采购需求

 

前注：

1.本采购需求中提出的服务方案仅为参考，如无明确限制，投标人可以进行优化，提供满足采购人实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经评标委员会评审认可。

2.下列采购需求中：

（1）如属于《节能产品政府采购品目清单》中政府强制采购的节能产品，则投标人所投产品须具有市场监管总局公布的《参与实施政府采购节能产品认证机构目录》中的认证机构出具的、处于有效期内的节能产品认证证书。

（2）如涉及商品包装和快递包装，投标人应当执行《关于印发〈商品包装政府采购需求标准（试行）〉、〈快递包装政府采购需求标准（试行）〉的通知》（财办库〔2020〕123号）、《安徽省财政厅关于贯彻落实政府绿色采购有关政策的通知》（皖财购〔2023〕853号）的要求，提供符合需求标准的绿色包装、绿色运输，同时，采购人将对包装材料和运输环节作为履约验收条款进行验收。

3.如采购人允许采用分包方式履行合同的，应当明确可以分包履行的相关内容。

一、采购需求前附表

序号	条款名称	内容、说明与要求
1	付款方式	按季度考核，考核合格后按季度支付物业费。
2	服务地点	合肥师范学院三孝口校区，采购人指定地点。
3	服务期限	本次预算的服务期限为1年。 总服务期29个月，合同采取1+1+1年方式签订（最后一年5个月）。第一年服务期2025年3月5日-2026年3月4日，第二年服务期2026年3月5日-2027年3月4日，第三年服务期2027年3月5日-2027年8月4日。每年服务期满前，经采购人考核合格，在年度预算能保障的前提下，经甲乙双方同意，可续签下一年合同。
4	本项目采购标的名称及所属行业	标的名称：合肥师范学院2025年三孝口校区物业服务项目 所属行业：物业管理

二、项目概况

（一）区域概况。合肥师范学院三孝口校园、住宅区（以下简称“园区”）位于安徽省合肥市金寨路327号，占地面积约90余亩，绿化覆盖率40%左右，各类建筑近50栋（含多层住宅楼16栋、商业写字楼等），总建筑面积约9万平方米；1996年以来，先后被合肥市评选为“绿化单位”、“卫生先进单位”、“花园式单位”、“文明单位”等荣誉称号。

现园区四周为围栏、围墙围合，日常开放为东、西门；公共建筑图书馆楼、校医院等正常开放使用。本项目不含商业写字楼及沿街门面房，部分楼宇暂时封楼状态。园区内基本建筑如下：

合肥师范学院三孝口校区（住宅区）建筑现状一览表
序号	用途	建筑名称	建筑面积（m2）	项目面积（m2）	备注
1	商业写字楼	国轩大厦	35960	0	校产权12000m2
2	商业写字楼	新鸿安大厦	13960	0	45%校产权6730.93m2
3	商业写字楼	教科大楼	13884.26	1000	教育厅借用除外
4	辅助用房	师生餐厅及锅炉房	1839.22	1839.22
5	辅助用房	南配电房	496.5	496.5
6	辅助用房	专家楼	771.36	771.36	包括北楼129.06
7	辅助用房	一食堂	878.5	878.5	餐厅部分
8	辅助用房	食堂操作.仓冷库	611.3	611.3
9	辅助用房	食堂工作间	237.3	237.3
10	辅助用房	澡堂	503.3	503.3	2004年翻建
11	辅助用房	教职工活动中心	1049.1	1049.1
12	辅助用房	北配电房	113	113
13	辅助用房	校医院、仓库	1252	1252
14	辅助用房	教院宾馆	2860	2860
15	辅助用房	沿街门面房	550	100	大门值班室
16	辅助用房	南自行车棚	300	300
17	教学	教学楼	2185.8	2185.8
18	教学	图书馆	4816	4816
19	学生公寓	3#学生公寓	3418.5	3418.5	代培楼
20	学生公寓	1#学生公寓	2458.6	2458.6
21	学生公寓	2#学生公寓	2458.6	2458.6
	小计1			27349.08
22	住宅	15幢	1624.56	1624.56	24套
23	住宅	16幢	1624.56	1624.56	24套
24	住宅	17幢	2385	2385	36套
25	住宅	18幢	1557.52	1557.52	25套
26	住宅	19幢	1853.51	1853.51	25套
27	住宅	20幢	1565.8	1565.8	20套
28	住宅	21幢	1530.6	1530.6	20套
29	住宅	22幢	4488.81	4488.81	56套
30	住宅	24幢	1598	1598	25套
31	住宅	26幢	1300.48	1300.48	20套
32	住宅	27幢	1074.39	1074.39	16套
33	住宅	28幢	945.38	945.38	12套
34	住宅	29幢	2578.44	2578.44	42套
35	住宅	30幢	2796	2796	30套
36	住宅	31幢	2578.44	2578.44	42套
37	住宅	33幢	1774.5	1774.5	21套
	小计2			31275.99	438套
38	住宅	平1幢	86.8	86.8
39	住宅	平2幢	211.8	211.8
40	住宅.办公	平3幢	159.84	159.84
41	住宅	平4幢	119.8	119.8
42	住宅	平5幢	70.56	70.56
43	住宅	平6幢	206.4	206.4
44	住宅	平7幢	259.8	259.8
45	住宅	平8幢	244.5	244.5
46	住宅	平9幢	237	237
47	住宅	平10幢	81.2	81.2
	小计3			1677.7
	合计（小计1+2+3，含校产权住宅套房）			60302.77	438套
48	基础设施	绿化用地	20000	20000
49	基础设施	老区运动场	5000	5000
50	基础设施	道路广场	现状	现状

