采购需求

一、项目概况：

项目属性：服务类

项目预算：392.23万元

招标范围
11	采购内容	确定1家中标供应商，为采购人两个校区提供物业管理服务。 具体内容如下： 一、广州科学城产业学院校区 1、校园内水电设施、设备维护； 2、学生宿舍的宿舍管理； 3、校园内安保管理 4、校园内环境卫生管理 5、校园防疫管理 二、南沙资讯园产业学院校区 1、学生宿舍的宿舍管理； 2、校园内安保管理 3、校园内环境卫生管理 4、校园防疫管理
22	政策要求	1、★中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）。 2、★中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。 3、★中标人自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案。
33	服务期	2025年1月20日至2026年8月31日

一、项目概况

1. 基本情况

1.1 广州科技贸易职业学院广州科学城产业学院校区位于广州市黄埔区光谱西路25号光宝科技园，学生人数约4300人，占地面积：219578.91平方米，校舍建筑面积：198052.34平方米。

1.1.1服务范围包括校园内水电设施、设备维护，学生宿舍的宿舍管理、校园内安保管理、校园内环境卫生、校园防疫管理。

1.2广州科技贸易职业学院南沙资讯园校区位于广州市南沙区环市大道南2号，学生人数约1000人，占地面积：56484平方米，校舍建筑面积：18649平方米。

1.2.1 服务范围包括校园内学生宿舍的宿舍管理、校园内安保管理、校园内环境卫生、校园防疫管理。

2. 服务内容

2.1校园内水电设施、设备维护，包括学生宿舍、教学区水电设施、设备的维护和更换，更换的配件仅限于门锁、水龙头、灯管、插座，维修及时，响应时间原则上不超过6小时。

2.2学生宿舍生活管理，按学院学生管理规定要求配置相关人员，按学院学生住宿管理条例协助完成学院住宿学生的生活管理；

2.3提供校园内安保服务，服务范围包括日常门岗执勤、区域巡逻巡查、秩序维护、安全防范、消防、大型赛事及活动安全保障、应急突发事件处置（如水浸处理程序、火灾处理程序、煤气泄漏处理程序、停电的处理程序、强风/暴雨处理程序）等

2.4维护校园内环境卫生，按照要求完成灭四害相关工作，并配备雾化器等设备及相关药品。

2.5协助学院做好校园防疫应急处置、负责隔离相关区域的消毒、大规模核酸检测布场及秩序维护等工作。

二、人员配置要求

1. 人数配置

1.1 项目主管1人；

1.2 学生宿舍管理共7个岗，人员实行三班倒，2名轮休人员，合计共23人；

1.3校园安保岗3个，人员实行三班倒，2名轮休人员，合计共11人；

1.4校园保洁人员5名（负责学院服务范围内宿舍、教学区、办公区域的卫生）

1.5水电维修人员6人（负责学院服务范围内工作日及非工作日的水电维护，需坐班）；

1.6综合服务岗1个，人员实行三班倒，1名轮休人员，合计4人；

★总服务人数不少于50人,除4名综合服务岗的人员安排在南沙资讯园产业学院外，其它46名人员全部安排在广州科学城产业学院，中标人应根据校园实际设置精简高效并符合学院实际的运作的组织架构及岗位设置，并确保执行顺畅（提供承诺函，格式自拟）。

2. 人员要求

2.1 项目主管年龄应在55岁以下，需具有校园后勤管理经验3年或以上同类职位经验优先，大专文化（含）以上学历，退伍军人优先，具有良好的沟通交流能力，能独立开展校园物业服务工作，熟悉校园服务流程。

项目主管应采取坐班制，年龄在50岁以下，需具有校园后勤管理经验3年以上同类职位经验。大专文化（含）以上文化，具备一定的沟通交流能力和处理突发事件能力。

2.2宿舍管理员要求，女性，年龄在55岁以下，要求责任心强，工作耐心细致，需24小时值班。

2.3水电维修人员年龄在50岁以下，持有效期内电工操作职业技能证书电工操作证，所有人员需2年以上工作经验。

★其中至少1名维修人员持有特种作业操作证（制冷与空调作业），投标时提供证书扫描件或承诺函。

2.4安保人员为年满18周岁(含)以上，50周岁（含）以下的中国公民，身心健康、行动迅速。

★安保人员必须经公安机关批准设立的培训机构培训合格，并取得公安机关颁发的《保安员证》，投标时提供证书扫描件或承诺函。

2.5保安队长需有相关安保服务管理工作经验，50岁（含）以下，具有专科及以上学历，具有三年（含）以上相关工作经历，有较强的组织能力、协调沟通能力，取得保安员二级/技师（原保安师）或以上职业资格证书（技能等级证书）。

