采购需求

（仅供参考，具体以招标文件为准）

前注：

本采购需求中提出的服务方案仅为参考，如无明确限制，投标人可以进行优化，提供满足采购人实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经评标委员会评审认可。

一、采购需求前附表

序号	条款名称	内容、说明与要求
1	付款方式	物业企业自筹和部分财政资金
2	服务地点	巢湖市，采购人指定地点
3	服务期限	合同签订之日起（5+X，X≤2）年，合同首次签订5年，第6年、第7年根据实际考核情况由采购人或业主委员会（如有）决定是否续签。
4	本地化服务	本项目是否要求本地化服务能力：要求 □不要求 本地化服务的能力是指具有以下条件之一： 1）在本地具有固定的办公场所及人员； 2）在本地具有固定的合作伙伴； 3）在本地注册成立的； 4）承诺中标即设立本地化服务机构。 备注：“本地”系指：合肥行政区域内，含四县一市。
5	本项目采购标的所属行业	物业管理

二、项目概况

巢湖市滨湖景城东区一、二期系原地级巢湖市及现县级巢湖市的政府安置小区，该项目总建筑面积为291578㎡。其中高层住宅面积：207512㎡；多层住宅面积：84066㎡；商业用房面积：无。地下停车位410个（含人防）、地上泊车位280个；总绿化面积：87473㎡，房屋总套数3006套（未安置约400套）。

三、服务需求

（一）物业管理服务标准

为认真贯彻落实2020年住建部等十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》精神：“坚持和加强党对物业管理工作的领导。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织。建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。推动业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。鼓励流动党员、退休人员中的党员将组织关系转入社区党组织，推动市、区两级机关和企事业单位党组织、在职党员主动参与社区治理，有效服务群众。”，以及中共合肥市委1+8文件之规定：“街道、社区分别建立党建联席会议，街道层面由驻区单位、社区、规模较大的非公企业和社会组织等党组织负责人参加，社区层面主要由社区民警和业委会、物业服务企业中的党员负责人参加，至少每季度召开一次会议。”，鉴于该小区为政府安置小区，需对接市大建办、市重点工程监管中心、市城投、市安居中心的实际，依据《巢湖市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（丙级）》标准，制定本项目如下服务标准。具体如下：

