项目需求说明

 

标包1：宁波市第四中学物业管理服务

一、物业的基本情况

宁波市第四中学是浙江省一级重点普通高中，一所具有175年悠久历史的宁波市教育局直属普通高级中学。校园占地60188.7平方米，校舍建筑面积40804.87 平方米，有1600平方米的体育馆，有9197.00平方米的教学楼，有3864.75平方米的图书馆，有9942.54平方米综合楼，有4347.95平方米实验楼，有标准400米的塑胶田径运动场，有篮球场10副、排球场4个、足球场1个、网球场1个，有能容纳1500人就餐的食堂，有二幢的学生公寓楼，其中一幢3630.90平方米，另一幢五层公寓建筑面积4410平方米、可住宿学生数760余人，二幢学生公寓楼均装有太阳能淋浴器、空调、电扇和饮水机。校园绿化覆盖率达45%，树木参天，绿草如茵。2020年学校在职在编教职工166人，共36个班级，近1500名学生。

二、服务范围及要求

（一）管理服务范围

1、物业管理区域的卫生保洁、绿化管理及学生公寓管理；

2、物业档案资料的保管；

3、业主要求的其他服务。

（二）总体管理要求

1、根据行业服务标准与校方规定要求，独立运作，落实所签订的相关服务方案，并结合校园变化实际在实践中不断完善；

2、项目经理须与学校保持必要的工作交流，每月一次向校方书面汇报所承担的物业工作开展情况及信息反馈，重大情况须及时报告；

3、物业公司根据有关物业管理法规和物业委托管理合同对该物业项目实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

4、采购人每学期对该物业管理进行考核评比，如达不到上述要求则可终止管理合同，由物业公司承担违约和赔偿责任。年度考核合格后方可续签下一年度合同。

5、物业公司必须接受采购人的监督。学校提供物业管理办公用房一间（业主方提供办公桌椅、电脑设备等相关办公用品）。

6、投标公司应制定物业服务整体方案和物业各项服务的规章制度并严格执行，制定各项服务的服务标准、流程和考核细则。标书中要求的所有服务内容及标准为业主指定的最低服务标准，投标单位应在此服务标准基础上制定更全面更合理的物业服务标准。

三、服务质量总体要求

（一）质量目标要求

依托行业标准，根据校方管理规定与服务要求，制订切实可行的校园物业管理方案和应急预案。

（二）服务要求

1、树立“服务第一，业主至上”的思想；

2、管理坚持原则、缜密严谨；服务以人为本、主动热情，有理有节；

3、上岗人员仪表整洁，业务操作规范，礼貌待人，保持岗位卫生整洁；

4、从业人员业务精通，能保证保洁及绿化工作程序合理，实施得当。

（三）队伍建设与管理要求

1、投标方负责提供员工工作服费用、保洁用品及耗材、绿化等相关器械和耗材费用，绿化所需的化肥农药等物耗费用由业主方承担；

2、从校方实际情况出发，至少每月开展一次在岗人员业务培训；

3、内部管理体制健全；管理到位，分工合理；企业文化建设有特色；

4、投标单位必须采取切实有效措施保持队伍的稳定，严格控制非违纪人员轮换岗比例，本项目部主要管理员更换，应提前一个月以书面形式通知招标人，其他人员更换要提前一周告知招标人；确保服务质量不因人员变动而受影响；

5、服务人员应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，相应资料必须报学校总务处备案，禁止离职人员进入校园。

6、派驻学校人员福利待遇必须符合国家要求，整体工资水平不低于类似学校平均水平。

四、项目管理具体要求

（一）卫生保洁

校园外环境保洁管理；厕所、盥洗室、教学楼、行政楼、实验楼、综合楼、图书科技楼、公寓楼和体艺楼的保洁管理，及运动场（房)、校内道路、绿化带、景观设施保洁。

1、 保洁要求

每天清扫厕所地面、分类垃圾桶、瓷墙面，保持地面清洁，无垃圾、痰渍、污渍；洗手台面无积水、保持墙壁（顶)无浮灰和蜘蛛网、无污迹；保持门窗干净；保持便池、水池、地面、管道无积水、堵塞、垃圾存放，无明显异味，设施用具完好无人为损坏。学生在校期间（包括夜自修期间)，对各厕所进行动态保洁（厕所地面、墙面瓷砖无明显污垢、积水；漱洗室台面、水槽（拖把池)干净无积垢物，镜面无水渍，大小便池无异味和积垢脏迹)。

保洁区域范围内要求进行不间断巡视、清扫，捡拾杂物，路面、场地、绿化区无垃圾、杂物，无卫生死角。校园内硬化地面无痰渍、污渍。每天及时清除校园垃圾，教师办公室和公共分类垃圾桶要求做到日产日清，对发现未分类的垃圾及时进行分类处理，做好校园垃圾分类管理工作，保持桶外无垃圾，对垃圾桶定期清刷，做到清洁无污迹、无损坏。（不包括垃圾外运、化粪池清掏等)。

