项号

服务名称

数量

服务内容及要求

分项预算合价（元）

1

南宁市房产大厦房屋产权交易中心物业服务采购

1项

一、采购内容

南宁市房产大厦房屋产权交易中心物业服务采购

二、预算

物业管理服务预算费用37.20468万元。

三、物业概况：

项目地处南宁市青秀区园湖北路37号房产大厦，建筑面积为6856.38平方米，其中地下机动车停车位8个，地面机动车停车位1个，室内电动车停车场1间；

大厦公共配套的设施设备有：消防、安防监控系统、发电机、电梯、中央空调、二次加压等。

★四、服务范围

大厦一层、三层大厅，B、C座共9个楼层办公室内外、公共厕所、B座玻璃顶棚以及大厦公共区域的安全保卫，车辆管理（9个车位全部为职工车辆，不能对外收费），公共秩序管理服务，保洁，绿化，设备设施管理维护，公共会议室的会务服务，消防、安防监控室，室内电动车停车场24小时值守（全部为职工车辆，不能对外收费）。

五、物业服务内容及要求：

1、房屋共用部分的维护、养护和管理，包括：大厅、天面、楼梯间、电梯间、走廊通道、户外墙面等。

2、共用设施、设备的维护、养护、运行和管理，包括：共用的上下水道、落水管、共用照明、天线、供排水系统、配电系统、柴油发电机组、中央空调、楼内消防设施设备、电梯、排风、有线电视、停车场管理、防盗报警、闭路监控系统等。