序号	内 容	服务要求
1	管理处设置	（1）小区内设置管理机构，配置必要的办公设备，有固定的通讯联络方式。公示服务电话；管理人员每日巡查小区1次以上，发现问题及时处理。 （2）在管理处悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
2	管理人员和服务人员要求	（1）小区项目负责人持证上岗，有2年以上物业管理工作经历。 （2）管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。 （3）管理人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明，服务主动热情。 （4）服务人员日最低配置标准：客服人员：1人/400户～500户；保洁人员：1人/10000㎡～12000㎡（建筑面积）；秩序维护员：3～4人/每门岗+1人/9000㎡～11000㎡（建筑面积）；绿化人员：1人/18000㎡～22000㎡（绿化面积）；维修人员：1人/400户～500户，10万平方米以下、高层住宅小区不得低于2人。总建筑面积超过50万㎡以上的住宅小区各岗位人员配置可乘以0.9系数。
3	服务时间	在小区管理机构每日不低于8小时提供业务接待；其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。
4	日常管理与服务	（1）制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。 （2）建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。 （3）建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。 （4）建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。 （5）应用计算机管理物业资料。 （6）按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立装饰装修管理服务制度和档案。 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项；装饰装修期间，每3日巡查1次现场，做好记录；业主或使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻，拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主委员会，并在小区内公示；装饰装修结束后，应进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理；装修垃圾及时清运。 （7）在物业共用部位显著位置公示16小时服务电话。 水、电、气等急迫性报修半个小时内，其他报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；对业主或使用人提出的意见、建议、投拆在3个工作日内处理回复。 （8）设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。小区主出入口设有小区平面示意图。 （9）涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张帖通知，履行告知义务。 （10）按有关规定和合同约定规范管理，使用专项维修资金。 （11）做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。 （12）配合有关部门进行公益性宣传。 （13）按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。 （14）按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 （15）能提供2种以上特约服务（有偿）和2种以上便民（无偿）服务。 （16）专项服务委托管理。依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务；专项服务企业应具备相应资质，操作人员持有相应的职业资格证书；专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明；对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。 （17）每年公开征集1次物业服务意见，实际入住问卷率60%以上，公示整改情况。 （18）对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门及全体业主。
5	公共区域卫生保洁服务	一、生活垃圾的收集、清运 （1）配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。 （2）生活垃圾实行分类收集。 （3）每2月清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。 （4）每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。 （5）保洁车外观整洁、摆放整齐。 二、物业共用部分清洁 （一）楼内 （1）每日清洁1次、每周清拖2次大堂地面；每周擦拭1次信报箱、大堂玻璃；每日巡视保洁1次。 （2）每月清洁3次楼内地面、楼梯，每月清拖1次；每月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、共用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施；每日巡视保洁1次。 （二）电梯 每周擦拭2次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁1次。 （三）天台屋面 雨季前清扫1次楼顶天台、屋面。有天台、内天井的每月巡查2次。 （四）庭院 （1）每日清扫1次道路、两侧人行道；巡视保洁1次。 （2）每月清洁1次小区公共照明及设施设备；每半年清洁1次雨蓬、门头等。 （五）水景 （1）定期对水体投放药剂或进行其他处理。 （2）每月安排专人清洁1次水面；每年清洁1次水池池底。 三、有害生物防治 （1）配合相关部门进行有害生物防制。 （2）投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。 四、雨雪天气 （1）雨后清洁。雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。 （2）扫雪铲冰。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。 五、卫生事件 发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防治措施。 六、检查记录 每日抽查1次清洁质量，做好记录。
6	公共秩序维护	（1）主要出入口有专人24小时执勤。 （2）对重点部位进行巡视检查并做好记录，6:00至22:00巡视2次、22:00至次日6:00巡视1次。 （3）维护道路使用和场地的正常秩序。 （4）小区应有火警、水警、警情应急预案，每年应组织不少于1次的应急预案演习。设有安防控制室的专业人员24小时值守；监控影像资料，应当留存7日备查。 （5）接到报警信号后，秩序维护人员应8-10分钟内赶到现场进行处理，并报告管理处与警方；接到住户紧急求助时，秩序维护人员应8-10分钟内赶到现场，采取相应措施 （6）对违法行为立即报警，协助相关部门处理。 （7）记录与档案。各项工作记录完整有效；档案齐全。
7	停车管理	（1）建立停车管理制度。 （2）建立停车管理档案。 （3）定期存放车辆的，应签订停车服务协议。 （4）在显著位置公示停车须知。 （5）设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。 （6）机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。 （7）定时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。 （8）停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。 （9）停车场地面每周清扫1次。
8	公共绿化养护	一、基本要求：（1）以绿为主、植物选景，小区绿地率30%以上，绿地基本无裸露。 （2）绿地保存率100%，乔灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率95%以上。 （3）有专业人员实施绿地养护管理或委托专业公司实施绿地管理。 二、草坪：每年普修二遍以上，切边整理一次以上。每年除草四遍以上，无明显杂草。干旱、高温季节基本保证有效供水。有积水应及时排除。发现病虫害及时灭杀。 三、树木：乔、灌木按规范修剪每年二遍以上；篱、球年剪三遍以上；地被、攀缘植物每年修剪、整理二次以上。 每年中耕除草四次以上，及时拔除杂草，控制大面积杂草发生；每年普施基肥一遍；和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次；有针对性及时灭治，年喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生；发生倒伏及时扶正、加固。 四、垃圾处理 绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物及时处理清运。 五、树干涂白   涂白时间一般在职11月上旬至12月中旬，小区内的树干涂白高度应保持一致。 六、检查记录 每半年检查植物生长情况1次，并对养护工作内容进行记录。
