用户需求书

一、项目背景

为贯彻落实《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》（中发[2019]1 号）、《安徽省自然资源厅财政厅住房和城乡建设厅农业农村厅关于进一步推进全省房地一体农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证工作的通知》（皖自然资[2019]212 号）、《池州市人民政府办公室关于印发池州市房地一体农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证工作实施方案的通知》（池政办[2020]5 号）等文件要求，力争 2020 年底前完成青阳县房地一体农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证工作。

二、项目内容

（一）项目概况

以满足房地一体农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证工作为出发点，根据实际情况和工作需要，按照相关法律、法规、规范性文件和技术标准、行业标准、规程、规范、规定、规则以及各级主管部门要求，采取总调查的模式，查清全县范围内农村宅基地和集体建设用地使用权的权属、界址、面积、用地时间、用途和位置等情况，并针对农村房屋实际情况，实地调查各宗地上房屋等建筑物和构筑物的产权状况，包括房屋的权利人、权属来源情况、建筑结构、建成年份、批准用途与实际用途、批准面积与实际面积等要素，结合现状测量（地形测量）、地籍测量一道开展房屋测量，同时对历史登记档案资料进行整合，与现势调查成果关联,形成房地一体的权籍调查成果，建成专项数据库，实现与不动产登记信息管理平台衔接融合,在调查测绘的基础上，妥善处理农村确权登记颁证工作中存在的问题，特别是历史遗留问题，依据权利人申请，开展确权登记颁证工作，依法对每一宗符合登记发证条件的土地及地上房屋进行统一确权登记颁证，基本实现应发尽发。在开展权籍调查工作的同时，对每户农民腾退宅基地意愿、腾退宗地数及面积等基本情况进行调查，统计分析宅基地腾退潜力。

（二）工作范围

承担青阳县辖区范围内 11 个乡镇房地一体的农村宅基地和集体建设用地

使用权确权登记颁证任务，包括但不限于上述农村建设用地范围 1:500 比例尺现状测量、农村宅基地和集体建设用地使用权宗地及其地上房屋等建（构）筑物地籍和房产测量、房地权属状况调查、权属调查结果公示、历史登记档案数据整合、宅基地腾退意愿调查、专项数据建库、数据库与不动产登记信息管理平台接入融合、协助采购人处理农村确权登记颁证工作中存在的问题、协助采购人登记发证、图表打印、输出证书以及档案卷宗整理、扫描、装订、归档，成果验收、数据汇交等工作。

青阳县房地一体农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证项目预估宅基地和集体建设用地总数约为 6.7 万宗，预算最高限价 1300 万元，单宗最高

限价 195 元/宗，最终结算按实际发生量进行结算。

（三）服务时间要求

• 服务期限：自合同签订至本项目完成验收。
• 工作时间要求：2020年 10 月 31 前完成项目测绘、权籍调查等外业

工作； 2020 年 12 月 31 日前项目建库、验收、成果资料归档、不动产登记平台数据融合汇交等工作。

• 维护期：项目通过验收后提供三年的驻场服务（确保参与此项工作的 3名技术人员免费驻场 3 年，根据采购人要求完成后期资料完善、日常调查、数据库更新、配合发证等工作）。

（四）资料准备

青阳县自然资源和规划局已有数据。三、工作任务和要求

1、准备工作。在充分做好组织准备和宣传发动的基础上,完成技术设计、资料收集,表册与工具器材准备,人员培训等准备工作。

2、按照《不动产单元设定与代码编制规则》和《宗地代码编制规则(试  行)》等要求，选用已有的正射影像图作为基础图件，结合青阳县划定的地籍区、地籍子区和集体土地所有权界线范围，按照统一规定和要求划分不动产单元，预编单元代码。