2.6所聘用的员工有吃苦耐劳的精神和高度的责任感，受过专门的岗前培训，熟知采购人的管理规定，严格履行岗位职责。

三、水电维修服务工作内容和要求

（1）水电维修服务内容

1、全面负责校区水、电维修工作并自备维修工具，掌握水电设备、设施规格、型号、性能和熟知校园供水、供电网线。

2、负责水电每日巡查工作。重点检查校园内教学区、宿舍区及其附属建筑等的水电设施，发现问题，及时处理，杜绝“跑、冒、滴、漏”和长明灯现象，保证水电正常供应。

3、负责学院大型活动的接电、保电工作。对学院的重大活动、重要会议等应该事先作好充分的准备，确保顺利进行。

4、负责查明水、电供应异常的原因，并报告部门领导。配合外请人员对学校水、电设备设施进行的维护，做好验收。

5、负责查抄学院管辖内的水电表等工作。按时提供水电表相关数据给相关部门。

6、勤俭节约，修旧利废，合理使用水、电耗材。

7、负责水电设备设施的防鼠、冬季防冻工作。

8、服从学校安排,完成学校安排的各项临时性工作。

（2）维护服务要求

1、负责校区内锁具、桌椅、床、柜子、窗帘、水电等的检查维护。

2、负责分管区域的每日巡查，发现问题，及时处理，认真记录。

3、爱岗敬业，钻研业务，勤俭节约，合理用料，充分利用废旧材料。

4、负责配合外请人员到学校进行的维修,做好验收工作。

5、爱岗敬业，学习业务知识，严格遵守操作规程，确保工作安全。

6、维修服务人员在工作日禁止饮酒。

7、服从学校安排,完成学校安排的各项临时性工作。

8、保持24小时联系通畅，随叫随到。

9、自行提供相关维修工具及维修耗材，耗材仅限于校区内锁具、桌椅、床、柜子、窗帘、水龙头、灯管、插座。

四、学生宿舍生活管理工作内容及要求

1. 负责学生宿舍区室外公共区域、公用设施的卫生，配合学院有关部门做好学生宿舍内的日常卫生检查和评比。

2. 负责学生宿舍楼的学生管理，宿舍楼须配有专职门卫、宿管员，进行24小时值班制,加强对进入学生宿舍人员的检查和登记。

3. 维护学生宿舍正常的学习、生活秩序；组织检查作息情况，督促学生按时熄灯。检查学生晚归、外宿情况，每班巡查所辖宿舍两次以上，并定期（每周至少一次）将检查结果汇总上报学院相关部门。

4. 严格执行学生宿舍会客制度，来访客人须经值班室登记后方可进入宿舍，学生宿舍不准外来人员留宿；男生（女生）不得随意进入异性宿舍；因工作需要进入必须出示学生证并采取登记制度，晚上10点以前必须离开异性宿舍。

5. 负责宿舍的公物管理，建账、建卡。

6. 负责假期不离校学生的住宿管理。

7. 严格执行各项学生宿舍管理规章制度，督促学生遵守学院各项规章制度。负责安排学生入住及离校，负责宿舍锁匙的发放回收（锁匙和锁的损耗由中标人负责），负责宿舍管理以及离校生宿舍室内的卫生清理工作（平时宿舍内卫生由学生自理），做好桌椅及配套家具的交接。

8. 每天晚上必须对学生宿舍进行巡查，对损坏宿舍设备设施的情况和发现学生在宿舍内乱拉电线、违规使用电器等违反学生宿舍管理制度的，要及时制止并报学院有关部门。

9. 协同产业学院定时对学生宿舍进行巡查。

10. 中标人必须参加采购人定期召开的有学生处、产业学院、各二级学院书记、学生代表参加的，关于宿舍服务与管理的意见征询会，对提出的问题进行自查自纠，并将整改措施及结果上报学院相关部门。每学期至少一次，要求有计划、有措施、有组织的开展。

11.中标人具有与本项目服务内容相关的智能化应用软件：校区防疫工作管理类、校区设施设备报修管理类、客户投诉及处理管理类、安防巡逻管理类、服务监督管理类、宿舍或公寓管理类等。

11.1、校区防疫工作管理类

主要功能包括但不限于应急方案、体温上报、隔离信息、返校信息、校园消毒、防疫咨询。

11.2、校区设施设备报修管理类。

主要功能包括但不限于在线报修、工单申请，指派任务，接单，评价打分、统计各类报修数据。

11.3、客户投诉及处理管理类

主要功能包括但不限于在线投诉、投诉处理、评价打分、在线咨询沟通等。

11.4、安防巡逻管理类

主要功能包括但不限于巡逻人员管理、路线制定、巡逻点位设置、异常情况上报处理、统计报表等。

11.5、服务监督管理类

主要功能包括但不限于服务人员管理、服务标准品质及频次制定、定期测评、在线评分等

11.6、宿舍或公寓管理类

主要功能包括但不限于住宿管理、生活秩序管理、学生管理、数据统计分析等。

五、保安服务内容及要求

（一）服务内容

1.负责服务区域内的安全防范保卫、治安巡查工作并处理各类突发事件（如医疗救援、群体性事件、自然灾害、师生应急事件等）。

2.维护服务区域内的正常秩序，保障服务区域内人员的人身和财产安全，确保采购人的设施设备及各类财产不受损失，预防各类政治事件、刑事案件、治安事件和火灾事故等的发生。

3.负责对服务区域进行流动巡查，对一些重点地段应加强巡查保护，做好台账登记。

4.门卫守护

负责门卫工作，主要任务：按学院有关规定检查进出人员、物资，做好验证与放行工作，防止无关人员进入管理区域，阻止学院物资财产被窃出校。禁止外来人员未经许可携带大件物品进入校园。对携带大件物品离开校园的，外来人员要提供学院开具的“放行条”，经核对无误后，方可放行。学院内部工作人员携带大件物品离开管理区域也要实行登记放行制度。

5.区域巡逻

负责校园园区的安全巡逻，重点检查任务区域内重点部位及各层门、窗等情况。发现进入校园内可疑的陌生人员，要及时摸清来人的身份和目的，以排除入室盗窃隐患。若发现有事故隐患，要及时报告学院领导，配合学院开展整改工作。发生的侵犯师生事件或者出现扰乱学院正常教学秩序情况时，应当予以制止和保护师生，并采取救助行动。必要时拨打110报警处理，同时报告学院相关部门领导。

6.校园秩序维护

在师生进出学院（宿舍）的高峰期、课间活动人流密集时段，以及学院组织各类大型活动期间，做好路段巡查、附近交通管控、人（车）流疏导等工作，防止发生人员拥挤、踩踏等事故发生。

7.校园及周边治安防控

在重要时期，根据学院统一部署，组织校园及周边的巡查巡防行动，防止在校园及周边发生治安事件。必要时，加强对过往人员、车辆的盘查，防止涉校、涉师生的暴恐事件发生。

8.消防安全管理

（1）负责校园内的消防设施、设备的常规性的检查与维护，定期做好巡查工作（每月至少一次），并形成总结上报学院相关部门。监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防通道畅通。重大节日前配合学院进行节日消防安全大检查，并按学院要求及时开展整改工作。

（2）制定完善的保安队消防应急方案。驻点保安员均为义务消防人员，须全面熟练掌握灭火器的作用、位置和操作方法。发生火警的，保安员必须在 3 分钟内赶到现场，熟练解救被困人员，疏导人员逃生，使用灭火器或消防水枪灭火。

