采购项目内容

 

 

1. 供应商应具备《政府采购法》第二十二条规定的条件；
2. 供应商未被列入“信用中国”网站(creditchina.gov.cn)“失信被执行人”或“重大税收违法案件当事人名单”或“政府采购严重违法失信名单”记录名单，并且不处于中国政府采购网(www.ccgp.gov.cn)“政府采购严重违法失信行为记录名单”中的禁止参加政府采购活动期间[以采购代理机构于投标截止日资格审查时在上述网站的查询结果为准，如相关失信记录已失效，供应商需提供相关证明资料。]；
3. 供应商必须是国内依法登记注册的法人或其他组织；
4. 供应商必须具有省级自然资源（原国土资源）管理部门核发的有效的土地评估机构备案函；
5. 本项目不接受联合体投标；
6. 已登记报名并购买本项目采购文件。

注：（1）单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得同时参加本项目投标；

（2）为本项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的供应商，不得再参与本项目投标。

二、采购项目技术要求

（一）项目背景

按照《广东省自然资源厅关于做好 2019 年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函〔2019〕1925 号）文件要求：全面完成城镇标定地价公示， 各县（市、区）须在 2019 年 9 月 30 日前启动标定地价制订工作；在 2020 年

3 月 30 日前，完成估价期日为 2020 年 1 月 1 日的标定地价成果制订、验收工

 

 

作；于 2020 年 12 月 31 日前完成成果公示、报备工作。

全面开展集体建设用地和农用地基准地价制订工作，各地级以上市、县须在 2019 年 9 月 30 日前，启动集体建设用地和农用地基准地价制订工作；

在 2020 年 3 月 30 日前，完成集体建设用地和农用地基准地价成果制订、验

收工作；在 2020 年 12 月 31 日前，完成成果公示、报备工作。

按照《广东省自然资源厅关于做好 2019 年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函〔2019〕1925 号），在佛山、河源、潮州等 12 个市部署开展省级城市地价动态监测。各市自然资源主管部门要强化组织领导，落实经费和技术单位，根据《城市地价动态监测技术规范》要求按季度监测各用途地价水平变化，确保在 2020 年 3 月 31 日前完成地价监测体系建设，2020 年

9 月 30 日前实现数据报送，2020 年 12 月 31 日前形成省级监测成果。

潮州市自然资源局受市政府委托，开展潮州市区 2020 年度自然资源评价评估工作，主要工作内容包括潮州市区 2020 年标定地价更新工作、2020 年集体建设用地基准地价制订工作、2020 年集体农用地基准地价制订工作、潮州市区 2020 年城市地价动态监测体系建设工作。

（二）工作范围

• 潮州市区 2020 年标定地价更新工作

完成估价期日为 2020 年 1 月 1 日的标定地价成果制订、验收工作。本次潮州市区2020 年标定地价体系更新工作范围包括潮州市区近期城镇规划建设区范围，综合考虑国有、集体两种土地性质及建设用地、农用地等多种土地用途（具体评估范围由潮州市自然资源局根据实际需要确定）。

• 潮州市区 2020 年集体建设用地基准地价制订工作

完成潮州市区 2020 年集体建设用地基准地价成果制订、验收工作。潮州市区2020 年集体建设用地基准地价制订工作的评估对象为潮州市区范围内现

 

 

有的集体建设用地。具体评价对象应在土地利用规划、城乡规划、国土空间规划的基础上，结合法律政策中涉及农村集体土地制度的相关规定和监管服务导向与需求、集体建设用地市场发育水平等综合确定。

由于在空间分布形态上，潮州市区集体建设用地分布较为分散，且不连片，所以本次工作范围为潮州市区全域（具体评估范围由潮州市自然资源局根据实际需要确定）。

• 潮州市区 2020 年集体农用地基准地价制订工作

完成潮州市区 2020 年集体农用地基准地价成果制订、验收工作。潮州市区2020 年集体农用地基准地价制订工作的评估对象为潮州市区范围内现有的集体农用地和宜农未利用地。具体评价对象应在土地利用规划、城乡规划、国土空间规划的基础上，结合法律政策中涉及农村集体土地制度的相关规定和监管服务导向与需求、集体农用地市场发育水平等综合确定。

• 潮州市区 2020 年城市地价动态监测体系建设工作

完成潮州市区地价监测体系建设工作。本次潮州市区城市地价动态监测体系建设的工作范围为潮州市区城市范围，主要是潮州市区的建成区范围和近期城镇规划建设区范围（具体监测范围由潮州市自然资源局根据实际需要确定）。

