采购需求

前注：

1）本说明中提出的技术方案仅为参考，如无明确限制，供应商可以进行优化，提供满足用户实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经磋商小组评审认可；

2）供应商应当在响应文件中列出完成本项目并通过验收所需的所有各项服务等明细表及全部费用。成交供应商必须确保整体通过用户方及有关主管部门验收,所发生的验收费用由成交供应商承担；供应商应自行勘察项目现场，如供应商因未及时勘察现场而导致的报价缺项漏项废标、或成交后无法完工，供应商自行承担一切后果；

3）如对本磋商文件有任何疑问或澄清要求，请按本磋商文件“供应商须知前附表”中约定方式联系代理机构，或在接受答疑截止时间前联系采购人，否则视同理解和接受，开标后代理机构不再受理对磋商文件条款提出的质疑。

一、采购需求前附表

序号	条款名称	内容、说明与要求
1	付款方式	按季度付给成交供应商物业管理合同费用，每次付款额为合同总额的 25％。一年共付款四次，每季度终了后 10 日内凭发票办理上一季度管理费用结算。
2	服务地点	巢湖市第四中学（高中部及初中部）
3	服务期限	1+X年（X≤2年，续签期合同一年一签，上年度服务期考核合格续签下一年度合同，最多续签2年），合同开始时间以成交供应商签订合同后实际接管时间开始计算。成交供应商合同期满后符合招标文件规定的续签条件，经采购人同意并报相关部门后可以按照中标价续签合同。
4	本地化服务	本地化服务的能力是指具有以下条件之一： 要求， □不要求 1）在本地注册成立的； 2）在本地具有固定的办公场所及人员； 3）承诺成交即设立本地化服务机构。 本地是指巢湖市行政区域内（含合巢经开区）。

 

二、项目概况

巢湖市四中占地面积约 110 亩（高中部约 70 亩，初中部约 40 亩），高中部拥有二幢教学楼（约 12000 平方米），一幢科教馆（约 6000 平方米），二幢学生宿舍（约 9000 平方米），运动场一块（含看台约18000 平方米），公共区域及花圃面积约26000平方米；初中部拥有三幢教学楼（约 13600平方米），运动场两块（约7000 平方米），公共区域及花圃面积约15000平方米。拟配备的物业服务人员23人（含保洁人员、车辆管理员、门卫人员、管理员）

三、人员配备要求

（1）项目负责人 1 人:大专及以上学历，男性不超过 60 岁，女性不超过 50 岁，服从领导，善于管理，能够胜任相关管理岗位要求。

（2）保洁人员 8 人：初中部 3 人，负责三幢教学楼、两块运动场（篮球场和田径场）、公共区域及花圃保洁；高中部 5 人，负责行政苑、科技馆保洁、教学楼保洁和厕所清洁、多功能综合楼保洁和厕所清洁、公共区域（含教学楼与教工宿舍楼之间区域的地面及花圃）保洁。要求品德良好，工作态度端正，责任心强，仪表大方，精力充沛、身体健康。

（3）车辆管理员 2 人（高中部）：负责停车场车辆管理、卫生及前后门的管理，要求品德良好，工作态度端正，责任心强，仪表大方，精力充沛、身体健康。

（4）门卫 4 人：初中部 3 人，负责初中部教学区安全管理，财产管理。高中部 1 人，负责校教学楼后消防安全通道门管理。要求品德良好，工作态度端正，责任心强，仪表大方，精力充沛、身体健康。

（5）寝室管理员 3 人：男生 1 人，女生 2 人。学生寝室管理、值班、保洁等，要求品德良好，工作态度端正，责任心强，仪表大方，精力充沛、身体健康。

（6）运动场管理员 1 人：负责体育器材室管理、操场内部保洁和厕所清洁、运动场对外开放进出人员登记。要求品德良好，工作态度端正，责任心强，仪表大方，精力充沛、身体健康。

（7）校园管理员 4 人：负责校园内全天安全管理，水电设施设备故障报告、消防设备安全巡查、绿化和财产管理，要求品德良好，工作态度端正，责任心强，仪表大方，精力充沛、身体健康，无不良记录。

备注：

1、项目实施时，采购人将对成交供应商人员进行考察，如发现不满足招标要求，有权要求成交供应商调整更换。

2、上述人员为供应商中标后最低配额人员数量要求，不得减配，否则视为未实质性响应磋商文件要求。供应商可根据自身情况，增加人员，但采购人不再另行增加费用。

3、供应商应自行对服务地点进行现场勘察，了解现场实际位置与概况，根据企业管理与运营实力，综合报价。供应商一旦中标后，不得以不了解现场概况等任何理由增加任何费用，否则采购人有权取消该供应商成交资格并报相关监管部门予以处理。