3、在确保本物业内设施设备维护、养护、运行和管理的前提下，负责对公共部分及设施设备进行小修工作。

4、附属配套建筑和设施的维护、养护和管理。

5、公用绿地绿化、花木、建筑小品等的养护与管理。

6、公共环境卫生，包括公共场地、公厕、建筑共用部位、房屋共用部分、地下停车场、会议室、卫生间等卫生清洁及垃圾的收集、清运。

7、交通与车辆停放秩序的管理。

8、维护公共秩序，包括门岗执勤、巡视、防盗、防火、灭火，在紧急情况下组织人员疏散。

9、管理与物业相关的工程图纸、档案等资料。

10、为物业管理区域内举办的各项会议提供会务服务（包括设施布置、宣传标语布置、清洁卫生、人员配合等工作）。

11、与大厦其他单位的物业协调、合作，共同维护大厦的秩序与安全。

（一）设施设备维护内容、服务要求和服务标准

1、服务内容：负责服务区域共用部位、公共设施设备的使用管理及维护养护工作，确保系统正常安全运行。

2、服务要求：

（1)做好房屋的保养工作，保持物业整体外观整洁完好。

（2)所有报修服务，在接到报修通知后30分钟内到达现场，急修不过夜，当日不能解决的问题在24小时内给采购单位满意的答复。

（3)中标单位员工在维修服务时，应统一着装、佩带标牌、备有必要的物件，做到活完场清。

（4)其它各级修缮的分类、范围和标准执行国家及南宁市有关规定。

（5)设备的运行与维修：做到日日运行，定期保养，管理规范，安全有序。

（6)供电系统维护、运行和管理要求。

①系统设备正常运转，定期进行检修，各连接处无跳火、发热等异常现象。指示灯、信号灯齐全，计量仪表准确。

②限电、停电提前书面通知采购人或业主。

③突发性停电的，应当于15分钟内到达现场，并根据故障原因进行初步分析，告知采购人或业主预计恢复供电所需时间。

（7)消防系统维护、运行和管理要求。

①在维护维修过程中严格执行安全技术规范要求，安全技术性能符合相关技术标准要求。

②定期按日、月、季、年做出巡检计划。

③做好以设备系统每日的巡检记录。

★（8）二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求，并取得二次供水卫生许可证。

3、服务标准：每日巡视检查，及时发现问题，迅速上报处理，维修快速及时，突发性重大故障维修须半小时内赶到现场，确保提供的维修更换物品质量上乘。

（二）安全与秩序维护工作的服务内容、服务要求和服务标准

1、服务内容：协助做好服务区域内的维稳工作和社会治安综合治理，负责服务区域内安全保卫、安全生产、治安处置、突发事件和消防安全等工作，维护服务区域安全秩序。

2、服务要求：

（1）秩序维护管理严密、严格、正规，措施得力，人员尽责，监管到位，防范严密，无重大疏漏；

（2）做好大厦的安全生产、安全保卫、处置治安、突发事件工作；

（3）秩序维护人员要求年龄18－45岁，具备良好的综合素质，责任心强，自觉执行制度，精神面貌佳，口齿伶俐，反应敏捷；

（4）秩序维护员认真遵守各项规章制度，掌握工作流程；

（5）各种安全应急预案齐备，处理突发事件及时，处置突发群体性事件果断、正确；

（6）做好大厦安全防范、门岗执勤、安全监控、防范巡逻；做好防火灭火、防盗、防毁等工作；

（7）负责来访客户的接待工作，咨询客户来访意图，对客户来访进行登记；

（8）如有推销人员到我单位，应该及时制止，不让其进入到办公区域，如果有媒体来访，应先通报，得到允许后，将其引领至办公室；

（9）对车辆进行有效管理，对可疑人员进行盘查，做好车辆安全管理工作；

（10）定期检查楼宇的消防设施设备，正确使用，发现问题及时上报。

（11）停车管理

①停车场地面用油漆划出车辆行驶指引标志。

②合理规划停车位的使用管理，防止乱停、乱放。

③对已停车辆，查看有无损坏、漏油、漏水情况，做好相关记录，若出现损坏、漏油、漏水等，尽快与使用者联系，减小损失。

④有计划性重大活动安排时，制定活动开展配合计划，事先做好预留车位及场地检查工作，摆入醒目标志，并做好协调、劝说及解释工作。

3、服务标准：协助处理突发事件果断及时；门卫值班按章办事、把关严格、准确无误；监控、巡逻责任心强，发现问题及时上报处置；参与重大安保事务无差错；安全生产、车辆维护井然有序。

（三）绿化和清洁工作的服务标准

1、绿化服务

养护、管理花草树木。对花草树木适时浇水，满足其生长需要，防止过旱和过涝；对花草树木适时适量施肥，方法正确，满足花草树木正常生长发育需要；对花木进行修剪、整形，使花木长量适当，长势优良；清理杂草、杂物，及时防治花草树木病虫害，同时注意保护环境；

2、保洁服务内容、服务要求和服务标准

（1）服务内容：负责服务范围内的办公室卫生以及公共区域、公共设施设备的清洁保养工作。具体包括：办公室内外卫生、公共道路、停车场、各办公楼层公共通道、地面、天面、墙面（含玻璃）、走廊、楼梯扶手、一楼大厅、公共卫生间、电梯轿厢、路灯、走廊灯、广告栏（牌）、交通标志、化粪池、沉沙井、下水道等清洁保养工作。

（2）服务要求：

①道路、停车场、绿地每日清扫1次。

★②各办公区公共通道、走廊、楼梯以及办公室内每日清扫1次，每周拖洗1次，楼梯扶手每周擦洗1次。

★③一楼、三楼大厅每日拖洗1次，大厅玻璃每周清洁1次。

★④每日8:00前完成电梯日常保洁消毒工作，上午、下午各清洁1次并巡视保洁，每日更换电梯地垫并清洗备用。

★⑤路灯、走廊灯每月清洁1次。各办公楼公共卫生间每日清洁2次以上。

⑥负责服务区域内生活垃圾、绿化垃圾及废弃物品的收集，监督环卫部门清运，做到日产日清。

⑦负责大厦外围及地下停车场部分的清洁。

⑧排水管、下水道等室内外沟渠保持通畅，化粪池、沉沙井、无超量淤积，均可正常使用，化粪池、沉砂井、每季度清理1次，费用由采购人承担。

★⑨负责大厦病媒生物防治工作，建立消杀工作管理制度，根据大厦实际情况开展消毒和灭虫除害，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。中标人须做好消杀记录，定期向采购人上报消杀情况。