（三）工作内容

• 潮州市区 2020 年标定地价更新工作
• 标定地价公示范围的调整更新

在潮州市区 2019 年标定地价公示范围的基础上，根据潮州市区行政辖区内的市场发育和政府的服务监管需求，考虑将农村集体土地纳入标定地价公示范围，并结合本年度标定区域的调整更新情况和新增标定区域的情况，调整更新标定地价的公示范围。

 

 

• 标定区域的调整更新

根据《标定地价规程》（TD/T 1052-2017)的要求，首次划定的标定区域若出现下列情况时，需对标定区域进行调整更新：

①相关规划有重大调整；

②标定区域内地价空间分布特征明显变化；

③标定区域的土地条件、主要土地用途、土地利用状况等发生重大改变；

④行政区划或产业园区范围、标志性权属界线等发生变更。

因此，在现有标定地价成果的基础上，根据潮州市城市发展的状况，结合潮州市区最新的规划布局，以及各用途用地土地市场的变化情况，对现划定的标定区域进行调整、补充，以适应城市的发展需求。

• 标准宗地的维护更新

根据《标定地价规程》（TD/T 1052-2017)的要求，对已确定的标准宗地进行定期跟踪检查，调查核实土地利用状况、地价影响因素等方面的变化， 及时更新登记信息。当标准宗地出现下列情况时应予以更新：

①宗地或地上建筑物灭失，或正在灭失、翻建过程中；

②宗地用途或土地利用条件发生重大改变，不具区域代表性；

③宗地被合并或分割，影响其区域代表性；

④宗地被长期低效利用；

⑤标定区域调整更新后，标准宗地不再满足设立要求。

因此，在现有标定地价成果的基础上，对已布设的标准宗地进行调查， 更换已经发生变化的标准宗地，根据标定区域的调整更新情况，新增或更换原有标准宗地。

• 标准宗地档案资料的调整更新

根据本年度标定区域和标准宗地的维护和调整更新情况，对标准宗地的

 

 

档案资料进行调整更新。

①对已布设的标准宗地进行调查，更新有变化的标准宗地档案信息；

②新增标准宗地的档案资料查询。

• 标定地价的评估

根据《标定地价规程》（TD/T 1052-2017)的要求，在 2019 年标定地价成果的基础上组织土地估价专业评估师对已设立的标准宗地的价格进行更新评估，对更换或新增的标准宗地按照规程规范要求进行评估。每一宗标准宗地均需由两名土地估价专业评估师独立评估，并按规程的标准格式填写相应表格，说明评估要点，编制评估报告。

• 探索和完善标定地价修正体系

潮州市区 2019 年标定地价评估项目已建立了标定地价体系框架，基本明确了标定地价的应用方向，但是具体实施和应用还有待进一步探索和完善， 本次更新工作的主要探索方向为：探索、研究和制定符合实际应用需求的标定地价修正体系，满足各方面对标准宗地地价应用的需要。

• 潮州市区标定地价应用研究

探索研究标定地价体系先进地价管理技术的应用和推广工作。协助潮州市自然资源局进行编制配套应用文件的研究。

• 更新和升级标定地价更新应用系统

系统应采用 GIS 技术以及网络信息传输技术，满足日常工作中各类用地的地价查询、评估需要，实现标定地价更新的电子化管理要求。

• 潮州市区 2020 年集体建设用地基准地价制订工作
• 完成潮州市区集体建设用地定级工作

参照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）的要求，采用计算机技术手段，对影响集体建设用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分

 

 

析，运用多因素综合评价法完成潮州市区宅基地、公用设施公益事业用地、集体经营性建设用地（商业、工业）等集体建设用地定级工作。

• 完成潮州市区集体建设用地基准地价评估工作

根据外业调查资料，在土地定级的基础上，参照《城镇土地估价规程》

（GB/T18507-2014）、《集体土地使用权地价评估技术指引》（征求意见稿）、

《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引（征求意见稿）》等要求，完成宅基地、公用设施公益事业用地、集体经营性建设用地（商业、工业）等用途集体建设用地基准地价评估。

• 编制集体建设用地基准地价修正体系

在定级估价的基础上，建立潮州市区宅基地、公用设施公益事业用地、集体经营性建设用地（商业、工业）等类别集体建设用地级别基准地价修正体系。

• 潮州市区集体建设用地基准地价应用研究

探索研究集体建设用地基准地价先进地价管理技术的应用和推广工作， 协助潮州市自然资源局进行编制配套应用文件的研究。

• 开发集体建设用地基准地价应用系统

系统应采用 GIS 技术以及网络信息传输技术，满足日常工作中各类用地的地价查询、评估需要，实现集体建设用地基准地价的电子化管理要求。

• 潮州市区 2020 年集体农用地基准地价制订工作
• 完成潮州市区集体农用地定级

按照《农用地定级规程》（GB/T28405-2012）的要求，采用计算机技术手段，对影响集体农用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按分类评价的差异划分级别，全面完成潮州市区集体农用地定级工作。