3、农村宅基地和集体建设用地使用权宗地及地上建（构）筑物测量。

平面坐标系统采用 2000国家大地坐标系统。高程系统采用 1985 国家高程基准。

• 控制测量可采用安徽省 AHCORS布设图根控制点。AHCORS 信号不稳定或不覆盖的区域可采用单基站 RTK 方式或导线测量方式进行图根控制测量。导线测量需符合《地籍调查规程》要求。高程控制测量采用四等水准测量或与四等水准测量同等级的 GPS 高程拟合的方法进行。
• 对全县农村建设用地范围按 1:500比例尺精度进行现状测量（不包括中心城区；测量方法可结合使用全站仪、GPS、航空摄影测量技术）,结合实际测量情况采集测区范围内集镇、村庄内和集镇、村庄外 30 米内部地形要素，包

括：道路、河流、水塘、建筑物、构筑物等主要地形要素，绘制出 1:500 比例尺地形图；逐宗开展宗地界址点测量和房屋测量（可采用解析法、图解法、勘丈法多种测量方法），并计算面积，绘制出 1:500 比例尺地籍图和 1:200 比例尺宗地图、房产分户图( 宗地图、房产分户图可根据宗地大小和形状确定比例尺大小和幅面)。提交的测量成果质量和精度指标，必须要达到相关的技术规范要求，并能满足不动产登记的需要。

测区范围内的国有土地区域只进行现状测量，形成地籍成果数据，不进行国有土地的不动产权籍调查工作。

4、权属调查。权属调查主要包括现场调查核实宗地和房屋的权属情况、实地指界、设置界标、丈量宗地界址边长和房屋边长及相关距离、绘制宗地草图及房屋权界线示意图、填写不动产权籍调查表等。具体的调查内容不限于以下内容，提交的调查成果质量必须达到不动产权籍调查相关技术规范要求，并能满足不动产登记的需要。

（1）集体建设用地和农村宅基地调查。调查各宗地的土地座落与四至、权利人状况、权属和使用状况、实地指界、收集权源材料、丈量宗地边长和关系距离、绘制宗地草图、填写地籍调查表并由相关权利人签字盖章。

（2）农村房屋调查。在开展宅基地和集体建设用地调查的同时，调查地上房屋等建（构）筑物权属来源、产权状况，收集房屋建设批准手续、符合规划等材料，测量房屋的房角点和房屋边长，量算房屋面积，并将房屋调查成果记载在房屋调查表、构（建）筑物调查表等调查资料中，按照《不动产权籍调查技术方案(试行)》和《房产测量规范》，形成数据、图件、表册等调查成果， 实现调查成果的统一管理，为不动产登记、核发证书提供依据。

(3)每宗地应拍摄不少于 2 张的特征照片，全景照片应尽量把该宗地所有房屋及其附属设施全部拍摄在内，局部照片应尽量把主要建筑物特征拍摄在内。

5、 在开展权籍调查工作的同时，对现有农村宅基地和集体建设用地（含地上房屋）历史登记档案数据进行整合，逐宗逐户逐档核对整理，与现势调查成果关联挂接，整合归档入库。提交的成果内容和质量必须达到不动产登记数据整合相关技术规范要求，并能满足不动产登记的需要。

6、在开展权籍调查工作的同时，调查每户农民腾退宅基地意愿、腾退宗地数及面积等基本情况，调查结果套合最新的土地利用总体规划，进行统计汇总分析，为国土空间规划编制提供参考。

7、在开展测量和调查以及历史数据整合工作的同时，以镇为单位逐村、逐组、逐户进行确权调查资料核查梳理分类，重点核查申请人是否本集体经济组织成员、宅基地和集体建设用地是否符合土地利用总体规划、是否“一户一

宅”、是否超占面积、房屋是否符合规划、是否有土地及房屋的权属来源材 料、用地和建房时间等情况，分类整理统计汇总。《池州市人民政府办公室关于印发池州市房地一体农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证工作实施方案的通知》（池政办[2020]5 号）文件规定的不能登记颁证和暂缓确权登记的情形一并核查梳理，分类整理统计汇总。

8、历史遗留问题处理。对于在政策允许范围可以化解的历史遗留问题，必须完善相关手续后，方可登记发证。中标人应当根据农户意愿，配合相关的权利人、乡镇政府、村组、部门逐户逐宗逐幢审核确认或补办土地、规划审批手续。具体承担历史遗留问题的分类整理统计汇总，相关申请（审批、确认）图表、文字的填报、归档等工作。

