采购需求

注：

1. 以下《采购需求说明》及《采购需求一览表》所列内容为采购人所提采购需求，供应商应认真仔细研究，投标时应响应服务要求、服务质量等进行投标。

2.标有“*”的参数为实质性参数，必须满足，否则其投标无效。

3.本项目招标文件通用部分第三章 “投标文件格式”中内容应根据项目需要和评标办法规定填写；如不需要，则填写无。

4.供应商对本项目免费维保期满后每年维护服务报价（年报价）不得超过投标报价的%。（仅适用于C1类评标办法）

5.中标供应商须向采购人提供开发软件的源代码。（仅适用于C1类评标办法）

6.中标供应商和采购人签订的合同应与招标文件中的采购合同一致，不得另行签订与采购合同相背离的其他合同。

7.下列《采购需求一览表》中标注“▲”的服务，投标供应商在投标文件《主要中标标的承诺函》中填写名称、服务范围、服务要求、服务时间、服务标准等信息该承诺函经评标委员会评审认可后随评审结果一并公示，如投标文件中未提供、提供不全将可能导致投标无效。采购人（代理机构）在编制招标文件时必须将采购的主要标的标注“▲”。

8、采购人、采购代理机构应当依据国务院批准的中小企业划分标准，根据采购项目具体情况，在采购文件中明确采购标的对应的中小企业划分标准所属行业。如果一个采购项目涉及多个采购标的的，应当在采购文件中逐一明确所有采购标的对应的中小企业划分标准所属行业。供应商根据采购文件中明确的行业所对应的划分标准，判断是否属于中小企业。现行中小企业划分标准行业包括农、林、牧、渔业，工业，建筑业，批发业，零售业，交通运输业，仓储业，邮政业，住宿业，餐饮业，信息传输业，软件和信息技术服务业，房地产开发经营，物业管理，租赁和商业服务业和其他未列明行业等十六类。（如下图所示）

9、采购人（代理机构）在编制招标文件时必须将采购标的性质（采购货物或采购服务）予以明确。

 

 

中小企业划分标准：

行业名称	指标名称	计量单位	大型	中型	小型	微型
农、林、牧、渔业	营业收入(Y)	万元	Y≥20000	500≤Y<20000	50≤Y<500	Y<50
工业★	从业人员(X)	人	X≥1000	300≤X<1000	20≤X<300	X<20
	营业收入(Y)	万元	Y≥40000	2000≤Y<40000	300≤Y<2000	Y<300
建筑业	营业收入(Y)	万元	Y≥80000	6000≤Y<80000	300≤Y<6000	Y<300
	资产总额(Z)	万元	Z≥80000	5000≤Z<80000	300≤Z<5000	Z<300
批发业	从业人员(X)	人	X≥200	20≤X<200	5≤X<20	X<5
	营业收入(Y)	万元	Y≥40000	5000≤Y<40000	1000≤Y<5000	Y<1000
零售业	从业人员(X)	人	X≥300	50≤X<300	10≤X<50	X<10
	营业收入(Y)	万元	Y≥20000	500≤Y<20000	100≤Y<500	Y<100
交通运输业★	从业人员(X)	人	X≥1000	300≤X<1000	20≤X<300	X<20
	营业收入(Y)	万元	Y≥30000	3000≤Y<30000	200≤Y<3000	Y<200
仓储业★	从业人员(X)	人	X≥200	100≤X<200	20≤X<100	X<20
	营业收入(Y)	万元	Y≥30000	1000≤Y<30000	100≤Y<1000	Y<100
邮政业	从业人员(X)	人	X≥1000	300≤X<1000	20≤X<300	X<20
	营业收入(Y)	万元	Y≥30000	2000≤Y<30000	100≤Y<2000	Y<100
住宿业	从业人员(X)	人	X≥300	100≤X<300	10≤X<100	X<10
	营业收入(Y)	万元	Y≥10000	2000≤Y<10000	100≤Y<2000	Y<100
餐饮业	从业人员(X)	人	X≥300	100≤X<300	10≤X<100	X<10
	营业收入(Y)	万元	Y≥10000	2000≤Y<10000	100≤Y<2000	Y<100
信息传输业★	从业人员(X)	人	X≥2000	100≤X<2000	10≤X<100	X<10
	营业收入(Y)	万元	Y≥100000	1000≤Y<100000	100≤Y<1000	Y<100
软件和信息技术服务业	从业人员(X)	人	X≥300	100≤X<300	10≤X<100	X<10
	营业收入(Y)	万元	Y≥10000	1000≤Y<10000	50≤Y<1000	Y<50
房地产开发经营	营业收入(Y)	万元	Y≥200000	1000≤Y<200000	100≤Y<1000	Y<100
	资产总额(Z)	万元	Z≥10000	5000≤Z<10000	2000≤Z<5000	Z<2000
物业管理	从业人员(X)	人	X≥1000	300≤X<1000	100≤X<300	X<100
	营业收入(Y)	万元	Y≥5000	1000≤Y<5000	500≤Y<1000	Y<500
租赁和商务服务业	从业人员(X)	人	X≥300	100≤X<300	10≤X<100	X<10
	资产总额(Z)	万元	Z≥120000	8000≤Z<120000	100≤Z<8000	Z<100
其他未列明行业★	从业人员(X)	人	X≥300	100≤X<300	10≤X<100	X<10

