用户需求书

一、 概述

1.本项目招标内容与范围：南朗片区总体城市设计及东部重点片区详细城市设计服务。

2.本项目中标人承包及负责招标文件对中标人要求的一切事宜及责任。

3.为了提高政府采购效率，节约社会交易成本与时间，购买了采购文件而决定不参加本次投标的   供应商，在投标文件递交截止时间的 3 日前，按《投标邀请函》中的联系方式，以书面形式告知采购代理机构。

4.中标人未经采购人批准，不得以任何方式转包或分包本项目。

5.重要说明：

5.1.本招标文件中凡标有星号“★”的地方（如有）均被视为重要的响应要求、技术指标要求和性   能要求。投标人要特别加以注意且必须对此作出回答并完全满足这些要求，任何偏离都有可能导致无效投标。

5.2.如投标人认为本招标文件中存在“不合理的条件对投标人实行差别待遇或者歧视待遇”，或有   其它问题的，应当在招标文件公示期间内或者自公示期满之日起七个工作日内，以书面形式（须   签字盖章并提供相关证明材料）向采购代理机构反映，逾期或匿名反映的将不予受理。开标前   未提出的则视同投标人已充分理解并愿意按照本招标文件的所有条款执行。

二、 商务要求

1.投标有效期：90 天。

2.投标保证金有效期：90 天。

3.投标文件要求：

3.1.投标文件必须经法人代表或法人授权代表签署。

3.2.投标人编制的投标文件中须包含《投标邀请函》中合格投标人资格条件证明文件（具体要求详见第五部分 投标文件格式 表四《关于资格的声明函》）。

4.报价方式：

4.1.投标报价为：全包价，报价不得高于本项目的采购预算，否则将导致废标。

4.2.本项报价应包括：完成本项目的包干费用。具体包括现场勘察费、调研费、资料费、设计费、   方案修改费、公示费、评审费、车旅费、公布费及打印费等在内的含税价格。除中标合同金额外，如果投标人在中标并签署合同后，在实施工作中出现的任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人将不再支付任何费用。

4.3.投标报价以人民币报价。

5.采购人配合条件：

5.1.投标人在投标文件中要列明在项目实施过程中要求采购人提供的配合条件。

6.中标服务费：

6.1.中标人须向采购代理机构交纳中标服务费。以中标通知书中确定的中标金额作为收费的计算基数。中标服务费不在投标报价中再单列。收费标准参照国家计委颁发的计价格【2002】1980   号文规定，采用差额定率累进法计算，不足 3000 元，按 3000 元收取。

中标金额（万元）	服务招标收费标准
100 以下	1.5%
100-500	0.8%
500-1000	0.45%

例如：某项目服务类招标代理业务中标金额为 400 万元，计算中标服务费收费额如下：

100 万元 × 1.5% = 1.5 万元

（400-100）万元 × 0.8% = 2.4 万元

计收费 = 1.5 万元 + 2.4 万元 = 3.9 万元

6.2.中标服务费的货币为人民币。

6.3.本项目按照服务招标收取中标服务费。

6.4.中标服务费采购人式：一次性以银行划账、电汇、汇票或现金的形式支付。

户名：中山信诚招标有限公司

开户银行：中信银行中山分行

账号：744601 01826 000 30193（仅接收中标服务费）

6.5.中标服务费支付时间：中标服务费必须在中标人领取《中标通知书》时一次性付清，如果中标人未能按时交纳中标服务费，采购代理机构保留追究其法律责任的权利。

三、 技术要求

一、项目背景

在粤港澳大湾区发展的背景下，中山市积极推进城市环湾发展战略，南朗片区作为中山市翠亨新   区的重要组成部分（以下简称南朗片区），拥有良好的区位条件、生态条件、交通条件，并且土地资   源十分丰富，具有广阔的发展前景。长期以来由于受到建设用地指标的约束，南朗片区的发展潜力未   能得到激活，制约了中山市东部沿海区域的发展。

在中山市国土空间总体规划的编制中，通过以南朗片区为主的创新性发展平台推动全市由“岐江   时代”向“湾区时代”嬗变，这已成为空间发展的核心战略。目前，包括南朗片区在内的中山市环湾   地区扩容发展的思路，已得到了省自然资源厅的认可与支持，为南朗片区谋划全新的发展格局创造了   有利的条件。

