理费用预算（万元）	其他费用预算（万元）		合计预算（万元）		备注
采购包一：沧浪片、娄门片直管公房	居住	1845	70288.72	94%	474	115		589		各采购包的户数面积以实际管理情况为准(管辖范围详见附件2)
	非居住	202	46862.4	96%
采购包二：平江片直管公房	居住	4476	146714.44	94%	422	145		567
	非居住	59	20588.57	96%
采购包三：观前片直管公房	居住	1407	42908.21	94%	537	68		605
	非居住	71	16900.49	96%
采购包四：盘门片、北塔片直管公房	居住	4631	153851.8	94%	628	180		808
	非居住	136	37749.22	96%
采购包五：胥江片直管公房	居住	1667	55327.2	94%	232	102		334
	非居住	48	17232.58	96%
采购包六：桃坞片直管公房	居住	5616	183395.34	94%	564	177		741
	非居住	68	17345.97	96%
采购包七：阊门片直管公房	居住	2684	83270.98	94%	304	97		401
	非居住	79	13309.43	96%
采购包八：彩香片、山塘片直管公房	居住	5079	160596.25	94%	676	174		850
	非居住	215	71668.33	96%
合计							4895

 

（二） 人员配备表：

表1：

内容名称	服务要求和说明	人员配备要求	需求人数
项目负责人	全面负责本项目的管理工作；编制审订直管公房的各项年度计划、执行区住建部门 及相关部门下达各项业务指标及完成情 况；片区直管公房的过户、更名、房改售 房、租金减免等把控；对下属人员进行管 理、考核、培训及各项公房政策解读传达 等；处理直属公房租户的突发事件、投诉 等以及区住建部门及直管所等部门安排 的其他任务等。	相貌端正，身体健康，熟练掌握 日常办公软件作；有从事过直管公房或直属公房 管理经验和房屋管理相关专业 知识优先；有较好的组织协调能 力，果断的处事能力；熟悉掌握 国家、省、市直属公房的相关政 策、法规及行业服务规范标准。	详见各采购包
房屋管理	负责直管公房的租金收缴，实行租金收支 两条线管理，收缴情况及时录入公房管理 系统，租金按月存入专用账户，并按时上 报月租金报表，及时清理并催讨欠租；做 好新起租住户的办理前期工作；住户租赁 资格的常规审核及房卡更换等；做好直属 公房的退出、过户更名、调租、协议租金、 转租租金收取等工作；接受租赁户的报 修、投诉、意见与建议等；及时传达执行 区住建委及相关部门的各项政策、规定等。	相貌端正，身体健康，熟练掌握 日常办公软件；熟悉掌握国家、 省、市直属公房的相关政策、法 规及行业服务规范标准；熟知国 家相关法律、法规等。	详见各采购包
房屋安全日常视	负责直管公房的日常养护与修缮；做好直 属公房的大、中修缮项目的报批与实施， 按要求做好公房管理系统的填报等工作； 及时发现消除住户在使用过程中各项安全 隐 患 。	身体健康，吃苦耐劳，熟练掌握 日常办公软件；有较好的组织协 调能力和执行力，精通房屋维修 及现场施工管理，有沟通能力； 能吃苦耐劳，责任心强。	详见各采购包
日常养护与修缮	以日常入户巡检、核查、修缮为主要工作重点；检查房屋的规范使用情况，及时征求租赁户的意见、建议要求，并对住户的报修等问题进行维修，发现问题及时告知住户，保持与租赁户的正常联系；杜绝群 租、非法占用等现象发生，确保按规定要求全覆盖巡查；及时掌握房屋使用的动态情况，配合完善直管公房管理系统，做好房屋大、中修、扎块前期日常工作；熟悉掌握片区危旧房、低洼房等杜绝发生重大 安全隐患事故。	身体健康，吃苦耐劳，有丰富的 直管公房维修经验优先，综合维 修专业能力强；较好的组织协调 能力和执行力；熟悉掌握国家、 省、市直属公房的相关政策、法 规及行业服务规范标准；熟知国 家相关法律、法规等。	详见各采购包
财务管理	负责片区直管公房巡查维护、移交房、报修中涉及到的图纸绘制、预算编制、决算、审计等工作；配合采购单位开展绩效评价工 作 。	熟悉掌握国家、省、市直属公房的相关政策、法规及行业服务规范标准；熟知国家相关法律、法规 等 。	详见各采购包