中小企业划分标准的说明：1、大型、中型和小型企业须同时满足所列指标的下限，否则下划一档；微型企业只须满足所列指标中的一项即可。

2、附表中各行业的范围以《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017）为准。带★的项为行业组合类别，其中，工业包括采矿业，制造业，电力、热力、燃气及水生产和供应业；交通运输业包括道路运输业，水上运输业，航空运输业，管道运输业，多式联运和运输代理业、装卸搬运，不包括铁路运输业；仓储业包括通用仓储，低温仓储，危险品仓储，谷物、棉花等农产品仓储，中药材仓储和其他仓储业;信息传输业包括电信、广播电视和卫星传输服务，互联网和相关服务；其他未列明行业包括科学研究和技术服务业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务、修理和其他服务业，社会工作，文化、体育和娱乐业，以及房地产中介服务，其他房地产业等，不包括自有房地产经营活动。

3、企业划分指标以现行统计制度为准。（1）从业人员，是指期末从业人员数，没有期末从业人员数的，采用全年平均人员数代替。（2）营业收入，工业、建筑业、限额以上批发和零售业、限额以上住宿和餐饮业以及其他设置主营业务收入指标的行业，采用主营业务收入；限额以下批发与零售业企业采用商品销售额代替；限额以下住宿与餐饮业企业采用营业额代替；农、林、牧、渔业企业采用营业总收入代替；其他未设置主营业务收入的行业，采用营业收入指标。（3）资产总额，采用资产总计代替。

 

采购需求说明

皖南医学院物业服务项目招标文件

（技术要求部分）

 

本项目招标内容为皖南医学院所属校区（滨江校区、产学研创中心、赭麓校区）提供物业管理服务，招标服务期三年，合同一年一签，第一年合同服务期为2022年8月1日至2023年7月31日止，在年度考核合格的基础上签订下一年度合同。

要求在满足正常物业管理和服务需求的基础上，以信息化系统管理为目标，广泛运用互联网技术创新物业管理服务模式，进一步提升服务质量，推动高校后勤管理转型升级。

投标前，投标方可根据实际需要进行实地现场踏勘，充分考虑后进行综合报价。招标方于2022年06月30日组织集中现场踏勘，以获取编制投标文件时所需资料，踏勘现场的费用由投标方负责承担。在现场踏勘中由招标方提供的资料和数据，仅供投标方参考，一切以投标方踏勘现场为准，招标方对投标方由此而做出的推论、解释和结论概不负责。集合地点：芜湖市弋江区文昌西路22号。联系人：陈老师，联系方式：0553-3932413。