为高起点谋划南朗片区的发展格局、打造具有滨海特征、中山特色的魅力城市空间，形成具有高   水平、可操作性强的设计方案，指导南朗片区的城市建设与发展，开展本项目。

二、项目开展的必要性分析

（一）衔接市 2035 国土空间规划，谋划南朗片区发展空间的需要。

（二）中山全面构筑“三核两带一轴多支点”新格局，位于城市未来发展核心圈层的南朗片区迎   来重大机遇。

（三）强化南朗片区城市设计及管理相衔接的需要。

（四）作为承载中山向“湾区时代”嬗变的战略平台，南朗片区需要高瞻远瞩的规划，来撬动区   域价值“空间杠杆”，不负各方期许。

三、规划依据

《南朗片区总体城市设计及东部重点片区详细城市设计》编制中涉及的确定建设用地规模、划定生态控制线和城镇增长边界、开展城市设计等工作，必须遵循国家、广东省、中山市各项有关的法律、   政策、规划设计规范，并应在下列规定要求的指导下开展，并与其相协调。

（一）《关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》

（二）《城市设计管理办法》

（三）《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》

（四）《广东省国土空间规划（2020-2035）编制工作方案》

（五）《中山市城市设计管理规定（试行）》

（六）其他相关规划资料

四、规划范围

（一）南朗片区总体城市设计范围

南朗片区总体城市设计面积为10375.82公顷（103.76平方公里），范围西至京珠高速，东至横门   西水道，南至中山与珠海交界，北至南朗与火炬区交界。

（二）东部重点片区详细城市设计范围

东部重点片区详细城市设计面积为20平方公里（2000公顷），范围西至后门山、烟山、鸡头山、   蕃塔山、王屋山等连成的生态廊道，东至横门西水道及东部海岸线，南至中山与珠海交界，北至在建的中开高速。

五、编制要求

当今，国土空间规划是确定城市建设用地规模与划定城镇增长边界的法定依据；城市设计是落实城市规划、指导建筑设计、塑造城市特色风貌的有效手段。对此，南朗片区亟需编制一个既能紧密对接2035国土空间规划用地布局方案，又能满足日常规划管理工作需要的规划设计来应对时代的变革。

鉴于当前南朗片区的规划编制现状情况，亟需开展以下“三定”工作：

Ø定性：确定功能定位与策略，应对上位规划及区域条件变化

Ø定量：统筹发展空间，向市级层面积极争取增量建设用地指标

Ø定形态：确定整体城市空间形态，细化城市设计控制内容

六、规划内容

本次工作主要内容包括南朗片区总体城市设计、东部重点片区详细城市设计两大板块。

（一）南朗片区总体城市设计（包括但不限于以下内容，根据项目开展情况适当优化）

1.总体发展研究

u历版规划回顾

（1）历版规划回顾：按照“先体检，再治疗”的思路，结合翠亨新区的发展历程，对其既往   编制的概念规划、专项规划、总体规划（在编）等系列规划进行全面梳理与系统回顾，  延续过往经验，总结相关问题。

（2）现状情况梳理：对翠亨新区的自然生态、社会经济、现状建设等现状情况进行摸查，系  统梳理其发展的现状特征与问题。

u发展态势研究

（1）区域态势及发展定位：结合粤港澳大湾区国家战略、深中通道等系列重点项目等，对翠  亨新区最新的区域发展态势进行梳理，结合相关的对标案例，梳理其发展定位。

（2）总体发展策略：结合对发展态势及定位的研判，提出相应的发展策略。

u多维度协调研究

（1）区域协调发展：在粤港澳大湾区层面，协调区域关系与发展战略。

（2）总体空间结构与用地布局：明确翠亨新区的空间拓展方向，形成空间结构以及组团分区  等。对空间结构进行用地细化，立足生态资源底线，形成土地利用布局。

（3）与国土空间规划协调：①总体规模协调，结合生态底线与土地等资源承载力，综合确定   翠亨新区的人口与用地规模，并与中山市国土空间总体规划进行动态协调。②“三线”   统筹协调，与中山市国土空间总体规划动态协调生态保护红线、永久基本农田、城镇开  发边界等内容。

u重点发展策略

（1）梳理发展重点问题：根据对基地现状的分析和总规梳理，提炼出基地发展的重点难点问  题。

（2）提出重点发展策略：针对基地发展的重点难点问题，提出相应的重点发展策略。

（3）提出交通发展策略：制定适合城市交通发展的交通政策。

u先进案例对标

对世界一流湾区的总体空间特征，以及其在针对生态空间设计、公共空间、滨水空间以及整体风   貌塑造等方面的经验进行梳理与借鉴。

2.总体城市设计

u现状特征分析

对南朗片区的山水林海等自然特征、产城发展建设等建设特征、传统历史文化特征等进行综合梳理，对现状风貌问题及总体特征进行梳理与分析。

u土地情况摸查

对南朗片区的土地情况进行摸查，了解土地利用存在问题，对土地的开发利用进行总结。

u空间目标愿景

结合南朗片区的特征，借鉴相关案例，提出本次设计的空间目标愿景和基本策略。结合土地情况,   根据大湾区的发展策略,及区域交通的变化,对该区域发展定位进行分析研究。

