采购需求

前注：

本说明中提出的技术方案仅为参考，如无明确限制，供应商可以进行优化，提供满足用户实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经磋商小组评审认可。

一、采购需求前附表

序号	条款名称	内容、说明与要求
1	付款方式	经采购人考核合格后，按季度支付物业管理费。
2	服务地点	合肥市蜀山区百帮创业园
3	服务期限	合同签订后一年。在服务期满后，服务质量得到采购人认可，主要服务内容无变化，经双方同意，在年度预算能保障的前提下，可以续签后2年度合同（合同1年1签，每年的服务费原则上不变）
4	本项目采购标的所属行业	物业管理

二、项目概况

合肥市蜀山区百帮创业园坐落于蜀山经济开发区湖光路上，系面向高校毕业生、退役军人等各类失业人员创业提供孵化服务的孵化器。园区占地43.3亩，建筑面积近23000平方米，共建有2栋综合大楼、3栋钢结构厂房、1处门卫保安室。现有入驻企业38家，带动就业近千余人。园区配有高压配电房、货运电梯、消防配套等一系列大型设备，全园采取封闭管理模式，共有出入口1个。

三、服务需求

委托物业公司在创业园管理办公室工作人员的管理、监督下覆行物业管理目标细则。具体内容如下：

（一）费用收取

负责园区房租、水电、物业费用的收缴工作。对于部分拖欠费用的入驻企业，需采取上门、电话等方式实时收缴。同时做好园区公共设施设备日常维护与保养工作。

（二）门卫管理

1.保安人员要热情接待来访人员，为前往各企业应聘的人员引路。对不遵守管理规定的业主耐心做好解释工作，消除业主不理解和不满情绪，有情况要妥善处理并及时上报。

2.保安人员要按规定着装，礼貌用语，服务业主，实行24小时固定及巡视岗位责任制度，门前不断人，对物品、车辆、人员进出进行检查、登记。每天要进入各企业生产区域巡视一次，及时报告安全隐患，对正在发生的不法行为予以制止。每班次要对园区楼梯走廊等公共场所以及配电房、消防室等设备用房进行检查，全方位做好园区安全防范工作。

3.如遇企业离园搬迁，门卫负责协助园区管理办公室检查验收离园企业内部卫生、消防设施、主体结构等情况，确认无误后方可放行。同时企业外部大型机械设备未经中心同意，不得运输进园。

4.保安人员要主动接受监督检查，对指出存在的问题，第一时间处理，特殊情况听从安排调谴。在职责内做好保安服务工作，如未能按职责约定执行，造成不良影响及损失，视同违约，将根据影响情节、损失情况按价赔偿，并给予乙方相应的经济处罚，同时采购方有权终止合同。

5.拟进入园区的所有施工单位，必须通过中心领导和园区管理办公室的同意后，方可进入施工，否则一律不予进入。

（三）车辆管理

1.引导入园车辆停放在指定区域范围内，保证停放有序，道路畅通无阻；严禁任何车辆堵塞消防通道。

2.所有人力车辆严禁停放在道路两旁、车间门前。积极引导、动员企业员工将非机动车停放到自行车棚或指定地点内，耐心做好劝说解释工作。

3.强化责任落实，加大巡视力度，防止因管理不善造成车辆丢失、损坏的现象发生。

（四）车间管理

1.保安巡视人员每天至少开展1-2次检查工作，督促各企业做好安全生产工作，要求企业内部警示标志齐全、安全生产制度上墙；车间内生产环节有序，材料、产品堆放整齐；督促业主及时将废弃物、边角料、易燃品清理出园区。

2.严禁车间内使用明火或易燃易爆物品。厂房内禁止吸烟，发现企业内部存在安全隐患第一时间制止，制止不了，告知业主，业主拒不执行的，第一时间上报园区管理办公室。

（五）环境卫生管理

1.负责创业园区内公用设施、设备、公共场所等范围内的卫生保洁工作。

范围包括：道路、花坛、景观、电梯、公共楼道、公厕（办公楼等）。建立健全保洁制度，合理安排保洁时间、划分责任区域，并报中心审阅认可。

2.做好爱护公物、环境卫生宣传工作，提高园区企业职工爱护公物、维护环境的意识；保洁员是卫生责任区域内的直接责任人，对不讲究卫生、不爱护公物等不文明现象，有劝阻和教育的义务，不得擅自更改服务内容和责任范围，不得随意调整工作时间。