 

第一章 委托管理内容及项目概况

 

一、委托管理内容

项目部、客服中心、校园内建筑的保洁和综合管理、配合学生公寓精神文明文化建设、室外保洁、垃圾清运、化粪池清理、高低压电房管理、园林绿化、环境消毒消杀与灭四害、日常维修、安保服务等（具体要求见第二章）。

二、项目概况

1. 滨江校区占地面积565亩，现有在校生1万1千多人，职工千余人，食堂综合楼2幢，主要建筑有：教学楼、图书信息综合楼、实验楼、校医院、后勤办公楼、大学生活动中心、学生公寓、体育馆、田径场、室外球场、中心电房等，另有主次干道若干条，楼宇间道路和景观路，校内水系，校区周边围墙、水系、园林绿化等。

2. 产学研创中心(原夏瀛中学地块)占地面积46亩，有建筑三幢。合同期间学校拟对产学研创中心进行开发利用。

3. 赭麓校区占地面积91亩左右，住校学生约3000人，现有家属楼、学生公寓楼、教学楼等建筑若干幢；校友之家、图书馆、校医院、学生食堂、运动场地、自行车棚、主次干道、园林绿化等；校区周边有围墙，家属区和教学区相对独立。

具体分述如下：

（一）学生公寓

1. 滨江校区现有学生公寓11栋。具体如下：

（1）公寓面积：

1号学生公寓建筑面积11238㎡，2号学生公寓建筑面积11238㎡，3号学生公寓建筑面积6028㎡，4号学生公寓建筑面积13403㎡，5号学生公寓建筑面积13125㎡，6号学生公寓建筑面积15465㎡，7号学生公寓建筑面积约15430㎡，8号研究生公寓建筑面积11469.34㎡，9号学生公寓建筑面积9134㎡，10号学生公寓建筑面积12722㎡，11号学生公寓建筑面积为11980.84㎡（其中8号研究生公寓及11号学生公寓建筑层数为11层，其余学生公寓均为6层）。

（2） 附属设施：

1. 1-6号学生公寓为4人间，7、9、10号学生公寓为6人间，8号研究生公寓为2人间， 11号学生公寓为单间，每间学生宿舍内有组合柜（按人数匹配）、椅子（按人数匹配）、40瓦日关灯2盏、插座（按人数匹配）、楼顶扇2台、门厅20瓦日光灯1盏、镜子一块、卫生间吸顶灯1盏、洗脸台盆2个、台盆下水2个、卫生间水龙头1个、冲便阀1个、淋浴头1个、毛巾架1个、窗帘2块、阳台PVC门1扇、简易钢制入户门1扇。

2. 产学研创中心现有学生公寓1栋。学生公寓面积3750㎡，为4人间，每间学生宿舍内有组合柜（按人数匹配）、椅子（按人数匹配）、40瓦日关灯2盏、插座（按人数匹配）、楼顶扇1台、门厅20瓦日光灯1盏、镜子一块、卫生间吸顶灯1盏、洗脸台盆1个、台盆下水1个、卫生间水龙头1个、冲便阀1个、毛巾架1个、窗帘2块、简易钢制入户门1扇。公共水房2个，淋浴房2间。

3.赭麓校区现有学生公寓7栋（其中招待所现已停用）。具体如下：

（1）1号学生公寓建筑面积6300 ㎡，6层，有宿舍166间，宿舍内部有双层床4张，楼顶扇一个，40瓦日光灯2盏，方凳6只，窗帘一片，二楼以上阳台双开PVC门一扇，自修桌2张，部分宿舍有四隔衣柜50个。一楼值班一间，智能用电控制室。每层公共卫生间2个，大小便槽均为红外感应控制，公共水房2个，淋浴房2间。