（二）预算经费说明

三孝口校区现在无学生学习及食宿生活服务保障任务；图书馆楼等办公等场所正常开放，现拟招1家中标人负责校区内的物业（含安保）服务工作。环境卫生、绿化养护、小型维修、垃圾清运、水电照明、高低压配电房值班、智能电表系统平台维护以及门卫、监控室值班、机动车停放、消防巡逻等由校后勤、保卫等部门按照部门职能归口对应指导、监管。

中标人依据《合肥市物业服务收费实施办法》、《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》等法律法规，推进住宅区物业管理（丙级标准，见附件《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（丙级）》），第一年即启动物业服务收费（物业公共服务费标准实行政府指导价管理，无电梯的住宅丁级基准收费标准），不断提升园区品质，并逐年提高园区办公、生活满意度。中标结果确定后，如项目续签，则所有服务期限内的配备人员岗位数及工作服务内容不变，中标人必须按此要求履约，不得随意变更人员岗位数及服务内容。

三、项目委托内容及服务范围

本次采购为合肥师范学院三孝口校区园区物业管理服务及园区安全保卫服务，包含校区公共环境管理与卫生保洁、设施设备日常维护维修、配变室值班及智能电表系统平台维护、绿化常规修剪养护、住宅区物业服务、校园消防、安全管理等事项，主要委托内容如下：

（一）校区安保服务。包括园区门卫安防值守、交通与车辆管理、治安巡防、安防监控室值班管理、消防管理，以及对在校服务单位、进校文明施工进行监督；接受公安、消防等主管单位交办的其它任务。（此项保卫处参与监管）

（二）公共管理与环境卫生。园区楼宇、道路、运动场、景观小品等公共或指定区域卫生保洁和垃圾分类、彻底清除。园区屋顶雨水篦疏通、杂物清除，雨污管道疏通，化粪池清淤，公共管道及化油化污池等排水排污清理。

（三）公有设施设备巡查维修。公有共楼宇内外设备设施巡查维护和小微维修（单件材料300元及以内，采购人改造提升除外）；常备物资等出入库登记、收发、保管等。

（四）配电室、监控室值班及智能电表系统平台。高低压配变电室、监控室等特种设备及水电24小时值班巡查；公有水电管线日常巡查，智能化用电计量系统管控与操作；校级水电费统计、转账缴费。

（五）绿化常规修剪养护。园区内的绿化草坪、乔灌木、花草树木等绿化除杂、浇水、施肥、修剪、补植等养护。

（六）住宅区物业服务。多层住宅及平房按照权利和义务相当原则，中标人住宅物业服务标准不低于丙类服务，收费标准不高于丁类服务收费标准；费用由住户自行缴纳。

（七）文明创建与台账管理。开展新时代爱国卫生运动及文明、绿色园区创建；认真执行规范操作，做好记录、定期总结，整理形成资料，建立业务台账。

（八）传染病防控。制定预案，严格落实传染病防控制度和措施。

（九）泊车社会化管理。在保障本大院住宅办公基本停车前提下，逐步推进机动车泊车规范、有序社会化有偿服务和管理。

（十）其它任务。学校交办的其它临时性、突发性或应急性任务。

四、项目服务要求

（一）校园安保服务及公共秩序维护（此项保卫处负责监管）：

1.总体要求

（1）切实制定安保整体方案、质量方案和应急处置预案，健全内部管理制度，组织安保服务工作；遵守规定，按章办事，严格管理；无责任事故和案件。

（2）安保人员应当持有保安员证，统一着保安制服上岗，佩戴规范标识与携带执法记录仪等必要的执勤器械；仪容整洁，姿势端庄，业务熟练，文明执勤，行为规范，服务热情，交流礼貌；安保岗位无违法违纪人员。

（3）中标人自行配备物业、安保服装、必要的执勤车辆（两轮电动车2辆）以及执法记录仪2部、5G对讲机3部等常规安保器械用品、物业保洁及维修工具、耗材等，并保证完好状态。

（4）积极维护园区秩序，主动配合处理各类临时性、突发性工作（包括传染病管控等各类岗位设置外的保安勤务工作），迅速排除险情，及时制止违法犯罪行为，及时向主管部门报告各类案件、事故及其他重要情况。