4、响应文件中须提供拟配备本项目的项目负责人身份证影印件及开标之日起近半年内任意连续三个月投标供应商为其购买社保的证明材料影印件。

四、服务需求

（一）物业管理服务内容及标准

1、服务内容：

（1）卫生保洁；

（2）校园财产安全管理；

（3）夜晚值班；

（4）寝室管理；

（5）操场管理；

（6）车辆管理等。

2、服务标准：全国物业管理示范标准

（二）物业管理及服务要求

1、管理处项目经理：全面负责校园各项目管理。校园安全、环境卫生、报刊邮件收发等日常工作管理。

职责：严格执行公司的各项规章制度，建立、健全项目管理中心各项规章制度，制定管理处工作计划和岗位职责，督促、检查各项目工作的落实情况。根据辖区管理特点，结合实际，制定管理方案，定期收取各部门的质检报告和师生投诉记录，及时上报公司领导；做好物业管理处档案材料的整理归档；完成校领导交办的其他任务。

2、寝室管理员（高中部）：负责寝室学生就寝管理，寝室防火、防盗等安全管理，寝室卫生管理。

要求：

（1）认真贯彻执行学校所规定的各项寝室管理制度；工作时间不得擅离岗位，确需请假必须履行请假手续。不得带家属子女及其它人员在寝室住宿、生活，除生活指导室外，不得使用其他房间。

（2）寝室要按时开门、锁门、开灯、熄灯。

（3）晚休或午休要督促检查学生按时就寝，检查人数。如有缺席要详细记录并及时查明原因。熄灯后要检查就寝纪律，违纪者进行教育并详细记录。早晨要督促检查学生按时起床，未按时起床的学生要记录情况。午休结束要催促学生起床。

（4）要督促值日生搞好寝室卫生，室内物品的摆放，上、下午上课前各检查一次寝室卫生，并详细记录卫生情况。未搞好卫生工作要督促学生重做并保持宿舍干净整洁。

 （5）负责寝室设备（门、窗、玻璃、水、电、锁、消防设施等）的检查报修工作。如：发现路灯不亮、破损及管道漏水等设施损坏，及时报管理处和学校相关部门。属于人为损坏（或丢失）的设备要坚持赔偿制度，学生毕业离校时做好验收工作。

（6）加强安全保卫工作，杜绝宿舍使用明火和各类用电器，严禁私接电源，对存在的安全隐患及时向相关部门汇报。对住校生加强卫生、安全、纪律等教育，严禁外人进入宿舍。教育学生爱护公物，保管好个人财物，离开寝室关窗、锁门，加强防范意识。如发现有偷窃行为或可疑人员，及时报告管理处。

（7）住校生在寝室里有违纪行为及突发性事件要配合管理处经理及时调查处理，管理处经理及时向班主任反馈，重要情况要及时上报学校相关部门。

（8）严格学生请假、销假制度，对没有按规定请（销）假、夜不归宿的学生应及时与家长取得联系,同时通知班主任或年级部主任,查明原因并作详细记录。

（9）严禁小商小贩进楼叫卖，发现可疑情况及时报告管理处经理和相关部门。发生案件，保护好现场，配合有关部门做好破案工作。

（10）保证楼道畅通，严禁在安全通道中摆放各类杂物。

（11）每天打扫楼道、楼梯、及寝室四周，做到公共场所、门窗、墙壁无尘土，无乱贴广告，保证楼道地面无废纸、痰迹、杂物。卫生工具摆放整齐。教育学生不能从窗户乱扔垃圾乱倒污水，每天早晨、中午学生进班后对楼四周（包括门头上）进行清扫。

（12）督促学生严格执行学校寝室管理条例，遵守作息时间，对妨碍他人休息的违纪学生，要劝阻、批评教育。

（13）加强水、电管理，晚上熄灯后及时关闭路灯，检查学生用水用电情况，发现违章用电者除批评教育外，报管理处经理,并协同保卫、总务部门按有关规定予以处理。

（14）严格学生寝室值班制度，学生上课期间不得进入寝室，确需进寝室须出示由班主任签名的证明材料，并进行登记。家长来访，查清来访目的，做好来访登记。禁止男女生互窜寝室。