9、权籍调査结果公示。通过已测绘的图件，形成村庄地籍图；输出不动产登记公告。宅基地和集体建设用地使用权及其地上房屋等建（构）筑物所有权首次登记，权籍调查成果要在本集体经济组织（自然村）范围内以张贴公告等形式公示，并在村民会议或村民代表会议上说明，公示期不少于 15 日,公示期满无异议的,进行建库归档（池政办[2020]5 号文件对权籍调查程序有具体要求的应参照办理）。对于外出务工人员较多的地方，可按照国土资源部国土资发

(2016)191 号文件规定，通过电话、微信等方式将权籍调査结果告知权利人及利害关系人，但要做好电话记录和截图存档工作。

10、以权籍调查和登记发证成果以及历史登记数据整合成果为基础，依照《不动产登记数据库标准（试行）》、《不动产登记数据整合建库技术规范（试行）》、《土地利用数据库标准》、《城镇地籍数据库标准》和自然资源“一张图”工程要求，以 GIS 平台为基础，满足矢量、栅格和与之关联的属性数据的管理，建设具有数据输入、编辑处理、查询、统计、汇总、制图、输出等功能的数据库，数据库接入不动产登记信息管理平台融合衔接，做到数据能入库、能汇交、能正常办理不动产登记业务。中标方自行购买符合要求的数据库建库软件。

11、确权登记发证。按照《物权法》、《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《不动产登记操作规范（试行）》等法律、法规、规范和规范性文件要求，依法按程序对符合登记条件的宅基地和集体建设用地使用权及其地上房屋等建（构）所有权进行确权登记，中标人协助采购人登记发证，具体承担系统录入、打印图表输出证书等工作。

12、调查成果归档验收。以宗地为单位形成农村房地一体权籍调查、确权登记等档案资料，并做好整理、装订、归档等各项工作。对各类档案成果进行扫描，形成电子化档案，在通过上级行政主管部门成果验收合格后，将审核、验收合格的档案成果资料，统一分类整理，按档案管理标准完成迁移入指定档案库存放。

13、工作内容包括但不限于以上工作任务，采购方根据实际工作需要提出的合理需求，中标人必须响应。

四、提交成果与质量要求

（一）提交成果

本项目成果资料（含电子文档）应包括但不限于：由文字成果、表格成果、图件成果、数据库成果及其他成果组成。

1、地籍和房屋调查技术设计书、工作报告、技术总结、质量检查报告（纸质和电子）；

2、图根控制测量成果：观测记录手簿（纸质和电子）、平差计算资料及图根控制点成果表（纸质和电子）；

3、1：500 比例尺地籍分幅（电子）、地籍图接合表（纸质和电子）、1：500 比例尺地形分幅（电子）、地形图接合表（纸质和电子）、宗地图、房产分层分户等（纸质和电子）；

4、权籍调查表（纸质）、登记申请书（纸质）、登记审批表（纸质）、房屋调查表（纸质）、登记簿（电子）、法定代表人（或负责人）证明书、身份证复印件、户口本复印件、组织机构代码证复印件，建房许可证、规划许可证等房地权属来源材料复印件，委托指界的需提供指界委托书和指界人身份证复印件；

5、各种签章图表、照片、档案的电子扫描件（电子）;

6、以地籍子区单位的宗地界址点成果表（纸质和电子）、以地籍区、地籍子区单位的宗地面积汇总表（纸质和电子）；

7、农村不动产权籍调查数据库及其相关成果（电子）；

8、农村不动产数据整合数据库及其相关成果（电子）；

9、确权登记档案卷宗（含历史登记档案整合归档）（整理装订）；

10、以地籍子区为单位的登记发证宗地目录（纸质和电子）；

11、采用三维倾斜航摄方法施测的，必须提供测区范围内倾斜摄影 3mx、

osgb 格式数据文件，包括像控点成果、三维模型、正射影像(DOM)等数据成果

（倾斜摄影地面分辨率应小于等于 1.5cm）（电子）；

12、需要提交的各类统计表格（纸质和电子）；

13、1：500 比例尺地籍分幅（纸质）、1：500 比例尺地形分幅（纸质） 根据采购人需要提供；

14、验收需要提交的其他资料；

15、另需提供 1980 西安坐标系数据、坐标系成果一套。

（二）质量要求

作业过程及提交的成果必须满足国家现行相关法律法规、规范性文件和技术标准、行业标准、规程、规范、规定以及招标文件、技术设计书要求；成果通过省、市、县主管部门验收达到合格标准；测量成果需经专家验收达到合格标准。

