采购内容及总体要求

（本项目技术要求及商务要求为不允许负偏离的实质性要求和条件 ）

一、技术要求

（一）物业服务项目基本情况概述

I、物业管理服务：

1、雨山东路 122 号的交警支队办公大楼综合物业管理（17 人）：项目负责人 1 人，保安 8 人，保洁 5 人，电工 1 人，前台登记接待 2 人。

2、葛羊山交警支队车辆管理所保安、保洁服务（8 人）：保安 5 人，保洁 3 人。

3、海外海汽车城交警支队车辆管理所保安、保洁（2 人）：保安 1 人，保洁 1 人。

4、宁芜路交警支队楚江大队办公楼保安、保洁服务（2 人）：保安 1 人， 保洁 1 人。

5、湖东北路交警支队花山大队办公楼保安、保洁服务（3 人）：保安 1 人， 保洁 2 人。

6、红旗南路交警支队雨山大队办公楼保安、保洁服务（3 人）：保安 1 人， 保洁 2 人。

7、雨山路交警支队秀山大队办公楼保安、保洁服务（2 人）：保安 1 人， 保洁 1 人。

8、向山镇交警支队秀山大队向山中队办公楼保洁服务：保洁 1 人。

9、平山路交警支队开发区大队办公楼保安、保洁服务（2 人）：保安 1 人， 保洁 1 人。

10、宁马高速马鞍山南出口交警支队高速一大队办公楼保洁服务：保洁 1 人。

11、常合高速含山南出口交警支队高速二大队办公楼保洁服务：保洁 1 人。

12、滁马高速和县出口交警支队高速三大队办公楼保安、保洁服务：保安兼保洁 1 人。

13、马向路交警支队事故处理大队办公楼保洁服务：保洁 1 人。

14、市博望区新市镇开发区振兴路交警支队博望大队综合办公楼物业管理服务（7 人）：保安 6 人，电工 1 人。

以上合计人数为 51 人。

II、苗木绿地养护：

支队办公楼，楚江大队、葛羊山车管所、雨山大队、花山大队、高速一、二、三大队办公楼周边面积约 15000 ㎡的苗木、绿地养护。

III、办公楼主要情况：

雨山路交警支队办公大楼占地面积约 6500 平方米，主辅楼总建筑面积约11OOO 平方米，大楼是十六层复合型的多功能楼宇，其中负一层为高压配电房、供排水泵房、车库等设施，一层为综合接待大厅，十五层为会议中心，二层至十四层为办公区域，其中办公室 11O 间（包括 4 个小会议室，一个接待室等）。辅楼是三层多功能楼，一层为车库，二层为食堂，三层为健身房和标准间。其它单位基本情况略；