9	共用部位及共用设施设备维修养护管理	一、综合管理 （1）建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。 （2）按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。 （3）每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。 （4）对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。 （5）特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。 （6）在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。 （7）设备机房。 每周巡视3次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物； 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板；在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况；设施设备标志、标牌齐全；在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书； 交接班记录齐全、完整。 二、共用部位 （一）房屋结构 （1）根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。 （2）每半年检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。 （3）对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。 （二）建筑部件 （1）每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。    （2）每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （3）每半年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （4）每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。 （三）附属构筑物 （1）每2月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （2）每半年检查1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，并有记录。每年检查6月至9月检查屋顶2次，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。各项工作应做好记录。 雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （3）每半年巡查1次大门、（铁栅栏）围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （4）每半年巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （5）每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 三、空调系统 （1）温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。 （2）每年检查1次管道、阀门并除锈。 （3）定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。 （4）每年清洗消毒1次新风机、表冷器、箱体、风机盘管滤网；每年清洗消毒1次空气处理机滤网等；每3年清洗消毒1次风管。 四、二次供水设备 （1）直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。 （2）二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。 （3）每周巡视3次水箱间、水泵房，做好巡视记录。 （4）有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。 （5）每年对水泵润滑情况进行检查12次，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。 （6）每2年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。 （7）水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。 五、排水系统 （1）按照市排水管理机构的要求取得排水许可证。 （2）排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。 （3）污水泵。每月巡视1次，每年养护1次。 （4）化粪池。定期检查化粪池，及时安排清掏。 六、公共照明和电气设备 （1）室内照明。每月巡检1-2次，一般故障即时修复，其他复杂故障7日内修复。 （2）室外照明。每月巡检1-2次，一般故障即时修复，其他复杂故障2周内修复。 （3）应急照明。每月巡检2次，故障即时修复。 （4）高压柜及高压线路。每月巡检2次高压柜；定期进行设备和线路的检测；做好记录。 （5）干式变压器。每周巡检2次，做好记录。 （6）油浸变压器。每周巡检2次，做好记录。 （7）低压柜。每月巡检1次；每年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。 （8）低压配电箱和低压线路。每季度巡检1次；每年养护1次；做好记录。 （9）电动机。每月巡检1次运行中的电动机；每年养护1次；做好记录。 （10）控制柜。每月巡检1-2次；每年养护1次；做好记录。 （11）发电机。每季度试运行1次；做好记录。 （12）电气检测。每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；做好记录。 （13）变配电室。有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。 七、安全防范系统 （1）对讲门口机。每季度检查2次按键、显示屏等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。 （2）网络控制箱。每年检查1次外观、接线，表面清洁1次，内部除尘1次。 （3）红外对射探测器。每年检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。 （4）图像采集设备。每月检查1次监视画面、录像功能；每月表面清洁1次；每年内部除尘1次。 （5）摄像机。每年检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。 （6）解码器。每年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。 （7）云台。每年检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。 （8）巡更点。每半年检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。 （9）读卡器。每半年检查键盘、防水，表面清洁1次。 八、电梯 （1）无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。 （2）设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。 （3）发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在20分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。 （4）每季度进行2次日常维修养护工作。 （5）设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。 （6）定期检查紧急报警装置。 （7）定期年检并取得合格证。 （8）轿厢内规范张帖年检合格证（有效期内）、乘梯安全须知。 九、水景 （1）启用前进行防渗漏检查。 （2）使用中每季度巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。 （3）设置必要的安全警示标志。 （4）水质符合卫生要求。
10	消防安全防范	一、综合管理 （1）落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责； （2）成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。 （3）发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。 （4）每日防火巡查1-2次；每季度专项检查1-2次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。 （5）每年对员工进行1次消防安全宣传教育。 二、消防设施设备维修养护 （一）火灾自动报警系统 （1）报警控制主机、联动台 每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。 （2）模块、探测器、手动报警装置 每年巡查1次模块、探测器、手动报警装置；每年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。 （3）备用电源 每年备用电源充放电试验和表面除尘1次。 （二）消防广播系统 每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。 （三）防排烟系统 每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。 （四）防火分隔系统 每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次，电控箱表面清洁、内部除尘1次；每年防火门附件检查1次，转动部位上润滑油1次。 （五）水灭火系统 每年养护1次室外消火栓、室内消火栓养护1次，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每季度盘车1次，每年润滑检查1次，每年整体养护1次。 （六）灭火器 每年进行1次功能性检查。