⑩配合采购人完成保洁临时性任务。

（3）服务标准：

①服务区域公共场所地面无纸屑、油渍、痰迹、口香糖、果皮、烟头、白色垃圾等。

②玻璃门（窗、墙）光亮、清洁、无污迹、水迹、灰尘及明显手印。

③各楼层吊顶、吸音墙上无灰尘、天花板无蜘蛛网。

④公共场所、卫生间、各垃圾收集点无堆积物，垃圾箱外表干净、无积垢、无异味。

⑤卫生间保持清洁、干净，洗手盆上无杂物、无纸屑、无积水；及时清理脚印、水渍；镜子每日全面擦拭清洁；大小便池内外无痰垢；墙面、水管、隔断、门坎、窗台无灰尘，厕所内无异味。

⑥大理石、瓷砖地面光亮、不锈钢（如电梯间、扶手、门把等）全面保养擦拭，上不锈钢油。

⑦化粪池、下水道无溢流，道路地面无“四害”粪便痕迹。

（四）会务服务

负责会议室的会议服务工作和保洁工作。会务工作包括：会场布置、音响操作、会场服务、会场恢复、茶水服务；保洁工作包括：会议室、办公室、接待室的杯子消毒；室场内座位、桌椅、沙发、茶几清洁保养；各会议室、接待室场内地面、墙面、柱面、门窗、玻璃、灯具、天花板光亮，无灰尘、无手印、无污渍。每季对各会议室、接待室、休息室地毯、沙发清洁保养1次；每日检查会议音响、灯光、消毒柜等设备完好情况，发现故障及时报修。

（五）人员配置：

本采购项目最低人员配置：人员设置不得低于12人，其中：

★1、经理1人：具备大专或以上学历， 熟悉物业管理服务流程，负责与采购人日常工作联系，对采购人提出的建议和要求及时响应，并进行实施和改进。

2、会务服务员1人：女性，身体健康，年龄在40岁以下，要求形象好、气质佳，有礼仪服务和会务服务工作经验。

★3、工程员1人：持有电工等级证，高低压上岗证，持有特种设备（司机）作业人员T3证书/特种设备安全管理人员A4证书。熟练使用维修工具和仪表，熟悉水路、电路和高低压配电房等各种用电设备。能熟练操作低压配电设备；必须遵守有关规程，按章操作，工作责任心强。

4、秩序维护员7人：18-45岁，五官端正，身体健康，无犯罪记录。

5、绿化保洁员2人：18-50岁，身体健康，责任心强，有物业管理清洁保洁工作经验，严格按照标准完成保洁作业。

★六、安全赔偿责任

（一）因管理不到位，人员失职等原因发生的责任事故（如财产被盗、损坏）的，中标人须承担相应责任，造成采购人损失的，中标人须承担相应的经济赔偿。

（二）因管理不到位，造成消防器材、设施设备缺失或损坏的，中标人须承担照价赔偿责任，同时采购人可视情节严重程度，给予相应的经济处罚。

（三）因管理不到位，发生安全生产事故的，承担相应的安全生产责任。

七、物业管理计划方案及其它要求：

（一）物业管理计划方案及服务承诺须体现投标人对投标物业的总体目标（即在一定期限内质量管理达到何种标准），并包括如下内容：

1、投标人拟采取的管理方式，包括内部管理架构设置、运作机制、工作流程、信息反馈处理机制、员工待遇、激励机制等。

2、管理人员及员工配置。包括：人员编制、人员素质要求（学历、能力、经历）、人员培训计划、上岗考核标准、管理者人员、员工人数，文化素质、各岗位人员的配置、管理人员的培训计划。

