采购需求

一、招标范围

1、2、3、4、5、6、7、8、9、10号学生公寓物业管理(其中6栋男生宿舍，4栋女生宿舍)；留学生公寓物业管理。

二、项目情况简介

10幢学生宿舍（1幢四人间/八人间宿舍，9幢六人间宿舍），约11000张床位；留学生公寓北楼5、6层，南楼4、5、6层约400张床位；公寓教师值班室的卫生保洁工作。

三、物业管理员配置要求：

1、学生公寓40名物业管理员，10名公寓内保洁员；留学生公寓4名物业管理员，1名公寓内保洁员；物业管理负责人及助理各1名，总计57人。

1.其中女生宿舍不得安排男性物业管理员与保洁员。

2.物业管理负责人年龄不超过40周岁，专科及以上学历，具有物业管理职业资格证书和丰富的学生公寓管理工作经验。

3.为切合数字化校园建设，公寓物业管理负责人助理年龄不超过40周岁，专科及以上学历，能掌握计算机基本常识，能熟练操作计算机及word、Excel等办公软件。

4.物业管理员年龄不超过60周岁，50周岁以下比例不低于80％。

6、要求一天24小时公寓管理实行双人岗。

7、工资、社保费按人均计算统计：最低工资标准为2020元/人/月，社保月缴费基数不低于3800元，社保月缴费比例不低于25.2%，税率不低于3%。要求全体员工缴纳社保。（本项为实质性要求）。

四、物业托管期限，合同一年一签

2021年 8月 16 日至 2024年 8 月 15日。

五、公寓财产管理细则

（一）公寓财产清查核对工作

1、每栋公寓指定一名物业管理员担任公寓财产管理责任人。

2、学工处资产管理员负责定期与公寓财产管理责任人核对公寓固定资产及家具帐目。

3、公寓财产增减时，由学工处资产管理员开具财产调拨单。公寓财产管理责任人在调拨单上签字确认，并据此修改公寓财产帐目。

4、公寓财产责任人更换人员时，应会同学工处资产管理员一起进行财产帐目交接。

（二）学生入住公寓财产交接

1、每栋公寓管理站应拟定寝室财产清单。

2、学生入住前公寓管理员应再次确认寝室财产完好。

3、入住学生应仔细核对寝室财产清单，并与公寓管理站签订寝室财产交接确认单。

（三）学生离校公寓财产清点

1、每栋公寓管理站根据学工处提供离校学生名单，在学生离校前十日内及离校后二日内各做一次公寓资产清点。

2、每栋公寓管理站在学生离校后三日内将报修单递交本公寓维修员。

（四）安全巡查

1、消防安全巡查：公寓管理员应每日巡查一次，发现消防设施遗失、损坏应及时报修。

2、寝室内所配置财产：公寓管理员应每周巡查一次，发现财产遗失、损坏应做好记录并及时通知财产使用人报修。如财产使用人没有及时报修，两周后由管理员强制报修，并将保修情况及时通报相应二级学院及学生本人。

3、后管处将不定期派人抽查公寓内财产完好情况，如发现财产遗失、损坏未及时报修，应对相关公寓管理站作出相应处罚。

（五）报修步骤

1、学生通过钉钉系统线上填写报修单；

2、由公寓管理员负责收集线下填写的《常州工业职业技术学院维修单》。依次填写“报修人”、“报修时间”、“报修内容”及“用户情况”。

3、及时整理维修单，于每日上午8:30递交至物业负责人。

（六）维修监督

1、维修过程中，公寓管理员应做好维修配合工作。

2、维修完毕后由公寓管理员进行验收，并在维修单内填写“维修结果”及“验收人”

3、如果维修员接单后二日内未到现场察看，应电话通知后管处项目维修科长。

4、每周一把七日内未维修的项目，用书面汇总表形式上报后管处处长办公室。

（七）公寓财产维修扣款认定

1、寝室内个人使用财产损坏产生的维修费由使用人承担。

2、寝室内共用财产如人为损坏所产生的维修费由损坏人承担，如损坏人不详则由本寝室内所住人员共同承担。

3、公寓内公共部位财产如人为损坏所产生的维修费由损坏人承担，如损坏人不详则由公寓管理站承担。考虑到公共部位财产的管理难度，给予每幢公寓每月免除20元公共部位人为损坏维修费。