（15）关心爱护学生，发现学生之间有矛盾及时化解，发现学生生病要及时送医院治疗并通知给家长和班主任。不得体罚和变相体罚学生，不得侮辱和谩骂学生。

（16）组织寝室的各项评比活动，做好统计，每周上报管理处经理统计并报保卫处。

3、校园环境卫生管理：

范围：高中部校园含科教馆、行政苑、教学楼、教师宿舍楼与主教学楼之间区域、学校内部公共区域地面和花圃内的卫生保洁；初中部含三幢教学楼、运动场两块、公共区域及花圃内的卫生保洁；学校（高初中部）会议室、多功能教室、报告厅和无责任人的活动室的卫生，厕所卫生清理和小型管道疏通；垃圾清运点要进行垃圾分装，便于垃圾清运；安排人员做好公共场所定期消毒，疫情期间服从学校疫情防控工作安排。

要求：

（1）地面无杂物、纸屑、无污迹、干净明亮；墙面无灰尘、水迹、污迹斑点；栏杆扶手无灰尘；室内陈设用品，无灰尘、水迹、干净整洁；垃圾筒外表干净，无积垢、臭味；窗户干净、明亮，防护网无灰尘；天花、墙角无蛛网。

（2）标示牌、灯罩、装饰物、消防设备及其他公共附属设施等卫生保洁。

（3）厕所清扫和除垢，纸篓内垃圾清运，做到地面和洗手台干净，墙面无灰尘，天花、墙角无蛛网，厕所内无异味。每周用洁厕液清洗地面、便池 2 至 3 次。

（4）公共区域地面每天清扫，做到无积灰，无纸屑，无烟头，无瓜果皮核和包装袋，全天保洁。

（5）花圃内无纸屑，花坛四周无积灰。

（6）对教室和学生活动的公共场所每月消毒一次，并做好消毒记录。

4、车辆管理：定时开关大门，车辆摆放整齐，随时嘱咐学生锁好车辆，对忘了锁或没带锁的车辆注重看管并作好记录，所辖区域内的卫生，保持干净、整洁，无瓜果皮核，无纸屑，树叶，碎石等杂物。上班时间不得离岗，除学校组织的重大活动外，禁止一切外来车辆进入停车场。不得以任何借口拒绝学生和教师停放车辆，教师提前提取车辆不得拒绝。自行车丢失按价赔偿。

5、校园管理：

范围：白天一人，晚间两人，负责校园安全巡查和财产管理，治安消防情况的检查，水电管理，校内车辆的管理。

要求：

白班管理员：课间要加强巡视，发现问题及时处理；对班级用电情况进行不定时的检查记录；加强午间休息时段校园巡视；校园水电管理；上学、放学期间协助保安进行疏导；清理大门外摊位,规范车辆停放，非办公时间负责检查办公室门窗锁闭情况。

夜间管理员：

（1）晚自习课间，两名管理员分别在校园内上下广场进行巡视。

（2）第三节下晚自习时，协助保安做好学生上车秩序的维护，接送学生家长车辆的疏导。

（3）第四节晚自习放学后在校门外督促学生离校和交通安全防范。

（4）学生离校后，检查班级门窗关闭情况，并做好记录；检查水电，做好教学楼电灯关闭。检查结束后做好教学楼，行政楼、科教馆等大门的关闭。

（5）夜间对校园进行巡视，防火、防盗，半小时巡视一次并认真做好巡查记录。

（6）天亮时关闭走廊灯和路灯并开启教学楼，行政楼、科教馆等大门。

（7）晚间校园内水电管理，遇突发停电，及时处理，不能解决报行政值班领导或相关部门。

6、教学楼后消防通道门卫管理：按时开关门，准确区分本校人员和外来人

员，外来人员进入校园，出入物品均要登记，上课期间禁止学生进出校园，防范社会闲杂人员进入校园；确保消防通道24小时畅通无阻；夜间住校生发生生病等特殊情况应及时开、关门。

7、体育器材室管理及运动场保洁员（高中部）：运动场地器材管理，运动器材的发放和收取；场地及看台区域卫生，厕所清理、除垢与保洁，场内垃圾的清运；对外开放登记；操场大门关闭与开启；体育场内杂草的清除；升旗仪式和重大活动主席台桌椅的摆放和清洁；国旗的维护等。（注：该管理员要求24小时值守，学校安排房间住宿。）

