采购需求

项目属性：服务类项目 

一、物业管理项目基本情况

中共泰州市委党校党校位于泰州市海军东路888号，占地面积99亩。建筑总面积38621.71平方米，其中：教学楼12276.29平方米、地下室5120.27平方米、食堂体育馆5780.42平方米、学术报告厅2784.28平方米、学员公寓10863.19平方米、连廊1193.26平方米、门卫室104平方米。室外配套工程55881.76平方米（绿化、道路、广场）等。 食堂和学员公寓保洁服务不在本次招标的范围内，但水电线路及设施、消防、电子设备及网络正常的运行维修和维护包含在内。

二、物业管理项目服务采购范围及要求

（一）物业服务范围

1.1物业服务区域范围内设备设施的日常维修、养护和管理；

1.2物业服务区域范围内公共区域、相关办公室和广场等部位的清洁卫生、垃圾的收集等；

1.3物业服务区域范围内道路、车辆管理；

1.4物业服务区域范围内公共秩序维护、安全防范等事项；

1.5会务服务；

1.6消控室管理；

1.7绿化养护（含招标人：东、西及北围墙外的绿化区域）管理；

1.8物业服务区域范围内的物业档案资料管理；

1.9投标单位另行承诺的服务。

（二）总体要求：

物业管理单位应从本物业管理实际出发，根据合同约定的管理服务范围和标准，设立专门的项目管理机构，配备符合要求的物业管理人员和各类服务人员，制定完整、有效的内部管理制度和日常服务运行管理制度等相关制度，双方应对合作过程中涉及的秘密和敏感信息严格保密。

物业管理的维护保养工作，应保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行；物业管理单位应提供全天候的公共秩序维护服务和安全服务，必须保证整个大楼的设施、人员和财产的安全；提供大楼的环境保洁服务，保证环境整洁、卫生、美观；提供会议保障服务，做到接待热情周到，会议服务及时到位；物业管理单位对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织培训、演练，有突发事件按规定程序及时采取相应措施。

因培训开班时间的不确定性，产生工作日延时加班，投标人应考虑到此部分加班费。

绿化养护须达到专业维保公司的养护标准（按季节养护要求，实行包干制），保证绿化服务质量。

2.2具体要求

（1）项目经理的工作要求

人员配置要求：经专业培训、具有物业管理企业经理上岗资格证书，从事本岗位3年以上工作经验；有较强的管理能力和工作经验，能够充分调动全体员工的积极性，善于管理、善于沟通。

①能够调动员工的积极性，加强员工的团结精神，公开、公正、公平地评价员工的工作业绩，负责每月对员工工作检查、考评。配备工作日记，每日登记工作内容、事项及完成情况；

②能够虚心接受业主的监督、建议、评价和检查，并对工作进行有效的改进；

③合理安排好各项物业服务工作，做好员工的岗中培训，提高物业服务水平；

④项目经理应于每月初将物业月度工作计划送校行政处审定，及时做好任务下达、计划实施等工作；

⑤项目经理应定期将水电设施维修耗材拟采购物资清单报校行政处审定，由校采购小组派专人负责采购，按需领用，并做好耗材登记工作以备审查；

⑥项目经理应定期将保洁拟采购物资清单报校行政处审定，由校采购小组派专人负责采购，按需领用，并做好领用登记工作以备审查；

⑦积极配合中共泰州市委党校做好其他工作。

（2）主管（保洁主管）的工作要求

协助乙方项目经理完成后勤保障任务，与甲方沟通服务，甲方的会务接待要求较高，项目主管须主抓学员会务、保洁等工作；积极配合甲方做好其他工作。

（3）卫生保洁的管理要求

①室外区域

a.每天清扫广场、停车场、绿化带的地面，每1小时巡视1次，发现脏物、废品应及时处理。对区域内各种设施进行抹尘和清洗，保持外围干净、整洁。

b.根据各种地面脏的程度要随时进行清洗。

c.绿化带重点巡查，及时清扫果皮、废纸、杂物等垃圾。

d.及时收集各类垃圾，堆放在指定地点。清运时密封装置，确保无飘洒和漏水现象。及时清洗垃圾筒筒身，更换垃圾袋，保持干净、无异味、无满溢，每周使用消毒剂进行彻底消毒，使蚊蝇鼠虫无滋生源。