（3）做好消防知识的培训和宣传工作。

9.大型校事活动安全保障

在学院组织大型校事活动时，组织机动力量开展现场安全保卫工作，确保活动正常、有序、安全地实施。

大型赛事及活动安保：对学院承办的各类、各级重大比赛以及学院举办的大型活动，要做好周边、校园以及现场安全保卫工作，做好周边及校内交通疏导、车辆停放管理等工作，确保活动正常、有序、安全地实施。

10.应急突发事件处置

（1）针对抢劫、盗窃、暴恐袭击、群体性事件、自然灾害等突发性事件，中标人要有对应的独立的符合学校性质的应急处理预案。预案必须遵循“防治结合”原则，具有可行性、防范性、响应性和有效性。

（2）一旦发生突发事件，尤其是群体性事件，中标人应按照学院后勤（保卫）部门的要求，根据事件性质及规模，按照在岗人员、候勤人员、公司机动力量的层级，逐批次投入 5-30 人。

保安员参与突发事件的处置，及时控制场面，确保师生员工的人身安全和财产安全,保障正常的教学及办公秩序。

（3）发生突发事件时，在岗保安员立即参与处置行动；候勤保安员在接到通知后，必须在 3－5 分钟内赶到现场，展开先期处置，防止事态升级。中标人机动力量在接到处置要求，必须在 30分钟内到达现场参与行动，并做好有效的现场声图取证工作。

（4）处置行动结束后，中标人应将突发事件处理总结书面材料报送学院保卫部门。

11.负责校园内交通安全，管理区域内车辆的引导和教育。

（二）工作要求

1.保安员岗位实行24小时轮班制度，熟悉业务地点及安保设施，供应商可在不违反劳动法相关规定及采购人要求的前提下，灵活进行人员配置。

2.保安员须熟悉服务区域的业务管理知识，中标人可提前与采购人协商培训事宜。

3.保安员应接受采购人的监督，在采购人的监督下开展安全防范工作和服务场所的日常管理工作。

4.中标人应指派专职人员进行工作接洽和日常工作管理，并派员对保安员进行经常性的检查督促及教育培训。

5.保安员必须遵守采购人的各项规章制度。

6.保安队长/副队长岗位职责

（1）主要负责保安队日常事务的处理；

（2）负责保安队纪律、业务技能、消防、军事培训等工作计划的制定、实施、考评；

（3）负责突发事件的应急指挥；

（4）负责协调解决保安管理工作中存在的问题；

（5）负责与相关部门做好沟通工作；

（6）负责落实上级领导交办的工作；

7.保安领班岗（班长）岗位职责(不单独设岗，由每班巡逻岗中一人兼任)

（1）负责当值期间队员的工作状态仪容仪表、礼节礼貌的检查督导工作；

（2）协助保安队长负责日常事务的处理；

（3）负责配合相关部门做好装修监管、现场管控、交通秩序的维护工作；

（4）完成上级交办的各项事务；

8.保密要求

管理区域内的工作情况，未经许可严禁向外界无关人员透露信息（敏感事件、突发事件等），如发现一票否决。

9.贯彻执行消防法律法规和规章以及国家有关规定和单位的消防安全管理规章制度，负责起草制定消防安全制度和保障消防安全的操作规程并负责监督检查落实，拟订年度消防安全工作。

六、环境卫生要求

1、保洁人员应在早上8：20前完成第一次对学院范围内道路、公共场地（包括办公、教学、学生生活区、运动场地等公共区域）的环境卫生管理和维护，17：00完成第二次环境卫生管理和维护。下雨天应及时清扫，确保路面无积水。做到定时清扫并安排固定人员巡回保洁。

2、每天对各楼层通道和楼梯台阶、各层和通道的防火门、玻璃（窗）、楼梯扶手、护栏、墙面、地脚线、指示牌等公共设施以及楼梯间、通道的墙面和天花板、电梯进行环境卫生管理和维护；保证每周循环一次。

3、会议室应保持地面干净、光亮、无废纸、杂物、烟头等、桌椅保持整齐、整洁，表面无灰尘。每次会议前后应普洁一次。

4、办公室每天至少保洁一次，包括办公台、设施设备、地面等需保持整洁，垃圾桶每天及时清倒，确保办公室干净卫生。

5、做好教师休息室物品管理，及时补给。课前、课后教师休息集中时间应在岗。教师休息室、茶水间应保持电热开水机机身、出水口处干净无污点：水槽内无污水、残渣并干净整洁。水龙头、水池内干净、光亮无污物，地板干净、无污物、无污迹。

6、中层干部值班室应每天扫地拖地一次，洗浴台、洗浴间保持清洁、干净、无水迹。每天换洗床上用品、每月清洗蚊帐。

7、每日早、晚对公用卫生间进行常规清洁环境卫生管理和维护至少2次，使卫生间始终保持清洁、干净、无水迹、无异味。应做到地面无水迹、无异味，目视墙壁干净、坐便器或蹲厕器等卫生洁具洁净无黄迹。卫生间分类垃圾收集容器以及其他废弃物应当日清理。

8、课室、实验实训室等教学区域每日扫地二次及抹桌椅一次、黑板擦除及讲台清理两次，每周拖地面和抹门窗二次，以上工作需在上课前半小时完成。玻璃窗每月巡清一次，每学期电风扇、灯具、窗帘布进行清洗一次。课间做好楼道清洁。

9、定期对指示牌、路灯、灯管、楼梯扶手、消防器材、摆设物及装饰品、垃圾桶（不锈钢垃圾桶请使用不锈钢专用清洁剂清洁）、围墙内外进行环境卫生管理和维护，对乱张贴销售广告以及与学院无关的资料或宣传品及时清除，对于乱张贴的行为报学院加强管理。课室门以及墙面违规张贴物应及时清理。