• 完成潮州市区集体农用地基准地价评估

 

 

根据外业调查资料，在集体农用地定级的基础上，按照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）的要求，完成耕地、林地、园地等类别集体农用地利用基准地价制订工作。

• 编制基准地价修正体系

在定级估价的基础上，按照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）对基准地价修正系数表、农用地价格影响因素表编制的规定，选择对集体农用地价格影响较大的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，结合集体农用地定级指数模型，编制集体农用地基准地价修正系数表。

• 潮州市区集体农用地基准地价应用研究

探索研究农用地基准地价先进地价管理技术的应用和推广工作，协助潮州市自然资源局进行编制配套应用文件的研究。

• 开发集体农用地基准地价应用系统

系统应采用 GIS 技术以及网络信息传输技术，满足日常工作中各类用地的地价查询、评估需要，实现集体农用地基准地价的电子化管理要求。

• 潮州市区 2020 年城市地价动态监测体系建设

根据《城市地价动态监测体系技术规范》（TD/T 1009-2007）等文件要求，本次潮州市区城市地价动态监测体系建设的工作内容包括潮州市区城市地价区段的划分与地价监测点的布设、地价动态监测数据采集、地价动态监测指标与地价状况分析、潮州市区城市地价动态监测管理信息系统。实施过程中若国家、省出台新的技术规范、政策或文件，应以最新文件要求为准。

• 地价区段的划分与地价监测点的设立

①确定监测地价估价期日

监测地价具有统一的估价期日。季度监测地价期日分别为各个季度的最后一日，年度监测地价估价期日为每年的 12 月 31 日。

 

 

②确定地价动态监测范围

城市地价动态监测范围的确定，原则上以城市建成区为准，不得突破土地利用总体规划红线范围。工业用地地价动态监测范围以工业聚集区（开发区、工业园区）为主。

③地价区段的划分

地价区段是指城市基础设施、公共设施、公用设施、环境条件一致，土地用途基本一致，地价水平相当的封闭区间。地价区段按商服、住宅、工业、公共管理与公共服务四种用途划分。地价区段面积规模根据城市级别、规模、土地用途、地价变化情况确定。

④地价监测点的布设

地价监测点的设立应遵循代表性、确定性、稳定性、标识性等基本原则。地价监测点的总数应综合考虑城市规模等级、建成区面积等因素确定，潮州市区应不低于 60 个，各用途地价监测点的数量应尽可能均衡，分布密度至少应达到每区段 1~2 个。

• 地价动态监测数据采集

①完成地价动态监测数据采集

按照《城市动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）的要求及地价监测点布设的实际情况，完成地价监测点数据、土地交易样本数据、房屋交易样本数据、城市一般数据的采集工作，并形成相应的数据成果。每宗地的地价信息由两名土地估价师独立采集，每名土地估价师承担信息采集的地价监测点数量不得超过 15 宗。

第二、四季度地价监测点信息全样本采集各一次，估价期日分别设定在每年的 6 月 30 日、12 月 31 日。第一、三季度地价监测点信息抽样采集各一

次，估价期日分别设在每年的 3 月 31 日、9 月 30 日。抽样采集的地价监测点

 

 

及其对应的土地估价师原则上固定，数量上不得低于全样本总数量的 20%，并保证抽样结果能够反映城市整体地价变化水平。

②完成地价监测点的评估

按照《城镇土地估价规程》（TD/T 18508-2014）、《城市动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）的要求完成监测点地价的评估。

• 地价动态监测指标与地价状况分析

①地价动态监测指标值计算

根据《城市动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）的要求，地价动态监测指标主要包括完成地价水平值计算、地价变化量计算、地价增长率计算、地价指数计算。

②地价状况分析

根据《城市动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）的要求完成包括地价水平状况、地价变化趋势、地价与土地供需协调状况、地价与房屋市场协调状况、地价与社会经济协调状况、地价与城市土地利用协同状况等分析。