e.保持指示牌、标识、消防器材、电表箱、水表箱、外围灯柱、音箱等物体表面上的清洁，及时处理各种污迹。

f.每周清除一次卫生死角，水管处、下水道口、排水沟、水池、阴沟、等地方，要确保其内无杂物。

g.每天上午须在上班时间前完成当天第一次保洁。

②门庭、大厅、走廊、电梯、楼梯

1. 每日循环清扫地面垃圾，清除台面、地面的污迹，每2小时巡查一次，每天水推地面至少一次，每月彻底清洗两次，平时发现污渍及时处理。

b.每日抹净门厅玻璃，每月彻底清洗一次，保持玻璃干净明亮，无手印、无水印，擦净门框、柱子等灰尘，每周彻底清洗一次。

c.每日抹净大厅内指示牌、告示牌、显示屏、接待台等，抹净各处灯罩、金属框、花架，使其无积尘，每周彻底清除沙发、茶几等各处卫生死角。

d.大厅各处金属包边、告示牌支架等，用金属清洁保养剂擦亮，保持无手印、无氧化痕迹、无锈蚀，每日擦一次。

e.每日擦抹风口、灭火器，使其光亮照人。

f.用推尘布抹净块料楼地面，保持地面无脚印、无灰尘，视地面磨损情况进行晶面处理的保养维护，使其光亮照人。

g.抹净墙面的灰尘。垃圾不能满过筒身之际的2/3。每日清倒垃圾两次，及时更换垃圾袋，及时处理垃圾筒上面的痰迹，使其外表干净、光亮、无满溢垃圾现象，每周使用消毒剂进行彻底消毒。

h.对大厅、电梯厅及走廊地面视其磨损程度，进行处理的保养维护，使其干净，光亮照人。

1. 每日清扫拖净电梯扶手轿厢地面，抹净内外壁，保持无手印、污渍、无灰尘。电梯地毯每周清洗，不得留有污渍、残留清洁剂等，水分要彻底吹干。电梯轿厢定期用金属清洁剂进行保养，减少氧化、锈蚀的程度，保持电梯干净光亮、整洁。

j.每天至少擦抹检查两次大厅的盆栽植物、花槽，保持盆栽无烟头、纸屑等杂物，使其无尘、无垃圾。

k.每日擦抹门庭、大厅正门，保持无灰尘、无污渍、无水迹。

L.擦净楼梯扶手，拖净楼梯，各眼见手及之处，经常抹尘，保持清洁。

③会议室、接待室及相关办公室

1. 每天清扫地面垃圾、擦抹桌椅、沙发、茶几等，擦净相关设施、设备，并定期消毒。大楼内严禁吸烟，如发现应立即劝阻，并及时清理烟灰。沙发、茶几每天清洁两次，地面每天清洁两次，平时发现污渍、痰渍、水迹等及时处理，每周彻底拖洗一次。
2. 室内所有垃圾篓的垃圾不能超过2/3，无虫、无异味，及时运送至指定地点堆放。每天至少更换垃圾袋一次，每周全面清洁一次，每月彻底清洗一次。

c.用鸡毛掸扫去墙面灰尘，彻底清理室内墙壁、墙角、天花、风口等蜘蛛网，每周一次。平时随见随时清理，局部灰尘、污渍随时处理。

1. 排气扇、照明设备等擦抹灰尘，每月一次。天花、风口、喇叭出口每月清洁两次，平时发现日光灯不亮、闪烁和损坏及时报告，及时清除拆装时留下的污迹。

f.每天清理电源开关、插座，抹净上面污渍和灰尘。

g.皮、布沙发每天清洁一次，不得留有污渍、残留清洁剂等，水分要彻底吹干。

1. 公共部位窗户玻璃随时保洁，平时发现手印、污渍及时擦净。

i.平时对地面痰迹、口香糖等及时进行清除，拖洗地面后及时抹净地角线、墙角上的污迹、水迹、清理卫生死角。

j.门、门框每天擦抹一次，不锈钢门每天擦抹两次，每半年上不锈钢护理剂一次，防火门、玻璃门每天擦抹两次。

k.桌椅、窗帘、书橱、讲台、等其他设施每天擦抹一次，保持清洁、摆放整齐。

l.值班室保持整洁，定期对被褥进行清洗和晾晒。

④洗手间

a.拖洗所有卫生间地面，抹净洁具、门框、墙身，每天循环多次，保持无灰尘、无垃圾、无异味，无手脚印、无污渍等。

b.洗手间隔板、纸盒每天擦抹一次。小便池、厕位、水池1小时冲洗1次，每天用洗液清洗一次。洁具每周用消毒剂消毒两次，整体卫生间每月一次全面消毒。洗手台每月抛光保养一次，镜面、台面、洗手盆每天清洁数次。上班时间巡视发现洗手间的污迹、水迹、积水、头发、手印、便迹、异味、报纸等应及时清理。