 

表2：

采购包号	项目负责人	房屋管理	房屋安全日常巡视	日常养护与修缮	财务管理	合计数
采购包一	1	6	2	4	1	14
采购包二	1	6	2	3	1	13
采购包三	1	5	2	4	1	13
采购包四	1	8	3	4	1	17
采购包五	1	5	3	3	1	13
采购包六	1	7	3	4	1	16
采购包七	1	5	3	3	1	13
采购包八	1	11	4	6	1	23
注： 1、上表人员配备数量及要求为投标单位必须达到的最低要求，投标单位人员配置不得低于以上要求。 2、投标单位须在其投标文件中提供中标后按照招标文件要求配备人员的承诺函，否则将被视为非实质性响应。 3、投标单位具体工作内容和安排，在中标后必须服从采购单位的管理要求； 4、中标后，在合同履行期间，如项目负责人变更必须经采购单位同意后方可变更。 5、中标一个月之内相关承诺人员名单及人员劳动合同、社保缴纳证明提交给甲方并接受甲方工作考核，需顺利开展工作，若满足不了人员要求，则在一周内更换相应人员，达到要求，否则解除合同并进行索赔。

（三）服务内容及要求：

1、服务内容：

（1）收缴居住房租金和转租增收租金，摸清和掌握居住房转租房屋数量，确保完成租金收缴指标，清理和催缴历史欠租。收缴非居住房租金，调研非居住房市场租金水平，按照集体会办意见核定和收缴非居住房及非居住用途房屋租金，清理和催缴历史欠租。办理直管公房租赁诚意（保证）金的收缴和退付手续办理。做好直管公房居住房租金减免的调查、初审。做好直管公房租金的汇集缴交、票据校领、报表编报等工作。提高线上方式收租的比例，推进银行托收（代扣）手续的办理工作。

（2）做好直管公房租赁关系的确立、变更、解除等具体租赁业务。做好直管公房居住房租赁协议的签订、《租赁证》核发、更换，做好直管公房相关业务的房屋现场踏勘和认定工作。做好直管公房非居住房租赁协议的签订。推广非居住房“古建筑综合险”“财产基本险”的投保工作。

（3）承办直管公房的资产清查、面积核准、使用权收回、移交房和失管房接管等具体事宜，办理产证和补办土地权证缺失房屋的面积测绘和权属登记申请手续。履行直管公房资产看管义务，防止房屋灭失、被侵占、失管和破坏等现象的发生。配合房屋征收（搬迁）项目中直管公房的资产调查和产权、租赁数据提供，配合采购人落实被征收（搬迁）直管公房的补偿安置，催讨征收（搬迁）补偿欠款，按规定程序办理直管公房退租、产权注销等手续，配合做好公房置换项目有关工作。

（4）开展直管公房日常巡检和专项安全检查，受理承租人的养护、报修申请。实施直管公房日常养护和线上备案工作。根据直管公房房屋状况，编制直管公房单项修缮、中修、大修等修缮计划，拟定工程修缮方案，并在相应建设程序完成后组织实施。负责建立修缮房屋的影像资料（前后对比）台账，将房屋外观形态数据资料录入公房系统。负责修缮工程实施过程中各种关系的协调处理。履行施工过程中的建设单位职责，对修缮工程实施监督和管理，保障安全文明施工、工程施工质量和施工进度监管。负责处置和纠正违法建设、擅自拆改房屋结构等行为，并及时向采购人报告有关情况。实施直管公房的解危排险，组织开展防汛防台防火工作，制定应急预案，处理各类突发事件。单项零星养护：包括上下水管、平顶维修、清理化粪池、旧电线改造等，根据破损情况由区住建委安排任务，报区住建委审批同意后施工。配合采购人做好涉及直管公房的“城市更新”等专项工作，另行签订调查服务合同的除外。

