招标文件
采购需求
一、项目属性：服务类项目。
二、项目概况
（一）项目背景
1.坐落位置
南京金陵高等职业技术学校拥有三个校区，光华路校区（光华路125号）、双桥门校区（路子铺20号）、建康路校区（建康路205号）。
2.使用面积
占地面积：84791.8㎡，建筑面积：71535㎡。
3.办公用房
采购人免费提供必要的物业办公用房，该房屋不得从事任何与本物业服务无关活动，产权归采购人所有，采购人有权对该房屋用途进行调整与变更。
4.其他
（1）在校学生4200人，教师员工350人。
（2）学校是全国知名职业学校，经常承担省市职业教育重要活动，如组织省市技能大赛、承办省市职业教育会议等。物业主要服务内容包括宿舍管理、保洁、消防及配电房控制室、维修、绿化工作，并承担学校重要活动、竞赛的物业保障工作等。
（3）物业人员没有寒暑假，寒暑假由采购人及供应商协调安排校内其它工作。
（二）服务标准
遵循国家、行业及地方现行的规范和标准。
三、服务清单
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序号 |
名称 |
数量 |
单位 |
所属行业类型 |
属性 |
备注 |
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1 |
物业管理服务 |
1 |
项 |
物业管理 |
服务 |
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四、拟采购标的需要满足的技术、商务要求
★（一）技术要求
1.服务要求
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1.宿舍管理员职责及要求 （1）宿舍管理人员要在学生工作处、安全与后勤服务中心、宿舍管理委员会的领导下开展工作。要严格管理，又要关心、爱护学生，做到文明服务，礼貌待人，树立为教育教学服务，为学生生活服务的思想。 （2）按规范做好日常宿管工作，及时向主管部门反馈学生住宿信息，配合班主任和有关部门做好住校生的思想工作。 （3）学生安全是宿舍管理工作中的重中之重，坚持预防为主的方针，认真执行学校防火、用电管理规定，确实做好防偷、防火、防触电和其它意外伤残事故的预防工作，确保住校生的人身安全。 （4）遵守各项规章制度和工作纪律，当班时间不迟到、不早退、不擅离岗位、不干私活。认真填写值班日志，严格履行交接班手续，严格执行点名查房、开门、锁门、熄灯等作息管理规定，遵循一日流程工作。 （5）教育并督促住校生搞好宿舍的内务清洁卫生工作，建立切实可行的卫生包干区和清洁卫生值日制度，做好日产日清全天保洁不留卫生死角，督促住校生定期进行清洗、晾晒衣被，协助做好消毒灭蚊蝇工作，减少住校生的疾病的发生。 （6）教育和要求住宿生爱护公物、节能、节水。 （7）坚持查房，巡视每日常规制度。 （8）逐步建立各种档案汇存（住宿生登记簿、值班记录、各种重大事件处理材料留存与班主任及家长联系人记录等）。 （9）在工作中提高、教育、影响学生的能力，定期召开学生干部会，逐步提高宿舍管理水平。 （10）宿舍管理员须高度重视宿舍区域安全，按时交接班，精神饱满地进入工作状态。 （11）交接班手续要完备，当班各项记录要清楚，字迹工整。各项记录包括：查房点名簿、处理违纪情况记录本、特殊事件记录本等； （12）当班工作当班完成，确需下班次配合处理须交待清楚，留下笔录，并负责督促。 （13）学生各宿舍、各楼层环境卫生一一清洁交班，办公室、值班室、辅助用房等应保持整洁。 （14）宿舍区域财产，配套设施，安全设备须注意保护，并及时保养。 （15）宿舍管理员需服从学校工作安排，从事校园清洁、大型活动协助管理等工作。 2.保洁服务项目及标准： （1）服务内容所有教学场所各楼层公共过道、安全楼道、绿化带、停车位、扶手、电梯、公共卫生间、开水间、垃圾站、楼顶、窗台、平台、空调风口、其他辅助设施及所有楼层的内玻璃的卫生保洁；培训会议室座椅、电器（空调、饮水机、开水炉）、灯具及开关、电源盒、消防器材、公告栏、指示板、房间门牌、烟灰筒、地垫、洗手池、纸盒、镜面、台面、水池、尿斗、厕位、垃圾桶（篓）的卫生保洁；一次性保洁用品摆放到位，及时更换；所有设备机房的地面、墙面、顶面；供水卫生安全保障，定期消毒杀菌；院内道路、停车场、沟、渠、池、井、照明设备；所有废弃物和垃圾的收集、分类和清出；暑假期间，对全校范围内的玻璃进行清洁。 （2）保洁服务标准 ①各教学楼公共区域、卫生间、电梯间，直观无纸片、杂物、污渍、蜘蛛网、痰迹、广告；玻璃门窗、不锈钢制品光亮，墙面、门套、坐厕隔离板清洁保养干净。 ②学校负责提供清洁保养工作所涉及的所有设备及基础物料。 3.水电工、维修项目及标准 （1）负责配电房的日常保障和运行管理，配电房均实行24小时值班。 （2）负责配电房的运行记录以及资料、图纸的整理、归档、保存工作。 （3）按规定做好配电房继电保护、变压器试验、高压隔离开关、避雷器、电容器、接地、安全操作工具等耐压试验。 （4）设备台帐、图纸档案、运行记录、检查记录、维修记录、 保养记录完整，保证运行正常。 （5）协助做好供水、供电、供气、电梯、消防、空调、监控等设备运行，实行24小时报修值班制度，报修接报后15分钟到场，对一般性急需解决的故障在紧急情况下能应急调整或修复； （6）供水、供电设备严格按国家规范管理，符合国家标准，运行状况良好，有可行的应急方案，确保供水、供电系统的正常运行。 （7）消防系统设备完好无损，可以随时启动，严格按消防设备操作规程操作，消防设备的管理与火灾应急方案紧密结合，确保消防系统万无一失。 （8）电梯严格按国家规定进行管理，认真落实维修保养措施，运行、养护记录完整，轿箱、井道、机房保持清洁，编制电梯应急方案，运行故障出现后，按规定时间维修人员到达现场，确保电梯的安全运行。 （9）空调运行正常，水塔运行正常且噪音不超标准，无严重滴漏水现象，有中央空调故障处理方案，保证空调系统的正常运行。 （10）路灯、楼道灯等处照明设备外观整洁、无脱落、无蜘蛛网、无积尘，完好率及维修更换率100%，并按规定时间定时开关。 （11）水电工需服从学校工作安排，从事校园清洁、大型活动协助管理等工作。 4.绿化工内容及标准 （1）按规定标准和操作程序，管好区域内的绿化、养护树木、花草，做好日常巡查、浇水、施肥、修剪、防治病虫害等工作。 （2）花草修整，边缘修剪整齐，保持没有枯枝黄叶，完整率达到98%以上。 （3）根据布局的需要，提出更换花木计划，完成好植物不止工作，搞好花草树木种植及合理摆放、保管。 （4）绿化工需服从学校工作安排，从事校园清洁、大型活动协助管理等工作。 |
1. 人员配备要求
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序号 |
岗位 |
工作 地点 |
工作内容 |
人数 要求 |
年龄要求（年龄不符合要求的人员，经采购人面试合格后方可上岗） |
性别要求 |
其它 要求 |
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1 |
项目经理 |
光华路校区 |
全面负责物业公司工作 |
1 |
52岁（不含） 以下 |
不限 |
大专或以上学历；具有电梯特种设备操作证（承担学校电梯管理安全员）；8点—17点在岗（节假日休息） |
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2 |
文印员 |
光华路校区 |
负责学校师生文印工作 |
1 |
55岁（不含） 以下 |
不限 |
大专或以上学历；熟练使用计算机、复印机等；8点—17点在岗（节假日休息） |
|
3 |
宿管 |
光华路校区 |
A楼男生、B楼男生、A楼女生宿舍管理及公共区域保洁 |
19 |
55岁（不含） 以下 |
至少有3名 男宿管 |
50%以上宿管具有高中或以上学历；全年3个宿舍点24小时各2名宿管共6人在岗；有1名宿管部长进行管理，宿管部长能熟练使用计算机 |
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4 |
维修 主管 |
全校 范围 |
负责全面维修、消防值班、强电值班工作 |
1 |
60岁（不含） 以下 |
男 |
持有电工证；8点—17点有人在岗（节假日休息） |
|
5 |
消防 值班 |
光华路校区 |
消控室值班 |
4 |
男性60岁（不含）以下或女性55岁（不含）以下 |
不限 |
具有中级或以上消防设施操作员证书上岗；其中1人兼任宿管部长，上班为长白班；4人配合学校已有工作人员，全年24小时有人在岗 |
|
6 |
强电 值班 |
光华路校区 |
配电房值班 |
3 |
55岁（不含） 以下 |
男 |
具有电工证；全年24小时有人在岗 |
|
7 |
水电 |
全校 范围 |
全校范围内各种水电维修，设备除外（光华路为主） |
3 |
60岁（不含） 以下 |
男 |
需持有电工证；8点—17点有人在岗（节假日休息） |
|
8 |
木工 |
全校 范围 |
木工工作（光华路为主） |
1 |
60岁（不含） 以下 |
男 |
8点—17点有人在岗（节假日休息） |
|
9 |
瓦工 |
全校 范围 |
瓦工工作（光华路为主） |
1 |
60岁（不含） 以下 |
男 |
8点—17点有人在岗（节假日休息） |
|
10 |
保洁 |
光华路校区 |
宝马培训楼保洁，室外保洁，垃圾箱清理，厕所保洁，CVC及教学楼一楼、七楼、八楼门厅及会议室保洁 |