（三）技术标准

本项目实施应符合下列法律、法规、规范性文件以及最新版本的国家技术标准、行业标准、规程、规范、规定要求。

《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）

• 《中华人民共和国物权法》
• 《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》
• 《地籍调查规程》
• 《土地利用现状分类》

（6）《1：500 1：1000 1：2000 地形图图式》(GB/T 20257.1-2017);

（7）《1：500 1：1000 l：2000 外业数字测图技术规程》(GB/T 14912- 2017)；

• 《低空数字航空摄影规范》(CH/Z 3005-2010)；
• 《IMU GPS辅助航空摄影技术规范》(GB/T 27919-2011)；

（10）《1:500 1:1000 1:2000 地形图航空摄影测量内业规范》(GB/T 7930-2008)；

（ 11 ）《 1:500 1:1000 1:2000 地形图航空摄影测量外业规范》(GB/T7931-2008)；

• 《全球定位系统(GPS)测量规范》
• 《全球定位系统实时动态测量(RTK)技术规范》
• 《农村不动产权籍调查工作指南》
• 《农村地籍和房屋调查技术方案》（试行）
• 《不动产权籍调查技术方案》（试行）
• 《中华人民共和国行政区划代码》（GB/T 2260-2007）；

（ 18 ） 《房产测量规范第一单元： 房产测量规定》（ GB/T 17986.1- 2000）；

• 《房产测量规范第二单元：房产图图式》（GB/T 17986.2-2000）；
• 《城镇地籍数据库标准》；
• 《不动产登记数据库标准》；
• 《国家基本比例尺地形图分幅和编号》；
• 《测绘成果质量检查与验收》；
• 《城市测量规范》（CJJ/T 8-2011）；

《县级以下行政区划代码编制规则》（GB/T10114-2003）；

• 《基础地理信息要素分类与代码》（GB/T13923-2006）；
• 《第三次全国土地调查技术规程》（TD/T1055—2019）；

（28）《地籍调查规程》（TD/T1001-2012）；

• 《国土资源信息核心元数据标准》(TD/T 1016-2003)；
• 《测绘技术设计规定》(CH/T1004-2005)；
• 《测绘成果质量检查与验收》(GB/T24356-2009)。
• 《测绘技术总结编写规定》（CH/T1001—2005）；
• 《数字测绘成果质量检查与验收》（GB/T 18316-2008）；
• 《不动产登记操作规范（试行）》（国土资规〔2016〕6 号）；
• 《电子文件归档与管理规范》（GB/T18894-2002）；
• 《档案分类标引规则》（GB/T 15418-94）；
• 《档案著录规则》（DA/T 18-1999）；
• 《归档文件整理规则》（DA/T 22-2000）；
• 《纸质档案数字化技术规范》（DA/T31-2005）；
• 国土资源部办公厅关于印发《不动产单元设定与代码编制规则》的函（国土资厅 函〔2017〕1029 号） ；
• 《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25 号）；

（42） 《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（国土资发〔2015〕103 号）；

• 《单一版不动产权证书使用和填写说明》(国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资发〔2015〕25 号）)；

（ 44 ）《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发

(2011)178 号）；

• 《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》

（国土资发 [2008]146 号）；

• 《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101 号）；

《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发

［2015］41 号）；

• 《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》

（农经发〔2019〕6 号）

• 《安徽省人民政府办公厅关于开展农村集体土地确权和登记发证工作的通知》（皖政办［2009］116号）；
• 《安徽省自然资源厅 财政厅 住房和城乡建设厅 农业农村厅关于进一步推进全省房地一体农村宅基地和建设用地使用权确权登记颁证工作的通知》（皖自然资［2019］212号
• 《池州市人民政府办公室关于印发池州市房地一体农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证工作实施方案的通知》（池政办秘[2020]5 号）
• 《不动产登记数据整合建库技术规范》（试行）