交警支队博望大队综合办公楼为一栋独立 5 层的大楼，建筑面积 5207 ㎡。

（二）交警支队办公大楼相关设施、设备情况：

I、视频会议室

办公楼主楼设置视频会议室 3 个，主要有视频会议、远程会议、多媒体演示等功能。

II、变配电系统

办公楼配置 1600 KWA 配电房 1 间及相关设备。弱电系统主要包括电话、网络、监控、门禁等。

III、空调系统

办公楼主楼配置格力吸顶、壁挂、柜机空调。

IV、电梯系统

办公楼主楼配置由东芝有限公司生产的电梯 2 部。

V、给排水管理系统

给排水管理系统对生活水池、消防水池、集水坑、排水泵、喷淋泵、消防泵等给排水设施进行 24 小时监控。当水池水位高时系统将给出信号停止进水，水位低时则自动补水。

VI、消防系统

办公楼每个楼层都设有自动喷淋及消防栓灭火装置。配电室、中控室、空调机房、电梯机房、计算机机房采用专门的灭火系统。

消防报警系统通过消防联动系统对相关设备（如消防水泵、喷淋水泵、消防栓、排烟、电梯迫降、自动灭火装置等）实行控制。

VII、楼宇智能化设备和安防监控中心

包括摄像机、录像设备、显示设备、门禁系统设备、巡更设备、有线电视、监控设施等。

（三）物业服务的内容

I、供电设备的管理及维护

1、服务范围

（1）       负责对办公楼的高、低压变配电屏的管理、维护工作。

（2）       负责办公楼各楼层照明及室外灯照设施、配电间的日常供电及管理、维护工作。

（3）       负责停电时的应急处理，并设有应急方案。

2、主要服务内容

（1）       建立各项供电设备的安全技术档案，做到安全、合理、节约用电。

（2）       建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，人员必须持证上岗。

（3）       建立 24 小时运行维护值班制度，及时排除故障；高压部分如出现故障或异常，应立即向供电部门报告，并做好相关记录。

（4）       加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路及开关要保证完好，确保用电安全。

（5）       定期对所有高、低压配电屏进行检查、除尘工作，做到外观整洁无损坏；经常检查各接点的接触状况，发现问题及时处理，定期给柜内机械装置添加润滑剂。每周对防火封堵进行检查，以确保供电畅通、安全。

（6）       定期对直流屏进行检查、保养、测试，经常检查控制母线、合闸母线的绝缘状况以确保 24 小时提供高、低压操作电源。

（7）       定期对变压器的散热装置进行保养、清洁，电机轴承定期添加润滑剂。检查绝缘，测试工具，保持工具的清洁、完整，确保操作人员的人身安全。

（8）       定期对各楼层配电分柜进行检查、除尘，做到外观整洁、无损坏，发现问题及时处理，确保供电安全；定期检查配电柜接触器的触点，对影响较严重的应立即上报，通知维修人员进行维修或更换。对按扭开关、指示灯进行检查、更换；定期对配电柜的防火封堵进行检查，发现问题及时处理，以符合消防要求。值班人员定时对所有配电设施、设备进行巡查工作，发现问题及时汇报处理。每日检查各配电间的门、窗是否关闭，以防止雨水及动物入内影响正常供电，及时检查各配电间照明是否良好，无人时是否关闭。

（9）       与供电部门联系有关事项。

II、强电、房门及门锁的管理及维护

1、服务范围

（1）       负责办公楼内外照明灯具的维护。

（2）       负责办公楼所有房门、门锁的维修、更换。

2、主要服务内容

（1）       建立强电设备的安全技术档案，确保使用安全。

（2）       建立强电设备的运行制度、维修制度和管理制度，电工操作人员必须持证上岗。

（3）       负责会议室器材管理，对设备定期进行检查、除尘、调试工作，做到随时处于良好的工作状态；提前做好会议各种准备。

（4）       负责维修、更换照明灯管、灯泡、控制开关。

（5）       根据规定及要求开启或关闭室外照明亮化灯具。

（6）       对室外控制箱定期检查、维修，对接触器进行修复、更换，外观除锈、刷漆。

（7）       对室外灯具定期进行除锈、刷漆、加固。

（8）       对接地装置进行检查、测试；对供电设施的机械部分进行定期检查、调整、加润滑剂。

（9）       对一些用电量较大的设备进行跟踪,提高节能措施。对供电、防火装置进行检查、补添。

（10）     定期对日用电器进行绝缘测试，对接触器、指示灯、按扭进行检修。

（11）     负责机械维修（如：门窗框架、货架、护栏、楼道扶手的维修等）。

（12）     负责小型电器设施的安装、调试工作、停电时的通知说明以及来电后设备的启动、运行准备等。

III、空调的管理及维护

（1）       及时联系支队空调维保厂家进行故障维修。

（2）       负责支队空调系统的一般维护、运行、管理，包括开、闭。

IV、电梯的维保与安全管理

1、服务范围

负责办公楼 2 台电梯（东芝品牌，2004 年 11 月出产、2005 年 5 月投入使用） 的日常维保及运行安全管理。

2、主要服务内容

（1）       建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，按照一部一档的要求建立电梯的安全技术档案。

