第三章  项目说明、采购内容

一、项目说明、采购内容

一、工作内容：

标定地价是法定公示地价的主要内容，可进一步丰富土地市场价值参考标准，为宗地评估、地价管理和有关税费的确定提供重要依据。根据原省国土资源厅《关于做好公示地价体系建设和管理工作的通知》（鲁国土资字〔2018〕280号）要求，依法开展标定地价体系建设和公示工作。依据《标定地价规程》，在土地级别或匀质地域基础上划定标定区域，设立标准宗地，跟踪标准宗地及其所在标定区域的地价影响因素变化，采用规范的评估方法，每年定期评估标准宗地的标定地价。具体工作内容如下：

1、确定标定地价公示范围

2、在明确土地级别或均质地域的基础上，划定标定区域

3、设立标准宗地，并采集初始信息

4、评估标定地价

5、确定标定地价

6、发布标定地价及相关信息

工作范围为根据《德州市土地利用总体规划（2006-2020）》确定的中心城区建设用地范围，参照新修编的德州市规划范围，本轮具体评价范围：北起天衢工业园区北边缘，向东延伸至河北省界、高速公路北连接线，东至陵县界，南至104国道，沿减河到高速公路南连接线，西至河北省界，评价区面积为244.73平方公里。

二、工作要求：

1、公示范围的确定：

根据《标定地价规程》（TB/T1052-2017）,标定地价的公示范围的划定应以行政辖区为基础，根据市场发育和政府的服务监管需求灵活确定，宜覆盖建成区、开发区，逐步拓展至近期城镇规划建设区及农村集体土地市场发育较好的乡镇。

各类标定地价公示范围综合考虑土地权属及利用现状，相关规划的空间分布特征，各类标定地价的公示范围可叠置。

标定地价评估及公示中涉及的土地用途，应覆盖公示区范围内的主要土地利用类型，参照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）确定，至少包括商服用地、住宅用地、工矿仓储用地

2、标定区域划定的要求：

（1）标定区域的划分应在已有土地级别或均质区域的基础上，结合地质地貌、水土条件、土地利用和市场发育程度等进行；在已建立地价动态监测体系的地区，标定区域的划分宜参照具有较好现势性的地价区段；

（2）建设用地标定区域划分时，除区位因素外，还应关注土地的位置、面积、形状、宽度、深度、临街状况、地形、地势等土地条件及土地用途、开发程度、建筑密度、建筑容积率、地上地下主要建构筑物的用途、建筑结构、建筑成新等土地利用状况。

（3）标定区域的数量和空间界线宜根据市场发育的水平差异及政府的服务与监管需求动态调整。

（4）其余未尽事宜参照《标定地价规程》（TB/T1052-2017）中的划分原则及要求。

3、标准宗地的设立要求：

（1）每个标定区域内，有且仅有1宗标准宗地

（2）标准宗地的土地用途以证载用途为准，现状开发利用应符合法律、法规及相关规划的要求，地上物的实际用途与土地用途原则上保持一致

（3）标准宗地的土地用途及其实际利用方式应与所在区域的主导用途、普遍利用方式一致

（4）建设用地标定区域内的标准宗地宜完成开发建设并正常经营与使用，或具有明确详细的规划条件

三、标定地价确定的要求：

1、在市自然资源主管部门或其委托的技术承担单位的组织协调下，每宗标准宗地的价格由两名 土地估价专业评估师分别独立负责评估，并按照标准格式填写相应表格，说明评估要点，编制评估报告。

2、受市自然资源主管部门委托的技术承担单位，应依据两名评估师的评估结果，提出标定地价建议值，并填写相应表格。当两名评估师的评估结果差异率不超过20%时，以二者算术平均值作为标定地价建议值，否则该两名评估师需进行再评估，或由第三方独立评估后综合确定，并提出建议值。

3、由市自然资源主管部门组织对初步提出的标定地价建议值进行审议和确定，对价格水平异常的标准宗地进行重点核查，并提出处理意见。标定地价的确定过程及结果应予以记录，并填写标定地价建议及结果表。

4、制定标定地价修正体系，制定标定地价修正体系是构成标定地价成果的重要内容，制定标定地价修正体系应以个别因素为主要构成。

四、形成工作成果并进行公示：

文本成果：1、标定地价评估报告。2、标定地价体系建设报告

表格成果：1、标准宗地基本信息登记表。2、标准宗地评估技术要点表。3、标定地价建议及结果表。4、标定地价信息公示表。5、标定地价修正体系表

图件成果：标准宗地与标定区域布设图

数据库成果：包括标定区域、标准宗地的空间要素、属性要求及标定地价各相关成果表格等内容构成的标定地价成果数据库。

二、其他要求

1、时间要求：40日历日，并于2019年11月1日前通过省厅验收，更新工作于每年2月28日前完成。

2、人员要求：拟投入本项目的专业技术人员不得少于10人。

3、供应商应当在响应文件中列出完成本包并通过验收所需的所有各项服务等明细表及全部费用。成交供应商必须确保整体通过用户方及有关主管部门验收，所发生的验收费用由成交供应商承担；供应商应踏勘现场，如供应商因未及时踏勘现场而导致的报价缺项漏项废标、或成交后无法完工，供应商自行承担一切后果；    4、如对本磋商文件有任何疑问或要求澄清，请按本磋商文件的规定提出，否则视同理解和接受。