（二）人员配备

1、人员配备要求

1.1人员配备数量不得低于下表要求：

区域名称	建筑面积	项目负责人	管理人员（含物业主管）	保安	保洁	绿化	维修
滨湖景城东区小区	291578㎡	1人	7人	44人	28人	5人	7人
总计		92人

注：其中维修人员、电梯、消防维保、二次供水维护等专业操作人员应按照相关规定要求持相应上岗证书后方可从事相应岗位工作。（除评标办法中要求提供的相关人员证书等证明材料作为评分条件外，投标文件中无须提供其余人员的相关证明材料，合同签订后进场服务前由采购人负责核查，如核查不符合要求的，采购人有权解除合同，中标人应承担一切责任。）

1.2所有配备的工作人员年龄男小于60周岁，女小于50周岁。

1.3中标人必须按照《劳动法》和《劳动合同法》的规定合法用工。人员工资不得于低于巢湖市最低工资标准，保险按国家相关规定执行。否则，由此造成的纠纷由中标人自行处理。

2、项目负责人岗位职责

2.1负责对所辖工作岗位的培训，并做好培训记录。

2.2负责日常工作安排，监督落实各岗位工作职责。

2.3起好带头作用，以身作则，调动员工积极性，高质量、高效率完成所辖部门的工作任务。

2.4及时了解员工思想和生活动态，解决工作中的问题。

2.5坚持高质量、高标准，根据小区物业服务制定的服务质量标准指导各岗位工作。

2.6严格本部门考勤制度，安排好员工轮休（补休）以及节假日休息，确保工作有条不紊。

2.7定期组织员工学习，关心员工文化生活。

3、物业主管岗位职责

3.1负责编制设备、设施维修保养计划，并组织人员进行实施。

3.2负责新承接物业项目的供电、给排水、消防、电梯、弱电系统、空调及建筑装修等项目的接管验收和技术资料交接工作。

3.3巡视、检查小区公用设备及设施运行情况，监督有关责任人对公用设备设施进行维修保养。负责处理公共设备设施的抢修及由设备设施运行不正常引起的突发事故，及时排除设备设施故障。