• 开发城市地价动态监测地价管理信息系统

系统应采用 GIS 技术以及网络信息传输技术，满足日常工作中各类用地的地价查询、评估需要，实现城市地价动态监测地价的电子化管理要求。

• 其他

其他需要配合的潮州市区 2020 年度标定地价更新、集体建设用地基准地价、集体农用地基准地价制订、城市地价动态监测项目的相关工作。

（四）工作依据

潮州市区 2020 年度标定地价更新、集体建设用地基准地价、集体农用地基准地价制订、城市地价动态监测项目工作具有很高的技术性和理论性要求， 因此，其评估工作必须在一定的理论依据、法规文件依据、技术依据和其他

 

 

相关资料依据的指导和规范下进行。

• 法律、法规及规范性文件依据
• 《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
• 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日全国人

民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；2009 年 8 月 27 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正）；

• 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年 5 月 19 日国务院令第 55 号发布，自发布之日起施行）；
• 《广东省人民政府批转省国土厅、物价局关于加强国有土地使用 权出让和转让价格管理的请示的通知》（粤府〔1993〕117 号文）；
• 《中华人民共和国城乡规划法》（2007 年 10 月 28 日第十届全国人

民代表大会常务委员会第三十次会议于通过，自 2008 年 1 月 1 日起施行）；

• 《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代

表大会第五次会议通过，自 2007 年 10 月 1 日起施行）；

• 《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12 号）；
• 《广东省国土资源厅转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（粤国土资利用发〔2017〕115 号）；
• 《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕 20号）；
• 《国土资源部办公厅关于部署开展 2016 年度城乡地价调查与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕17 号）；

 

 

• 《广东省自然资源厅关于做好 2019 年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函〔2019〕1925 号）；
• 国家、省市及地方有关的法规、政策、文件。
• 技术依据：

（1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；

（2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；

（3）《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）；

（4）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；

（5）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）；

（6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）；

• 《城镇地籍调查规程》；
• 《不动产登记暂行条例》；
• 《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引》（征求意见稿）。

（五）服务成果

• 潮州市区 2020 年标定地价更新工作
• 文字报告（均提供电子文档）

①标定宗地评估报告。包括地价内涵、评估方法、评估结果等内容。由承担评估工作的评估师完成。每三年之内，首次评估标准宗地标定地价时， 应详细描述评估过程，按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）的有关要求撰写完成的土地估价报告和技术报告（评估工作底稿），其他年度更新撰写简要评估报告；

②标定地价体系建设更新报告。应包括标定地价体系更新工作的概述、技术路线与方法、标准宗地的设立、标定地价体系建立的关键技术，以及标定地价成果分析等内容；本年度更新时的土地市场及主要地价影响因素的变

 

 

化情况、标准宗地的维护与更新情况、标定地价体系更新的技术改进情况等内容。

• 表格成果

①标准宗地基本信息登记表；

②标准宗地评估技术要点表；

③标定地价建议及结果表；

④标定地价信息公示表；

⑤标定地价修正体系表。

• 图件成果

《标准宗地与标定区域分布图》

• 计算机成果

①上述文字报告及图件成果的电子文件；

②成果数据库。

• 潮州市区标定地价成果应用系统
• 潮州市区 2020 年集体建设用地基准地价制订成果
• 文字成果

①《潮州市区 2020 年集体建设用地基准地价评估工作报告》

《工作报告》是集体建设用地基准地价评估工作全过程的总结，主要包括以下内容：

1. 项目概述：项目来源、背景、目的意义、工作起止时间、完成情况等；
2. 基本情况：城市地理位置、行政区划、社会及经济等基本情况；
3. 项目工作过程：项目实施工作主要过程以及取得的主要成果，包括技术依据、工作进度、作业方法、技术方案执行情况等；
4. 工作经验、体会和建议等。

 

 

②《潮州市区 2020 年集体建设用地基准地价评估技术报告》

《技术报告》是对完成项目采用的技术路线、技术方法和具体技术措施及取得效果的全面总结，阐明成果的科学性、可信性和权威性，内容主要包括概述、项目技术路线和工作程序、技术过程、项目主要成果及其质量监控等。

③《潮州市区 2020 年集体建设用地基准地价评估成果报告》

《成果报告》是对集体建设用地基准地价编制成果的汇编和应用说明。主要包括项目评估范围、基准地价内涵、基准地价成果、修正体系、成果应用说明等。

• 图件成果

《潮州市区 2020 年集体建设用地基准地价图》

• 电子版成果

包括以上文字成果和图件成果的电子版本成果。

• 潮州市区集体建设用地基准地价成果应用系统
• 潮州市区 2020 年集体农用地基准地价制订成果
• 文字成果

①《潮州市区 2020 年集体农用地基准地价成果报告》

《成果报告》是对集体农用地基准地价编制成果的汇编和应用说明。主要包括项目评估范围、基准地价内涵、基准地价成果、修正体系、成果应用说明等。

②《潮州市区 2020 年集体农用地基准地价技术报告》

《技术报告》是对完成项目采用的技术路线、技术方法和具体技术措施及取得效果的全面总结，阐明成果的科学性、可信性和权威性，内容主要包括概述、项目技术路线和工作程序、技术过程、项目主要成果及其质量监控