3.每天上午上班前做好全面的清洁工作，保持园区中心停车场、绿化带、室外道路无纸屑、杂物、漂浮物；室内大厅、公共玻璃窗户、楼梯、电梯、卫生间、会议室、走廊通道内外整洁、干净，无积水、烟蒂、痰迹和卫生死角。如遇蜀山区百帮创业服务中心迎接检查等重要活动，要服从蜀山区百帮创业服务中心统一安排，特殊情况，做到24小时到场服务。

（六）电梯运行、维护管理

负责选定具有相应资质的电梯维保公司对园区两台货梯进行日常维保及年检，维保及年检费用为7900元/年。为保证电梯使用安全，将根据企业运输货物实际需求保守使用电梯，货梯严禁载人。

（七）公共设施管理与维护

1.负责做好园区公共设施每日巡查工作，发现有影响厂房外观、乱搭乱建、乱堆乱放及影响园区景观的行为，应第一时间制止。

2.负责做好景观、宣传栏、绿化、行道树、路灯、玻璃门窗、窨井盖、上下水管等设施的维护、清洁工作。

3.负责园区厂房、办公楼内变电柜、消防栓、灭火器、应急灯、安全通道指示牌等消防设施检查、维护工作，如发现存在问题、损坏、丢失等现象，需及时查明原因，并结合实际情况上报中心，尽快安排修缮。

4.负责公共设施管理与维护工作，对第一时间不制止、又未及时上报，已成事实；对管理不到位造成公共设施人为损毁，又落实不到业主赔偿、恢复；上述两点均由物管负责赔偿、恢复原貌。

（八）水电管理

1.负责创业园内所有水电基础设施维护、保养、检修工作。定期对用电设备、供水系统、排水系统进行巡检，查看有无漏气、漏水、漏电现象并做好记录。

2.路灯、公共区域照明每周定期检查，保证照明完好，楼层应急照明系统能正常工作。供水系统（水箱、阀门、水表和各用水点等）每周要巡检一次，保证用水运行正常，有事故时维修人员能迅速进行抢修。冬季前做好室内外设备的防冻保温工作。排水系统每月要检查、测试一次，保证所有排水系统通畅，各处排污正常；保持屋面落水口、室外雨水口通畅；室内外排污管道及窨井内无杂物，无堵塞，预防汛期园内道路无积水、浸泡的事情发生。

3.按月抄录创业园各厂房、办公室及所有公共部分水电指数，确保数据无误，并在规定时间内向创业服务中心提供指数登记表。

4.及时配合创业园管理办公室做好组织（企业）入园、离园以及调整厂房、办公室时水电表指数核对，及时登记制表并上报创业服务中心。

5.按月到供水供电部门开取税务发票并交回创业服务中心。

6.负责与供水供电部门协调其他相关事宜。

四、人员配备

物管公司对本次物业服务应合理配备各类人员总计不少于12人，其中：项目经理1人，保安7人，保洁3人，工程维修1人。

1.项目经理（1人）：要求男性，50周岁以下，须为投标人工作人员，持“全国物业管理企业经理”岗位证书上岗，有较高的沟通协调管理能力，有物业项目管理从业经验。须为专职人员并常驻现场，负责项目现场日常管理工作，定期向采购人报告项目管理情况。工作时间由采购人根据具体工作规定执行，未经采购人同意不得随意更换项目经理。

2.保安人员（7人）：设保安队长1人、保安6人，要求全部为男性、55周岁以下，所有人员上岗均须持公安机关颁发的保安员证书，且无犯罪记录，具有良好的职业素养、品行端正、工作认真、身体健康。上班期间统一着装，工作时间由采购人根据具体工作规定执行，确保全年24小时在岗。

3.保洁人员（3人）：要求年龄55周岁以下，所有人员须身体健康。工作时间为07：00-11：00,14:00-18:00。每天早晨8点前完成当天第一次保洁，双休日如有职工上班，需安排人员值班，做好保洁工作。如遇蜀山区百帮创业服务中心迎接检查等重要活动，要服从蜀山区百帮创业服务中心统一安排，特殊情况，24小时到场服务。

4.维修人员（1人）：要求男性，55周岁以下，持有人社部颁发的电工职业资格证书或安监局（应急管理局）颁发的特种作业操作证（低压或高压电工）证书；按照实际工作需要，及时做好项目现场水电维修维护工作，确保采购人日常工作正常开展。工作时间由采购人根据具体工作规定执行。