（5）按照安全生产责任书的要求，扎实做好安全生产的各项工作。如发生塌房、火灾以及修缮工地施工人员受伤等安全事故，按规定扣罚管理费，并视情节追究有关人员的责任。严格按照市、区“331”“四类行业”等专项整治要求，一旦发现“三合一”、群租群居等情况，立即出具整改通知单督促承租人整改，并向街道、公安等部门移交相关资料，积极配合专项整治，消除安全隐患。分类推行房屋租赁保险制度。要求非居住直管公房中的古建筑承租人必须投保“古建筑综合险”；鼓励其他建筑的承租人投保“财产基本险”。督促管理人员正确使用直管公房APP开展日常巡检工作，如实记录巡检情况、准确上传巡检结果和现场照片。加强对不可移动文物的安全管理，根据《中华人民共和国文物保护法》《苏州国家历史文化名城保护条例》等相关法律法规的规定，按照“谁使用，谁负责”的原则，落实文物管理使用者直接责任。公房管理部门与直管公房属地管理单位签订《直管公房文控保建筑责任书》；承租人承租的直管公房属文保建筑、控保建筑的，直管公房属地管理单位应与承租人签订《直管公房文控保建筑居民责任书》，进一步落实责任书签订工作，压实文物安全管理责任。

（6）配合做好房产档案综合管理，保证直管公房变更资料及时入库。配合采购人进一步完善直管公房基础数据电脑化管理，及时将变更后的产权信息录入公房管理系统，对电脑中的基础数据实行动态管理。严格遵守保密协议，做好房产档案的保密管理工作。防止涉及公房产权人、承租人财产和利益隐私权等有保密要求的任何信息泄露。

（7）协助调查并办理涉及直管公房房改售房的相关手续。协助调查、处理直管公房的各类历史遗留问题和落实政策遗留问题。代为处理涉及直管公房经营管理中的各类诉讼案件。调查、处理直管公房经营管理中发生的群众投诉、信访以及直管公房管理、修缮中发生的各类矛盾和纠纷，在有效期限内上报处理结果并答复信访人。查证核实承租人擅自转租、群租和破坏性使用房屋等违章违规行为，并按公房管理规定作出相应处置。协助申办直管公房的不动产登记权证，并做好相关资料按采购人要求移交相关部门的工作。加强对直管公房承租人失信行为的监督管理，及时记录处置承租人的违约、违法搭建、破坏房屋节后、恶意信访等失信行为。接受市、区住建部门决定的各项检查。协助办理上级有关部门交办的各项临时性工作。协助做好直管公房有关数据的汇总与统计。

（8）负责处理片区内各类历史遗留问题。

2、管理标准和要求

（1）认真贯彻与资产管理相关的法律、法规和规章，严格执行公房管理政策，自觉落实采购人提出的工作要求和管理措施，维护正常的直管公房经营管理秩序。

（2）建立健全工作制度，严格按程序办事，强化公房管理信息系统的使用和管理，规范公房管理行为。设立专职的业务部门，负责委托管理直管公房的有关租赁经营管理、房屋修缮等正常业务管理工作。

①要进一步完善书面告知制度，凡涉及公房起租、租金催缴、提租、租赁关系变更和终止、租赁人违章违规行为处置等直管公房管理重大事项的，应当定期和不定期以书面通知形式告知相关人。

②要强化信息登记制度，涉及房屋报修、违章搭建、破损结构、修缮工程和房屋使用情况的日常巡查情况等信息以及历年列入修缮计划未实施解危的信息应及时登记。

③要加强重大事项报告制度，有关资产管理、租金管理、租赁管理和修缮管理中的重大事项、疑难问题，必须及时请示汇报。

④建立日常巡视制度，要落实专门人员按月对所管辖的直管公房进行巡视检查，巡查内容包括房屋使用情况、房屋安全情况、转租群租情况、违章搭建情况、房屋损坏破坏情况等，发现问题要及时记录、报告，并提出处置措施，跟踪处置结果，做好巡查台账。