u土地开发与整备策略

结合南朗片区的特征，在基本策略的基础上，从城市设计角度提出土地开发等相应发展策略;结   合经营城市角度提出土地整备策略。

u总体空间设计

综合南朗片区的相关特征及先进案例借鉴，提出本次南朗片区的总体空间设计目标，结合先进理   念塑造总体城市设计结构、总平面以及总体空间形态，提出相应的廊道控制要求，通过空间形态的推   演，形成总体高度与开发强度控制分区。

u交通系统规划（专项研究）

整合南朗片区的城市交通设施；协调各类交通的运行，实现交通的综合科学管理；建立强有力的   综合协调管理机构，全面协调城市土地使用规划管理；综合交通规划建设、交通运营与管理；形成一   个优质、高效、整合的城市交通系统。

u配套设施研究

结合南朗片区的发展需求及特征，结合城市设计进行设施配套研究。

u专项设计

包括城市风貌设计、生态空间设计、公共空间设计、创新空间设计、滨水空间设计、文化空间设   计等专项设计。

u开发单元划定

结合总体的空间结构，综合划定开发单元，作为下一层级单元详细规划编制的基本单位。

u城市设计指引

提炼高度控制、地标序列、生态廊道、建筑界面、街区肌理、景观廊道、海岸带（线）保护利用   等重点控制内容 ，形成空间管控导则，管控下一层级单元详细规划与重点城市设计的编制。

（二）东部重点片区详细城市设计（包括但不限于以下内容，根据项目开展情况适当优化）

1.东部重点片区详细城市设计

u空间形态设计

选取作为启动区的开发单元，开展开发单元重点城市设计，在总体城市设计的基础上，细化其空   间形态，明确各地块的开发强度、高度等指标。

u专项细化设计

对未来轨道站场 TOD 综合开发、建筑群体组合、公共空间、街道界面、慢行系统、地下空间、海岸带（线）保护利用等要素进行专项细化设计，内容成果深度达到可以对接单元详细规划的深度。

u建筑群体控制

街区层面对建筑群体主要进行结构性的管控，对塔楼建筑的布局位置，高层建筑的建议布局方式、   天际轮廓线、建筑风格、立面形式等内容进行指引与控制。

u地面开敞空间管控

划分地面开敞的空间类型、布局，对各类开敞空间的设计进行分类指引，同时对各类空间的面积   以及整体的视线通廊进行控制。

u道路交通管控

重点对街区内的禁止开口路段以及自行车道、慢行步道等慢行系统的位置、宽度、交通设施等提   出指引。

2.地块精细化城市设计（样板）

在启动区开发单元中，选取若干核心地块，对地块的建筑与场地设计制定具体的控制要求，形成   精细化城市设计图则的样板，重点包括建筑与街道界面、地下空间、公共空间与道路交通、空间形态   指引、场地功能分区、地面设施指引等内容。

在形成城市设计图则后，规划编制单位应为地块开发提供必要的技术咨询服务，并对协调机制的   建立提出建议，以确保研究目标具有可实施和可操作性。

 

七、成果要求

（一）成果构成

文本、图纸和电子文件（包括成果文本、5分钟视频动画、汇报 PPT 文件）。

（二）成果形式

提交的成果内容、格式须严格遵照任务书的规定。成果形式要求：

1.A3文本文件：全部设计成果以 A3（297mm×420mm）格式编排装订成册，一式8份，并需配有必要的效果图若干张（以采购人要求为准）。

2.电子文件：2套，包含所有的规划成果内容，文本文件表述采用 Microsoft word2000或以上 版本的.doc 文件格式或者 PDF 文件；图形文件采用.jpg 格式和.dwg 格式（AUTOCAD2000以上版本）； 视频文件采用.MP4格式；汇报 PPT 文件。

（三）其他要求

设计成果的坐标采用中山市统一坐标系统，计量单位均应采用国际标准计量单位。长度单位：总   平面图标注尺寸以米（m）、公里（km）为单位。面积单位：以平方米（m²）、公顷（hm²）、平方公   里（km²）为单位。体积单位：以立方米（m3）为单位。