2.校门门卫。负责学校日常开放的校门每日24小时门卫执勤。依据《合肥师范学院校园交通安全管理规定》等管理制度，对校园的车辆、人员及物资进出进行管理；控制外单位机动车借道穿行，阻止遛狗等闲杂人员进入校园，查验物资出门证件，提防车辆被盗情况发生，遏制与处置校门内外一切事件案件，看管校门及其周边设施设备，维护校门秩序与环境卫生。

3.区域守护。

负责园区24小时全天候治安巡逻。及时发现各类安全隐患，制止、纠正违反管理规定的行为；及时制止小商、小贩等人员擅自在园区内摆摊设点，取缔未经主管部门批准或与批准不一致的商业活动（宣传）；及时清理园区内乱贴（发）广告与横幅，发现反动标语、宗教宣传品立即收缴并报告；及时驱离园区的流浪狗；发现、制止和协助处置园区治安、刑事案件，协助打击违法犯罪分子；协助保卫处与公安部门处置园区内各类突发事件。

4.消防安全管理。负责校园（住宅区）内建筑单体,包括重点消防楼宇图书馆等室内（含楼顶和地下室）所有消防设施巡检、异常情况上报。配备须取得建（构）筑物消防员或消防设施操作员职业资质的值班人员，加强校园（住宅区）消防安全巡查，严禁乱堆乱放占用公共通道。做好值班记录，遇火灾事故等突发事件，能够及时、有效处置。适时开展演练、安全宣传和教育等工作。

5.交通与泊车管理。依据《合肥师范学院校园交通安全管理规定》，负责园区车辆进出及停车位管理。负责对园区内机动车疏导，对进入校园的车辆进行限速、限鸣；对区内道路、停车位划线、立标识，纠正违规行驶与随意停放车辆的行为，做到进校车辆有管理，停车收费有区分，交通标识有维护。

乙方投入道闸、门禁、车辆自动识别系统等设备设施及园区合理车位划线，依据《合肥市物业服务收费实施办法》启动车辆停放服务费（教科大楼、图书馆等教育厅、合肥师范学院上班办公人员每人实名实牌号免除一辆车费用，特殊情况另议）。合同到期后，自动识别系统等软硬件设备设施产权完好无偿移交甲方；不得擅自处理。

6.监控室值班与管理。监控室值班，熟练使用电脑及办公软件，规范接听值班电话,并能够处理来电事项；负责监控全校范围内的校园安全动态，分时段有重点关注监控区域，及时发现并报告可疑情况；做好监控录像查阅保障，协助管理监控录像资料；积极与校园巡逻人员保持联动，密切配合巡逻人员处置校园内发生的各类事件案件；做好各类事件案件报案记录，及时整理报告保卫处；管理好总监控室设施设备，维护好监控室秩序与环境卫生。

7.负责校园反恐、制暴。根据上级要求专人携带装备器械进行日常巡逻，一旦发生恐怖事件，第一时间奔赴现场予以先期处置，担任消防、反恐、制暴第一梯队任务，协助保卫处与公安部门处置校园内各类突发事件。

8.完成主管职能部门交办的其它涉及校园安全、稳定方面的任务。

（二）公共物业管理与环卫方面

1.设置综合服务中心，专门接待处理物业管理服务范围内的事务，受理咨询和投诉，投诉有效处理率100%。

2.执行落实学校相关管理制度，认真履行工作职责，做好文明创建，接受服从采购人的指导和监督，保障校园正常工作、生活秩序，维护安全稳定。

3.住宅物业不低于丙类服务（见附件，但不高于丁类物业收费）。住宅区多层住宅及平房按照权利和义务相当原则，物业费由中标方自行向住户收费，盈亏自行承担：

（1）学校办公及公共区域、校产权空置住宅房物业公共服务费、车辆停放服务费已经在学校招标预算核算，包含在中标价内。其它多层住宅及平房住宅的物业费按照丙类服务、丁类收费标准由中标人自行向住户收取，自负盈亏。

特约服务费等所有有偿服务项目、资料应建立档案备查。

（2）私有空置房住户的物业管理服务费，按100%向房屋产权人收取，市场交易出售后空置房由购置产权所有人100%缴纳物业管理费。

（3）大院住宅住户业主的物业费由中标人收取。

4.做好恶劣天气、突发事件等重大情况的应急处理，及时发现处置、报送、消除园区各类安全隐患，随时准备提供紧急帮助。

5.因外事活动或其他重大活动、临时任务而增加保洁、秩序服务强度和频次，提高服务标准均须无条件服从采购人安排；重要节日对校区进行氛围营造和适当标语宣传，每年组织不少于一次的社区文化活动。

6.做好会议和活动现场的保洁等会务服务，包括活动茶具消毒清洗等相关服务，校方重大活动、突发性事件（如气候变化等）而增加保洁服务强度和频次，增加水电管理等服务强度，提高服务标准；校方不追加额外经费。