（3）应严格按照招标要求，对直管公房实行专业化、规范化和社会化的经营管理，同时按照采购人的要求协助做好相关的行政管理工作。

（4）树立居住房的服务管理与非居住房的经营管理并重理念，在加强服务与管理的同时，加大租金收缴力度，强化非居住房的经营措施，提升直管公房管理效益。

（5）不得以任何理由截留、挪用直管公房租金，不得以任何名义擅自转租直管公房赚取差价、不得纵容和参与租赁证私下交易，不得在经营管理和养护修缮工作中乱收费、乱摊派。

（6）履行直管公房安全管理责任，保障直管公房的使用安全，以应修尽修为原则加强房屋的维修养护，消除安全隐患，保证达到房屋不漏水、水管不堵塞、门窗不脱落、用电安全的正常使用目标，确保不发生塌房伤人事故。对于住户的报修，应当在承诺工作日内上门维修、养护，返修率不得超过10%。加强修缮工程的跟踪管理，协助做好住户撤屋、停租、起租工作，审计报告出具后1个月内必须将修缮工程竣工资料和相关信息导入公房管理信息系统。依规定办理房屋修缮后的交付手续。

因不可抗力发生的塌房事故，服务单位应立即制定抢修、修复方案，经采购人同意后，由服务单位组织实施，工程款由采购人直接支付给实施单位，其他塌房、火灾等事故产生的修复费用，按《关于印发市区直管公房毁损赔偿责任暂行规定的通知》（苏房管[2005]6号）文件执行。

（7）按照应急处置预案要求，建立健全的防汛防台工作组织网络，保证抢险队伍.应急物资落实到位，处理好各类突发事件。

（8）加强对直管公房中的古建老宅的保护修缮，按法律规定签订保护责任书；及时制止破坏古建老宅的任何行为，采取措施排除古建老宅的安全隐患，确保古建老宅的正常使用。

（9）加强房屋租金的收缴力度，严格执行直管公房租金收支两条线管理制度，收取直管公房租金必须使用区住建委核发的统一票据，不得使用其他票据，租金收入必须按时全额汇交区住建委租金专用账户。

（10）对于申请式退租、改厕拔稀、房屋收回等形成的空置房建立空置房屋台账并及时更新，每户每月不低于一次对空置房屋进行开门巡查，以及对空置房屋、公共楼道区域的保洁。

（11）鼓励收回直管公房使用权。对收回直管公房使用权的承办单位给予一次性奖励。不得擅自处置收回的直管公房使用权，应及时移交采购人上报区住建委统一处理，一旦查实有擅自处置的行为，除加倍追缴违规所得款外，并将给予相应的处罚。

（12）应协助采购人健全完善直管公房管理档案，配合完善相关基础资料和信息并输入直管公房管理信息系统，使直管公房管理信息系统应用于日常经营管理中，从而有效提高管理效率。

（14）服务单位不得在经营管理、房屋修缮，养护维修过程中收取住户费用，不得擅自集资修建公房，一旦查实，除加倍追缴违规所得款外，并将给予相应的处罚。

（15）服务单位不得利用直管公房空地搭建违章建筑，不得擅自在公房上加层违建，不得擅自改变房屋结构，如发现上述情况必须立即纠正，并追究相关人员的责任。杜绝住户擅自将公房拆除，造楼房等违章建筑出现，如有要追究服务单位的责任，扣罚相应管理费。

（16）在直管公房管理中发生的涉及使用权、欠租、租赁管理等民事诉讼，诉讼事宜由服务单位承办。因服务单位失职或管理失当发生的诉讼，其费用由服务单位自行承担。

（四）费用组成

1、租金收缴管理费用

（1）受托方应完成租金收缴率指标为：居住租金94%以上，非居住租金96%以上。受委托管理单位管理受托区域内的直管公房，租金返回比例居住房租金按提租前收取的租金净收入的32%，加上提租后标准收取的与提租前标准收取的差额租金的10%，非居住房租金按租金净收入的28%下拨。未达指标的，按相应比例扣减该租金类别的委托管理费。