2、定期管理

教学楼、综合楼、公寓楼、图书科技楼、实验（行政）楼、体艺楼：窗帘、玻璃窗、电灯、电扇（食堂除外）（一年一次）；教学楼地面打磨、垃圾桶清洗、露天雨棚、天台、雨水窨井及雨水管清理（一学期一次）；校级领导办公室、会议室（一天一次）；教师办公室（一月二次）等。具体清扫以校方工作布置为准执行。

3、机动管理

综合楼、图书科技楼、行政楼等各专用功能教室、教学楼机动（走班）教室、图书科技楼六楼报告厅、阶梯教室、校史室、室内篮球馆、综合楼一楼会议室、综合楼二楼多功能厅和综合楼公共浴室、学校所有公共区域门窗等根据需要适时安排动态保洁，确保时时干净整洁，满足学校的需要。

4、校园环境不属于保洁服务范畴的有：学生教室、实验室（物理、化学、生物)、图书馆内阅览室和食堂内。

5、卫生防疫：按照要求及时做好全校范围内的消杀、灭蚊虫、苍蝇、老鼠和蟑螂等喷药。（消杀药品费用由校方承担)

6、完成学校应急保洁要求

若学校有应急保洁要求，如大型临检前的突击保洁工作、重大疫情状态下的临时保洁整改工作、大型考试前的全面校园清卫工作等。人员配置根据保洁强度需求物业公司将无条件临时增援5-10名员工，并根据学校提出的标准高质量完成任务。

（二）绿化维护管理

1、绿化服务内容：草坪、足球场养护（专业养护）、绿化养护、树木修剪造型、乔灌木定期修剪美观、杂草和池塘落叶垃圾及时清理、校园购买的花木（室内和过道盆栽）及时种植摆设、根据花木的特性定期浇水、定期养护、定期清洁（花草和花盆洁净、无枯枝等）、校园绿化破坏需及时发现救护处理并反馈总务处，保证绿化的覆盖率和完整性。

2、养护面积：30000左右平方米

3、绿化养护要求：绿化养护要求：绿植包活保洁、施肥、除虫、修剪、养护、种植、浇水等都需要有花木工专门负责。室内外绿植养护确保存活率，如果因为养护不当造成过多绿植死亡，学校保留追责赔偿的权利。

（三）宿舍管理工作  

1、以我校“关爱学生、服务学生”为管理理念，根据学校宿舍管理的相关条例要求，做好学生管理。学生宿舍24小时有人员在岗管理，每幢宿舍楼夜间时段确保双人以上在岗管理。以学生安全为第一要务，敬岗爱业，热爱本职。

2、遵守工作纪律，严格按工作流程办事，值班时不得脱离工作岗位。

3、团结协作，相互关照；严于律己，宽以待人；不相互推脱，不收学生物品。对学生不开“人情”门，不办“关系”事。

4、工作中，督促学生严格按住宿生制度及管理规定办事，既要严格要求，又要关心爱护；既要善于化解学生矛盾，又要在管理工作中积极解决矛盾。

5、要经常督促学生搞好寝室内务整理，打扫并保持寝室楼道及周边的整洁，养成良好的卫生习惯，做文明人创文明寝室。

6、为人师表，行为示范。工作期间一律工作服着装。保持通讯畅通（相关通讯费折合在人员工资内），以便及时联系。

7、做好安全保护工作，及时报告并协助排除安全隐患，积极参与或组织逃生演练，增强安全意识，保持通道畅通。

8、营造文明寝室氛围，定期开展寝室文明活动与学校文化相结合，打造学校特色的公寓楼文化（文化建设费由校方提供)。

9、宿管人员必须服从校方德育部门宿管责任老师的工作安排和职责要求。

（四）项目经理管理工作

全面负责项目管理工作，统筹协调项目人员，做好保洁、绿化、公寓等服务工作。

1、根据学校工作要求和季节性特点，负责制定学年度学校保洁和绿化工作计划，包括岗位安排、工具损耗购置预算、保洁和绿化消耗品预算、时间节点性工作的具体计划和目标成效；

2、负责落实对员工的量化考核管理，提高工作效能；

3、按三年为周期，拟定学校卫生死角、绿化死角的整改计划和措施落实；

4、有义务向校方提供校园环境美化的建设性意见和建议，并能提供可行性计划。

五、人员配置及基本素质要求

物业公司应在学校内设立专门的物业管理处，统一实施管辖区域内的物业服务。

从业人员应知法，懂法，守法，依法办事，必须严格遵守从业规范，模范遵守校园安全管理规定。

（1）各主要岗位人员的基本要求

1、项目经理：大专及以上学历，性别不限、年龄50周岁（含）以下，应有较高的政治思想素养和业务水平，有较强的组织协调能力，5年以上住宿式学校物业管理经验（提供相关工作履历证明）。

