采购需求

一、项目概况：

项目类型：服务类

关于联合体投标的认定：商务评分中对“对非重大违法违规记录的扣分”按联合体各成员情况打分，对“综合信用评价得分”按牵头方情况打分。

项目背景：

广州市作为自然资源部5个国家级城市地价动态监测的试点城市之一，需配合部按新技术要点开展监测成果分析工作，中标人应根据《自然资源部办公厅关于调整完善城市地价动态监测工作有关事项的通知》（自然资办发〔2023〕35号）、《城市地价动态监测调整完善工作操作手册之一监测范围、地价区段、监测点调整》《广东省自然资源厅办公室转发自然资源部办公厅关于调整完善城市地价动态监测工作有关事项的通知》（粤自然资办函〔2023〕187号）以及《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）等相关文件的要求,在中国国土勘测规划院的统一部署下，协助采购人开展广州市城市地价动态监测工作。

项目需根据目前广州市土地市场发展趋势及地价空间分布情况，组织实施方确定各用途地价动态监测范围，划分地价区段，布设监测点，组织土地估价师对各监测点数据进行采集整理，选取适当的评估方法评估各监测点设定条件下的地价水平，并由采购人于每季度最后一个月20日前上报分用途经验值。

工期要求：根据中国国土勘测规划院的具体要求，每个季度最后一个月20日（即：3月20日、6月20日、9月20日、12月20日）前提交季度成果；12月31日前配合采购人完成年度成果。

项目采购内容

（一）项目基本情况：本项目总预算133万元，项目具体情况如下表：

分组	监测区域	服务内容	预算金额	服务期限	备注
组一	越秀区、荔湾区、白云区、花都区	根据中国国土勘测规划院的具体要求,开展广州市城市地价动态监测工作。	第1名（综合评分排序）：人民币48万元	合同签订之日起至2025年12月31日。	组一、组二、组三的三名中标人需配合采购人开展全市范围内的城市地价动态监测技术统筹工作，具体详见工作内容及要求。
组二	天河区、黄埔区、从化区、增城区		第2名（综合评分排序）：人民币43.5万元
组三	海珠区、番禺区、南沙区		第3名（综合评分排序）：人民币41.5万元

在采购过程中，如果出现某中标候选人退出或因不符合中标资格要求而导致取消中标资格的，其后面的候选人按最新的综合评分排名顺序依次进行递补，直到该项目足额录满为止。

（如采购文件有与此要求不一致的地方，以此处为准）。评标结果按评审后总得分由高到低顺序排列。总得分相同的按投标报价由低到高顺序排列。得分且投标报价相同的，由评委会采取随机抽取的方式确定。排名第一至第三名的投标供应商为第一中标候选人，排名第四至第六的投标供应商为第二中标候选人，评审后得分最高的投标人获得中标人推荐资格；评审得分相同的，由采购人或者采购人委托评标委员会采取随机抽取方式确定中标候选人）。

（二）服务期限：合同签订之日起至2025年12月31日。

（三）工作范围（2025年可根据实际工作需要对工作范围进行适当调整）

商业及住宅用地工作范围由以下路段围合而成：沈海高速-许广高速以东-龙潭大道以南-105国道-穗深城际铁路-朱村大道东以北-新城大道-济广高速-119省道-增城区行政界线-京港澳高速-广澳高速-官州水道-浮莲岗水道-亚运大道-傍雁路-广澳高速以东-广龙高速以北-鸡谷山路-南沙区南沙街道（不含横档岛部分）-228国道-广澳高速--顺德水道以北所涵盖的区域（不含滴水岩森林公园、市良路以南、东新高速以西），土地面积1358.07KM²；

工业用地工作范围由以下路段围合而成：京港澳高速东侧－城鳌大道东－风神大道－沿江大道－平步大道中－许广高速－106国道－118省道－花山北立交－大广高速－广从公路－广良沙路－京港澳高速－沈海高速－沙亭北路－九龙大道－兴龙大道－广汕公路－番禺区风光路大学城外环东路－佛山市顺德区界－顺德水道－亚运大道－广澳高速－星海大道－广珠路－莞佛高速－南沙港快速－环市大道北－广州绕城高速－广园快速路－荔新大道－新新大道中－开创大道－高普路东侧－广连高速，不含海珠区和番禺区白石岭村，土地面积1664.43KM²。

中标人要求及工作分工

根据2024年经自然资源部备案的广州市城市地价动态监测监测点共266宗（组一96宗，组二87宗，组三83宗），其中，商业105宗，住宅114宗，工业47宗；地价区段共253个，其中商业区段105个，住宅区段105个，工业区段43个。2025年根据自然资源部和广东省自然资源厅有关文件、广州市房地产发展现状及广州市公示地价更新情况适当调整地价区段范围及监测点布设情况，并及时完成备案调整工作。各组的土地估价师，每人承担的监测点数量不超过30宗，每个地价监测点价格信息由两名土地估价师独立完成评估。服务本次采购项目的各组团队服务人员需不少于7名土地估价师或房地产估价师的专业技术人员，相关要求如下：

