第三章 项目说明、采购内容

一、项目说明、采购内容

一、工作目的与任务

2019 年基准地价更新调整是在综合分析现行基准地价体系应用情况的基础上，利用最新的土地利用总体规划资料、城市总体规划资料、市场交易地价资料、土地收益资料以及地价指数和城市动态监测成果，采用定级与估价相结合的方法，全面更新德州市中心城区土地级别和基准地价。

根据德州市中心城区土地定级与基准地价更新项目要求，结合我市实际情况，该项目的主要工作任务：

• 开展现行城镇基准地价更新成果实施情况评价，重点分析城镇土地级别的适应性，城镇基准地价与社会经济发展和土地市场交易水平的协调性，以及基准地价修正体系应用的可操作性。
• 按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507—2014）的要求，完成德州市规划城区的土地定级工作，选取不同的影响因素，分别评定商业用地级别、住宅及公共管理与服务用地级别、工业仓储用地级别。
• 按照《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）的要求，完成德州市规划城区的基准地价测算更新工作。在土地定级的基础上，利用市场交易资料和其他方法更新基准地价，分别测定商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、工矿仓储用地不同级别的基准地价，并完善基准地价的修正体系。
• 按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507—2014）和《城镇土地估价规程》

（GB/T18508—2014）的要求，通过定性与定量相结合的方法，分析影响德州市规划城区所辖建制镇土地质量的经济、社会、自然等因素，进行城区所辖建制镇土地级别评定和基准地价测算，并完善基准地价修正体系。

• 基于规划城区及所辖建制镇土地级别调整与基准地价更新调查资料、规划城区土地价格动态监测资料等，采用定量与定性相结合的方法，分析德州市城区及所辖建制镇土地价格时空变化特征及影响因素。
• 开展划拨土地使用权价格评估测算工作。划拨土地使用权权益价格和土地增值收益率测算是土地资产管理中亟待解决的问题，在本轮基准地价更新中，注意搜集和

调查土地市场交易样点资料同时，一并收集整理中心城区内划拨土地使用权的样本资料，结合我市社会经济发展水平，测算不同级别、不同用途划拨土地平均取得成本和开发成本，开展出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格差异测算、研究，科学确定土地增值收益率。

二、工作范围

根据《德州市土地利用总体规划（2006-2020）》确定的中心城区建设用地范围， 参照新修编的德州市规划范围，本轮具体评价范围：北起天衢工业园区北边缘，向东延伸至河北省界、高速公路北连接线，东至陵县界，南至 104 国道，沿减河到高速公路南

连接线，西至河北省界，评价区面积为 244.73 平方公里。三、工作原则

1. 合法性原则。基准地价更新应以基准地价评估时点有效的土地法律、政策和规范性文件为依据，更新过程所采用的数据、方法、案例必须符合法律、政策、规范性文件和行业标准、规范的要求，要保证程序合法、结果合理合规。
2. 客观性原则。基准地价是特定土地内涵条件下的区域平均价格，是依据规程和实际测算得到的客观价格，不得人为干预基准地价更新结果。
3. 实用性原则。要根据土地利用出现的新情况，有重点地解决原基准地价地类偏少、体系不完整等问题，强化基准地价的应用研究，提高可操作性。
4. 衔接性原则。更新工作要与现行基准地价、土地利用总体规划、建设用地集约利用评价、地籍调查、城市规划等成果相衔接。充分考虑地价管理要求与更新成果的衔接平衡、省内区际的衔接平衡、经济发展水平的衔接平衡等，注重延续性，分析存在差异的原因，提出解决的办法。

四、项目技术依据                                1．《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）

2. 《城镇土地估价规程》( GB/T 18508-2014)
3. 《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)
4. 《城市地价动态监测技术规范》(TD/T1009-2007)
5. 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》五、项目成果预审要求及提交内容

更新成果验收需进行初步成果预审。成果预审后需要出具预审意见，上报正式验收

成果应包含预审意见及修改情况说明。预审时应提供以下资料：

1. 中心城区土地定级和基准地价更新工作报告；
2. 中心城区土地定级和基准地价更新技术报告；
3. 现行中心城区基准地价实施状况评价报告；
4. 中心城区土地定级和基准地价使用手册；
5. 商服、住宅、公共管理与服务、工矿仓储用地土地级别与基准地价图；
6. 定级因素作用分值及样点地价图集；
7. 土地定级与基准地价数据库。六、成果验收与备案提交内容

土地级别与基准地价更新项目成果包括文本、图件和数据库等三大类成果，具体如下：

1. 中心城区土地定级和基准地份更新工作报告；
2. 中心城区土地定级和基准地价更新技术报告； 3．中心城区土地定级级别图；              4．中心城区基准地价图；                  5．中心城区土地定级和基准地价更新数据库；

七、在全国基准地价备案系统中完成基准地价电子化备案，电子化备案需提交内容包括如下：

1. 基准地价附件：基准地价公布文件、基准地份更新工作报告、基准地价更新技术报告；
2. 基准地价数据表；
3. 基准地价图片：商服、住宅、工矿仓储、公共服务四类用途土地级别与基准地价图；
4. 定级级别地价图形数据，图形数据要求如下：

• 坐标系：采用 2000大地坐标系；
• 图形数据格式为 shap格式；
• 图形数据用途分为商服、住宅、工矿仓储、公共服务四类；
• 图形数据属性数据，属性数据严格按《全国基准地价备案系统》要求建设。

二、其他要求

1、质量要求：全面评价现行基准地价实施情况，分用途（商业、住宅、工业、公  共管理与服务、工矿仓储）土地级别和基准地价图，作用分值图（商服繁华度、交通便  利度等）；完成工作报告和技术报告，针对性编制基准地价修正体系，建立更新地价数  据库。并于 2019 年 10 月 20 日前通过省厅验收。

2、人员要求：拟投入本项目的专业技术人员不得少于 10 人。

3、供应商应当在响应文件中列出完成本包并通过验收所需的所有各项服务等明细表及全部费用。成交供应商必须确保整体通过用户方及有关主管部门验收，所发生的验收费用由成交供应商承担；供应商应踏勘现场，如供应商因未及时踏勘现场而导致的报价缺项漏项废标、或成交后无法完工，供应商自行承担一切后果；

4、如对本磋商文件有任何疑问或要求澄清，请按本磋商文件的规定提出，否则视同理解和接受。