项目需求

注： 本章内容里斜体且有下划线部分为实质性要求和条件，投标文件不满足的，视为无效投标处理。请各供应商制作电子投标文件时，将实质性响应的内容在政府采购交易系统“符合证明文件格式”中准确填写或上传。

一、项目概况：

（一）地理位置：扬州工业职业技术学院

（二）项目规模及类型：

1.我校学生公寓分为梅香苑和竹青苑两个公寓区，共有11个合围，分别命名为1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、9号、10号、11号、12号学生公寓，共22幢楼。每幢6层，学生宿舍有4人间、6人间和2人间三种结构，总床位数约16300张。

2.建筑年份：

梅香苑始建于2004年，1号、2号、4号、5号学生公寓建成于2005年；3号、6号、7号学生公寓建成于2006年。

竹青苑始建于2004年，9号、10号、11号学生公寓建成于2005年；12号学生公寓建成于2014年。3.本项目共分包1、包2两个标段。

（1）包1标段：梅香苑，包含1号—7号学生公寓，共7个合围，13幢楼，床位数约10100张床。

a.1号—6号学生公寓简介

每个学生公寓由A、B座两幢楼组成封闭式合围，每幢楼202间宿舍，约404间宿舍。学生宿舍为4人间，约1600张床位。各公寓均有独立公共部位2层，由值班室、自习室、功能室、电房、弱电间、办公室、浴室、开水间、合围间晾衣场等组成。

b.7号学生公寓简介

由一幢楼独立组成，共有202间宿舍，学生宿舍有2人间和4人间；1-2层为二人间；3-6层为四人间，约570张床位。公共部位均由宿舍改造，由值班室、自习室、活动室、厨房间、电房、弱电间、浴室等组成。

（2）包2标段：竹青苑，包含9号—12号学生公寓，共4个合围，9幢楼，床位数约6200张床。

a.9号学生公寓简介

由A、B、C座三幢楼组成封闭式合围，每幢楼约128间宿舍，共382间宿舍。学生宿舍为6人间，共2292张床位。独立公共部位2层，由值班室、自习室、活动室、电房、弱电间、浴室、开水间、合围间晾衣场等组成。

b.10号、11号、12号学生公寓简介

每个学生公寓由A、B座两幢楼组成封闭式合围，学生宿舍为6人间。10号学生公寓有206间宿舍，1221张床位。11号学生公寓有253间宿舍，1518张床位。12号学生公寓有198间宿舍，1164张床位。各公寓均有独立公共部位2层，由值班室、自习室、活动室、电房、弱电间、办公室、浴室、开水间、合围间晾衣场等组成。

（三）本项目预算金额为人民币330万元/年，包1预算194.5万元/年，包2预算135.5万元/年。供应商可两包兼投。评标时，按包1、包2的开标顺序中标，同一供应商不可以两包兼中。

（四）服务期限：本项目服务时间为合同签订之日起贰年，合同首签壹年，若考核合格，则续签下一年合同

（五）具体物业管理服务内容及考核标准详见附件《扬州工业职业技术学院学生公寓委托管理协议》。

二、学生公寓物业用工基本要求和工作要求

（一）物业用工基本要求

1.根据管理与服务需要，包1设物业管理部主任1名，维修工2名；包2设物业管理部主任1名，维修工2名。

2.1号—6号，10—12号学生公寓基本人员如下：

序号	人员类别	人数	备注
1	宿管员	4	白天2人，晚上2人
2	保洁员	2	每幢设1人
合计		6

3.7号学生公寓基本人员如下：

序号	人员类别	人数	备注
1	宿管员	3	白天2人，晚上1人
2	保洁员	1	每幢设1人
合计		4

4.9号学生公寓基本人员如下：

序号	人员类别	人数	备注
1	宿管员	6	白天3人，晚上3人
2	保洁员	3	每幢设1人
合计		9

（二）各标段用人总需求

1.包1梅香苑需求总人数（1号—7号）

序号	人员类别	人数	备注
1	物业管理部主任	1
2	维修工	2
3	宿管员	27	白天2人，晚上2人（7号公寓晚上1人）
4	保洁员	13	每幢设1人
合计		43	包1用工总数不得低于43人。

2.包2竹青苑需求总人数（9号—12号）

序号	人员类别	人数	备注
1	物业管理部主任	1
2	维修工	2
3	宿管员	18	10、11、12号公寓白天2人，晚上2人，9号公寓白天3人，晚上3人
4	保洁员	9	每幢设1人
合计		30	包2用工总数不得低于30人。

（三）工作要求

（1）管理部主任、保洁员、维修工为常日班，管理员为两班制。

（2）中标人从业人员必须服从学校日常临时工作安排，采购人参与对中标人从业人员的考核。

（3）中标人在服务中违反国家相关法规或行业规范，因过失造成他人人身伤亡的，均由中标人负责处理并承担经济和道义上的责任，招标人不承担任何责任。中标人违反国家相关法规，与聘用人员发生纠纷，均由中标人负责调解与处理，招标人不承担责任。

（4）合同执行期间，全员交纳社保，请充分考虑政策性调整因素。遇政策性上调职工最低工资标准，如中标，人员工资则按不低于当地最低工资标准执行，所需增加费用由中标人承担。