10、垃圾及时清倒，垃圾袋及时更换，垃圾内及后墙面要保持无污迹。校区垃圾日产日清并送至学院指定地点并做好登记，配合学院做好垃圾分类相关工作。

11、刮风下雨前关好楼层门窗，防止安全事故发生、防止风雨刮进室内。

12、根据校园环境相关等级提供对应专业防治、管理、规划的灭四害服务。

13、除一般“四害”防治外，还提供如蚁、蚤、虱、蜱、螨等其他有害生物的预防和控制。

14、按气候及环境变化除四害，原则上灭四害工作每月各一次，特殊情况下，需加大灭四害的频率，原则上一年内不超过12次。

15、必须使用符合国家标准的消毒、杀虫害等药剂进行环保消杀工作。

16、定期巡查校园环境卫生并确保校区内无白蚁。

七、综合服务岗工作内容及要求

综合服务岗工作职责包含宿舍管理、安保管理、环境卫生服务、校园防疫管理，根据采购人要求灵活安排，实行24小时轮班制度。

八、项目总体要求

1、本项目经营中的所有管理费用均包含在投标总价中，包括所有管理人员的人员费用及税金，管理人员应配备的器材及维护费用，工具及维护费用，用于管理的易耗品的购置费等。中标人不得另行向学院或使用人收取任何费用。

2、中标人承诺为采购人提供服务的派遣人员购买社会保险及工伤意外险。

3、学院对岗位设置、人员选用与日常管理具有监督权。中标人应定期培训工作人员，明确各类工作人员职责，定期考核各类工作人员工作状况。中标人必须保证派驻学院工作人员的稳定性。

4、中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有劳动教养和刑事犯罪记录、健康状况良好、无精神病史。

5、中标人派驻的工作人员须符合广州市政府用工标准要求，全部人员必须按广州市社会劳动保障局的规定办理相应手续。特殊工种需要持有效证件上岗。

6、中标人负责属下员工的职业道德教育、业务知识培训工作；定期接受学院关于服务工作满意度的测评。若评测不满意，学院有提出更换服务人员的权力。

7、中标人各类工作人员按岗位要求统一着装，言行规范（会讲普通话），注意仪容，公众形象。一些窗口岗位录用人员相貌、体形、身高要有规定。

8、中标人派驻的工作人员须遵守学院相关规章制度规定，如有违反或损害学院利益的，学院有权利拒绝违规人员在学院范围工作。

9、中标人需负责各工作人员的制服、警具、劳动工具等。

10、中标人在管理服务期内由于中标人的责任造成学生、教师人身伤、亡或财产损失的，由中标人负责全部赔偿。

11、中标人所派驻的工作人员在校内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由中标人承担责任和负责赔偿。

12、中标人不能转包或分包项目内容，不能转移中标人的承包责任；不得对校内的设施及布置作变更。

13、现场服务管理的组织机构必须完整，组织机构总人数必须满足学院管理的需求。

14、由于中标人派驻学院的工作人员不尽职守的，必须在接到用户书面通知后2天内更换人员。

15、中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。在日常管理中要建立交接班等登记制度。

16、中标人必须随时接受学院监督、检查，协助学院根据需要负责校内物品的调整或搬移。

17、中标人每天须有专职人员在学院内负责派驻人员的管理工作，并参加校区有关的综合协调会议，根据工作职责范围，执行会议的有关决定。中标人须经常与校方有关部门沟通，相互反馈有关信息。召开有关的工作会议，研究分析校区情况，制定工作方案。认真协助、参与校区的管理，确保校区的安全稳定。中标人在做好本职工作的同时，有责任向学院提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

18、不提供中标人办公用房、食宿，由中标人自行解决。

19、中标人应具有详细的管理制度、运作规程、应急措施，并符合学院实际运作。

20、中标人应确保所有派驻人员的稳定性，在每月底前向采购人提交下一个月的各岗位排班表，临时变动的须及时告知采购人。

21、中标人所派驻的人员出现离职或调整岗位的，须提前2周以书面形式告知采购人，新进人员也必须提前一周以书面形式告知采购人。

22、在物业服务中有管理方面的创新举措，具有与本项目服务内容相关的智能化应用软件：防疫工作管理类、校区设施设备报修管理类、学生宿舍进出管理类、客户投诉及处理管理类。

九、项目存在的重点、难点及风险

1、中标人应当充分理解项目中各项服务的重点，包括安保服务、保洁服务、宿舍管理、维修维护服务管理等，确保采购人卫生环境整洁、校园安全有保障，设施设备运行正常、宿舍管理有序。

2、中标人应理解项目服务过程存在的难点及风险，包括人员工资风险、服务人员流动性风险、突发事件风险。

2.1、工资风险，中标人需提供符合广州市企业职工最低工资标准的服务方案以及人员工资合理增加的机制，合理规划和使用物业管理费，控制运营成本，提高资金使用效率，确保人员服务的长期性及稳定性。

2.2、服务员人员流动性风险，中标人需提供人员福利方案，包括但不限于员工年度体检、节日慰问、员工生日方案等。定期对员工进行专业培训，提高服务水平和解决问题的能力，明确的服务质量标准，确保各项服务达到预定水平，增强员工的归属感和责任感。

2.3突发事件风险，包括学生群体事件、水电事故突发事件、重大节假日服务保障。建立和谐的服务对象关系，及时解决各类合理诉求。建立完善的预防性维护计划，减少设施设备故障发生率。针对可能出现的紧急情况，制定详细的应急预案，并进行演练。

十、其它说明

采购人在确保自身使用的情况下，有条件的可以提供部分员工宿舍，但采购人不予保证。中标人在签订合同后5日内全部人员进驻岗位履行管理职责。根据学院通知要求布置的临时性、突击性任务，中标人应无条件接受并增派人员按时按质按量完成任务，发生的费用由投标人自行在投标报价时考虑，采购人不再另行支付服务费。投标人在报价中可按总费用的5－8％列支不可预见费用，该费用包含（但不限于）以下各项费用开支：突发事件处理、领导视察、学院大型活动、专题活动等及其他非正常性突击任务增派人员和增加设备等（无论投标报价中是否列明或计算此项费用，采购人均视为投标人已计入此费用，而将不另行支付费用）。