除评标办法中要求提供的相关人员证书、奖项等相关证明材料外，其余相关人员证书、工作经验要求等投标供应商无需在投标文件中提供证明材料，但中标供应商须在进场服务前按招标文件要求将相关人员配置到位，采购人有权在进场服务前核查，如有虚假，采购人有权解除合同，并报政府采购监督管理部门按相关规定处理。

四、报价要求

投标报价为完成本项目一年服务期内的全部费用价格，其组成包括但不限于人员工资、管理费、服装费、办公费、通讯费、培训费、日常耗材（保洁工具等）、绿化养护费、税金、利润、社会保险费等为完成本次招投标项目所发生的一切费用。中标供应商依法缴纳员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及自行解决员工劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通、中标供应商交通问题及中标供应商为完成服务所发生的一切费用等有关问题。

规定费用：15100元（货梯维保费、年检费为7900元/年，垃圾清运费为7200元/年）。

人员工资不得低于合肥现行最低标准，保险按国家相关规定执行。成本核算时所有配备的人员都应计算保险部分（含医疗救助金），不得以使用40、50人员为由不予核算。

投标供应商应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑合肥最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由增加物业管理费用。

政策性费用及规定费用如下：

1）一般纳税人政策性费用计算：

	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	12	1550	12	223200.00
B	社会保险	12	1034.75	12	149004.00
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				7812.00
	小计（A+B+C）				380016.00
D	电梯维保费7900+垃圾清运费7200				15100.00
E	一般纳税人税金=（A+B+C+D）*6.72%=(A+B+C+D)*0.0672				26551.7952
总计（A+B+C+D+E）（四舍五入后保留至小数点后两位）					421667.80

2）小规模纳税人政策性费用计算：

	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	12	1550	12	223200.00
B	社会保险	12	1034.75	12	149004.00
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				7812.00
	小计（A+B+C）				380016.00
D	电梯维保费7900+垃圾清运费7200				15100
E	小规模纳税人税金=（A+B+C+D）*3.36%=(A+B+C+D)*0.0336				13278.8976
总计（A+B+C+D+E）（四舍五入后保留至小数点后两位）					408394.90

注：

1.人员工资不得低于合肥市区现行最低标准，社保按国家相关规定执行。成本核算时所用配备的人员都应计算社保部分，不得以使用40、50岁人员为由不予核算。

2.注：（1）人员工资不低于合肥市市区最低工资标准（1550 元/人/月）。

  （2）社会保险 （五险） 企业缴纳费用 （缴费费率：23.3%） 组成为： 养老保险 16%、工伤保险 0.4%、失业保险 0.5%、医疗保险6.4%。 社会保险（五险）个人缴纳费用（缴费费率：10.5%）组成为：养老保险 8%、失业保险 0.5%、医疗保险 2%。

  （3）一般纳税人税金6.72%，小规模纳税人税金3.36%。

3.一般纳税人税金 6.72%；小规模纳税人税金 3.36%；如供应商以小规模纳税人税金费率报价，响应文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料（如：企业税种核定材料等），否则将导致投标无效。

4.中标供应商应考虑在合同期内如发生国家政策性费用调整，应在报价中包含政策性调整成本，中标人须无条件予以调整，不得以物价指数上涨等理由增加管理费用，该风险投标人投标时须综合考虑并承担，以后采购人不再给予。

5.请投标人自行核算以上政策性费用及其他费用，如投标人对以上费用有疑问，请在本项目答疑期内提出。如无疑问，投标报价应不低于以上政策性费用，否则将导致投标无效。

6.投标供应商为完成本次物业服务所需的保洁工具等低值易耗品包含在本次投标报价中，采购人不另行支付费用。

7.园区绿化维护、养护等由采购人委托专业的绿化公司负责，不在本次招标范围内。

五、其他要求

1.合同期限内中标单位所有服务人员发生的一切安全事故问题均与招标人无关。

2.合同内凡出现下列情况之一的，采购人有权解除合同：

（1）外来人员管控不严，严重影响办公秩序的；

（2）发生火灾、盗窃等安全事故，损失超过5万元以上的；

（3）服务人员未按招标要求到位，经业主要求仍不执行的；

3.合同内因物业管控不力，造成业主损失的，业主有权扣除相应的物业服务费。