3.4指导、监督属下的工作，发现服务过程或服务质量不合格的，及时进行纠正并做好预防措施。

3.5根据设备的实际运行状况，提出对设备的维修养护或技术改造方案报物业服务中心审核，并制订零配件的采购计划。

3.6负责对物业服务中心工程机电人员进行培训，并对其工作业绩进行考核。

3.7配合供电、供水、供气、电信等有关市政部门进行小区设施维修、检查、保养工作。每月配合供电部门人员抄取小区所有电表数据，并将数据记录。

3.8完成上级领导交办的其它工作任务。

4、保安岗位职责

4.1负责住宅区内值勤巡逻任务，着装整齐，值勤中不准擅离岗位、不准嬉笑打闹，不准看书报杂志、吃东西、睡觉或进行其它与值勤职责无关的事。

4.2保安人员实行24小时值勤巡逻及大门的守卫工作，认真做好交接班签验手续，交接班时移交清楚，责任明确。

4.3负责小区消防设施及公用设施的监护与督查，区内治安案件的处理和处罚，涉及违法的案件及时移交公安机关处理。

4.4负责对住宅区内机动车停车场的管理，做到文明值勤、值班守时、服务规范。

4.5认真检查出入车辆，指挥车辆按规定位置停放，不准乱停乱放，确保通道畅通无阻，避免造成交通堵塞。

4.6严格控制外来车辆及闲杂人员、小商贩进入辖区。

4.7配合管理员对各项规费的收缴工作，配合派出所、居委会、对租住人员的管理。

4.8建立健全业务档案，做到治安案件处理有据、安全设施监护有录、车辆管理收费有账、外来人口监管有册。

4.9对工作玩忽职守、不负责任的，或造成损失的，追究其当班保安人员的责任。

4.10完成物业公司领导交给的其他任务。

5、维修人员岗位职责

5.1在工程主管的领导下，负责工程维修部日常管理工作。

5.2负责项目设施设备的维修、保养计划及实施工作。

5.3负责设备的运行状况及技术数据和技术档案管理，指导部门员工做好设备的使用、维修保养和节能降耗工作，发现问题及时组织人员处理。

5.4负责检查并发现重要设备故障，及时采取措施处理并向上级汇报。

5.5督促和检查小区各系统维修保养计划的具体实施以及质量达标情况，并随时给予技术方面的指导。

5.6领导安排的其他工作。

6、其他管理人员岗位职责

6.1在物业主管指导下，负责组织、安排物业管理处的各项工作，定期及不定期主持召开小区物业工作例会，提出问题及改进意见，并负责改进工作及落实。

6.2负责跟进落实管理处工作中有关重大业主投诉等事项，并向主管汇报。

6.3执行政府部门有关政策、法规及本小区管理规则，如《业主公约》、《住户手册》、《装修手册》等规定，并督促业主/住户遵守执行。

6.4负责做好社区文化的推广工作计划，并跟进落实有关活动的开展事项。

6.5不定期巡视小区内各区域，并对公共设施、设备之维修和治安等有关部门提出改进意见。

6.6负责指导、监督下属员工的工作，并向领导提出下属员工职位的升、降建议。

6.7跟进、落实领导安排的各项工作。

6.8定期向主管汇报小区物业工作情况。

6.9完成主管临时安排的其它工作。

（三）相关物业服务要求

1、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理，投标人中标后应按照采购人及相关规定建设小区配套设施并立即启动小区内的地下停车库并保证其功能使用正常（相关费用已包含在物业服务费中，采购人不再另行支付，投标人应综合考虑风险）。

2、垃圾清运含建筑垃圾及其一切废旧物品。垃圾分类是对垃圾收集处置传统方式的改革，是对垃圾进行有效处置的一种科学管理方法。进行垃圾分类收集可以减少垃圾处理量和处理设备，降低处理成本，减少土地资源的消耗，具有社会、经济、生态三方面的效益。垃圾清运人员需具有一定的垃圾分类知识，从“可回收垃圾”、“厨余垃圾”、“有害垃圾”、“其它垃圾”等基本大类分类处理。（相关费用已包含在物业服务费中，采购人不再另行支付，投标人应综合考虑风险）

3、小区服务人员配置标准按照《巢湖市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》丙级服务标准执行。

4、投标人在领取中标通知书后及时与采购人签订服务合同，并在领取中标通知书后3日内将按照《巢湖市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》丙级标准中的管理人员和服务人员要求配备到位，中途不得更换（基层服务人员除外），以及按照设备配备承诺函中的设备清单配备到位，不得缺项少量，直至合同期满，否则视为自动放弃中标资格，采购人有权终止合同。

5、项目实施期间，采购人将对中标人配备人员进行考察，如发现不满足项目要求，有权要求中标人调整更换。如遇主管部门检查需要增加人员以满足要求时，中标人应无条件增加。

（四）服务承诺

1、承诺本次投标文件中提供的相关人员在中标后必须为本项目服务，否则视同为我单位无故放弃中标资格，采购人可单方解除合同，且无条件接受政府采购监管部门按照相关规定进行处理。所有员工身份信息及相关资料在同履约时必须在采购人处备案。

2、承诺对员工在工作期间所发生的人身安全事故和因工作失误所带来的商品或财产损失进行赔偿。

3、承诺在保洁过程中，不使用有损物业表现的高浓度的酸性或碱性清洗材料。所有的清洗剂必须经采购人督查人员认可后方可使用，不得损坏采购人的各种结构和设施。如果因操作不当，造成结构设施损坏、金属玻璃变色或失去色泽，由此产生一切经济损失由中标人赔偿。

4、承诺员工在保洁中必须加强劳动保护，在工作过程中如发生意外人身伤亡事故，由中标人自行处理，采购人概不负责。

5、承诺员工在保洁时必须遵守所有现场的管理规定，否则造成的后果一律由中标人负责。

6、承诺中标人若调用本项目规定聘用人员，承接不属本合同保洁范围的项目，一经查实，采购人将按照合同约定进行处罚。

7、承诺对所属员工进行相关的法律法规、劳动技能、行为规范、劳动纪律等方面进行培训，培训合格后方可上岗。

8、承诺将采购人服务理念和品牌意识融入公司的保洁方案中，提供详细的特殊保洁服务培训方案（即针对保洁服务的特殊性，提供可行的培训方案），并进行配套的“保洁”、“保安”、“服务”相关知识的应知应会培训。

9、承诺对采购人检查后的意见必须有书面反馈意见，并对员工进行培训和考核。

10、滨湖景城东区一期、二期系政府安置小区，受部分业主未办理产权证（未缴公共维修资金）和公共维修资金缴存较少的实际情况，投标人应充分考虑小区消防设施、部分电梯损毁的现状，综合考虑投标报价。隶属申请公共维修资金维修的公共部位由中标人负责牵头处置，费用按相关规定予以支付；非公维资金维护的公共区域，由中标人自行投入，费用包含在投标报价中。承诺已对本次招标的小区现状进行详细勘察，充分考虑到目前小区内部分电梯或消防设施或停车场配套设施处于未启用或已损坏状态，我单位如中标进场后，立即按照相关部门要求负责启用小区内相应公共设施，并做好公共设施维护工作，保证今后运转良好。