十一、质量指标要求

中标人应具体承诺各项目达到的指标，包括但不限于环境满意率；治安案件发生率；火灾发生率；投诉处理率；满意率等，具体质量指标如下：

序号	指标名称	管理 指标	保障措施
1	保洁率	≥98%	1.12小时保洁工作，实行巡查制度； 2.垃圾日产日清，楼梯每日清扫，垃圾箱每日清理； 3.确保校区内空气清新，环卫设施完好。
2	急修、零修 及时率	≥99%	接到维修单30分钟内到达现场，零修及时完成，急修不过夜。
3	违章处理率	100%	1.建立宿舍巡视制度，跟进管理，及时发现及时处理； 2.加强宣传工作，违章杜绝于事发前； 3.建立宿舍巡检记录。
4	投诉处理率	＞95%	1.按政策规定做好各项工作； 2.加强沟通，了解投诉人的愿望和要求； 3.发生投诉及时处理并记录，建立档案跟踪处理结果。
5	火灾发生率	0	1.进场人员全员义务消防员制，定期进行培训和演习； 2.加强宣传，设置专人负责日常巡视，发现隐患，及时处理并通知管理处； 3.消防系统设备完好无损，定期检修。
6	治安案件 发生率	＜1%	1.24小时巡逻，确保无因管理责任发生财产、生命安全事故； 2.年度无重大刑事案件发生。
7	采购人对物业管理满意率	≥95%	1.及时收集采购人需求意见，尽可能地满足采购人的需要； 2.加强双方沟通，以确保采购人对物业管理工作的满意。
8	管理人员专业培训合格率	100%	1.人员持证上岗； 2.每半年轮训一次，定期考核； 3.建立优胜劣汰机制，以保障员工的素质。
9	档案建立及保管 完好率	≥98%	1.依据相关政策法规建档； 2.档案齐全，管理完善。

各项监控指标如未达到要求，经采购人下达整改通知书后一周内仍不符合要求的，采购人有权立即终止合同，并追究中标人的违约责任。

十二、考核内容标准及处罚（服务验收标准）

（一）1、基础服务考核内容及标准（月度）

项目	工作内容	检查考核细则
1	安全保卫服务 （未扣分情况下，满分100分）	1.各岗位人员到岗情况（发现缺岗每人次扣10分）。
		2.在岗人员素质要求符合采购需求、合同的相关要求（每人次扣5分）。
		3.文明服务不与服务对象发生争执，工作中注意使用文明用语（每人次扣5分）。
		4.着装整齐，按规定上岗交接班，忠于职守，在岗时不得与其他无关人员聊天，工作时间及上班前用餐不得饮酒（发现一次扣5分）。
		5.遵守学院行政管理、消防安全等规定和制度，保证承包区域的消防设施正常使用，消防通道通畅（发现一处违规每次扣5分）。
		6.每周巡视消防器材和设备，及时通知指定有关人员负责保养、维护和管理并形成巡查记录（发现未做好记录每次扣5分）。
		7.成立应急小分队，处理应急事件，分工明确，责任清晰（发现未成立每次扣5分）。
		8.每天至少对电气设备、开关、线路和照明灯具等进行检查一次，并做好相应登记（发现未做好记录每次扣2分）。
		10.执行24小时秩序维护巡查制度，实行固定岗、巡逻岗相结合并形成巡查记录（发现未做好记录每次扣2分）。
		11.落实秩序维护岗位职责，明确责任区域，及时制止管理区域内不文明行为及违法行为（发现一次不作为每次扣2分）。
		12.按规定巡逻路线、规定时间巡查所辖物业并做好登记（发现未登记每次扣5分）。
		13.严禁推销、小贩等闲杂人员进入校区内（发现一次不作为每次扣2分）。
		14.对运出办公楼、校区的物品，要认真检查登记（发现一次不作为每次扣2分）。
		15.制定各种应急预案，以备应急情况时妥善处置，制度完善，可操作性强并及时更新调整（不符合要求每次扣2分）。
		16.疫情期间，对师生、外来人员做好校园防疫相关检查工作（未严格执行每次扣2分）。
		17.服务态度差或因工作责任缺失造成公众投诉（每次扣5分）。
		18.管理不善造成公物丢失（每次扣20分）。
		19.值班着装不整齐、擅自离开岗位（发现一次每次扣5分）
		20.不定期巡查时发现值班人员与提交的排班表人员不符（每人每次扣2分）
		21.不定期巡查时发现有新进人员未及时书面告知（每人每次扣2分）
		22.服务态度差或因工作责任缺失造成公众投诉（每次扣2分）。
		23.临时交办的事务完成情况（未按要求完成每次扣2分）。
2	保洁服务 （未扣分情况下，满分100分）	1、各岗位人员到岗情况（发现缺岗每人次扣10分）。
		2、通道发现垃圾、碎屑、积水有明显污垢（每次扣1分）。
		3、大堂玻璃发现明显的手印、地板明显的污渍、灯饰及天花有明显积尘（每次扣1分）。
		4、发现走火通道及楼梯扶手、门窗积尘；发现梯间及天花有蜘蛛网（每次扣2分）。
		5、洗手间地板、天花、隔板、抽风机、洁具不干净、垃圾不及时清理、异臭味重（每次每项扣1分）
		6、办公室每天至少保洁一次，垃圾桶每天下班前必须清理（发现一处每次扣1分）。
		7、课室地板、垃圾箩、会议台、门窗玻璃、桌课前或课后未及时清洁（发现一次每次扣2分）。
		8、对乱张贴销售广告以及与学院无关的资料或宣传品及时清除（发现一处每次扣1分）。
		9、计算机实验室及设备外表不清洁有明显积尘、门窗、天花有蜘蛛网（每次扣2分）。
		10、办公区域天无四害，对照广州市环境卫生标准（不达标的每项扣5分）。
		11、下雨天应及时清扫，确保路面无积水（发现一处每次扣1分）。
		12、会议室应保持地面干净、无废止等杂物，桌椅摆放整齐，表面无灰尘，每次会议前应排查普洁（发现一次未符合规定要求每次扣2分）。
		13.不定期巡查时发现值班人员与提交的排班表人员不符（每人每次扣2分）。
		14.不定期巡查时发现有新进人员未及时书面告知（每人每次扣2分）。
		15、服务态度差或因工作责任缺失造成公众投诉（每次扣2分）。
		16.临时交办的事务完成情况（未按要求完成每次扣2分）。
3	水电维修维护服务 （未扣分情况下，满分100分）	1、各岗位人员到岗情况（发现缺岗每人次扣10分）。
		2、到岗人员未按照需求持证上岗（每人次扣10分）。
		3、着装整齐，按规定上岗，忠于职守，工作时间及上班前用餐不得饮酒（违反一次扣5分）。
		4、文明服务，如与服务对象发生争执，工作中未文明用语（每次扣5分）。
		5、一般维修项目6小时内未维修完成造成投诉（每次扣2分）
		6、未落实水电日常巡查制度，造成校区内水资源浪费或长明灯现象（每次扣5分）。
		7、未能保障校区内教学、办公、生活等场所照明及其它用电设施的正常工作，影响教学秩序（每次扣5分）。
		8、未能保障学校开展的重大型活动水电保障工作（每次扣5分）
		9.不定期巡查时发现值班人员与提交的排班表人员不符（每人每次扣2分）。
		10.不定期巡查时发现有新进人员未及时书面告知（每人每次扣2分）。
		10、服务态度差或因工作责任缺失造成公众投诉（每次扣2分）。
		11.临时交办的事务完成情况（未按要求完成每次扣2分）。
4	宿舍管理服务 （未扣分情况下，满分100分）	1、各岗位人员到岗情况（发现缺岗每人次扣10分）。
		2、未建立学生入住档案和花名册，未能及时更新（发现一次每次扣2分）。
		3、宿舍公共区域卫生条件差，未及时保洁（每次扣2分）。
		4、存在乱张贴、乱涂乱画等现象，各类宣传标识未及时更新（每次扣2分）。
		5、值班过程中未能履行职责，擅自离岗、睡觉、攀谈、玩手机等影响正常工作的行为（每次扣2分）
		6、未及时处理学生的报修，跟踪维修质量，反馈维修意见（每次扣2分）。
		7、未做好人员到访登记，造成外来人员留宿或男生（女生）随意进入异性宿舍或因工作需要进入后到晚上10点未离开异性宿舍（每项每次扣2分）。
		8、未落实学生晚归登记、每班巡查所辖宿舍两次以上并做记录（每次每项扣2分）。
		9、宿舍管理员不管辖区域学生住宿情况，不熟悉并掌握学院宿舍管理相关规章制度（每人每次扣2分）。
		10.不定期巡查时发现值班人员与提交的排班表人员不符（每人每次扣2分）。
		11.不定期巡查时发现有新进人员未及时书面告知（每人每次扣2分）。
		12、服务态度差或因工作责任缺失造成公众投诉（每次扣2分）。
		13.临时交办的事务完成情况（未按要求完成每次扣2分）。