项目负责人

（1）为使本项目按质、按量、按时及有序实施，投标人针对本项目须成立一个完善和稳定的项目团队，团队需指定1名项目负责人，负责组织协调本组的各项工作，对工作成果进行审核。

（2）项目负责人需具有国土专业中级或以上工程师职称。

（3）★投标人须提供不少于7名具有土地估价师资格证书或房地产估价师资格证书的服务人员，投标文件内提供上述服务人员的证书扫描件。

★投标人须承诺，根据《住房和城乡建设部　自然资源部关于印发<房地产估价师职业资格制度规定><房地产估价师职业资格考试实施办法>的通知》，《房地产估价师职业资格制度规定》第十六条的规定，自2021年10月15日起，取得房地产估价师职业资格并经注册的可以依法从事房地产估价业务和土地估价业务，签署房地产估价报告和土地估价报告。因本项目涉及“土地估价业务”根据上述政策要求，投标人所提供的房地产估价师资格证书须为2021年10月15日后取得才具备“土地估价业务”资格，提供承诺函格式自拟。

（4）组一、组二、组三的中标人按地价监测点价格评估工作要求负责各自所负责监测区域范围内的地价监测点价格评估工作，完成工作成果后，提交给采购人开展技术统筹工作。

项目组成员

为使本项目按质、按量、按时及有序实施，投标人针对本项目须成立一个完善和稳定的项目团队，团队成员不少于1人具有国土专业中级或以上工程师职称。

工作内容及要求

（一）地价监测点价格评估

1.工作要求

（1）地价监测点的价格评估工作：中标人主要负责监测区域范围内的地价监测点的价格评估工作。组一、组二、组三的中标人分别需成立项目团队开展所负责监测区域内的地价监测点价格开展独立评估。各组的土地估价师，每人承担的监测点数量不超过30宗，每个地价监测点价格信息由两名土地估价师独立完成评估。参与项目团队的土地估价师队伍应保持相对稳定，若确需更换项目团队中土地估价师成员，须报经采购人批准同意。

（2）管理协调：各组的中标人需配合采购人开展全市范围内的城市地价动态监测技术统筹工作，包括不限于参加工作例会、项目技术培训等工作会议、开展信息调查、数据统计、报告汇总、项目经验分享、以及配合采购人及上级部门组织的检查等工作。

（3）各组的中标人需确定一位项目负责人，负责组织协调本组的各项工作，对工作中的技术问题进行把关，对工作成果进行审核，对本项目进行总负责。负责人原则上每季度参加季度工作例会，土地估价师至少参加两次季度工作例会，讨论监测工作中涉及的利润率、利息率、评估方法及其他技术参数等细节内容，分享工作经验，传达工作例会的会议精神给未参会的土地估价师。

（4）组织土地估价师每季度对所负责的监测点进行现场勘查，包括拍摄监测点现状照片、调查周边租金、售价等，采集监测点地价信息，对其进行初步审核整理与汇总，收集整理土地和房地产市场交易、供应等信息,并将监测点维护情况反馈给采购人。

（5）按照工作计划完成各季度地价监测点的价格评估，在相应时间节点内向采购人提交阶段成果、最终成果。

（6）按照中国国土勘测规划院的要求，在规定时间内通过中国城市地价动态监测工作平台完成季度成果的上报。

（7）建立相应的项目组，制定项目管理制度，规范参与项目土地估价师的行为，对整个项目工作进行管理、协调。

（8）汇总总结：汇总总结估价过程中存在的技术和工作问题，提出解决措施。

（9）充分运用信息化技术具有地价动态监测软件，开展地价监测工作，优化工作程序，提高监测工作效率，实现项目及人员的统一管理。

（10）结合广州市土地交易情况，配合采购人每半年一次撰写广州市公开出让土地成交情况分析报告，并配合采购人开展相关调研及培训工作。

（11）协助采购人维护广州市各用途的监测范围，监测范围应包括城区实体地域范围的市辖区集中连片区域，以及城区实体地域范围外、城镇开发边界内国土空间详细规划覆盖的城市主要拓展区域。