（2）       确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其他附属设备完好，保持场地干净。

（3）       严格执行国家有关电梯管理的规定和安全规程。

（4）       制订电梯的事故应急措施和救援预案，接到电梯故障通知后 3 分钟内赶到现场。发生电梯关人事故时，应立即通知电梯的维护保养单位施救，紧急情况下，直接拨打 110 求援，由 110 联动专业救援队伍进行救援。

（5）       负责完成周、月和年度的电梯保养任务，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。

（6）       负责申报电梯年审资料，联系市特种设备监督检验中心定期检验、办理电梯检验合格证。

（7）       配备具有电梯安全管理经验的人员负责大楼电梯的日常安全管理工作。

V、给排水设备的管理及维护

1、服务范围

（1）       负责办公楼及其附属设施的给排水设备、消防设备、水泵的检查维护（含配件材料、维修、吊装等一切费用）。

（2）       负责办公楼及其附属设施的给、排水管网系统所有水阀的维护、疏通。

（3）       负责对办公楼卫生间洗面盆、拖把池、大小便池、脚踏阀及水龙头进行维修、维护、疏通。

（4）       负责对办公楼所有开水器进行检查、维护。

（5）       负责对办公楼及其附属设施的管网系统进行检查、维护。

（6）       负责对办公楼生活水箱清洗和二次供水的年检工作。

2、主要服务内容：

（1）       建立给排水系统设备、设施的安全技术档案。

（2）       建立正常的给排水管理制度。

（3）       定期对给水气压罐进行泄污、清洁、除锈、紧固，对给水泵、消防泵进行检修、紧固、密封件的检查、更换；每年进行一次除锈、刷漆。

（4）       定期对喷淋湿式报警器、水流指示器、喷头、防火门、压力报警器进行检查、调整、测试。

（5）       定期对蓄水装置进行排污、清洁，对管网系统进行排污、清洁、除锈， 吊架的紧固、调整。

（6）       定期对所有控制阀门进行检查，添加润滑剂及密封件的检查。对所有水阀进行维修、更换。

（7）       定时对冲水水箱进行检查、调整。对卫生间地漏、雨水漏斗进行检查。对大便器、小便池进行疏通、加固、修理、更换。

VI、秩序维护及保安服务

1、服务范围

（1）       负责办公区域及工作人员的安全。

（2）       负责监控设施的应用、维护。

（3）       负责突发公共事件的处置。

（4）       负责办公区域车辆停放的管理

2、主要服务内容

（1）       门卫安全保护。主出入口安排 24 小时值岗，对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理。对物品进出实施分类管理，实行大件物品进出审验制度，拒绝危险物品进入。

（2）       安全巡视。对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每 3 小时巡视一次并记录，发现违法、违章行为应及时制止。巡视应使用巡更设备，在监控中心保持巡更记录。收到中央监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达，并采取相应措施。

（3）       安全监控。物业范围内的监视监控设施 24 小时开通，保持完整的监控记录，保证对办公楼安全出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理。保持治安电话畅通，接听及时。

（4）       停车管理。对进出各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放。指挥非机动车定点停放。

（5）       突发公共事件处置。制定物业突发公共事件的应急预案，并在物业办公室、监控中心、机房等处室内悬挂，在每个楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志，每年应组织不少于 1 次的突发公共事件应急演习。发生突发公共事件时， 各岗位管理人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发公共事件的现场情况应变处理，在有关部门到达现场前，保证人身安全，减少财产损失，并全力协助有关部门、人员处理相关事宜。