（2）2号学生公寓建筑面积5293 ㎡，6层，有宿舍151间，宿舍内部有双层床3张，楼顶扇一个，40瓦日光灯2盏，窗帘一片，自修桌2张，方凳6只，宿舍内有卫生间，台盆一个，卧式便器一个，20瓦吸顶灯一盏，二楼以上宿舍阳台双开PVC门一扇。6隔储物木柜一组。

（3） 3号学生公寓建筑面积5543㎡，5层，宿舍114间，宿舍内部有组合式床6张，方凳6只，40瓦日光灯2盏，插座6只，楼顶扇一台，窗帘一片，二楼以上阳台双开PVC门一扇，每层槽式卫生间2条，红外感应控制水箱冲水，公共水房1间。

（4） 4号学生公寓建筑面积968㎡，四层，宿舍27间，宿舍内部双层床3张，自修桌1张，方凳6只，楼顶扇一台，窗帘一片，40瓦日光灯2盏，每层卫生间水房合一间，红外控制水箱冲便槽一个。

（5） 5号学生公寓建筑面积1980㎡，4层，宿舍75间，宿舍内部双层床4张，40瓦日光灯2盏，楼顶扇一台，窗帘一片，4隔组合储物柜1个，方凳6只。每层卫生间2个，槽式便槽3条，红外控制水箱，淋浴隔断3个。

（6） 招待所（三至五层）学生公寓建筑面积800 ㎡，宿舍27间，宿舍双层床4张，40瓦日光灯2盏，楼顶扇一台，窗帘一片，方凳6张。每层厕所水房合一间，红外控制水箱。

（7）研究生公寓楼高为7层（位于家属区），有学生公寓166间，组合床柜4套，内部附属设施若干。西侧为原老干处办公用房，有公共卫生间、办公室、活动室等若干间。

（二）教学、实验楼宇

1. 滨江校区现教学、实验楼宇有7栋。具体如下：

（1）1号教学楼建筑面积8174㎡，共5层，有167座多媒体阶梯教室15个，125座多媒体教室5个，70座多媒体教室15个，公共卫生间20个，强弱电间各5间，教师休息室2间。教室内有多媒体设备、日光灯、电风扇、窗帘、插座、课桌椅等设施。

（2）2号教学楼建筑面积8156㎡，共5层，有167座多媒体阶梯教室15个，125座多媒体教室5个，70座多媒体教室15个，公共卫生间20个，中心电房1个，强弱电间各5间，教师休息室2间。教室内有多媒体设备、日光灯、电风扇、窗帘、插座、课桌椅等设施。

（3）实验楼共4幢，1-3号实验楼建筑面积均为12144㎡，4号实验楼建筑面积为15631㎡，各6层，部分四层，楼内有实验室办公室若干，中心电房1间，公共卫生间各24个，电梯2部。其中2号实验楼北四楼有教室7间，3、4号实验楼有地下室。

（4） 逸夫科技楼建筑面积15913㎡，共五层，北侧有20个170余座多媒体教室(多媒体开关不需要物业负责)，南侧为实验室及3个报告厅，每层都有4个公共卫生间，另有电梯两部。

2. 产学研创中心现有教学楼2栋，目前仅使用一栋。教学楼面积1050㎡/栋，9间60座教室，6个公共洗手间。

3. 赭麓校区现有教学、实验楼宇有5栋。具体如下：

（1） 1号教学楼建筑面积2600 ㎡，共3层，有160余座多媒体阶梯教室6个，公共卫生间3个。教室内有多媒体设备、日光灯、电风扇、窗帘、插座、课桌椅等设施。

（2）2号教学楼建筑面积1600 ㎡，共3层，有200座多媒体阶梯教室3个，140座多媒体教室3个教室，内有多媒体设备、日光灯、电风扇、窗帘、插座、课桌椅等设施。