7.项目所有物业人员要遵守规章制度，服从采购人的领导和监督，否则采购人有权要求人员调整和更换。

8.校园环境卫生保洁、节水包括但不限于公共道路、广场、绿化带、公共厕所的清扫保洁、节水、消防栓、宣传栏、路灯、灯杆、路牌、标示牌、雕塑、石凳、水体，建筑楼道、楼梯、天台、屋面清洁与养护等（自行统一配备保洁服装、劳保工具等）。

（1）校园路面清扫每天不少于2次（广场、道路等主干道，每天上午8:00前完成首次清扫），保持路面无明显杂物、污迹；保持绿地清洁无杂物，保持水电设施及其他场地清洁；园区内无乱写划、乱贴乱挂，及时清理小广告。雨雪天气主干道、楼宇入口及时清扫积雪，不得将积雪、落叶清扫堆放到绿地和雨污水井内。

（2）保证公共给排水系统通畅。各公共排污管道检查1次/月，各排水沟、管道、化粪池、污水池检查1次/月，保证室内外排污管道及窨井（含集水井）、明沟内无杂物、无堵塞，汛期道路无积水；建筑屋顶和雨棚水沟垃圾、杂草清理不少于1次/季，保持屋面落水口、室外雨水口通畅。

（3）办公楼宇场馆内公共楼道、平台、门厅、地面、墙面、卫生间、会议室每天拖洗2次，室内外公共门窗玻璃、扶手每天擦1次；楼梯间、强弱电井、配电间巡回检查；建筑物外立面玻璃保洁每年不少于1次。

（4）消毒灭害：每年春、秋二季在窨井、明沟、垃圾房等重点区域周围各喷洒一次杀虫药，灭鼠、灭蟑螂不少于1次，做到无明显蚊蝇滋生地、鼠迹（重点区域重点防护）。

（5）严禁住宅区违规乱搭乱建、饲养家畜家禽、毁绿种菜，一经发现立即制止，并恢复原貌。

9.垃圾收集、分类和外运：

包括入场开荒保洁、生活垃圾清运、其它垃圾按要求兜底清理及创建清理。

园区内所有垃圾必须按照市政及采购人要求的垃圾分类方案分类，所有室内外垃圾每天按时清理并运送到指定存放点（包括生活垃圾、无主建筑垃圾及杂物等），即时组织转运，生活垃圾外运日产日清,厨余垃圾管理到位，住宅装修施工参照《校内住宅装修施工管理规定》管理负全责。

（1）垃圾收集。每天集中清理垃圾桶、果皮箱内垃圾，辖区内生活垃圾收集不得长时间外露堆放积压，并清扫周边的卫生，及时转运到垃圾集运点，并保持垃圾集中点清洁；因施工产生的建筑垃圾，中标人应及时督促施工方及时清运，否则由中标人负责兜底清运。

（2）垃圾清运。垃圾清运费用由中标人承担（不包括政府征收城市垃圾处理费）。垃圾每天定时外运，过程中做到地面无散落、垃圾桶周边无残留。

（3）垃圾集运点消杀。每月不少于2次垃圾桶内外彻底清洗消毒处理；春夏季节每周喷药消杀垃圾集运点、垃圾桶蚊蝇1次。

（4）根据政府和采购人要求，负责对接垃圾分类政策改革，全面承担并做好垃圾分类等临时性、突发性分拣、清运、保洁、宣传引导等全部工作。

（三）设施设备日常维护维修方面要求：

1.维修费用分担界定。

中标人需配备水、电、木、金、泥瓦工种，统一着装、文明服务。公共设备设施日常维护维修用材单件价值300元及以下的，以及瓷墙砖、条石松动、移位等单处面积小于1.5㎡的修补（含材料）由中标人承担；对于非渗漏等原因的局部涂料粉刷，门、栏杆等油漆修补，吊顶、装饰板等面积单处小于2㎡修补（含材料）由中标人承担。单件价值300元以上的或采购人组织采购的，由中标人提出申请进行材料购买后予以维修；维修时填写维修材料单，维修结束后报修单位签字确认。维修记录等应妥善保存备查。

中标人应具备为住户提供4种以上特色服务能力，取得物价部门认可的资质，公示公告有偿收费服务项目、价格，为校园居民生活提供服务。

2.配电房值班管理及公用水电维修。

（1）配电房24小时值班制度和水电定时巡查管理制度。双岗值班并安排1名水电工巡查校园设施设备现场，发现损坏的及时上报维修；值班人员中至少配有1名持有《高压电工证》电工，负责校区高低压电相关事项；值班与维修需建立设施设备的巡视档案。

（2）维修包括房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）、共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等）、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场）、本物业规划红线内的属配套服务设施巡检、维修。

社会化多层住宅房屋建筑（本体）的公共部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。

对房屋等物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护及其他特约服务，由当事人按实际发生费用计收，收费标准有当事人自行协商。

（3）所辖范围内的各类设备、设施一旦出现损坏，如给排水阀门、井沟盖、龙头、卫生间水管及配件及走廊照明及室内、外灯具、路灯、灯具、灯座、开关、插座、电路、洁具等设施设备损坏，及时维修或更换，设施设备材料在更换中所提供的配件不得低于现状配置，采购单据等留存备查。