（八）公寓维修扣款清单的核对

1、后管处项目维修科根据维修单做好公寓维修扣款清单。

2、在后管处项目维修科规定时间内，公寓管理站应负责与相关学生仔细核对公寓维修扣款清单的每一条栏目。

3、核对完毕由相关学生签名确认，如学生拒签，应由管理员代签并把拒签学生的班级、姓名、维修单上报相应二级学院，由二级学院及班主任负责协调解决。

（九）公寓维修扣款

1、后管处项目维修科分批将《公寓维修扣款清单》上网公示，供各班班主任核查本班公寓维修赔款。如有疑意，班主任可以至公寓管理站查询维修原始凭证，如需更改相关数据，由公寓管理站确认后，以书面形式上报后管处项目维修科更改相关上网数据。

2、公示完毕由学校财务处负责从班费中扣款。

六、学生公寓服务内容和服务标准

1、公寓及其内部所有公用设施、设备的管理及维护，详见《公寓财产管理细则》。

2、公寓保洁服务标准

(1)公寓楼区域内的环境、场地及公共部位卫生。

标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。

(2)楼道、楼梯及公共设施设备。

标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏无乱贴乱画；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。

(3)公寓内的开水房、洗衣房等。

标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味，垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。

(4)学生宿舍内卫生监督。

标准：室内物品摆放整齐，地面干净，室内无异味、无烟头，便池内外无杂物无污渍，室内及阳台垃圾清理及时，设备完好无损。

(5)学生离校后宿舍卫生清理。

标准：符合新生接待要求。

3、安防服务标准

(1)公寓管理接待处24小时管理服务值班，及时登记非本公寓内来访。

(2)随时维护公寓楼门厅外车辆停放秩序，严禁乱停乱放。

(3)定期对公寓内的消防设施设备、公用电器进行巡视、检修，保证楼内消防设施设备、公用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。

(4)公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器及违禁品、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。

(5)外来人员及非本公寓人员晚间限时离开，严禁留宿。

(6)公寓内严禁推销人员及外卖人员进入。

(7)公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。

(8)按规定严格督促、检查学生晚间归宿状况，对晚归、夜不归宿学生及时通报相应二级学院及学工处。

4、接待服务标准

(1)文明服务、礼貌待人。对来访及公寓居住人员热情接待、认真受理；对提出的问题和需求进行耐心、细致地解答和帮助解决。

(2)认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人员的基本情况，并备存登记资料，以便提供服务和查询。

(3)按照公寓管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证公寓物品的及时回收，损坏处置及相关费用的收取结算。