2、重大考核内容及标准

重大考核内容及标准

项目	事项	工作内容	检查考核细则
1	造成事故 （未扣分情况下，满分100分）	一般事故	由于工作责任缺失和管理不当造成轻微的财产损失或影响的每次扣20分。
2		重大事故	由于工作责任缺失和管理不当造成财产较大损失或人身安全以及重大不良影响的每次扣50分

3、基础服务扣分通知书

基础服务扣分通知书 公司：   我方在对检查中，发现问题，现按相关规定扣减当月考核该项服务分。 特此通知  管理部门公章  年 月 日

4、考核形式

包括采购人业务管理部门考核或公众（学校师生）考核。

每月由采购人管理部门随时组织进行月度考核，年度考核情况由月度考核产生。

考核分制为百分制，90 分（含）以上为优秀，80分（含）以上90分以下满意，60分（含）以上、80分（不含）以下基本满意，60分以下为不满意。每一项考核均需达到基本满意，如若有一项考核为不满意，本月考核为不合格。

在月度考核的基础性，采购人管理部门可根据需要随时开展单项考核。

（二）物业服务罚则

  1、采购人成立相关工作小组代表采购人对中标人日常行使监督、管理、检查、协调的职能，并根据本需求制定管理细则办法对违反者实施处罚。

  2、物业服务相关处罚条例：

第一条、过失的种类

  （A）轻微过失

  （1）工作或服务态度不佳，被师生投诉的；

  （2）物业公司人员迟到、早退的；

  （3）不按《采购需求》订立的岗位职责进行布置工作；

  （4）拖延执行校区办公室工作命令或要求的；

  （5）未按照要求登记相关记录的。

  （B）中度过失

  （1）人员旷工半天以上的；在上班时擅自离岗、睡岗或违反操作；不爱惜学校财产的；没有尽职及时报告事故或突发事件的；服务态度差受到有效投诉两次以上的；当班时喝酒或酒后上岗者；在值班、考勤记录和统计等有欺骗行为；未经学校授权自行配置各类钥匙、重要财物及其他违纪行为者；

  （2）对用户（客户）使用亵渎性或辱骂性语言影响恶劣者；

  （3）其他有违反《采购需求》中相关的劳动纪律和规章制度情节较严重的。

  （C）严重过失

  （1）同一工作人员因服务态度差受到有效投诉三次以上的；人员旷工一天以上的。

  （2）不服从学校的安排或调动工作者；

  （3）严重失职对学校造成损失贰仟元以上者、给学校经济或声誉带来严重损失的；依法被追究刑事责任的；袭击其他职员、主管同事或客人，扰乱正常工作秩序的；未经学校同意或在学校不知情、不登记备案的情况下安排新员工工作的；服务态度差，对客户投诉屡教不改或损害学校利益的；