2、其他费用

（1）标准租金奖励金按租金收缴率计算：租金收缴率达到94％（不含）～97％（含）的，奖励超出94％部分租金的5％；收缴率达到97％（不含）～100％（含）的，奖励超出97％部分租金的10％。协议租金奖励金按实际收取额计算：实际收取额达到年初额定的应收协议租金100％以上的，奖励超出部分租金的12％。

（2）收缴旧欠租金超过年度下达指标的，奖励超过部分旧欠租金的10％。

（3）收缴转租收益金超过年度下达指标的，奖励超过部分转租收益的20％。

（4）直管居住房使用权有偿转让收益金的5%。（用于参与直管公房传统居民保护修缮涉及的使用权转让业务）

（5）直管居住房空置房日常管理，按空置前租金收入的30%每年拨付。

（6）办理房改优惠售房手续，每户600元。

（7）养护费根据每年年底受托管理的直管公房建筑面积，扣减当年和上年修缮房屋的建筑面积、免租使用的建筑面积后确定，按每年2.25元/平方米。

（8）收回直管公房居住房的，按使用面积计，每平方米拨付300元。

（9）办理征收（搬迁）退租手续，每户100元。

3、奖励金

根据年度考核细则对中标单位考核，考核通过的追加考核细则中相应奖励金。

4、管理费用扣减

（1）甲方根据年初明确的委托管理工作责任目标制定考核标准，年底组织对受托方的委托管理工作进行考核。年度考核得分超过97分（含）的，不满100分部分每分值按奖励金的5％扣减；考核得分不到97分（不含）的，不满100分部分每分值按奖励金的8％扣减。

（2）违背年度考核细则中对应条款，扣减考核细则中相对应的管理费用。

（五）中标单位中标后需在项目所在地具有固定的办公场所，投标文件中提供承诺书，否则将被视为非实质性响应。

（六）考核办法：详见附件1，最终考核细则按甲方年度实际重点工作进行调整。

（七）合同履行期限：自合同签订之日起至2027年3月31日

（八）服务地点：采购方指定地点

（九）履约验收：

1、验收内容按照采购合同的约定，对采购需求的每一项技术、服务、安全指标的履约情况进行确认。

2、验收标准：按照法律法规、标准规范以及采购合同指定的所有文件、报告。

六、 综合说明

1.投标人按照招标文件的要求提交投标文件，并对所提供的全部资料的真实性承担法律责任。

2.此次投标报价应综合考量完成本项目的人工费、材料费、施工机械使用费、措施费管理费、风险费以及成交服务费、利润、税金、政策性文件规定及合同包含的所有风险、责任等完成本项目的各项应有费用。遇到法律法规规定的最低工资调整，其中人工费用相应浮动，由投标人自行承担。

3.中标人将根据招标文件、投标文件的相关约定，承担合同责任，履行合同义务。

4.投标人应保证在本项目使用的任何产品（包括部分使用）时，不会产生因第三方提出侵犯其专利权、商标权或其它知识产权而引起的法律和经济纠纷，如因专利权、商标权或其它知识产权而引起法律和经济纠纷，由投标人承担所有相关责任。

七、政府采购政策

1.小、微企业

根据《政府采购促进中小企业发展管理办法》（财库〔2020〕46号）、《关于做好政府采购支持企业发展有关事项的通知》（苏财购〔2020〕52号）及《关于印发<苏州市政府采购促进中小企业发展实施意见>的通知》（苏财购〔2022〕16号）的相关规定，如投标人认定本企业提供的货物、工程或服务符合上述文件规定情形，可以享受中小企业扶持政策的，则需根据《中小企业划型标准规定》（工信部联企业〔2011〕300号）提交《中小企业声明函》并加盖公章，《中小企业声明函》中所填的行业应与本采购标的对应的中小企业划分标准所属行业一致，未提交声明函或所提交的声明函中行业与本采购标的对应的中小企业划分标准所属行业不一致不享受相关政策。