八、项目进度安排

项目编制周期约7.5个月（不含审查审批时间）。

第一阶段：总体城市设计阶段（1.5个月）

进行现场踏勘、部门访谈、案例考察、基础资料收集整理。在片区总体发展研究、总体用地布局、   交通组织、总体空间设计等框架性内容基本确定，与市级空间规划进行衔接，且获得甲方及相关行政部门认可后，完成南朗片区总体城市设计，包括总体城市设计与专项设计等内容。组织相关部门审查并征求意见。

第二阶段：东部重点片区详细城市设计（2个月）

结合相关部门的审查意见，对项目方案进行进一步优化修改，在总体城市设计基本稳定的基础上，   完成东部重点片区详细城市设计，包括空间形态设计、专项细化设计等内容。组织专业评审并进行成果草案公示。

第三阶段：精细化城市设计（样板）及成果深化阶段（4个月）

结合专家评审意见，对首期启动的开发地块进行精细化城市设计（样板），并形成最终成果文件，   报相关行政部门审批。

九、付款方式

1.合同签定生效后，中标人提交正式有效发票后，采购人支付合同款的20%，用作项目前期调研、   资料整理。

2.完成总体城市设计方案，并通过部门联合审查时，中标人提交正式有效发票后，采购人支付   合同款的20% 。

3.在总体城市设计方案基础上，完成东部重点片区详细城市设计规划方案，经专家部门联合审   查通过后，中标人提交正式有效发票后，采购人支付合同款的20%。

4.在总体城市设计、东部重点片区详细城市设计规划方案基础上，完成精细化城市设计（样板）   及成果深化，通过市国土空间规划委员会审议后，中标人提交正式有效发票后，采购人支付合同款的20%。

5.根据市国土空间规划委员会审议意见完善规划成果，经市人民政府审批并提交最终成果入库   后，中标人提交正式有效发票后，采购人支付合同款的20%。

6.双方可委托银行代付代收有关费用。

7.本项目总费用包括现场勘察费、调研费、资料费、设计费、方案修改费、公示费、评审费、   车旅费、公布费及打印费等在内的含税价格。

十、其他要求

1.规划成果内容和数据格式需符合我市规划管理电子数据标准化要求。

2.中标人须在规划编制成果送审前到中山市自然资源局办理完成备案手续。

3.中标人需符合相关保密规定，并与采购人签订保密协议，方可取得采购人提供的相关材料。

4.因成果质量问题需进行技术修正的，中标人须无条件提供后续服务。

5.由于不可抗力因素或客观原因导致规划编制项目难以继续推进，致使合同无法履行时，双方应及时协商解决；无法解决时，双方可协商终止合同，费用按第十条内容中阶段进度结算。不可抗力   发生后，一方应立即通知另一方，并及时提供不可抗力的有效证明文件。

6.完成以下目标值（需文字说明）：（1）整体目标：全面贯彻《粤港澳大湾区发展规划纲要》，   针对南朗片区编制一个既能紧密对接2035国土空间规划用地布局方案，又能满足日常规划管理工作需要的规划设计。明确南朗片区城市设计编制、实施、管理的关键要素，指导城市设计成果转译为管控内容，实现对风貌、空间形态和环境的精细化管理，从而提升城市的规划水平及空间环境品质。（2） 具体目标：预期规划片区经济提升幅度高于中山市平均水平；建设指标落地率100%；公共服务设施覆盖率提高高于中山市平均水平；同比公园、绿地数量增加幅度高于中山市平均水平；南朗片区居民满意度≥85%；规划基期内持续发挥作用。

十一、保密条款

本项目的所有中间成果、最终成果以及采购人提供的资料，其所有权均属采购人，未经采购人同   意，应标方不得外泄，否则采购人有权追究应标方的责任。

十二、保险

成果在验收合格前的保险由中标人负责，中标人负责其派出的现场服务人员人身意外保险。

十三、知识产权

1.中标人应保证，采购人在中华人民共和国使用成果的任何一部分时，免受第三方提出的侵犯其专利权或其他知识产权的起诉。如发生此类纠纷，由中标人承担一切责任。

2.本次招标所涉及到的南朗片区总体城市设计及东部重点片区详细城市设计所有成果的知识产权归采购人所有，采购人具有对本项目所有成果的完全处置权。

3.中标人应保证无论出于任何目的如在其他地方使用该成果，必须先经采购人同意方可使用。否则，采购人有权要求终止涉及到该中标知识产权的任何使用活动并保留追究中标人相应的法律责任的权利。