VII、消防监控中心的管理和维护

1、服务范围

（1）       负责消防监控中心工作室的管理、维护。

（2）       负责全天 24 小时监控，保证消防监控中心的正常运转，确保办公区域内的安全。

（3）       负责对所有喷淋头、烟感探头、温感探头、消防栓、防火门等进行巡查及维护。

（4）       负责对避雷设施的管理、维护。

2、主要服务内容

（1）       建立消防监控中心的安全技术档案。

（2）       建立消防监控中心的运行管理制度和安全操作规程。

（3）       定期对消防指挥中心进行检查、保养、除尘、清理误报数据。检查备用电源是否正常，测试绝缘是否良好，检查静电等接地是否良好，确保指挥中心正常运行。

（4）       定期对烟感探头、温感探头进行测试、除尘，确保报警正常。

（5）       定期对消防广播设备进行检查、保养、除尘，做好冬、春季梅雨季节消防设备防潮工作，确保消防广播在突发紧急事故时能正常广播。

（6）       定期对手动报警器、消防通讯设备进行检查、维护、清洁。确保报警灵敏、通讯畅通。

（7）       定期对各楼层区域火灾报警器进行检查、维护、除尘，检查 24V 电压是否正常，接触器、继电器是否正常，检查各接点是否紧固，外观是否损坏、生锈，确保正常工作。

（8）       上岗前做好交接记录承诺情况，交接班共同巡查一次。

（9）       每日巡查消防栓泵、喷淋泵、生活泵压力，运转是否正常；每日巡查联动信号指示是否正常，压力表、继电器等是否正常。如信号显示不正常，警示、故障，应迅速查明原因。

（10）     当出现火警信号时，应立即通知就近当值保安（或巡逻队员）前去报警位置核查信号真伪情况，若属误报，则及时复位；若火情属实，立即按火灾应急规程执行。

（11）     出现火灾情况，值班人员不得擅自离开值班室，并参与指挥各部门救火，操作控制系统，关闭通风通道，保持与消防部门救火人员联系。

（12）     每半年对办公楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、顶层屋面设备的接地装置进行全面检查；保持办公楼顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地完好。

VIII、对楼宇智能化设备和安防监控中心的管理、维护

1、服务范围

对所有摄、录像设备，显示设备，红外门禁系统设备，巡更设备，有线电视， 监控设施、设备等进行管理、维护，确保设备运行良好。

2、主要服务内容

（1）       建立楼宇智能化设备和安防监控中心的安全技术档案。

（2）       建立楼宇智能化设备和安防监控中心运行管理制度和安全操作规程， 负责 24 小时监控。

（3）       对停车场管理系统进行管理、维护，根据需要进行调整，确保车辆进出时不出差错。

（4）       每班至少进行一次各类信号检查，确认是否正常，并做好记录。如不正常应立即查明原因并及时处理，无法处理的问题，迅速上报。当电梯监视系统收到故障报警时，应立即通知电梯安全管理员及电梯维修人员前往处理。

（5）       监视系统收到故障报警时，应立即通知维修人员，并一同前往处理。

（6）       按要求负责上报消防、保安设施运行状况的各种数据和报表。

（7）       每季度检查一次报警系统，每半年检查一次消防系统。对显示屏幕定期进行检查、除尘，确保正常使用。

（8）       负责支队办公楼火灾报警系统工程的维护、维修，保证系统开通率、完好率达 100%。

注：电梯、空调、消防专业维保由招标人确定的专业维保单位维保，不在本次招标范围内。

IX、环境卫生及日常清洁

1、服务范围

（1）       负责办公区约 3.5 万平方米的卫生保洁，包括会议室、接待室、楼梯、大厅、停车场、走廊、内墙、玻璃护栏、电梯间、卫生间、绿地、广场等所有公共部位。

（2）       负责指定办公室的卫生保洁。

（3）       负责办公楼地下停车场及体育活动场所的卫生保洁。

2、物业服务内容

（1）       建立环境卫生保洁管理制度。

（2）       实行标准化清扫保洁，保洁时间为每天 7：00-18：00，由专人负责检查和监督，服务范围内随时保持清洁。无随意堆放杂物和占道现象，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清扫积水积雪，确保服务区域内整洁。