在政府采购活动中，投标人提供的服务符合下列情形的，享受《政府采购促进中小企业发展管理办法》规定的中小企业扶持政策：在服务采购项目中，服务由中小企业承接，即提供服务的人员为中小企业依照《中华人民共和国劳动合同法》订立劳动合同的从业人员。服务类项目中投标人若使用退休人员，将不享受相关扶持政策。

根据《政府采购促进中小企业发展管理办法》（财库〔2020〕46号）及《中小企业划型标准规定》（工信部联企业〔2011〕300号），本采购标的对应的中小企业划分标准所属行业为：其他未列明行业。

2.残疾人福利性单位

根据《关于促进残疾人就业政府采购政策的通知》（财库〔2017〕141号）的相关规定，在政府采购活动中残疾人福利性单位视同小型、微型企业，享受预留份额、评审中价格扣除等促进中小企业发展的政府采购政策，残疾人福利性单位属于小型、微型企业的，不重复享受政策。符合条件的残疾人福利性单位，应提交《残疾人福利性单位声明函》，并对声明的真实性负责，未提交则不享受相关政策。

3.监狱企业

根据《关于政府采购支持监狱企业发展有关问题的通知》（财库〔2014〕68号）的相关规定在政府采购活动中，监狱企业视同小型、微型企业，享受预留份额、评审中价格扣除等促进中小企业发展的政府采购政策，监狱企业属于小型、微型企业的，不重复享受政策。监狱企业应当提供由省级以上监狱管理局、戒毒管理局（含新疆生产建设兵团）出具的属于监狱企业的证明文件。

4.绿色采购

（1）根据《关于调整优化节能产品、环境标志产品政府采购执行机制的通知》（财库〔2019〕9号）等相关文件的规定，对属于《节能产品政府采购品目清单》中强制采购范围内产品的，投标人须提供由国家确定的认证机构出具的、处于有效期之内的节能产品认证证书，上述品目清单可通过“中国政府采购网”（http://www.ccgp.gov.cn）查询,并在投标文件中提供由国家确定的认证机构出具的、处于有效期之内的节能产品认证证书扫描件，否则视为未实质性响应。

（2）为加快数据中心绿色转型，根据财政部、生态环境部、工业和信息化部关于印发《绿色数据中心政府采购需求标准（试行）》的通知（财库〔2023〕7号）文件规定，采购数据中心相关设备、运维服务，应当有利于节约能源、环境保护和资源循环利用，按照标准要求实施相关采购活动，投标人应提供符合标准要求的设备或服务。

（3）为助力打好污染防治攻坚战，推广使用绿色包装，根据财政部办公厅、生态环境部办公厅、国家邮政局办公室关于印发《商品包装政府采购需求标准（试行）》、《快递包装政府采购需求标准（试行）》的通知（财办库〔2020〕123 号文）文件规定，投标人提供产品及相关快递服务的包装应符合标准要求。

八、关于对参与投标人信用记录的政府采购要求

1.采购代理机构会在接收投标文件截止时间后，登录信用中国网站（www.creditchina.gov.cn/）和中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn/）查询投标人的信用记录，并将查询结果递交评标委员会。

2.采购过程中将对投标人信用记录进行甄别，对列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单及其他不符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定条件的投标人，应当拒绝其参与政府采购活动。

两个以上的自然人、法人或者其他组织组成一个联合体，以一个投标人的身份共同参加政府采购活动的，应当对所有联合体成员进行信用记录查询，联合体成员存在不良信用记录的，视同联合体存在不良信用记录。

3.投标人若在经营活动中受到罚款的，请携带相关地方、部门对较大数额认定标准的证明材料，与投标文件一并提交。若无法提供，则可能承担投标无效等相应不利后果。

4.对存在失信信息的投标人，由失信投标人进行确认。同时，采购代理机构工作人员应根据评标委员会确认的失信信息，登陆到相关来源网站页面进行复核并打印，作为证据留存。

九、凡涉及招标文件的补充说明和修改，均以网上发布的通知为准。