 

 

等。

③《潮州市区 2020 年集体农用地基准地价工作报告》

《工作报告》是集体农用地基准地价编制工作全过程的总结，主要包括

 

项目概述、基本情况、工作过程及取得的主要成果、工作经验、体会和建议等。

• 图件成果

《潮州市区 2020 年集体农用地基准地价图》

• 电子版成果

包括以上文字成果和图件成果的电子版本成果。

• 潮州市区集体农用地基准地价成果应用系统
• 潮州市区 2020 年城市地价动态监测体系建设成果提交的具体成果包括如下：
• 潮州市区 2020 年城市地价动态监测报告体系

①地价动态监测报告

1. 潮州市区城市地价动态监测工作报告及技术报告；
2. 潮州市区城市地价状况分析报告；
3. 潮州市区区域地价指数成果汇编。

②监测报告内容

监测报告的主要内容如下：

1. 基本界定，包括对监测范围、监测城市、监测分区、监测时段、数据来源、指标体系，以及重要概念等的说明；
2. 监测内容，包括地价水平与变化趋势状况、地价空间分布形态、地价与土地市场、房屋市场、宏观经济环境、城市土地利用变化协调情况等；
3. 基本分析，主要是对地价状况综合分析、背景分析和预测；

 

 

1. 技术说明，主要是对监测技术处理过程进行说明。

• 潮州市区城市地价动态监测成果

①地价监测点设立成果

1. 地价监测点初始设立成果，包括城市地价监测点登记表（初始）、地价区段登记表（初始）、地价监测点分布图、地价区段分布图、地价监测点宗地图、地价监测点影像图片等；
2. 监测点年度变更调查成果，包括监测点、区段变化及相关资料。

②监测数据采集成果年度数据采集成果

1. 地价监测点（年度）调查表；
2. 地价监测点（年度）变更统计表；
3. 地价动态监测指标（年度）调查表；
4. 房屋交易样本（年度）调查表；
5. 土地（年度）供需情况调查表；
6. 房屋（年度）供需情况调查表；
7. 土地面积调查表；
8. 相关社会经济指标（年度）调查表；
9. 城市基准地价更新情况调查表；
10. 地价监测点评估技术要点表；
11. 地价监测点分布图；
12. 土地交易样本分布图；
13. 房屋交易样本分布图；
14. 城市地价状况年度分析报告；
15. 监测点地价评估报告。

 

 

1. 地价监测点宗地图和影像照片等。季度数据采集成果
2. 地价监测点调查表（季度）；
3. 地价监测点评估技术要点表（季度）；
4. 地价监测点评估报告；
5. 地价监测点汇总表（季度）；
6. 地价动态监测指标（季度）调查表；
7. 地价动态监测指标测算过程表（季度）；
8. 土地招标拍卖挂牌出让情况（季度）调查表；
9. 土地交易样本（季度）调查表；
10. 异常点汇总表；
11. 地价动态监测指标（年度）调查表（仅第四季度）。

• 以上成果的电子版本
• 潮州市区城市地价动态监测地价成果应用系统三、采购项目商务要求

1. 报价要求：本项目的投标报价最高限价为人民币 250 万元，投标报价不得超过最高限价；中标总价为完成本项目所需费用的总和，即含税全包价。采购人不再支付任何费用。投标人的投标报价须以人民币为单位。
2. 完成期：合同签订之日起 3 个月内完成初稿编制，6 个月内完成项目所有建设内容。
3. 验收要求：项目成果通过自然资源行政主管部门验收，取得验收意见。
4. 付款方式：分两期付款，签订合同后 10 个工作日内，采购人支付合同总额的 40%作为首期款；在项目成果通过验收或审批后 10 个工作日内，采购人支付合同余款。每笔款项支付时，中标供应商应同时向采购人提供相应金

额的正式发票。

 

• 
  售后服务要求：提供合同期三年的后期维护服务。项目运行服务期间如果出现问题，中标供应商应提供用户需求工作日 5*24 小时热线响应服务， 工作日 24 小时响应时间内提供成果维护、应用等技术服务。在出现故障的 60

• 分钟内给予问题的解答；如电话响应无法解决、需现场解决的，在故障发生

  的 48 个小时内，派维护人员到达现场。