  （4）对学校管理人员、师生或学校租赁用户恐吓威胁的；

  （5）其他有违反《采购需求》劳动纪律和规章制度情节特别严重的。

  （D）特别严重过失

（1）年累计旷工达6天以上的或连续旷工3天以上的；

（2）对外宣传有损学校形象的内容或制造谣言，给学校形象造成损害的；

（3）虚报伪造各种发票冒领费用的；

（4）未经学校事先书面同意为转让其他物业管理人员的；

（5）在工作中使用毒品、酗酒或赌博；

（6）物业员工在校园内打架斗殴的；

（7）伪造文件或伪造人事资料欺骗学校的；

（8）物业公司员工挪用或偷窃学校财产和师生财物，查证属实的；

（9）故意破坏学校设施、设备，工具情节严重者；

（10）严重失职对学校造成损失一万元以上者、给学校经济或声誉带来严重损失的；

（11）煽动他人怠工罢工；组织、参与集体上访的；

（12）触犯国家法律及法规，被刑事拘留或受到更严重惩罚；

（13）法律法规规定的其他情形。

第二条过失处罚

  （A）过失处罚分为口头警告、书面警告、扣款、以撤换或终止经营合同。

  （B）轻微处罚标准：

  （1）发生“轻微过失”者，将给予口头警告，并可扣除100元的物业管理费。

  （2）“轻微过失”重犯者，将给予书面警告，并可扣除200元的物业管理费。

  （3）同一过失屡犯者，每次扣除200元的物业管理费。

  （C）中度过失处罚标准

  （1）发生“中度过失”者，除给予书面警告外，并扣除300元的物业管理费

  （2）“重犯者，要求中标人予以调换岗位，并扣除400元的物业管理费。

  （D）严重过失处罚标准

  （1）发生“严重过失”者，不再书面警告，要求中标人予以调换人员岗位，并扣除1000元的物业管理费

  （2）重犯者及严重违纪违法者，要求中标人予以解除劳动合同，并追究对甲方所造成的经济损失

  （3）情节严重，触犯法律的，递交司法机关依法处理。

 （E）特别严重过失处罚标准

  （1）中标人工作人员发生“特别严重过失”者，要求中标人对人员予以解除劳动合同，并扣除2000元的物业管理费

  （2）重犯者及严重违纪违法者，要求中标人予以解除违纪人员的劳动合同，并追究对中标人人员所造成的经济损失进行追缴，并扣除2000元的物业管理费

  （3）中标人故意行为并情节严重，触犯法律的，递交司法机关依法处理，并撤换或终止经营合同。

  第三条其他处罚

  （1）中标人未按规定配置、穿着统一工作服装，且经甲方提醒一周内仍未改正时，扣除1000元/每人。

  （2）未按规定配置岗位人数，缺岗超过15天，扣除2500元/岗，超过1个月，扣除4000元/岗。

处罚通知书 公司：   我方在对_________检查中，发现问题，现按相关规定扣减当月物业管理费元。 特此通知  管理部门公章  年 月 日

（三）罚扣制度

1、月度总体考核：月度总体考核平均分数低于80分，每低1分，扣1%的月度总体服务费，依此累加计算，最多扣除服务费不得超过月度服务费的50%。全年各月度考核平均分低于60分，采购人有权终止合同，采购人不承担违约责任。

2、月度单项考核：在月度总体考核里，如果单项考核分数低于本项考核80分，每低1分，则扣1%的月度服务费，依此累加计算，最多扣除服务费不得超过月度服务费的50%。

3、月度考核、月度单项考核扣除的服务费与物业服务相关处罚条例同时执行，但累计最多扣除服务费不得超过月度服务费的50%。

十三、服务期限

1. 管理服务期限：2025年1月20日至2026年8月31日。

2. 重要提示：投标人应充分考虑服务期限内可能会出现员工薪金调整等因素，双方在合作过程中，若因国家、广东省、广州市劳动政策或最低工资标准变化，造成社保金、员工工资变化等，采购人支付的服务费不作任何调整。

十四、付款方式

1. 服务费分五次结算，2025年支付3次，2026年支付2次。中标人在每次支付前五个工作日开具当次费用的正式税务发票（原件）交给采购人，采购人在收到正式税务发票后，符合支付条件的，5个工作日内办理支付手续。中标人提供服务不足一个月时按日计算服务费。

2.签订合同后，采购人即支付合同金额的30%。2025年总支付费用不超过243.1万元，剩余部分在2026年支付。

3.中标人与采购人签订合同后15个工作日内，按合同总价的3%以银行转帐或出具银行保函等非现金形式向采购人提交履约保证金。若中标人在合同期限内无违约行为或致采购人利益受损行为的，履约保证金在合同有效期满后15个工作日内由采购人无息退还。下列任何一种情况发生时，采购人有权不予退还履约保证金：（一）有明显证据证明中标人未履行本合同约定的；（二）中标人有明显过错致采购人造成损失的；（三）若中标人发生违约行为，采购人有权扣除用于修复中标人损坏采购人的设备、设施、场地或因中标人违约而导致损失的金额和违约金，且中标人应在接到扣除金额通知后一周内补足扣除差额，保证项目执行期间履约保函总金额的完整。

十五、中标服务人员要求

1.严格遵守学院的规章制度，服从学院管理。禁止以任何形式、任何事由与学生发生冲突、损害学院设施等侵害学院声誉和权利的行为。

2.学院要求调换严重违反规章制度的中标人的服务人员的，中标人应当在收到通知后的二个工作日内调换完毕。

3、中标人因缺乏服务资质或无独立完成服务能力的个别子项目，由中标人出资分包其它服务人按甲方要求完成。

4.中标的服务人员如在工作时间出现辱骂、殴打学生或来访人员以致伤害对方并造成恶劣影响的，学院有权予以退回并要求更换，且产生的后续责任（包括住院、医疗等费用）全部由中标人负责赔偿，对于给学院造成的社会负面影响。学院有权要求对中标人进行相应经济赔偿和公开方式道歉（如媒体）等。

十六、经营制约

1.未经学院同意，中标人无权在物业管理区域中从事任何广告活动或类似宣传，学院有权依照广告法和学院相关的规定责令中标人限期改正，并接受处罚，处罚金额为1000元至20000元，具体金额由学院视情况而定；但学院在该区域发布的广告宣传的，应保证中标人的正常工作的基本条件；

2.中标人不得以学院的名义从事任何经济活动，且由此发生的一切债权、债务与学院无关。

十七、禁止事项

1.中标人不得以任何理由向学院工作人员支付费用或赠送实物、有价证券等，违者将终止合同。中标人人员也不得以任何形式向学院相关人员索取小费或钱物等。严重的追究相关法律责任。

2.不得在承包区域住宿或从事非法活动，也不得从事有损学院利益的活动，同时不允许在承包区域对学院正常办公或经营活动进行滋扰性的行为。

3.除经学院批准进行必要的维修工程外，中标人不得损毁承包区域原有的设施和装潢，不得更改已铺设的电缆、电线等电力装置及给排水系统、油气管道等。同时，也不得安装任何可能造成电缆负载过大的电器设备，避免不必要的无线电干扰。