5、对学生进行思想政治教育，注意意识形态管控，及时收集学生关于学校及公寓管理方面的意见及建议并反馈至学工处，及时发现并制止公寓内学生的不良行为。

6、物业管理员不得私自收取学生费用。

7、物业公司需配有信息化管理系统，进行查询分析导出。

8、物业管理需加强在校学生的教育管理，积极引导教育学生遵守校纪校规，注意用水用电安全，做好防火防骗防盗等方面的宣传教育工作。

9、物业管理要增强在学校疫情防控及传染病的防治等相关工作中的作用。

10、物业人员有应急突发事件的处理能力，积极学习学校应急事件处理的流程，做好相关内容的培训工作，配合学校做好公寓内各类应急突发事件的处理工作。

11、物业公司要积极参与学校宿舍文化建设，体现三全育人格局。

七、常州工业职业技术学院学生公寓监督管理扣分细则（以每次检查为准）

以下各项扣分均计入常州工业职业技术学院学生公寓物业管理考核中。

序号	扣分内容
1	公寓管理无制度，或制度不健全。缺一项扣0.2分
2	物业管理负责人、物业管理员及保洁员擅离职守，有脱岗串岗行为，上班迟到早退的，夜间不在本公寓的，查实一次扣1分
3	物业管理负责人、物业管理员及保洁员在公寓内（或公寓区）从事与物业管理无关的事情。查实一次扣0.5分
4	物业管理负责人、物业管理员及保洁员在岗期间不穿工装、不佩带工作牌。查实一次扣0.5分
5	公寓物业管理站值班室物品摆敢不整齐，杂乱，每处扣0.1分
6	按时间段，每天10: 00前和15: 00前每幢公寓楼门厅内外卫生：门厅内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角，地面干净，无污渍，无积水；门厅外至道路间无污渍、无痰迹、无积水、无垃圾纸屑、无堆放杂物。不到位的每处扣0.1分
7	每幢公寓楼四周绿化带内无垃圾、杂物，不到位的每处扣0.2分
8	楼内外卫生：楼内垃圾及时清运；垃圾箱摆放整齐、箱体洁净、无异味、无污渍；楼外垃圾箱箱体周围地面无杂物、无污渍，不到位的每处扣0.2分
9	盗取学生宿舍内物品，经查实，相关人员移交物业公司和相关部门处理，考核中扣10分
10	门禁管理不到位，不严实（未检查进出学生有效证件或门卫无人等情况），周末及节假日床卡、离校登记不准确详实。每次扣0.5分
11	公寓楼违规放入异性进入寝室，私自留宿校外人员或已离校学生。每人次扣0.5分
12	发现社会推销人员或者无关人员进入公寓，未及时制止并上报。每次扣0.5分
13	出现严重被盗事件。每次扣5分
14	出现打架事件，管理员未采取积极措施的。每次扣1分
15	物管人员言语不文明，行为不规范，与学生争吵甚至打斗。每次扣2分
16	物业管理员每天未按时查房，记录不详实，出现夜不归宿，连续2天未查出、未上报的。每次扣1分
17	公寓内学生违规在外租房的，未及时查出或查出后末及时上报的。每次扣1分
18	公寓内发生突发事件未能及时制止并汇报、协助处理。每次扣2分
19	物管人员每天未按规定巡查公寓，不查房或漏查。每少一次扣0.5分
20	电脑、电视机未按照学校规定进行登记管理；球类等运动器材管理不规范，登记不详实。每项扣0.1分
21	引导教育学生在公寓内严禁使用及存放大功率电器及违禁品，对发现使用大功率电器及违禁品未能及时制止查收，查收不得力，登记不准确，每次扣0.1分
22	工作日志、维修及检查记录等各类台帐登记不规范、不详细，每项扣0.1分
23	公共设施完好无损，如有设施损坏未能及时报修（如走道灯、楼梯护栏、大厅门锁、安全出口门锁及应急照明等），每处扣0.2分
24	楼内消防器材未按照规定地点摆放，有灰尘，检查记录登记不及时详实，每处扣0.1分
25	楼道内、楼梯下有车辆、杂物等摆放；大厅、走廊等明显部位，有烟头、有痰迹、垃圾，卫生工具乱摆乱放，墙上有球鞋印等到污迹每处扣0.1分
26	楼内开水房、洗衣房等位置的设施损坏报修不及时，堆放杂物，地面湿滑有积水，水槽水箱等部位清洁不到位，垃圾处理不及时。每处扣0.1分
27	门厅、走廊、玻璃、塑钢门框、楼梯、扶手等部位卫生清洁不到位，有垃圾积灰等，墙上有鞋印等污渍未及时清理，每处扣0.1分
28	各公寓楼内出现长明灯，未及时关掉的，每处扣0.1分
29	宣传栏、橱窗等地方张贴物不整齐，有乱张贴现象，内容不符合要求，每处扣0.2分
30	每天上午未按规定检查宿舍卫生，登记公布不及时，不准确，对学生宿舍内卫生督促和检查不到位的，每项扣0.1分
31	校方布置的工作寻找理由推脱或不执行的，或其它工作不到位处。每次扣2分
32	物业人员出现以清洁费等名义乱收费，私自接触，收受学生钱物的，一经查处本季度考核记为不合格
33	财产巡查及报修及时，无漏报缺失，每漏查漏报一项扣0.2分
34	维修单的收集及填写及时，准确，每填写错误一项扣0.1分
35	公寓维修扣款清单的核实准确无误，每错一处扣0.2分
36	学生离校财产清点及时并准确无误，清点不及时或有错误，每项扣0.2分，有损坏或遗失的需赔偿财产损失
37	不配合学校开展公寓文化建设，未对公寓内公共部位进行适当的文化布置，季度考核记为不合格

八、常州工业职业技术学院学生公寓物业管理考核办法（试行）

物业公司在学院的领导和监督下，遵循“以学生为本，热情服务，严格管理，耐心教育”的工作准则，在公寓管理和为学生服务方面开展了一系列工作。为了总结经验、促进学生公寓教育管理水平的提高，经学院研究决定，对物业公司进行量化考核。考核表详见附件。

考核主要以学生工作处测评为主，具体如下：

1.学生工作处根据物业公司的工作职责和服务标准，制定《常州工业职业技术学院学生公寓物业管理考核表》，并在各公寓根据入住人数随机抽取一定比例的学生填写考核表；

2.学生工作处结合平时的各类检查等对物业公司进行考核评分；

3.物业在学生入住后至离校期间如出现乱收费现象，无论金额多少都将记为考核不合格，实行一票否决制。

学工处负责各项考核的汇总与统计，最终得出物业公司综合考核分并反馈给物业公司和相关部门。