3、管理工作必需的物质准备计划情况。包括：管理用房、机械及其它维修工具、通讯、安保装备、保洁工具、绿化养护设备等。

4、档案建立与管理。包括房屋及设施设备相关图纸、装修档案、报修维修、投诉与回访记录等。

（二）其他要求

1、中标人应积极主动地加强与采购人的联系，多途径、多渠道征询和听取意见，不断改进工作。

2、中标人应在双方签订合同七个工作日内进驻采购单位。

3、配合采购人做好重大节日及活动的工作。

★八、各项服务指标的承诺。包括：

（一）房屋完好率 95%以上；

（二）房屋零修、急修及时率95%以上；

（三）安全责任事故发生率为零；  

（四）维修工程质量合格率95%；

（五）绿化完好率95%以上；

（六）道路完好率95%以上；

（七）化粪池、雨水井完好率95%以上；

（八）排水管、暗沟完好率95%以上；

（九）公共设施完好率95%以上；

（十）照明灯完好率95%以上；

（十一）消防设施设备完好率100%以上；

（十二）有效投诉处理及回访率100%；

（十三）管理人员专业培训合格率100%以上；

（十四）对物业管理满意率90%以上；

372046.80

商务条款

一、合同签订期：自中标通知书发出之日起 7个工作日内

★二、提交服务成果时间： 合同签订之日起1年

三、提交服务成果地点：南宁市青秀区园湖北路37号房产大厦

四、售后服务要求：

★（一）质量保证期:自提供服务成果之日起至服务期满之日

（二）处理问题响应时间：接到采购人处理问题通知后30分钟 内到达采购人指定现场。

五、投标报价及其他要求

★（一）报价必须含以下部分，包括：

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费、保险费、服装费等。

2、安保管理费。

3、公共清洁卫生管理和耗品费。

4、绿化管理和养护费。

5、会务服务费。

6、办公费、固定资产折旧费。

7、节假日加班，8小时外值班、加班费用。

8、各种税费。

9、地面和地下停车服务费。

（二）报价不包含以下部分，包括：

1、大厦共用部位；共用设施、设备；公共场地；公共绿地；附属配套建筑和设施的中修、大修、更新（换）、改造等相关费用，由采购人负责，中标单位跟进实施、配合；

2、大厦中央空调、电梯、变加压设备、消防设备、安防监控设备的维保及防雷检测等工作由采购人另行聘请专业单位负责，费用由采购人承担，中标单位做好设备的日常管理和巡检，发现问题及时联系专业单位进行处理并做好相关配合工作。

3、大厦化粪池清理、管道疏通、水池清洗检测费、车位线复画及标识系统更换费用由采购人承担；中标人负责联系落实及监督实施单位工作完成情况。

4、主管部门规定收取的垃圾处理费。

      （三）其他要求

★1、付款方式：本项目无预付款，中标人所提交的服务经采购人验收合格后，按季度支付合同款1/4。

★2、采购人成立专门的物业管理考核小组对大厦物业服务进行季度考核，考核成果与物业服务费用挂扣，如考核不达标，采购人书面提出整改通知限期整改，同一整改事项累计提出二次（含二次），将相应扣罚物业服务费用（视情节严重程度给予1000-10000元的扣罚）；累计提出三次（含三次），采购人报财政监督部门同意后有权终止物业服务合同并进行财务审计，由中标人承担违约和赔偿责任。

★3、中标人必须按照投标文件响应的人员名单配置工作人员，每月向采购人汇报工作情况及人员使用情况，且未经采购人同意，不得擅自变更经理、工程、会务等岗位人员；如需变更须提前报告采购人，否则视为违约。

4、在合同签订之起7个工作日内办理好物业交接手续。

5、中标人不得将本服务项目全部转包给第三者，也不能给第三者挂靠。

★6、中标人在管理过程中，工作人员涉嫌违法行为的，或造成采购人损失的，中标人有义务承担违约及赔偿责任（赔偿责任视情节严重程度，给予1-10万的经济处罚），采购人报财政监督部门同意后有权终止物业服务合同并进行财务审计。

7、采购项目物业管理标准执行壹级服务等级标准以及物业服务合同的有关约定。如投标书中有关指标超出上述标准，以投标书为准。

    ★8、采购人对项目物业服务进行季度考核，如出现未按规定配置人数或未经批准擅自变更主要岗位工作人员、出现重大管理失误、管理服务水平下降等现象，达不到上述规定要求，考核不达标，采购人报财政监督部门同意后有权终止管理服务合同并进行财务审计，由中标人承担违约和赔偿责任。