（4）楼宇内外公共设施设备的维护、维修。对门窗、玻璃、锁、桌、椅、凳、床、柜、电风扇、窗帘轨道以及走廊消防柜玻璃、楼梯扶手、栏杆、垃圾桶（箱）等设施设备损坏，保证正常使用。

（5）严格按供电作息时间做好各楼宇的送电，做好节约、安全用电管理，杜绝长明灯、长流水的现象发生；根据学校安排及时封楼、停电、停水；按要求做好用户水电表计量抄报、费用催缴等。

（6）接水电报修后10分钟内到达现场，原则上2小时内解决小问题，24小时内解决大问题；若不能在24小时内解决问题需给报修人解释反馈并积极不间断投入抢修并上报，确保零修、急修合格率达98%以上。

（7）按校方要求做好其它属于物业维修范围内的工作。

3.智能电表及收费系统平台。

中标人与相应系统供应商确定书面维保协议，并报采购人备案，常规开展三孝口校区智能电表收费系统平台维修和维护，保证系统正常运行。

4.按校方要求做好其它属于物业维修范围内的工作。

（四）绿化养护要求

1.计划管理。根据校区（住宅区）区域绿化现状和采购人绿化工作规划，制订切实可行的年度绿化工作计划、月工作安排、周工作要点；对校园项目内草坪、乔灌木、花草树木和地被等绿化实施修建、补植等养护内容，养护必须遵守《绿化养护考核细则》。

2.绿化提升。结合绿化布局和植物生长情况（如绿化密度、种植区位、播撒花草籽等）或根据采购人要求，提出局部或少量绿化移植等管养方案或措施，经采购人同意后及时落实到位。

（1）主要园林机械

中标人配备草坪机1台，打药机1台，自备其它绿化养护相应器械、工具。

• 肥料要求

酌情每年采购（甲方验收）优质复合肥（N:P:K为19:19:19）300公斤、饼肥300公斤施肥。除虫农药、刷白、防冻措施等材料和工具，中标人按照常规养护需要足额自备。常规养护参照《合肥市绿化养护导则》相关技术规范要求实施。

3.绿化养护要点。

（1）修剪：应根据树种习性、养护季节、景观效果进行，达到均衡树势、调节生长、姿态优美、花繁叶茂的目的。乔木、大灌木每年修剪内膛枝、下垂枝、平行枝，无明显枯枝、死杈；修剪创面大于4c㎡，必须进行防腐处理；绿篱、种植块及整形灌木（球类等）适时修剪，面无修剪残留物；草坪修剪要整齐，草坪平整，整块草坪没有阔叶杂草和开花的杂草。混播草种需按季节播种。

（2）施肥：植物在生长期施追肥，施肥后及时浇水，促进吸收。

（3）病虫害防治：根据植物病虫害的发生规律，做好病虫害预防工作。对于已发生的病虫害，要根据不同的树种、病虫害的种类和具体环境条件，及时治理，并保证环境安全。

（4）浇水：节约浇灌，浇水次数应视气候、土壤等情况确定。在植物生长期内，应根据气温、土壤墒情等情况合理安排浇水，浇水必须浇透，浇透指水进入栽植层即植物根部。夏季根据天气预报和绿地实际情况，检查树木草坪的生长情况，做好防旱、抗旱工作，预测出树木草坪的缺水时限，进行有效抗旱工作。

（5）深中耕松土：冬季结合施肥对树木深翻开盘，树干处宜浅渐远渐深；春、夏、秋季进行中耕松土。

（6）防护措施：有倒伏危险的树木须设置支撑；对意外造成的植物倒伏、折损，须及时扶正、修剪，需更换、补植的由学院安排更换；对易受冻害树木，须在每年的11月底之前完成根际培土、覆草、裹干、涂白（同一路段、区域的涂干裹干高度应保持一致，以达到整齐美观的效果）等措施，降雪天气时应及时清除树木枝叶上的积雪。

（7）绿化成活率和保存率：日常养管中，各品种苗木绿化成活率和保存率须达到95%以上。正常养管中出现5%以内死亡、病损的苗木，中标人征得采购人同意，根据季节及时安排补植（甲供材）；绿化成活率和保存率未达到95%的，差额苗木补植及费用由中标人承担。

4.绿化用工调节。根据绿化季节特点合理安排用工人次，灵活调度；优先聘用经验丰富的绿化专业员工。

5.安全文明作业。着装上岗，文明作业，各种物料应定点存放，养护垃圾及废料随产随清，养护管理工序安全规范。

（五）其他相关要求

1.中标人应按法律法规等规范性文件的规定以及合同要求开展各项工作。合同签订后采购人有权验证中标人资质证明等相关证书，如发现弄虚作假行为的，采购人有权追究违约责任，要求其赔偿相应损失，并承担相关法律责任。