注：以上引用的法律、法规、规范性文件以及技术标准、行业标准、规程、规范、规定若有更新，则以更新后的标准执行。

（四）项目验收要求

必须达到省、市、县自然资源主管部门验收合格标准，以及其他与工作有关的政策、法律法规和行业标准；测量成果必须达到专家验收合格标准。本项目完成后，采购单位组织检查验收，验收合格后，采购单位组织所有档案资料的移交工作。

（五）人员要求

中标人应向招标人提供全方位及时而有效的技术支持和服务。中标人在项目服务工作过程中，必须按照投标文件承诺的技术人员组建专门的项目部，项目组成员不少于 40 名测绘专业技术人员且需要常驻项目所在地（青阳县）以

满足业务需要。项目验收通过后至少派驻 3 名专业服务人员免费驻场 3 年，根据采购人要求完成后期资料完善、数据库更新、配合发证等技术服务工作。

（六）设备要求

投标人具有为满足本项目服务配置的相关测绘用倾斜摄影测量设备、GPS 和全站仪等设备。使用的作业仪器和设备须有相关部门出具的鉴定合格证书， 且在有效期内。

（七）其他要求

1、服务规范等按照以下原则执行：有国家标准的执行国家标准；无国家标准的执行行业标准；无行业标准的执行地方标准；无地方标准的执行企业标准。工作依据和工作要求之间存在矛盾的，以要求较高或经采购人认可的为准。

2、成果版权及使用：本次调查、测绘及其数据建库等成果所有权和使用权均属于青阳县自然资源和规划局。中标单位不得以任何借口拷贝，否则承担由此产生的一切法律和经济责任。

3、该项目后续如能参加自然资源系统内科技或工程项目评奖，相关费用均由中标方承担。

4、中标人对招标人的工作要求必须无条件服从，否则招标人有权解除合同并没收全部的履约保证金。

5、采购人不保证所提供已有资料的完整性、现势性和正确性，当提供资料与实地现状存在差异的，以实际现状为依据，由此所产生的额外费用投标人应包含在所报单价中；采购人提供的测绘成果的，以实际现状为依据，由此所产生的额外费用投标人应包含在所报单价中；采购人提供的测绘成果达不到调查要求的宗地，采购人不再另行追加费用。投标人应充分考虑本项目在作业现场的工作协调、人员沟通、调查对象不配合、调查对象外出等一系列潜在因素对项目成本及进度的影响程度，出现上述问题由中标人自行解决；投标人应对作业期间可能出现的一切人员与设备安全问题全权负责，采购人不承担任何责任。中标人不得以任何理由降低成果功能或投标时对成果的功能考虑不周而寻求另加项目资金，采购人不再支付额外费用。

6、投标人应充分了解本次招标的任务和要求，并承诺保质、保量、按时完成任务，编制技术设计书。在技术设计书中要详细描述按照工作要求，描述完成工作任务的工作依据、技术路线、技术方法、质量控制、时间安排以及各种电子数据文件的命名规则等内容；中标人的技术设计与本招标文件有矛盾的， 以招标文件为准（或经采购人书面认可），技术设计书需经采购人组织专家评审。

7、参加投标的单位必须承诺按照国家保密的有关规定和采购人提出的保密要求管理有关人员、数据和文档。中标人应和参与本项目的本单位工作人员签订保密协议，并提交 1 份给采购人备案。协议文本由采购人提供。