10 |
60岁（不含） 以下 |
不限 |
8点—17点在岗（节假日休息）；有1名保洁部长进行管理（含管理绿化工作） |
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11 |
绿化 |
光华路校区 |
校园绿化养护 |
2 |
60岁（不含） 以下 |
男 |
8点—17点在岗（节假日休息）；投标人须有专业人士指导绿化工工作，每学期提供一份校园绿化方案，按方案绿化工开展工作 |
|
12 |
司机 |
光华路校区 |
司机工作 |
1 |
60岁（不含） 以下 |
男 |
持有C1驾照 |
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13 |
校区 主管 |
双桥门校区 |
负责双桥门校区物业公司工作 |
1 |
50岁（不含） 以下 |
不限 |
8点—17点在岗（节假日休息） |
|
14 |
宿管 |
双桥门校区 |
男生、女生宿舍管理及公共区域保洁 |
8 |
55岁（不含） 以下 |
至少有2名 男宿管 |
50%宿管以上具有高中或以上学历；全年2个宿舍点早上9点至晚7点不少于2名宿管在岗，晚7点至早上9点不少于3名宿管在岗 |
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15 |
水电 |
双桥门校区 |
全校范围内各种水电维修，设备除外（双桥门为主） |
1 |
60岁（不含） 以下 |
男 |
具有高、低压证(双证)；8点—17点在岗（节假日休息） |
|
16 |
工程 |
双桥门校区 |
消防预防管理工作 |
1 |
55岁（不含） 以下 |
不限 |
8点—17点在岗（节假日休息） |
|
17 |
绿化 |
双桥门校区 |
绿化养护 |
1 |
60岁（不含） 以下 |
男 |
8点—17点在岗（节假日休息）；投标人须有专业人士指导绿化工工作，每学期提供一份校园绿化方案，按方案绿化工开展工作 |
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18 |
室内 保洁 |
双桥门校区 |
环境卫生保洁 |
5 |
60岁（不含） 以下 |
不限 |
8点—17点在岗（节假日休息） |
|
19 |
保洁 |
建康路校区 |
环境卫生保洁 |
1 |
60岁（不含） 以下 |
不限 |
8点—17点在岗（节假日休息） |
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合计 |
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64 |
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注：投标人中标后，签订合同时提供投入人员的名单：姓名、性别、年龄、岗位、岗位人员必备的证书（以表格形式），附人员身份证正反面，提供劳动合同或劳务协议。并承诺中标后实际上岗人员按提供的拟派人员名单上岗，如更换人员需书面报采购人申请，采购人批准后进行更换，采购人未同意更换人员需按拟派人员上岗（签订合同时提供承诺函）。
3.项目实施要求
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1.全部人员遵守国家的法律、法规及学校的各项规章制度；具有良好素养和职业道德，遵守采购人规章制度，无不良行为记录及嗜好；认真执行各自岗位职责、责任心强、工作认真，手脚勤快、礼貌待人、和蔼处事、热心服务、相貌端正、身体健康（无传染性疾病，以医疗机构体检报告为准）。 2.供应商中标后提供衔接方案，妥善安置原有人员，规范操作，稳步实施。任何第三方因供应商问题发生索赔或主张权利的，所有责任及后果均由供应商独自承担。 3.入场时间：签订合同后、接到学校通知7日内到岗。 4.如果发生因供应商工作失职造成消防事故、失窃事件或其他财产损失和人身伤害，相关经济和法律责任均由供应商承担。若由采购人先行承担的，采购人在向供应商追偿时还可一并主张相关合理费用（如律师费、公证费、诉讼费、执行费等）。 5.供应商工作人员的岗位职责、操作规范、人身安全、医疗、工资、各项保险、劳动工具、劳保用品、内部管理、各类纠纷等事宜及所涉及经费均由供应商自行负责。 6.本项目要求所有人员统一着装，费用均由供应商承担。 7.供应商替换人员（进出），均须向采购人报备并经采购人同意。 8.本项目所有人员须无犯罪、治安处罚记录。 9.本项目中涉及的保洁工具、维修工具、耗材等均由采购人提供。 10.供应商须每月提供全体人员的工资发放表给学校。如出现人员实际费用和服务运行成本和费用测算有较大变化，采购人有权在支付费用时进行扣除。 |