2.采购人制定相应的考核办法，依据考核办法对中标人质量实行季度考核，对物业服务质量、管理进行监督（考核表附后）。

3.中标人在投标文件中提供的各类服务方案视为承诺，需按照服务方案履约，严禁转包；未经采购人同意擅自分包视为违约，一经发现，采购人有权立即没收履约保证金并追究违约责任。如因履约质量未达到标准，学校有权要求其整改，中标人应承担责任和相应经济赔偿。

4.配合采购人校园内重大活动、大型培训和突发事件处理，无条件地完成交办的任务。因中标人原因造成任务无法完成或未按采购人要求执行时，采购人可指定其他单位服务，所发生的费用优先从中标人履约保证金中扣除，若不足以支付则从物业服务费中扣除，学校有权追究违约责任。

5.中标人配备的项目经理必须是将合肥师范学院作为唯一的管理项目，长期驻点合肥师范学院现场管理，每天按时上班考勤，且在岗日必须满足220天；对突发事件或紧急事件，项目经理必须第一时间到场处理并向学校汇报。

6.如遇自然灾害天气、特大事件（以政府发布的公告为准），中标人所有人员应服从采购人和政府的统一指挥和调度。

7.中标人在中标后，对所在项目实地勘察，在合同签署后，确保顺利交接原有物业公司的所有管理资产、资料档案及相关手续。中标人接管时本着与原物业公司友好协商的原则，在双方同意的前提下，接手原物业公司固定资产。

8.合同终止、解除或到期后，按照《物业管理条例》第三十九条规定，中标人须无条件进行下一轮服务商的物业档案交接手续；自行购添置的设施、设备归中标人所有，在一周内由中标人自行处理，逾期视为自行放弃任由采购人处置；中标人的所有员工由中标人带走或解聘解散，不得以任何理由滞留在采购人校园（住宅区）内；中标人须将各楼宇完好地交还学校。以上内容若不能履行，采购人有权没收履约保证金或拒绝支付最后一季度服务费且保留相关法律诉讼权利。

9.合同期间，中标人对员工的工资、社保、计划生育、卫生、劳动安全等方面引发的事故，承担民事纠纷和民事赔偿费用，同时承担一切责任和后果；中标人与学校以外的单位和个人发生的债权债务（如拖欠工资、货款）以及其它纠纷，由中标人自行承担和处理，并承担法律责任；上述如给学校造成不良影响和损失的，学校有权追究违约责任。

10.因中标人原因，发生殴打谩骂、失火、失窃等其他事故，中标人应根据采购人要求处理，并承担相应的赔偿和法律责任；因中标人责任或管理不善造成园区内人财物损失的，中标人承担相应的赔偿和法律责任。

11.采购人提供办公用房，但办公用品中标人自行解决。校内不得使用大功率生活电器，不得私自使用煤气炉灶等明火做饭菜，相应的物资堆放间、员工休息室等将在合同生效后视实际情况协调解决。

12.服务期内无条件接受物业服务质量满意度测评及学校的有关部门监督。

13.采购人交办的其他任务及属于物业管理服务范畴内的工作。

五、岗位配置

（一）物业人员配置

岗位名称	岗数	岗位说明	小计
项目经理	1	全面负责区域内招标要求的服务工作的管理，负责每月考评，检查，做好与采购人的沟通和协调工作。	1
大门门岗及巡逻岗保安	11	负责校园安保、交通、消防等事务：全天候东门、西门值班、危机处置和门岗巡逻岗。	14
安全监控室	3	熟悉监控设备的运行、操作、维护等。
配电房值班及设施、设备维护维修（南北2个高低压配电房）	6	1. 熟悉配电房设备的运行、操作、维护等。值班人员要持证上岗，至少配有1名持有《高压电工证》电工；熟悉水电、泥瓦、木金工种及杂项维修，负责公共室内外照明、水电、家具等小型维修工作，值班等。 2. 负责水电计量及智能电表系统管控、抄表、巡查维护等。 3. 每5小时对设备巡查1次，设备每月保养1次；小型故障及时处理；中标服务期内设备运行至少进行1次耐压试验。 4.每周进行1次设备表面及环境清洁。确保维修、急修及时率达98%以上；在设备发生故障时，及时与专业维保公司沟通、协调，尽快排除故障。	6
绿化节能	2	负责校园绿化日常修剪、施肥、养护、清理及节能等工作。	2
图书馆值班岗	2	负责人员进出管理与登记、大件物品进出管控、突发事件的应急处置。	2
校园保洁	3	园区内道路、楼宇楼道等公共部位保洁清扫（含图书馆1名保洁）	3
合计岗位数		28人

以上为最低人员配置，各投标人可根据实际管理需求优化岗位，但人员编制不得低于各岗位人员编制。

说明：①以上为最低岗位配置，投标人可根据实际管理需求优化岗位任务，但人员编制不得低于各岗位编制数。②未经采购人同意，不得更换投标文件中指定的项目经理，项目经理在合同期内不得从事其他物业管理项目，全面负责本项目的物业管理工作。采购人如发现主要管理人员、技术人员不能胜任其岗位的，采购人有权要求更换，直至胜任为止。③中标人必须保证项目经理、安保、值班、维修工、绿化养护、保洁、节水等服务人员按岗足额到位，并定期将名册报管理部门备案。