1. 每周一次全面清洗墙面瓷砖，地面用清洁剂刷洗，天花板擦净，灯具、风口抹尘，保持干净，无污渍。卫生间的地面每天拖地数次，保持地面干燥。

（4）文印室文印工作要求

人员配置为大专及以上学历，身体健康，有较好的思想素质和熟练的文印工作技能。做到保密要求，完成学校文印室所有文印工作及办公室其他工作。

（5）治安保卫的管理要求

负责服务区域的办公楼、值班巡查、秩序维持、车辆停放等安全保卫工作，确保上述地域内的人身财物安全，以及工作正常有序运转。

①出入口和要害部位及公寓楼，实行24小时值班和巡查，确保无漏岗、脱岗等失职现象；发现情况须及时向主管部门汇报，必要时向甲方或当地公安机关报告，填写当班记录。

②值班人员负责对外来车辆、人员进出进行引导车辆正确停放，做好门前“三包”等工作，上下班前半小时提前立岗。

③对区域内所有搬出物品，须有甲方的出门证，并登记出门时间、经办人，建立相应台帐。

④在物管区域范围内巡视，每2小时至少巡视1次，节假日增加巡逻2次，根据甲方制定的巡逻时间、路线，进行巡逻检查，对重点区域加强巡逻，着装规范整齐。巡逻时发现问题应及时果断处置，并迅速汇报相关领导。巡逻后要有记录，建立台帐。

(6)会务服务

①每日上午上班时间前做好相关办公室、休息室的卫生保洁；

②会议前配备好茶水、纸巾、毛巾等相关物品；

③会议召开前调节好空调，开灯或者打开窗帘保持开会期间的光线明亮；

④会议现场的各项服务工作；

⑤会议结束，相关设备、物品的清点、归还（归位）、存库等工作。

（7）智能化系统管理的要求

熟练掌握岗位技能，有工作责任心，有工作经验，有实际操作能力，有良好素养和职业道德；其中有1名具有相关专业技术资格证书。协助市委党校做好硬件设备和软件系统的维护保养、智慧校园建设、网站服务器维护、电话线路的维护、电子显示屏的维护保养、监控设备的维护更新、监控数据的管理、对各多媒体教室电子设备进行检修、摄影摄像设备使用及维护保养、电子显示屏的维护保养工作以及监控数据的管理，监控设备的维护更新等。

（8）工程管理工作要求

①高低压配电设施：

a.定时抄录大楼内所有电量计量表（包括高低压配电房、设备电柜内所有电量计量表），填写《电量计量表数据记录》，并录入计算机形成电子版文件；

b.定时检查配电设备，填写《高低压配电设施巡查记录》，发现问题及时上报并采取处理措施；按时分析用电负荷状况，发现超负荷情况，及时向分管领导汇报，配合办公室采取应急措施；