4.中标人任何时候都不能在承包区域存放易燃物品、挥发性大或气味浓烈的液体或任何危险品。

十八、终止

1.学院不得在服务期内无正当理由终止合同。否则中标人有权向学院主管部门或财政监管部门报告，按规定处理。

2.因中标人在服务期内3次及以上物业服务综合考评未达标，学院可以单方面终止合同，并追究相关违约责任。

3.如学院发现中标人出现转租、转让、抵押承包等情况，学院可以单方面终止合同，并按合同约定处理相关事宜。

4.如果中标人在服务期内无理由终止合同，将追究中标人违约责任，并上报财政监管部门列入黑名单处理。

5.如果中标人在服务期内由于中标人原因造成重大责任事故或安全事故，学院可以单方面终止承包，且中标人须赔偿给学院造成的经济损失，并将相关情况上报财政监管部门。

6.中标人未能履行合同和遵守有关规定，在学院或财政监管部门发出书面警告后一周内中标人仍无采取补救措施，学院可立即终止合同，并追究中标人违约责任。

7.中标人出现破产清处、重组及兼并等情况，或被债权人接管经营时，学院不必通知中标人即可终止合同。

8.经双方协商同意，可在任何时候终止协议，但相关协商记录及情况必须上报财政监管部门备案。

9.合同规定的服务期满，合同自然终止。

10．合同终止执行办法

1）终止合同，不影响根据合同规定进行的赔偿、补偿，也不影响履约保证金的效力。

2）合同终止时，双方应进行结算，学院同时进行中标人承包区域设施、设备状况检查并要求中标人三天内将中标人物品撤离服务区域，否则学院将代理处理，中标人支付学院相关代理费，费用标准双方提前协商约定。

11．学院接受中标人的服务，但不放弃对中标人违约行为进行追究的权利；同时，若学院对中标人某一违约行为放弃进行追究的权利，但不放弃对中标人其他违约行为进行追究的权利。

12.如因学院场地不再使用等原因造成合同无法履行，中标人不得以任何理由要求学院赔偿，需妥善处理员工安置事宜，无条件配合学院做好合同终止相关工作。

十九、增加违约责任条款:

1.出现以下情形时，学院有权终止本合同，要求中标人支付本合同总金额10%的违约金，并赔偿学院相应的损失：

（1）中标人违反本合同约定，未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，学院有权要求中标人限期整改，中标人在学院整改期限内未予以整改的；

（2）未经学院同意，私自在校园内开展商业活动，设置广告牌的等行为的；

（3）中标人疏于对其员工进行管理，或中标人员工不听从学院的指挥安排，导致学院财物损坏、员工与师生存在纠纷或其他扰乱学院管理秩序的；

（4）经学院考核，中标人连续两次评定为不合格的；

（5）中标人责任导致重大安全、治安事故，社会影响恶劣或造成人员伤亡或重大经济损失；

（6）未经学院同意，私自转包或变相转包的。

2.如因中标人工作失误导致物业使用人人身或财产损失，中标人应进行赔偿。

3.其他违约责任按照《中华人民共和国民法典》合同编处理。

二十、其他

1.中标人必须采取措施，确保中标人人员稳定，特别是骨干人员。骨干人员变动须经学院书面同意，其他人员变动须学院备案。

3.中标人项目总负责人及部门负责人须及时与学院沟通，第一时间报告重大、紧急事件；定期向学院汇报工作情况，并提供相关报告

3.中标人须积极配合学院对其进行的物业服务（专业服务）综合考评。

（1）考核标准：本合同及相关文件约定的标准。

（2）考核时间：每月考核。

（3）考核结果分为：良好、及格和不及格三个等级。

（4）考核奖惩措施：连续两个月度考核结果不及格的，学院有权终止合同，要求中标人承担违约责任。

4.考核结果异议

学院考核结果应当向中标人公布，并指出不合格内容，限期要求中标人进行整改。中标人对考核结果有异议的，应当在收到考核评定结果之后的3个工作日内提出，逾期视为接受考核结果。

5.第三者责任保险中标人应对中标人人员以及第三方全权负责(如中标人应投保第三责任险)，在中标人的责任区内由于中标人原因导致自己员工或第三方的事故由中标人负责，学院不承担任何责任。

6.员工人身意外在承包期内，中标人所有人员的事故由中标人自行全权负责(如中标人应对其员工投保人身意外险)，以保证学院在中标人工作人员索赔时不受任何责任的约束。

7.其他保险及费用中标人须按《劳动合同法》和政府有关各部门规定为全体服务人员交纳所有相关的社会保险及其他相关费用。中标人对此全权负责。

8.学院由于改造装修等原因启用现有建筑物的场所，所需物业服务人员，由中标单位在现有服务人员中调配解决，但不得增加物业服务费。采购人如新增建筑物面积不超10%，不计费用。若超面积的10%，按投标价的人均成本计费，签订补充协议执行。

采购包1（广州科技贸易职业学院产业学院物业管理服务）1.主要商务要求

标的提供的时间	2025年1月20日至2026年8月31日
标的提供的地点	采购人指定地点
付款方式	1期：支付比例100%,详见采购需求。 如项目发生合同融资，采购人应当将合同款项支付到合同约定收款账户。
验收要求	1期：详见采购需求。
履约保证金	不收取
其他

2.技术标准与要求

序号	品目名称	标的名称	单位	数量	分项预算单价（元）	分项预算总价（元）	所属行业	技术要求
1	物业管理服务	产业学院物业管理服务	批	1.00	3,922,300.00	3,922,300.00	物业管理	详见附表一

附表一：产业学院物业管理服务

参数性质	序号	具体技术(参数)要求
	1	详见采购需求。
说明	打“★”号条款为实质性条款，若有任何一条负偏离或不满足则导致投标无效。 打“▲”号条款为重要技术参数，若有部分“▲”条款未响应或不满足，将导致其响应性评审加重扣分，但不作为无效投标条款。