（3）       一年内开展两次灭蟑、灭鼠活动。

（4）       对违反清洁管理规定的行为进行劝阻。

X、大厅服务、会议服务、报刊邮件收发

1、服务范围

（1）       负责办公楼的前台接待登记工作。

（2）       负责办公楼会议室的会务接待及会议服务工作。

（3）       负责每天的报刊杂志的分发、送达，以及各单位报刊、邮件的收发。

2、主要服务内容

（1）       建立来人来访的通报、证件检验、登记等管理制度。

（2）       建立会议服务的管理制度。

（3）       建立报刊邮件收发管理制度。

（4）       负责电话预约服务，询问大楼办公人员是否接见来访客人。对来访人员进行查证、登记，经招标人同意后方可放行，向客人指引要去的房间方向。遇到大楼办公人员或来访客人留言，做好记录及时告知被访及来访人员。

（5）       会议服务人员负责会议会标、座签摆放、茶水、迎宾等系列服务。负责会场桌、椅摆放和调整。

（6）       报刊邮件收发人员需坚守岗位，严守保密制度，不得私拆及丢失邮件；接受或发放挂号信函、包裹、汇款单、特快件时要严格按规定和接收程序办理，逐件登记，由交接双方确认签字；日常接收、投放报纸、杂志时要认真核实， 发现误差及时与投递单位联系并纠正。

XI、园林养护、花卉摆放

1、负责对以上地点的苗木、绿地定期进行修剪、浇水、灭虫、防冻处置等养护工作，保持整洁、美观；

2、对缺损、枯死的苗木、绿地及时进行补种、修复；

3、提供的盆花应形状美观、具有观赏性、利于身心健康。

4、定期对盆花进行养护，发现生长不良的，立即更换。

4、 盆花摆放应当根据季节变化及植物生长规律，每季度更换一次，窗口部门每月更换一次。

（五）对物业服务人员的要求

I、总体要求

1、遵纪守法，品行良好，身体健康。

2、具备相关的专业知识，熟悉业务。

3、具有全心全意为业主服务的意识，服从安排，认真负责，重操守、重诚信。

4、无刑事处罚、劳动教养、收容教育、强制戒毒或者被开除公职、开除军籍等不良记录。

5、统一着装、挂牌上岗。

II、具体要求

1、电工年龄在 50 周岁（含）以下男性，工作经验丰富，且具有以下证书之一：

（1）电工特种作业操作证；

（2）（电工）进网作业许可证。

2、大厅服务、会议服务、报刊邮件收发及保洁人员，应经过相应的教育培训。

3、保安人员须具有保安员证。

（六）其它相关要求：

I、中标人应当加强员工的监督管理，建立考核机制，奖优罚劣。要及时通报检查中发现的员工不作为等方面的问题，要有奖励、惩罚措施，并认真对照执行，至少每季度向招标人提供一次管理工作情况通报。

II、物业保安人员应当严格履行工作职责，不得有睡岗、串岗、脱岗、长时间坐岗等现象。应当严格控制无关车辆、人员进入办公场所。在当班时间应当加强不间断巡查，及时发现火险、水险、用电安全等隐患，并及时报告，组织处理。

III、因物业管理工作人员玩忽职守造成被盗、火灾等其它重大损失的，招标人可以终止合同，并按照相关法律向中标人进行追偿。

IV、中标人的管理工作人员有以下行为的，招标人视为年度考核不合格，招标人可以终止合同：

（1）       服务对象满意度测评低于 80%的；

（2）       不按招标人要求配备人员数量的；

（3）       一个月内发现保安脱岗、串岗、睡岗达 3 以上的；

（4）       一个月内有无关车辆、人员任意进入办公场所达 5 次以上的；

（5）       一个月内连续 2 次因工作失职导致安全责任事故的；

（6）       不按招标人要求支付员工合理劳动工资报酬的；

（7）       其它因工作失职造成严重损失或影响的。

（七）其它事项：

I、因交警支队博望大队物业管理服务于 2019 年单独采购，合同于 2020 年5 月到期，与交警支队物业管理服务采购合同终止时间不统一，市交警支队博望大队物业管理服务合同金额=本项目合同总金额÷51×7。