2、保洁人员：性别不限，男性55周岁以下；女性50周岁以下，能吃苦耐劳，工作勤恳负责，品行端正，身体健康应身体健康、遵规守纪、能吃苦耐劳，有相关工作经验；

3、绿化管理员：男性，55周岁以下，能吃苦耐劳，工作勤恳负责，品行端正，身体健康应身体健康、遵规守纪、能吃苦耐劳，有相关工作经验。

4、宿舍管理员：初中及以上学历，女性、年龄50周岁以下，能充分认识到学生宿舍管理工作的重要性，了解学校对学生宿舍管理员的工作能力、职业道德、言行举止和责任心的要求。要能以身作则、为人师表、关爱学生、工作勤勉、吃苦耐劳、爱岗敬业。

（2）人员配置数量要求（最低限额人数）

序号	岗位	职责	人数
1	项目经理	全面负责物业服务整体工作	1
2	保洁员（含领班）	负责相关卫生保洁工作	12
3	绿化工	负责绿化管理，苗木养护工作	2
4	宿管员（含领班）	负责学生公寓日常管理工作	6
5	合计		21

六、物业管理费用及补充说明

（一）物业管理经费使用范围

1、人工工资费用（必须符合劳动法及相关法律法规及宁波市人社局规定，否则作无效标处理）。

2、社会保险（必须符合劳动法及相关法律法规及宁波市人社局规定，否则作无效标处理）。

3、人员综合费用（办公费用、培训费、食宿与交通费等）。

4、福利（职工福利支出）。

5、节假日加班费用。

6、行政办公费用。

7、所需的工具及耗材。

8、管理费用。

9、法定税费及基金。

10、管理设备分摊及固定资产折旧。

11、通讯费：物业公司自行承担电话，移动等通讯费用。主要管理人员需配备移动通讯工具，保持24小时开机状态。

12、服装费用：中标方承担员工的工作服，款式及颜色需经采购方认可。制服式样须以简洁、大方为基本原则。

13、其它费用（需列支项目清单及费用）。

14、对上述费用的计算与缴纳须依照有关规定执行。

（二）其它补充说明

1、本次招标，委托管理期限为三年，合同为一年一签，每年合同金额为中标价（投标方在进行投标报价时要充分考虑未来三年价格因素的变化；合同执行期间，遇到社保缴费基数及最低工资标准上调，由此增加的费用由中标方负责）。当年合同期结束后，经考核，如采购方满意，双方协商一致，续签次年合同，最多续签2次。

2、物业管理费采用包干制。在投标报价中须提供费用构成测算，中标方根据有关物业管理法规与采购方签订物业管理合同，对本物业实行管理，自负盈亏、自主合法经营。

3、中标方在合同有效期内，不得以任何理由终止合同，确有特殊情况的，须提前三个月向采购方提出书面申请，经采购方同意后，方可终止合同。由于中标方内部违规管理造成的事故后果，由中标方承担一切法律责任。

4、付款方式：采购方在合同签订并且满足支付条件后7个工作日内，向中标方支付中标价的20%作为预付款，之后采购方根据物业考核情况及财政支付进度要求按季度支付合同总金额的20%款项，中标单位在提取款项时，必须提供相应的合法票据。

5、管理用房。在委托管理期限内采购方免费提供相应的管理用房，具体根据采购方的实际与管理要求而定。

6、委托管理费以物业管理单位在标书中提供的最后价格为准。

7、中标方要按照投标文件履行承诺实行严格管理，并指定一名负责人负责本项目的协调工作。中标方必须制定相应的规章制度，实行专人负责制，各项目负责人必须跟班作业，服从管理，做到服务第一，质量第一。特定岗位员工须持有效证件上岗。派遣到采购方的项目工作人员与中标方投标文件中项目组成人员保持一致。

8、其它要求：

a中标单位要对招标单位派遣的物业管理工作人员，按市劳动局规定支付各类社会保险费及日常福利费、加班工资等各类费用。如未按上述规定支付，或违反《中华人民共和国劳动合同法》等法律、法规，与用工人员发生劳务纠纷，或发生用工人员上访、投诉等影响学校形象，招标单位有权终止合同，并按违约处理，中标单位承担由此带来的一切后果。

b中标单位要对招标单位派遣人员严格管理，履行各岗位职责。如中标单位因管理不到位，出现监守自盗、或工作时间缺岗、离岗、睡觉等行为，造成中标单位财产损失等现象，中标单位要承担赔偿责任。造成严重后果的，招标单位有权终止合同，并按违约处理。

c中标单位应在签订合同之日起半个月内向业主单位提交下列规章制度，并作为合同条款：

（1）环境卫生管理规定；

（2）物业主管岗位职责；

（3）保洁人员岗位职责；

（4）绿化人员岗位职责；

（5）宿舍管理员岗位职责。

七、注意事项

1、中标人不得将项目非法分包或整体转包给任何单位和个人。否则，采购单位有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

2、投标人若认为招标文件的技术要求或其他要求有倾向性或不公正性，可在招标答疑阶段提出，以维护招标行为的公平、公正。

3、投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准,评标委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详细说明。

4、如投标人提交伪造资质证书、合同文件，一经发现按有关规定进行处罚，通报批评，并在宁波市政府采购网上公布。

5、违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以任何形式采取不正当竞争手段的，一经查实，由招标单位按规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止委托管理合同，一切后果由责任者自负。