8、教学区管理：负责学生安全进入；上课期间加强校园巡视和门卫管理，不得让校外闲杂人员进入校园，干扰教学秩序；学生中途离校必须由班主任签名的请假条方可放行，家长校访进入校园必须征得班主任同意，并进行登记验证后方可进入；放学期间在校门口进行安全疏导，确保学生安全；学生离校后检查门窗和电灯等关闭情况。

五、报价要求

1、根据上述服务范围及标准，实行物业费年报价，本次招标报价为第一年度物业费标准，后续年度物业费标准保持不变，包含以下费用：

1.1、物业管理日常运行费用：

（1）人工费用(含管理人员、保洁人员、校园安全管理、夜晚值班、水电维护人员、绿化养护人员、寝室管理员、操场管理员、等服务于本项目的各类人员的工资、福利、社保、工会教育经费、交通、培训、资质办证费用等)；

（2）公用设备、公共场所等管理养护费用（含房屋、办公家具、水电设施、亮化设施、智能化设施等公共设施设备维修、维护）；

（3）绿化养护费用；

（4）保洁费（含低值易耗品，如清洁球、卫生香、卫生球、清洁剂等）；

（5）各类工程维修工具、保洁用具、对讲通讯设备等配置费用；

（6）行政费用（含办公费用、办公用水电费、通讯费等）；

（7）管理酬金；

（8）采购需求中要求的全部工作内容；

（9）税金（磋商文件中关于税金费率报价部分，供应商均须提供税务部门开具纳税人相关证明文件）等一切费用。

1.2不包含以下费用：

（1）大楼水电气费；

（2）大型设备专业维保费；

（3）各类维修维护所需要材料配件费等。

2、投标报价中所有人员工资按不得低于巢湖市市区现行最低标准（1280元/人·月）。所有人员必须计算单位重大疾病补助（15元/人/月）。在项目实施时所聘用人员必须为其购买社保，此风险供应商自行考虑并承担。社保按国家相关（城镇职工五险）规定执行。

3、投标报价中所有人员必须为其购买意外伤害保险（25元/人/月）。

4、社会保险（单位+个人缴纳）部分（主要组成为：单位养老保险 16%、个人养老保险8%、单位工伤保险 0.1%、个人工伤保险 0.0%、单位失业保险 0.5%、个人失业保险 0.5%、单位医疗保险6.4%、个人医疗保险2%。），社保缴费基础按2020年上半年缴费基础(3017.01元/月·人)计算。（社保费用小数点后保留两位，第三位四舍五入）。

5、投标报价按人员费用、为完成本项目所支出的其他各项费用及税金（供应商税金可按企业自身模式计算，若供应商符合税收减免政策的，响应文件中必须提供有效证明文件，否则评委会不予认同）综合考虑。供应商报价中没有列明的但又是必须发生的费用将视为已含在其报价中。
6、如遇节日、迎检、重大活动保障及自然灾害时，成交供应商须服从采购人统一安排，增加有关人员，延长服务时间，所需要费用供应商综合考虑，中标后不作增加。

7、供应商应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑巢湖市最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由增加管理费用。承包期内因国家政策改变，需调整最低人员保障工资标准、社保待遇等政策性费用调整时，成交供应商必须按国家有关规定无偿给予调整，采购人将不再另行追加经费，该风险供应商投标时须综合考虑并承担。

政策性费用及规定费用测算如下：

一般纳税人政策性费用测算：
人员经费
	缴费项目	人数（人）	费用（元）	月		小计（元）
A	人员工资	23	1280	12		353280
B	所有人员社保	23	1010.7	12		278953.2
C	重大疾病补助	23	15	12		4140
D	意外伤害保险	23	25	12		6900
	小计（A+B+C+D）					643273.2
E	一般纳税人税金=（A+B+C+D）*6.72%=（A+B+C+D）*0.0672					43227.96
总计（A+B+C+D+E）						686501.16
（四舍五入保留小数点后两位）
小规模纳税人政策性费用测算：
人员经费
	缴费项目	人数（人）	费用（元）	月			小计（元）
A	人员工资	23	1280	12			353280
B	所有人员社保	23	1010.7	12			278953.2
C	重大疾病补助	23	15	12			4140
D	意外伤害保险	23	25	12			6900
	小计（A+B+C+D）						643273.2
E	小规模纳税人税金=（A+B+C+D）*3.36%=（A+B+C+D）*0.0336						21613.98
总计（A+B+C+D+E）							664887.18
（四舍五入保留小数点后两位）
备注： 1、凡男性年龄小于60周岁、女性小于50周岁的必须按国家相关规定购买社会保险（城镇职工五险。投标时若供应商配备人员多于23人时，供应商在所投报价人员费用分析中应明确，在报价时明确是否购买社保，如另行增加的人员不考虑社保，但在项目实施时所聘用人员符合购社保条件的，供应商必须为其购买社保，其社保费用采购人不予增加。此风险供应商自行考虑并承担。社保按国家相关（城镇职工五险）规定执行。投标报价供应商自行考虑。 2、磋商文件中关于税金费率报价部分，供应商为小规模纳税人的须提供税务部门有关纳税人类别的证明材料，未提供将可能导致报价无效。 3、供应商在进行投标报价时，其税金可按企业自身模式进行计算： ①当投标供应商为一般纳税人时，供应商其税费税率应为6.72%； ②当投标供应商为小规模纳税人时，供应商其税费税率应为3.36%。