II、投标人自行组织探勘现场，了解服务项目基本情况。

二、商务要求

（一）进场时间：中标人应在接到招标人通知之日起 20 日内完成进场工作。

（二）服务地点：详见招标文件技术要求。

（三）服务期：3 年。服务期内由招标人每季度对其服务质量进行考核，考核不合格，招标人有权解除合同。

（四）付款方式：

1、合同款实行每季度一结，在中标人切实履行了该季度的全部合同义务后， 中标人将正规发票原件、该季度缴税凭证复印件、该季度的聘用人员工资发放表复印件、社会保险费征缴经办机构出具并加盖印章的该季度社会保险费缴费明细单、公积金管理机构出具并加盖印章的该季度公积金缴费明细单、该季度的工作小结等交于招标人，经招标人审核同意后于 30 日内支付该季度的合同款。

注：社会保险费、公积金费用采取据实支付的方式支付，以当期实际缴费票据和明细单核实数据为准，但该两项费用总额每月不高于 62172.57 元（按 51 人/月计算）。

2、合同履行期间，如遇最低工资标准调整，招标人按照以下计算公式相应增减物业费用：

月物业费增加额=±每人每月最低工资标准调整金额×70%×当月总人数

调整后的物业费与调整前相比，增减幅度不得超过 10%。上述费用增减已经综合考虑了包括社保缴费基数调整、物价上涨等所有变动因素，除此之外，中标人不得以任何理由要求招标人增加物业费。

费用调整自新最低工资标准生效之日起执行。但最低工资标准发生增减变动，中标人未提出增加物业费，且已结清费用的期间不予补付；招标人未提出减少物业费，且已结清的期间不予补扣。

注：（1）中标人为一般纳税人的，调整前月物业费（按 51 人/月计算）=(中标价-884507.24 元)/12+当月实际缴纳的社会保险费、住房公积金费、工会教育经费及一般纳税人税金；中标人为小规模纳税人的，调整前月物业费（按 51 人/ 月计算）=(中标价-830068.84 元)/12+当月实际缴纳的社会保险费、住房公积金费、工会教育经费及小规模纳税人税金。

（2）       每月工会教育经费=月工资总额*3.5%；每月一般纳税人税金=（月工资总额+月社会保险+月住房公积金+月工会教育经费）*6.72%，每月小规模纳税人税金=（月工资总额+月社会保险+月住房公积金+月工会教育经费）*3.36%。

（3）       当月实际缴纳的社会保险费和住房公积金费，以招标人审定后的实际缴纳数为准。

（五）本项目总投标价包含了履行合同所有内容的全部费用，包括服务人员的工资、社会保险费、住房公积金费、大病保险费、法定税费及公众责任保险费和合理利润外，还应包括管理、劳务、服装、职工教育经费、设备设施、维修、通讯、宣传服务、零配件耗材费、风险及政策性文件规定等各项应有费用，用于服务的劳动用品用具、维修工具、清洁工具等费用，办公费（包括电话费）、固定资产折旧费及服务中损坏物赔偿费由中标人承担，以及为完成招标文件规定的服务工作所涉及到的一切相关费用。

注：（1）本项目所需其他一切费用（含税金）由投标人自行测算，一旦中标，在履约过程中产生的经营风险由中标人自行承担。

（2）为保证本项目的正常运行，当投标人的总投标价出现下列情况之一（① 或②）时，投标人需提供详细的成本测算及依据（测算时人员工资不得低于我市最低工资标准，不得以部分或全部人员不缴纳社保、大病保险和公积金为由进行测算，也不得以不缴纳或未完全缴纳职工教育经费、税金为由进行测算），未提供成本测算及依据，或虽提供但未被评委会接受的，评委会应当认定为投标无效：

①投标人为一般纳税人，总投标价低于 1729067.24 元/年的；

②投标人为小规模纳税人，总投标价低于 1674628.84 元/年的。如投标人以小规模纳税人税金费率报价，投标文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料（如：企业税种核定材料等），否则将导致投标无效。