c.按照维保计划，进行设备管理和保养；

d.定期配合供电设备检测单位进行高压设备的预防性检测试验工作；

e.除单一回路操作任务外，必须依据电业安全工作规程先填写操作票，由两人严格按照操作程序进行操作；

f.每周打扫一次所有配电房、配电间、配电柜；

g.健全高低压配电间各项管理制度。

②供电线路、控制装置：

a.定期巡检供电线路、控制装置，经常检查各类接线桩头松动情况，情况异常及时进行处理；必要时对线路进行绝缘检测；

b.查看重要设施设备运行状态，定时记录，发现问题及时上报。

c.巡查有无建筑物渗漏水对供电设备的影响；巡查有无装饰装修违章操作对供电安全的威胁；

d.填写巡查记录，发现异常及时报告，迅速采取处理措施；

e.按照甲方要求，进行供电线路的新增、改造、维修工作。所需材料工资由业主出资。

③照明设施：

a.按照计划定时开、关公共区域照明设施，并配合业主执行计划外的操作；

b.巡查所有照明设施（包括施工单位的临时照明设施），除通过正常巡视发现问题外，还要通过保安、保洁等其他员工的工作过程中反馈信息，以便提高维修的及时率；

c.按照业主要求进行照明设施增加，所增加的照明设施必须有可靠的保护装置；

d.定期巡查、保养室内、室外公共电气柜；定期进行电气安全检查，保证电气设备运行安全正常；

e.对所发现的问题进行维修。

（9）消控室管理

①做好消防监控24小时值守工作，负责监控室的日常工作及设备的管理使用，并做好值班记录；

②负责闭路监控异常情况处理、隐患和突发安全问题的报告处理；

③严格执行操作规程，定期进行消防演习；

④做好消防设施的巡查，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用，及时做好巡查记录；

⑤保持消防管制室的卫生整洁。

（10）绿化养护管理的要求（按季节养护要求，实行包干制）。

①定时对校园内的植物进行修剪、施肥、治虫、灌水等养护工作。

②植物养护要求：

 a.灌木树冠完整，生长旺盛，适时开花，花后修剪及时，无病无虫无枯枝。

b.绿篱整齐形态美观，控制高度适宜，使长枝控制在10CM以下。无破残、无缺株。

c.乔木树冠基本完整，主侧枝分布均称，数量适宜，内膛不乱，通风透光。   

d.花坛花带轮廓清晰，整齐美观，无残缺，花卉生长正常，枯枝残花清除及时。

e.地表植物长势茂盛，无杂草无明显残叶枯花。

f.草坪外观整齐一致，高度控制，平坦整齐，生长良好，修剪、补种及时，边缘线清晰，无明显杂草、裸地和积水。

g.绿化养护技术措施完善，适时进行施肥，以保持绿地的生长旺盛，达到一定的景观效果。

  h.加强抗旱、抗台、抗涝、抗寒工作，夏季对植物花草及时进行灌溉，防止植物花草因脱水而造成枯死，台风期间要做好加固、排涝抢险工作，防止花草植物受损。冬季做好植物花草的防冻保暖工作，确保花草植物的正常生长。

i.植物病虫害及时防治，及时用药灭虫，用药配比准确，操作安全，不发生药害事故，病虫害防治比较及时。

j.校内花草布置四季有花，节日和特别日子布置有重点有创意。

③绿化景观效果显著，保持老树等的生长和成活，无死株，无植物倒伏。

 ④绿地、绿化带、花坛、 花镜、草坪等设施内清洁，无驳落物和垃圾，无破损残缺。

⑤完成党校交办的临时性任务。

(11) 档案、资料管理

①加强有关物业的档案和资料的管理。档案和资料的管理包括：安全管理记录档案、清洁卫生管理档案、工程水电维修管理档案、物业人事管理，以及具体的管理方案。物业管理企业必须运用计算机管理，所有档案要求做到保存完整，管理完善，交接手续完备，检索方便准确。