★（二）商务要求
1.报价要求
（1）供应商应按要求填报《投标报价明细表》（格式见第六章），报价应包括但不限于以下内容：
①员工工资：根据省级人社部门现行文件，报价中的员工月最低工资不得低于南京市最低标准，供应商须在《投标报价明细表》中按照采购需求中物业服务人员岗位分别填报员工工资，否则做无效投标处理。
②社会保险和公积金：供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》等相关法律法规规定为员工缴纳养老、工伤、失业、生育、医疗等社会保险，缴费基数不得低于省级人社部门现行文件规定；供应商应按照《住房公积金管理条例》等相关法律法规规定为员工缴存住房公积金，缴存基数不得低于本市关于住房公积金缴存基数的相关规定。
根据省级人社部门文件规定，最低工资不包含劳动者按下限缴存的住房公积金，由用人单位按规定另行支付，供应商须测算在公积金报价中，否则做无效投标处理。
投标人为投入本项目服务人员缴纳社保和公积金的人数不得低于35人（不包含享受社保公积金减免政策人员、退休返聘人员等），供应商报价中的“社保公积金”费用测算不得低于上述要求，否则作为无效投标处理。供应商须与上述缴纳社保公积金人员签订全日制劳动合同，中标结果发布后签订合同前应提供上述人员清单、劳动合同和社保公积金缴纳证明3等材料供采购人核验。如供应商未能提供上述材料或提供虚假材料，将被视为虚假应标，采购人有权取消其中标资格，并依法追究相应责任。
如投标人投入本项目服务人员中有依法享受社保公积金减免政策、退休返聘等不缴纳社保公积金人员的，须在《投标报价明细表》后附相应说明，未提供说明且报价中社保公积金费用测算不符合法律法规、相关政策和采购文件规定的，将被作为无效投标处理。中标结果发布后签订合同前，供应商应向采购人提供上述人员不缴纳社保公积金的相应证明材料，未提供证明材料或证明材料与《投标报价明细表》所附说明不符的将被视为虚假应标，采购人有权取消其中标资格，并依法追究相应责任。
③法定节假日工资、超时工资和加班工资：员工工作时间和休息休假应符合《中华人民共和国劳动法》等法律法规规定，延长工作时间、休息日安排工作又不能安排补休以及法定休假日安排工作的，供应商应依法支付高于劳动者正常工作时间工资的工资报酬，并充分考虑到投标报价中。本项目物业管理服务法定节假日在岗人数不少于13人（须安排其中一人为值班领队），报价中的“法定节假日人员加班费”不得低于上述要求，并按照本项目合同履行期内的法定节假日天数（13天）进行测算，否则做无效投标处理。
④法定税费：供应商应依法缴纳税费，如享受税费优惠政策的，须在《投标报价明细表》后附证明材料，否则做无效投标处理。
⑤其他费用：《投标报价明细表》中供应商认为完成本项目物业管理服务可能产生的其他相关费用。
（2）报价中还应包含以下费用，在《投标报价明细表》中列明，结算时按实支付，否则做无效投标处理：
①服装费。所有服务人员统一服装，春秋冬2套，夏季2套，投标人可自行测算并考虑到投标报价中。
②日常加班费用：采购人因为工作安排，有可能出现加班情况。投标人须在投标总价中考虑用于开支物业人员加班费用。往年日常加班费用的实际发生金额约为3万元/年（按每小时每人24元计算），此部分费用投标人可自行测算并考虑到投标报价中，并明确注明金额。加班费用按实结算，由采购人与供应商共同审核，如无加班采购人不予支付。
（3）供应商未按政策规定报价、未依法缴纳税费，或者《投标报价明细表》中列明的分项报价为“零”或负数的（其他费用可以为“零”但不得为负数），按无效投标处理。因供应商疏忽、计算错误，导致报价表中数据错误或缺漏的，自行承担相应责任。
（4）法律法规、政策文件有更新或另有规定的，从其规定。
2.付款条件
（1）以第三章合同文本内容为准。
（2）合同履约期间，费用包干。如遇最低工资、社保和公积金等政策调整，采购人不增加任何费用。
3.服务时间和地点
（1）服务期限：合同生效之日起一年。
（2）服务地点：采购人指定地点。
4.考核要求
（1）遵纪守法、爱岗敬业，自觉履行工作职责。违反一次扣0.2分。
（2）严格遵守各项规章制度和有关劳动纪律，按时上、下班，不迟到、不早退、不脱岗、不串岗、不擅离职守。违反一次扣0.2分。
（3）上班时间不做与工作无关的事，如打牌、打游戏、睡觉等。违反一次扣0.2分。
（4）严禁酒后上班。违反一次扣1分。
（5）注意着装，文明举止，礼貌接待。违反一次扣0.2分。
（6）违反宿舍管理员职责及要求、保洁服务项目及标准、水电工、维修项目及标准、绿化工内容及标准中的项目，视情节轻重违反一次扣0.2—1分。
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