注：投标文件中提供服务承诺扫描件，否则投标无效。中标人应严格按照投标文件中所承诺内容实施物业管理服务，若在项目实施过程中不能按照投标文件中承诺内容履行服务，采购人有权单方解除合同，并报政府采购监督管理部门按照相关规定进行处理。

四、报价要求

1、本项目采用固定价格招标，本次物业管理固定服务费用为249.65万元/年[本项目年度物业服务费是依据已购买或已安置住宅291578㎡，结合本项目先期物业收费标准计算得出为249.65万元/年。物业服务费由中标人自行收取，投标人投标时应充分考虑各种风险因素。投标人中标后实际每年收取物业服务费如达不到本次招标文件中测算得出的年度物业服务费，中标人自行承担一切风险，且不得降低服务质量水平。]

2、物业服务费的收取标准：物业服务费由中标人自行收取。本项目按照巢湖市住宅小区物业收费管理办法及巢湖市相关文件中丙级服务标准收取物业费，先期物业收费标准为住宅多层0.5元/平方米·月，高层住宅物业收费标准为0.8元/平方米·月，车位使用费按巢湖市发改委核准的标准收取。

对政府未安置的空置房托管费及住户物业费奖补资金，政府空置房托管费及住户物业费奖补资金具体标准如下：

（1）对于已经安置的房屋：按照拆迁指南精神，回迁户享受一次性优惠政策，即：缴纳一年的物业管理费【收费标准为：多层，0.5元/平方米·月；高层，0.8元/平方米·月（此标准如有调整，按照市政府相关政策执行，投标人应综合考虑风险）】，享受一年免交物业费的优惠。优惠部分将由采购人负责申报【申报标准为：多层，0.3元/平方米·月；高层，0.5元/平方米·月】，并按照相关规定予以兑现。中标人在履约过程中，如业委会尚未成立，由中标人按照先期物业管理办法及市政府相关标准自行上户收取物业费；如业委会成立，按照《安徽省物业管理条例》执行约定的收费标准。

（2）对于未安置的房屋：由市安居中心对空置房进行管理和考核，和中标人签订空置房安全管理协议，支付费用。标准为：多层，0.2元/平方米·月；高层，0.4元/平方米·月；0.1元/平方米·月作为奖励款（此标准如有调整，按照市政府相关政策执行，投标人应综合考虑风险）。

3、投标人须充分考虑本项目实施期间可能发生的一切费用，并承担由此而带来的风险，承包服务期内不得以物价指数上涨等理由增加物业管理费用。凡招标文件中未列明但又为本次招标所必备的项目或遗漏项目，如发生漏、缺、少项，采购人将一律视为已包括在物业管理服务费用中，在委托服务期限内将不予调整。注：本项目总建筑面积为291578㎡（其中高层住宅面积为207512㎡，多层住宅面积为84066㎡），投标人应综合考虑风险。

4、中标人物业服务费为项目服务全部内容以及不可预见费、承包风险、政策性调整风险等全部费用。包含且不限于：停车场配套设施启用、电梯及二次供水日常维护、垃圾收集处理及垃圾分类、工人工资、加班工资、奖金、津贴、社会保险费、工会教育经费、意外险、防暑降温费等、教育培训费用、作业措施费、风险费、管理费、税费、生产资料费用（含作业用水、用电的费用、各种保洁工具、服装、清理设备投入、各种耗材、应急保障等保洁、清理、清运作业等有关的一切费用）。

5、投标人应到项目所在地踏勘现场，以充分了解项目位置和特点。投标人应自行勘察现场，考虑初次整治工作量（主要包括小区内所有楼道保洁、小区道路保洁、小区绿化修整及绿化带区域保洁、小区垃圾桶清洁以及电动车与自行车按序停放等）的风险，初次整治费用均已含在其物业服务费中。

6、住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费，纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。