（二）人员要求

1.项目经理：50周岁及以下，有较高的政治思想素质和服务水平，能熟练运用常用的办公软件，有较强的沟通协调能力，有物业从业经验和较强的组织管理能力。

2.保安人员应当持有保安员证，应知法、懂法、守法、依法办事，熟悉保安从业规范和学校管理制度，有责任感和吃苦耐劳精神。

3.保安班长，男性，50周岁及以下。从事保安工作三年以上，有较高的政治素养和业务水平，有较强的管理和组织协调能力，受过专业的保安业务培训。

4.保安队员应具备初中及以上文化程度，退伍军人为佳。

5.巡逻岗

（1）中标人按学校具体意见招聘巡逻人员，人员年龄50周岁及以下。优秀退伍军人可适当放宽条件。

（2）按要求着装与佩戴装具；对校园全方位、有重点、全时段巡逻，并与监控室保持联动；熟悉学校管理制度、重点区域与应急处置预案；熟悉掌握防扒窃、擒拿格斗与利用消防器材或设备设施对初期火灾进行扑救的基本技能，对进入校园的车辆和行人进行管理，劝诫或处罚违法违章行为，负责停车场车辆管理等。政治立场坚定，心理健康，具有较高的治安管理、巡防抓捕、处置突发事件的能力，熟练掌握反恐防暴知识与技能，能够承担反恐防暴应急分队任务。

6.担任监控室值班人员会熟练使用电脑及办公软件，规范接听值班电话，能够处理来电事项，并将涉及事项分解、处理、上报、归档。

7.维修人员要求：品行良好，工作态度端正，身体健康、爱岗敬业，挂牌上岗、着装整齐、爱岗敬业，责任心强，无不良行为记录：身体健康，符合工作要求，且持相关资证上岗。

8.绿化人员：品行良好，挂牌上岗、身体健康、着装整齐、工作态度端正，爱岗敬业，责任心强，无不良行为记录。

9.保洁人员：工作态度端正，身体健康、爱岗敬业，挂牌上岗、着装整齐、责任心强，无不良行为记录；接受过岗位培训，业务熟练；身体健康（无传染病）符合工作要求。

注：除评分办法中要求提供的相关证明材料作为评分依据外，上述人员配置中的相关要求在投标时无需提供相关证明材料，由采购人在合同签订后中标人进场服务前核查，人员须按照招标文件要求配置到位，否则采购人有权追究违约责任。

六、报价要求

（一）要求说明。

1、根据采购内容和要求，按全年12个月进行报价，本项目报投标总价。投标总价为完成招标文件要求的物业管理内容所发生的一切总费用。

2.本次投标报价为完成本次招标项目的全部费用价格，其组成包括但不限于政策性费用（人员工资、社保等费用）办公费、施工费、服装费、通讯费、培训费、税金、利润、合同工期内的风险费用、垃圾清运费、化粪池疏通费、保洁、节水材料、绿化耗材等以及不可预见的其他费用等为完成本次招标项目全部内容所发生的一切费用。校方提供办公用房和水电保障，基本办公水电额度由学校核定。

3.中标人依法缴纳员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及自行解决员工劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通及中标人为完成服务所发生的一切费用等有关问题。

4.工作日、寒暑假、双休日、节假日正常做好学校的物业管理工作，如遇学校重要活动要服从学校安排，特殊情况24小时到场服务，寒暑假、双休日、节假日，每天值班和加班及其他费用含在投标报价中，中标后费用不另计。

5.合同服务期内，服务范围因实际需要发生增加或减少，物业管理费相应增加或减少。其中相关暂停用楼宇恢复启用，根据实际需要工作量另行约定。

6.人员工资不得低于合肥市市区现行现行最低标准，社会保险按国家相关规定执行。成本核算时所有配备的人员都应计算社会保险部分，不得以使用40、50岁或退休人员为由不予核算。

7.投标人应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑合肥市最低工资标准上调等风险；履约期限内不得以最低工资标准、社会保险基数上调以及物价指数上涨等理由要求增加物业管理及服务费用。

8.投标时应充分考虑包含的以下成本核算及风险：

（1）中标人依法依规自行推进住宅物业、停车社会化以及提供家政服务有偿服务等弥补物业费预算不足；

（2）承担物料单件价值300元以内公共设备设施日常维修物料成本及用工成本；

（3）自行投入改建道闸、门禁、车辆自动识别系统等设备设施，园区合理划车位线，合同到期后完好无偿移交采购人成本；

（4）中标人在第二年续签合同前，在甲方指导下投入改造、搬移专家楼原安防监控系统合并至教科大楼二楼政府环境综合整治新安防系统监控室；合同到期后，软硬件设备设施产权完好无偿移交采购人成本；