（5）学校只提供水电等基本设施，其它一切所需人工、物品等费用均由中标人负担。

（6）学生公寓及附属场地物业委托管理及服务，具体内容及考核标准见附件《扬州工业职业技术学院学生公寓委托管理协议》。

（7）管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

（8）设有服务接待联络人，公示服务电话。各种维修保修服务能够及时得到处理。

三、投标人的要求

（一）投标人需制定员工薪酬、福利待遇、权益保障方案以保证员工队伍稳定、降低人员流失率。符合法定条件的人员的社保依法缴纳率100%，投标人在投标时应按照100%社保缴纳率投标报价。履约期间，中标人需每月提交交保人数明细及相关依据，采购人根据实际交保人数支付相应费用。本项目服务费由投标人自行测算投标报价；一经中标，投标报价作为中标人与采购单位签定的合同金额，合同期限内不做调整（合同条款增加内容除外，且调整资金总额不超过原合同采购金额10%）；包括但不限于人员工资、法定的社会保险、医疗保险、住房公积金、管理费、税费、员工福利（包括高温费、节假日福利费、奖金等）、加班费（法定节假日加班费、不含特殊加班费）维修耗材费用、服装袖标号牌等费用。（含为完成招标文件规定的服务工作所涉及到的一切相关费用）（除另有约定外）食宿与交通、意外险、安全、仓储、运输、利润、合同包含的所有风险、责任等各项全部费用并承担一切风险责任及其他不可预见费等。合同期限内，如因人社部门提高扬州市区从业人员最低工资标准或社会保险基数，其差额部分及相关税管费等由采购人按月给付中标人。

（备注：特殊加班费为重大活动及突发事件非物业合同内规定的费用，特殊情况下需要导致中标人员工产生加班，经双方确认核实后，按照《中华人民共和国劳动法》规定计算。特殊加班指经过采购人审批的加班。）

（二）投标人需制定项目的启动和退出机制，内容包括人员招募和退出计划的可行性和有效性、人员全部到位时间安排长短等。投标人承诺项目启动与转场时，公司必须自行按国家相关法律法规妥善安排物业所有用工人员，并做好财、物、台账交接工作，不得影响学校正常运转。本次招标产生新的中标人，中标人须自中标通知书发出之日起，应积极与采购人原物业公司联系协商，并在10-15天完成与原物业公司的交接工作，中标人主管人员应在正式履约前10-15天内进场跟进、学习组织运营，确保在正式履约时不影响采购人原有的公寓管理秩序。（须提供承诺函，原件扫描上传）注意：中标后一旦出现承诺未执行到位并且影响采购人正常有序工作，采购人有权根据相关法律法规进行处理。

（三）投标人需制定详尽的本项目工作组织实施方案，保障物业服务高效运行，根据工作需要，结合学校规章制度，物业项目部须具有各项管理制度、各专业岗位工作标准、各类日巡查表格、工作流程、应急预案等制度内容。

（四）投标人需制定完备、科学和先进管理服务方案包括但不限于安全管理制度、质量保证制度、考核奖惩制度、员工安全防护制度，各岗位规章制度，管理人员巡视制度，人员入职、离职制度等，日常保洁管理方案，新冠疫情防控方案。能够24小时提供值班、维修、突发事件处理等服务项目。以上方案全面细致、合理且可行性强。按照质量标准、工作流程制定工作计划，按计划完成季、月、周、日工作重点及应急预案演练，并建立相关工作台账，以提升采购人后勤整体服务水平。物业管理项目部须按工作计划跟踪工作状态，监督、检查、考核员工的工作质量和操作流程，应用计算机等现代化管理手段，提高管理效率。

（五）人员总体要求：身心健康，无影响正常工作的基础性疾病和残疾，无不良嗜好；职业道德良好，无不良劣渍，无犯罪记录；熟悉岗位职责、操作程序；文明用语、礼貌待客；人员着装统一，仪表整洁，用语规范，挂牌上岗。

1、项目主要负责人（物业管理部主任）

每包各1名，50周岁以下，本科及以上文化程度；具有3年及以上学校公寓物业管理项目负责人从业经历，责任心强，懂管理，会做思想工作，具备较强的组织和沟通能力，有丰富的部门管理经验。(须提供相应证明材料，原件扫描上传)

2、其他工作人员

上岗必须经过岗前培训：

（1）宿管员：50周岁以内，其中45周岁以内员工比例不得低于20%。具有高中或以上学历，其中大专以上学历的员工不得低于20%。五官端正，举止大方，身体健康，服务意识和责任心强，具有较高的政治思想素质和服务水平，懂管理，会做思想工作，热爱和关心学生，有一定的教育管理能力，掌握智能化办公管理的相关知识和技能。

（2）保洁员：50周岁以下，具有初中或以上学历，五官端正，身体健康。

（3）水电维修维护人员：58周岁以下，具有电工上岗证，初中或以上学历，五官端正，身体健康。

3、投标人根据我校的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项管理服务工作标准和考核标准），中标人经与我校协商同意后作为合同的必备附件。

4、中标人应配合我校开展各类创建活动。

5、我院不负责中标人所有工作人员的衣食住行等非合同约定事项。

6、投标人必须按照《劳动法》和扬州市的有关规定，不得安排工作人员超时限加班。

7、因学校特殊需要，法定节假日保证管理岗不得低于1人，值班岗不得低于50%，保洁岗不得低于10%。如遇学校特殊活动或其它事项，在保证全员在岗的前提下，服务学校的统一安排。因工作原因产生的加班（含节假日加班）应严格按国家有关法律、法规要求的标准由中标人给付员工加班薪资。