8、中标人须确保本项目使用的工作成果均为合法获得，对因此可能引发的相关法律责任，由中标人全部承担。

9、如中标人发生兼并、重组，招标人本项目的建设、维护等相关工作必须由新组建的公司按投标文件承担相应的义务。

10、培训：中标人应对招标人的相关管理和使用人员进行必要的技术培训，以满足本项目完成后正常技术支持的需要，培训费用包含在本次总报价中。

11、投标单位拟派本项目的项目负责人在项目验收合格前不得有其他在建项目。

12、所有作业人员持证作业，由青阳县自然资源和规划局依据社保缴纳凭证（3 个月以上）颁发作业证。无证作业的，不准从事不动产权籍调查工作， 一经发现从重处罚。

13、人员上岗考核：投标人拟派本项目的项目负责人、技术负责人和质量负责人必须在项目实施现场从事技术服务工作，招标人、监理方实行不定期抽查，如果发现项目负责人、技术负责人和质量负责人不在岗行为处以 5000 元/ 人次的处罚，其余测量员每日的出勤率不得低于低于 80%，否则将处以 1000 元

/次的处罚。

14、招标结束后，青阳县自然资源和规划局将组织人员对中标单位提供的相关获奖证书、合同、社保缴纳证明等到相关单位进行核实，发现弄虚作假的，一经发现做废标处理。

15、因法规、规范、政策调整导致技术变更产生的费用，因国家、省政策方案变化或地方指导意见调整导致的工作量变化，招标方均不再追加工作经费，由中标方自行负担，且要求成果达到相关验收标准。

16、上述提交成果与质量要求如有和后续发布《安徽省农村房地一体不动产确权登记技术规程》不一致的，一律以《安徽省农村房地一体不动产确权登记技术规程》为准。

17、中标人免费为招标人提供不少于 2 名工作人员的无人机驾驶和航测技术培训。

五、投标报价要求

1、本项目投标供应商应按预估的宅基地和集体建设用地使用权宗数进行总价和单价报价，投标报价的总价不得超过 1300 万元（投标报价的总价=预估的宅基地和集体建设用地使用权宗数 67000 宗×投标报价的单价），投标报价的单价不得超过 195 元/宗。投标价超过采购最高限价的按无效投标处理。

2、投标人应综合考虑完成本项目所包含的所有费用。报价中应包括但不限于项目涉及的外业权属调查、测绘、历史数据整合、历史遗留问题处理、结果公示、数据库建库、数据库接入不动产登记信息管理平台、不动产登记信息管理平台数据融合汇交、数据资料的成果扫描、打印表格输出证书、档案资料整理装订建档存贮迁移入库、工作开展涉及表格、图件、文书印制等费用；项目评审、质检、验收等费用；受不可预见因素产生的应急费用；使用各类系统平台、测绘成果等产生的有偿使用费；工作开展中的人工费、设备费、交通费、管理费、税金等辅助性费用；按照采购人要求组织的技术培训费用；受法规、规范、政策调整导致技术变更产生的费用；招标代理费用；后续维护服务费用以及其他为完成本项目所涉及到费用。请投标供应商认真测算，综合考量面临的风险、责任和义务。

六、项目结算原则。

1、本项目最终结算费用按实际调查的宗数计算。实际完成调查并入库的宗数少于预估宗数，按实际调查的宗数乘以中标供应商的中标单价结算；实际完成调查并入库的宗数多于预估宗数，按预估宗数乘以中标供应商的中标单价进行包干结算，超出部分含在投标总报价中，采购人不再另行支付。

2、对青阳县实施不动产统一登记以后，宅基地或集体建设用地使用权以及其地上房屋等建（构）筑物所有权已经完成房地一体不动产登记的宗地，纳入调查不计价；宅基地或集体建设用地使用权已经登记，其地上房屋等建（构） 筑物所有权没有登记的，调查入库后按中标单价的 50%结算。

3、对地上没有房屋等建（构）筑物的宅基地或集体建设用地使用权，调查入库后按中标单价的 50%结算。

4、投标供应商投标报价时应综合考虑。七、付款方式

自合同签订并开工之后，外业调查及测绘工作全部完成后，按实际调查工作量付至合同价款的 50%；项目全部通过验收并提交全部服务成果后，按实际调查工作量付至合同价款的 90%；待项目维护期（即项目验收后免费驻场 3 年）结束后付清尾款。最终付款额根据业主方的年度预算情况安排，如预算不足则向后续年度顺延。