（12）协助采购人根据中国国土勘测规划院的总体要求，编制广州市监测点地价信息采集的季度及年度工作技术方案和技术要求。

（13）协助采购人根据中国国土勘测规划院的总体要求，开展年度监测工作，编制地价监测分析报告及其他年度成果。

（14）协助采购人按照自然资源部的要求，收集不少于18宗的商品房开发项目，完成商品房成本构成调查工作。

（15）协助采购人完成项目档案材料的归档工作。

2.工作成果

（1）城市地价动态监测季度成果

中标人应当根据城市地价动态监测相关文件要求提交下列内容的评估成果给到采购人（2025年实际提交的成果需根据中国国土勘测规划院的要求进行调整）：

①监测点地价评估技术要点表（季度）

②房地租金、房地产价格统计表（季度）

上述成果需以电子成果由中标人的土地估价师通过中国城市地价动态监测工作平台上报到中国国土勘测规划院，同时提交给采购人汇总和技术审核。

中标人应当按季度完成各自监测区域内的数据汇总、分析、统计，并配合采购人完成下列成果：

①交易样点登记表

②土地政策调查表

③城市成果-不含交易样点

④城市成果-含交易样点

⑤特征区域成果-不含交易样点

⑥特征区域成果-含交易样点

⑦行政区成果-不含交易样点

⑧行政区成果-含交易样点

⑨区段成果表

⑩监测点评估管理汇总表

（2）城市地价动态监测年度成果

中标人应当按年度完成各自监测行政区域内的数据分析、统计、汇总，并配合采购人完成下列年度成果：

①年度地价状况分析报告

②地价动态监测指标调查表（年度）

③公开出让土地成交情况分析报告（每半年提交一次广州市公开出让土地成交情况分析报告电子版成果）。

（3）协助采购人开展相关调研工作，完成相关调研成果及调研报告（如有，根据工作实际提交）。

（4）按照国家有关规范规定的其他相关成果。

付款方式

  1期：支付比例30%,第一季度成果由广州市规划和自然资源局审核盖章后的5个工作日内，采购人支付合同金额的30%；

2期：支付比例30%,第二季度成果由广州市规划和自然资源局审核盖章后的5个工作日内，支付合同金额的30%；

3期：支付比例30%,第三季度成果由广州市规划和自然资源局审核盖章后的5个工作日内，支付合同金额的30%；

4期：支付比例10%,第四季度成果由广州市规划和自然资源局审核盖章后的5个工作日内，支付合同剩余款项，即合同金额的10%。

备注：由于服务费为政府财政拨款，各年度的服务费最终支付时间以财政部门到款日期为准，备注：各阶段支付比例根据实际到款金额进行调整。

验收要求

成果由广州市规划和自然资源局审核盖章即为通过验收。

报价要求

（一）服务费用

本次项目技术咨询费用经费预算为133万元。

（二）投标人根据项目的预算金额报出折扣，采购人向中标人实际支付的项目服务费（合同金额）＝本项目的预算金额×中标折扣。

（三）关于报价

★投标人所报折扣不得高于100%且不得低于0%；该折扣必须为固定报价（如90%）且为1%的整数倍，不得存在区间值（如90%～95%），否则将被视为非实质性响应招标文件，按无效投标处理。

其他要求

投标人承诺的服务响应时间：收到采购通知（电话或书面）后超过4小时（含）内小时响应。

投标人评审材料汇总参考表格

投入本项目的人员情况汇总表（样表）

序号	姓名	性别	年龄		投入本项目评估小组土地估价师资格	属本单位的人员证明材料（	职称情况	证明材料（职称证书）	备注
					获得房地产估价师证书及时间					获得土地估价师证书及时间
1	XX					土地估价师：XXXX年XX月		X级
说明					1.投标人需将相关信息以表格形式汇总，并按填写说明认真填写。 2.根据《住房和城乡建设部　自然资源部关于印发<房地产估价师职业资格制度规定><房地产估价师职业资格考试实施办法>的通知》，《房地产估价师职业资格制度规定》第十六条的规定自2021年10月15日起，取得房地产估价师职业资格并经注册的可以依法从事房地产估价业务和土地估价业务，签署房地产估价报告和土地估价报告。因本项目涉及“土地估价业务”根据上述政策要求，投标人所提供的房地产估价师资格证书须为2021年10月15日后取得才具备“土地估价业务”资格。

采购包1（2025年广州市城市地价动态监测项目）1.主要商务要求

标的提供的时间	合同签订之日起至2025年12月31日。
标的提供的地点	采购人指定地点
付款方式	第1期为(支付方式)：支付比例30%，详见第二章采购需求，如上下文表述不一致，按采购需求为准。。 第2期为(支付方式)：支付比例30%，详见第二章采购需求，如上下文表述不一致，按采购需求为准。。 第3期为(支付方式)：支付比例30%，详见第二章采购需求，如上下文表述不一致，按采购需求为准。。 第4期为(支付方式)：支付比例10%，详见第二章采购需求，如上下文表述不一致，按采购需求为准。。
如项目发生合同融资，采购人应当将合同款项支付到合同约定收款账户。
验收要求	1期：详见第二章采购需求，如上下文表述不一致，按采购需求为准。
履约保证金	不收取
其他

2.技术标准与要求

序号	品目名称	标的名称	单位	数量	分项预算单价（元）	分项预算总价（元）	权重%	所属行业	技术要求
1	房地产土地评估服务	2025年广州市城市地价动态监测项目	项	1.00	1,330,000.00	1,330,000.00	100.0	其他未列明行业	详见附表一

备注：最终综合总报价=（各产品报价×各项产品权重）的相加值

附表一：2025年广州市城市地价动态监测项目

参数性质	序号	具体技术(参数)要求
	1	详见第二章采购需求
说明	打“★”号条款为实质性条款，若有任何一条负偏离或不满足则导致投标无效。 打“▲”号条款为重要技术参数，若有部分“▲”条款未响应或不满足，将导致其响应性评审加重扣分，但不作为无效投标条款。