②建立健全物业管理制度

根据泰州政务服务管理办公室办公楼的具体情况，受托单位应制定详细的内部管理制度、日常服务的运作管理制度等相关制度。

a.物业管理员工行为规范；

b.管理人员岗位职责；

c.安全保卫制度和保安人员工作职责；

d.洁管理制度和保洁人员工作职责；

e.工程水电维修管理制度及工程水电维修人员工作职责；

f.管理人员、操作人员考核细则（百分考核）；

g.考核奖惩制度；

h.综合服务制度等；

i.其他。

（三）人员配置的最低要求

岗位	人数	配置说明	要求
项目经理	1	负责项目的管理及与甲方对接	年龄不超过45周岁，本科及以上学历，具有国家行政主管部门颁发的中华人民共和国物业管理师资格证书或具有全国物业项目经理职业资格证书或物业管理企业经理证书。投标文件中须提供学历及资格证书证明材料、投标人近三个月为服务人员缴纳社会保险证明（加盖社保部门电子签章的网上打印凭证）。
会议服务兼会服、保洁主管	1	协助项目经理做好项目管理工作	年龄：女不超过45周岁，男不超过50周岁，大专及以上学历，具有国家行政主管部门颁发的中华人民共和国物业管理师资格证书或具有全国物业项目经理职业资格证书或物业管理企业经理证书。投标文件中须提供学历及资格证书证明材料、投标人近三个月为服务人员缴纳社会保险证明（加盖社保部门电子签章的网上打印凭证）。
保洁	9	各服务区域，卫生无死角	女性，体检合格，有从事过办公楼保洁，负责环境保洁管理、健身房、淋浴房、更衣室管理等工作经验，年龄在50周岁以下。仪表整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。投标人须承诺所有人员满足上述要求，且与所有人员签订劳动合同，并按国家规定缴纳各类保险等（提供承诺书）
文印员	1	协助做好文字处理	大专及以上学历，工作认真踏实，能够独立完成复印等办公室服务工作；懂各类图表制作（excel 表格操作熟练），统计能力强，条理性逻辑性强，具有一定的文字处理能力。具有国家计算机等级考试合格证书。投标文件中须提供学历及资格证书证明材料、投标人近三个月为服务人员缴纳社会保险证明（加盖社保部门电子签章的网上打印凭证）。
保安	6	其中：队长1人，门卫白班2人，夜班巡逻2人，轮休1人；保证秩序井然	形象较好，男性；年龄不超过50周岁，主要出入口岗位的保安员语言表达能力须较好；保安员工作经历不低于3年。所有保安须持公安部门所发《保安员证》。其中保安队长在持有《保安员证》的同时，还须持有人社部门颁发中级(四级)消防设施操作员证书或中级(四级)建(构)筑物消防员证书)。投标文件中须提供学历及资格证书证明材料、投标人近三个月为服务人员缴纳社会保险证明（加盖社保部门电子签章的网上打印凭证）。
会议服务	4	普通话标准，吐字清晰；身体健康，有服务意识，无不良行为记录；从事相关会务服务工作一年，且具备较强沟通能力和投诉处理能力；仪表端庄	大专及以上学历；女性，年龄不超过40周岁；成熟稳重、性格温和，形象良好。投标文件中须提供学历证书及投标人近三个月为服务人员缴纳社会保险证明（加盖社保部门电子签章的网上打印凭证）
智能化系统管理员	2	高职以上学历；熟悉电脑音响等基本操作，熟悉电脑操作等；工作认真踏实，责任心强，身体健康	身体健康，年龄女不超过45周岁，男不超过55周岁，具有处理复杂、突发事件能力，具有强烈的责任心，认真负责，文明工作，言语规范。持有计算机信息高新技术证书或计算机维修或网络信息安全工程师或硬件维护工程师或计算机操作相关职业资格证书或计算机专业毕业证书。投标文件中须提供学历及资格证书证明材料、投标人近三个月为服务人员缴纳社会保险证明（加盖社保部门电子签章的网上打印凭证）。。
配电房值班及水电维修工（含工程主管1人）	5	工作认真踏实，责任心强	年龄：55周岁以下，身体健康，有责任心，配电房值守3人须持有应急管理部门所发《高、低压电工特种作业证》证书，有三年以上工作经验；主管及水电维修工须持有应急管理部门所发《电工特种作业证》证书,有三年以上工作经验。投标文件中须提供学历及资格证书证明材料、投标人近三个月为服务人员缴纳社会保险证明（加盖社保部门电子签章的网上打印凭证）。
消控	3	每班1人，24小时岗位不离人	年龄：女不超过50周岁，男不超过55周岁，消防控制室值守人员须通过并取得中级（四级）建（构）筑物消防员证或消防设施操作员证书。投标文件中须提供学历及资格证书证明材料、投标人近三个月为服务人员缴纳社会保险证明（加盖社保部门电子签章的网上打印凭证）。
合计	32

 

（四）安全责任

1.承包单位要加强对从事服务人员的安全知识教育和培训，严格遵守安全操作规程，作业时做好防护措施，安全生产。在承包期内承包单位承担派出工作人员的所有责任，承包单位员工在工作期间发生工伤等事故由乙方承担责任，与甲方无关。

2.承包单位必须合法经营，不得有违反业主单位的环境、秩序的任何经营活动。

3.承包单位要做好员工安全纪律和保密教育，员工不得翻阅资料、报刊、书籍，不得透露所看到的、听到的有关工作信息。

（五）相关事项说明

1.中标单位应严格执行国家、省、市有关物业管理规定以及采购单位指定的执行标准，对中共泰州市委党校办公楼实施专业化的物业管理服务。

2.中标方在日常服务管理中经营方式为：包干制。

3.物业服务所需工具（包括日常维修工具）、设备、易耗品（清洁剂、垃圾袋、消毒洗液等，）等均由乙方提供（学员公寓耗材除外），投标文件中必须提供配置工具、设备明细表。

4.投标人应认真进行现场勘察工作，场地现状及限制性因素由投标人向招标人查询并自行勘察核实，投标人的投标行为视为已充分调查、了解、核实场地现状，并同意接受准备履约合同。

5.中标单位除按相关规定与采购方签订物业服务管理合同，必须服从招标方的监管考核，考核分数90分以上的全额支付外包费用，70-80分的视情扣除部分服务费。（详见《中共泰州市委党校物业考核管理细则》）

（六）采购标的所属行业

参照《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业〔2011〕300号）文件，本项目采购标的所属行业为物业管理。

注：投标报价为1年的总报价。

附件：考核附件1：中共泰州市委党校物业管理考核细则

考核附件2：泰州市委党校物业管理考核得分统计表

考核附件3：项目服务质量绩效考核评分表

考核附件4：整改通知书