注：请供应商自行核算以上政策性费用及规定费用，如供应商对以上费用有疑问，请在本项目答疑期内提出。如无疑问，磋商报价应不低于上述政策性价格，否则视为未实质性响应磋商文件要求。

六、其他要求

（一）成交供应商应遵守以下条款

供应商中标后，正式签订合同前，向采购人交纳履约保证金，金额为：合同价×10%，项目服务期满后退还（不计利息）。

成交供应商按规定数量和要求配备人员、培训上岗；

重大安全责任率为零；

重大设施设备责任事故为零；

维修及时和修复率达 100%；

物业人员要严格遵守委托方规定的保密制度；

供应商须接受采购人监管考核；

供应商需完善档案、图纸、维修记录等技术资料的管理工作；

供应商在管理和服务期间未能完成合同内容，经整改不到位的，采购人有权提前终止合同；

供应商中标后，对所服务项目不得另外分包（有约定的除外）。

供应商中标后，要妥善处理好与原物业公司的各项交接过渡工作。

（二）解除合同和合同期满后续约条件

1、有下列情形之一的解除合同，且扣除合同履约保证金。

（1）履行合同开始 12 个月内考核低于 80 分达到 3 次（包含 80 分）的；

（2）因成交供应商原因引发集体上访或群体性事件的，在重大保障、创建迎检期间，因管理不力被上级批评或被媒体曝光并查证属实的。

（3）不服从管理，被上级部门书面请求并经采购人同意解除合同的。出现其中一项，因此所产生的费用损失全部由中标人自行承担。

2、续签合同

成交供应商合同期内每年至少有 10 个月考核为 90 分以上，并在“创建”和重大保障期间未被主管部门书面通报批评的，服务期期满后可以按照中标价续签合同。

3、监督管理考核表

序号	内 容		分值 标准	得分		备注
1	管理制度健全，工作记录完整；按规定配齐工作人员，分工明确。		10
2	工作人员能熟练的掌握消防器材使用方法，知道通报程序；报刊、信件收发细致认真，不得遗失。		10			保洁人员除外
3	工作期间着装统一，对学生的求助和要求，态度热情、并积极配合。		10
4	工作期间不串岗，不做与工作无关的 事情。		5
5	人员调换手续完备,有完整的交接记录。		5
6	报修记录完整，维修及时，返修率低； 水龙头无滴漏、常流水现象。		5
7	学生宿舍（公寓）楼内外环境优美、 干净、整齐，地面、门窗、门锁、家具无残损、污迹。		5
8	无工作人员打骂学生及伤害学生的现 象。		10
9	按时检查学生宿舍内的物品摆放及卫 生状况。		5
10	能提供所有宿舍房间的钥匙，并加强 管理。		5
11	严防校园师生人身伤害和火灾事故, 及时排查安全隐患，并向学校汇报。		5
12	每天中、晚对住校生入室情况进行登记，发现异常情况及时与班主任取得联系，并将名单交与学校。		5
13	严格门卫制度，履行登记手续，禁止闲杂人员进入学生宿舍，宿舍内不得 留宿外人。		5
14	绿化养护，浇灌花草，清除杂草。		5
15	宿舍内不得留宿外人,及时完成学校布置的其他工作		5
16	加强停车管理，禁止外来车辆进入停车场。		5
	总	分	100

（三）成交供应商在领取成交通知后应及时与采购人签订合同，拟派建（构）筑物消防员（或消防设施操作员）（如配置时）和拟派项目负责人成交后不得变更，否则采购人有权取消期中标资格或解除合同，并没收投标保证金或履约保证金。