（3） 3号教学楼建筑面积800 ㎡，共4层，有190余座多媒体阶梯教室4个。教室内有多媒体设备、日光灯、电风扇、窗帘、插座、课桌椅等设施。

（4）4号教学楼建筑面积9300 ㎡，7层，150余座多媒体教室8个， 110余座教室2个，60余座小教室3个。内部有图书阅览室、护理系实验室和办公室若干。设备有阅览桌、图书、计算机和实验设备。七楼多功能厅约有座位240个，配备多媒体音响设备，领导办公室和接待室各一个。计算机机房1个，有计算机100台。电梯一部。

（5）5号教学楼（原南北教学楼）建筑面积8924㎡，南楼为办公室、实验室，北楼有60个座位教室14间，其余为办公室、实验室，南北楼有公共卫生间16个。

（三）办公楼

1. 滨江校区现有办公用楼有图书信息综合楼、法医楼、后勤和校医院办公楼等，具体分述如下：

（1） 图书信息综合楼

① 主楼建筑面积38646㎡，共11层，有地下室。一楼东边为办公室、消防控制室，西边为外语机房。二楼为计算机教研室，三楼为借阅室2个，四楼西边为阅览室，东边为办公室和计算机房，5楼东边为办公室，西边为阅览室，6至8楼各2个阅览室，9楼东边办公室、网络中心机房、总监控室，西边为档案馆。10楼办公室若干，视频会议室1间。11楼办公室若干，会议室3间。楼内电梯8部，其中客梯6部，消防电梯2部。地下室有供水供电、人防等设施。1至8层、10、11层有公共卫生间各4个，台盆8个，拖把池2个。9层公共卫生间2个，台盆4个（台盆均含水龙头下水），拖把池1个。

② 辅楼建筑面积8050㎡，东西独立，共5层，办公室、会议室若干，公共卫生间20个（感应式小便冲便阀30个），洗手间台盆40个（含水龙头下水）、拖把池10个。

（2） 法医楼建筑面积2326㎡，共三层，一层为法医门诊及办公室，二、三层为实验室和办公室若干。

（3） 校医院和后勤办公楼建筑面积约3677㎡，校医院共三层楼，一层为门诊大厅、会议室及办公室若干，二层为办公室、值班室和病房共20间，三层为办公室、库房和病房共20间；后勤办公楼位于浴室三楼，办公室共17间。