7、中标人所有人员工资不得低于巢湖市市区现行最低标准（1280元/月)。所有人员必须购买社会保险（城镇职工五险）及单位重大疾病补助须缴纳（15元/人/月）。工会教育经费必须按照国家相关规定执行。

8、在项目实施时所聘用人员必须为其购买社保，社保按国家相关（城镇职工五险）规定执行。如在中标后项目实施过程中发现所聘用人员未按规定购买社保，采购人将上报相关主管部门查处，并有权终止合同。

9、中标人必须为所有服务人员购买意外伤害保险（按国家规定标准执行）。

10、物业服务费按人员服务费用、为完成本项目所支出的其他各项费用及税金综合考虑。招标文件中没有列明的但又是必须发生的费用将视为已含在其物业服务费中。

11、承包期内因国家政策改变，需调整最低人员保障工资标准、社保待遇等政策性费用调整时，中标人将按国家有关规定无偿给予调整。

12、如遇节日、迎检、创城、重大活动保障、疫情防控及自然灾害时，中标人须服从采购人和所在社区统一管理安排，增加保安人员、道路和水面保洁人员，延长保安值班时间、清扫保洁时间，所需要费用中标人综合考虑，费用不作增加。

13、不可预见问题的经费预算均已含在物业服务费中，主要是指解决环境管理作业过程中不可预见问题所发生的经费，为各类突发污染环境清理（专项任务保障、临时性、突发性、纸屑的清理、季节性树叶等垃圾清理、渣土路线保洁、督查督办事件处理、新闻媒体爆光事件处理以及采购人指派的相关管理工作等）各类影响环境卫生事件。

14、其他未尽事宜，按《巢湖市住宅小区物业服务收费管理办法》、《合肥市物业管理若干规定》等相关文件执行。

五、其他要求

1、参加本项目投标的投标人须具有本地化服务能力，否则投标无效。

2、物业服务按全包模式，采购人提供物业服务用房（供中标人免费使用）。

3、物业服务费的收取及管理：中标人按照巢湖市住宅小区物业服务收费管理办法收费标准自行收取物业服务费，收取的物业服务费作为中标人对本次招标范围内小区的日常物业服务管理以及各项与本次物业管理相关的支出费用。

4、物业托管费补贴及住户物业费奖补：采购人支付未分配的空置房的托管费及住户物业费奖补资金。空置房的基数面积由采购人和物业公司共同确认。空置房的物业托管费补贴执行巢湖市住宅小区物业服务收费管理办法收费标准。物业托管费补贴及住户物业费奖补，每半年考核一次，根据考核结果经审批后由物业公司开具税票由采购人支付。

5、物业服务监管：中标人必须服从采购人（物业办）及所辖社区对中标人进行日常监管。

6、严禁中标人将政府托管房屋出租、出借等任何方式使用。

7、中标人服务人员的聘用：居委会（社区）推荐的下岗、失业人员，中标人应在同等条件下优先招聘使用，以解决当地就业问题。

8、本次招标若服务期间成立业主委员会的，中标人在服务期内经采购人考核，评定为服务良好，并服从采购人及所辖社区管理的，采购人负责向业主委员会推荐优先聘用中标人，最后由业主委员会决定是否继聘。若服务期间未成立业主委员会的，由采购人根据实际考核情况决定是否续签。

9、如中标人有以下情形之一的，采购人可单方面解除合同，造成的影响和损失由中标人承担，同时扣除全额履约保证金：

（1）经采购人考核，未能达到招标文件确定的物业服务标准；

（2）各岗位人员不足、工资水平低于地区最低工资标准；

（3）业主每月有效投诉10件以上(连续2月及以上)，且投诉情况属实的。

（4）季度考核时，中标人未能提供为项目负责人缴纳的社保证明。项目负责人每月考勤累计少于 20 工作日。

10、中标人发给员工的劳动报酬、时间、数量，由中标人确定，采购人有监督权利。

11、中标人在物业管理服务实施期间，应为本项目配备充足的机械设备，以确保小区物业服务运转良好。

12、由采购人建立考核机制，每月对中标人物业管理进行考核。期限内如未能达到考核标准的，责令整改，直至合格为止，由此造成的损失由中标人自行承担。

本招标文件其他未尽事宜，按《巢湖市住宅小区物业服务收费管理办法》、《合肥市物业管理若干规定》等相关文件执行。