（5）自备草坪机1台，打药机1台，其它相应器械、工具；每年采购（甲方验收）优质复合肥及饼肥各300公斤，以及按需自行采购病虫害防治药品、灾害预防措施及辅材绿化养护成本；

（6）中标人自行配备物业、安保服装、必要的执勤车辆（两轮电动车2辆）以及执法记录仪2部、5G对讲机3部等常规安保器械用品、物业保洁及维修工具、耗材等，并保证完好状态。

（7）其它政策变化、市场变化及不可抗力风险。

9.政策性费用测算如下（单位：元）

一般纳税人政策性费用测算：
	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	28	2060	12	692160
B	社会保险	28	984.89	12	330923.04
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				24225.6
	小计（A+B+C）				1047308.64
D	一般纳税人税金=（A+B+C）*6.72%=(A+B+C)*0.0672				70379.14
总计（A+B+C+D）保留到小数点后两位					1117687.78
小规模纳税人政策性费用测算：
	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	28	2060	12	692160
B	社会保险	28	984.89	12	330923.04
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				24225.6
	小计（A+B+C）				1047308.64
D	小规模纳税人税金=（A+B+C）*3.36%=(A+B+C)*0.0336				35189.57
总计（A+B+C+D）保留到小数点后两位					1082498.21

（1）人员工资不低于合肥市市区最低工资标准（2060元/人·月）。

（2）社会保险（五险）缴费基数最低为4227元，计算缴费金额以每人每月基数。社会保险（五险）企业缴纳费用（缴费费率：23.3%）组成为：养老保险16%、工伤保险0.4%、失业保险0.5%、医疗保险6.4%。

（3）一般纳税人税金费率6.72%，小规模纳税人税金费率3.36%。如投标人以小规模纳税人税金费率报价，投标文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料（如：企业税种核定材料等），否则将导致投标无效。

（4）请投标人自行核算以上政策性费用，如投标人对以上费用有疑问，请在本项目网上询问截止时间前提出。如无疑问，投标报价应不低于上述政策性费用价格，否则将导致投标无效。

（5）政策性费用不接受赠送及优惠；其他相关项，作为可竞争性费用，可由投标人自行考虑报价。

（6）工作日、寒暑假、双休日、节假日正常做好学校的物业管理工作，如遇到学校重要活动要服从学校安排，特殊情况24小时到场服务，寒暑假、双休日、节假日，每天值班和加班及其他费用含在投标报价中，中标后费用不另计。

（7）投标人可在投标前根据各楼宇建筑物、设备设施及地理现状，自行进行实地勘察（如建筑物内原有设备设施数量、规格、型号、种类及使用状况、保洁面积等）；投标人在勘察过程中，如果发生人身伤亡、财物或其它损失，不论何种原因所造成，采购人均不负任何责任。投标人根据采购人提供的楼宇建筑和环境保洁面积、楼宇物业管理及维修要求、设备设施及投标人现场勘察的情况做出报价。

（8）合同服务期内，服务范围因实际需要发生增加或减少，物业管理费相应增加或减少。

七、其它说明

1.学校提供办公用房，但办公用品（如电脑、文件柜等自身使用的办公用品）由中标人自行解决。

2.如需洁具堆放间、员工休息室等将在合同生效后视情况协调解决。

3.本物业项目要求中标人的员工在校内不得使用大功率的电器（设备）用于生活用途，如热得快、电炒锅、电炉等；也不得使用煤气炉灶等私自做饭菜。

4.合同期的开始时，按照《物业管理条例》第三十九条规定，无条件做好档案交接工作。

5.合同期间建立完善的档案管理制度，各种基础资料、台账报表、图册健全，保存完好。

6.中标人应制订具体的质量保证措施及质量保证和相关服务承诺。如因质量未达到目标，学校有权要求其整改，同时中标人应承担责任和相应经济赔偿（扣履约保证金）。

7.学校定期和不定期地对中标人管理服务进行检查和抽查，各学院和处室对所在楼宇进行质量监管并反馈质量监管部门，监管部门及时将检查记录和整改时限反馈给中标人。

8.中标人所用人员与学校没有聘用关系，所发生的一切工伤、劳资等纠纷与学校无关，由中标人全权负责。

9.第一年合同期满后由学校组织考核，如学校年度测评达到85分以上（对照招标要求的服务内容与标准及中标承诺），可续签合同。第二年及以后用工经费如遇政策性调整，由中标人承担政策性风险，采购人不予以支付任何因政策性调整因素而产生的费用。

10.物业安保管理服务费用以签订的合同价为准，每季结束后，依据考核结果，按季支付物业管理费，保卫处单独对安保秩序维护进行季度考核；考核得分大于等于85分的，当季物业费全额计算支付金额；考核得分大于等于70分且小于85分，当季物业费按95%计算支付金额，并进行企业负责人约谈；考核得分小于70分，当季物业费按70%计算支付金额。