2. 赭麓校区现有办公用楼有图书馆、校友之家等，具体分述如下：

(1) 图书馆楼高为6层，现使用一、二、三层楼，一、二楼为阅览室，三楼为办公室，有公共卫生间1个。

(2) 校友之家建筑面积950㎡，共两层。一、二层为办公用房，二层为校友之家。

（四）室内体育馆、田径场

1.滨江校区室内体育馆建筑面积6449㎡，一层为室内塑胶篮球、排球、羽毛球场地，60米跑道，二层有各类体育项目教室若干间，6间公共卫生间。

2. 滨江校区田径场建筑面积1372㎡，包括400米标准足球场和看台。看台含办公室、体育教室若干间，公共卫生间2个。

3. 赭麓校区田径场有260米塑胶跑道，场地内有足、篮、羽等塑胶场地。

（五）图书信息综合楼三楼报告厅、大学生活动中心

1. 图书信息综合楼三楼报告厅有座位400座，内有音响灯光设备若干套。

2. 大学生活动中心建筑面积6435㎡，四层，内有800座礼堂一间，礼堂内有音响灯光设备等，辅助办公楼若干。

（六）产学研创中心

1. 产学研创中心占地46亩，现有楼宇三幢，面积分别约为：1050㎡、1050㎡、3750㎡。

2.根据学校规划，拟建设成两个实验中心和一个创业中心。内部设施设备以竣工后为准。

（七）家属区

赭麓校区家属区教工宿舍11幢。

（八）自行车棚

赭麓校区家属区有自行车棚1个（上下两层结构）。

（九）园林绿化养护

1. 滨江校区现有绿植面积约16.06万㎡。

2. 赭麓校区现有绿植面积约1.5万㎡。

（十）高低压电房

1. 皖南医学院滨江校区现有中心电房1座，低压电房9座，分述如下：

序号	变压器型号	供电范围	安装地点	数量
1	江西大簇630KVA，30KVA	5号宿舍楼、体育场、后勤楼、校医院、开闭所照明	开 闭 所	2台
2	江西大簇500KVA	逸夫科技楼	开 闭 所	1台
3	CB11-800KVA	1#—4#学生公寓、大学生活动中心、购物街	购物街电房	2台
4	CB11-1000KVA	6号学生宿舍、一食堂	6#学生宿舍外围箱变	1台
5	江西大簇500KVA	西教学楼、西辅楼	1号教学楼电房	1台
6	CB11-630KVA	东教学楼、东辅楼	东教学楼电房	1台
7	江西大簇630KVA	1#—2#实验楼、法医实验楼。 3#实验楼备用电源	2#实验楼电房	1台
8	江西大簇800KVA	图书信息大楼主楼。 东、西辅楼备用电源	图书馆信息大楼电房	1台
9	江西大簇1000KVA	7号学生宿舍、2#食堂、3号实验楼	7#学生宿舍南边一层	1台
10	CB11-1250KVA	风雨操场、9-10#学生宿舍	风雨操场电房	1台
11	800 KVA	8#学生宿舍、11号学生宿舍	8#学生宿舍一楼	2台
12	630 KVA	产学研创中心	产学研创中心北面围墙边	1台
13	800KVA	SPF动物实验室	开闭所北面室外箱变	1台

 

2. 赭麓校区现有低压电房3座，分述如下：

序号	变压器型号	供电范围	安装地点	数量
1	CB11-1250KVA	赭麓校区教学区域、研究生宿舍、招待所楼	赭麓校区实验楼电房	1台
2	315 KVA	赭麓校区食堂锅炉房、车库楼、图书馆）	赭麓校区老电房	1台
3	400 KVA	家属区	赭麓校区家属区电房	1台

（十一）环境道路等公共区域

1. 滨江校区道路、公共区域主要包括：校区所有道路（含夏瀛中学地块，具体以现场勘查为准），楼宇间便道和景观路，室外塑胶篮球场18片，排球场12片，网球场3片，南、北大理石广场及校区大门外广场，校园周边及校内水系等。

2. 赭麓校区道路、公共区域主要包括：赭麓校区教学区和家属区所有道路（以现场勘查为准），楼宇间便道，塑胶田径场等。

 

 

第二章 委托管理项目要求

 

第一节 项目部

一、基本要求：

1. 投标方须组织设立滨江校区和赭麓校区两个项目部。日常工作中，两个项目部按照相关规定及要求独立开展物业服务工作，对绿化养护、管道疏通与维护、电控管理系统使用及日常维修等专业化程度较高的工作，须明确相互协调机制，必要时联动开展工作。在大型节日或活动期间，须按照招标方管理部门要求加强对人员的集中调配力度，高质高效完成相关工作。

2.滨江校区项目部设项目经理1人、安保主管1人、办公室（文员）1人、班组主管（巡查员）8人；赭麓校区项目部设项目经理1人、安保主管1人、办公室（含班组主管）2人。上述人员不得兼职。

3. 负责制定各个服务岗位工作制度、职责及聘用人员行为规范标准（须符合行业标准）。

4. 参照《皖南医学院物业服务质量管理标准》及招标文件各个岗位质量服务标准、作业频次等要求，制定两个校区各个服务岗位工作记录表（簿），包括但不仅限于工作记录表（簿）、作业频次表（簿）、消杀记录表（簿）、绿化养护工作记录表（簿）、安保巡查记录表（簿）、维修项目表（簿）、回访记录表（簿）、设施设备使用与维护情况表（簿）、培训记录表（簿）、月报表（簿）等。（须在投标文件中提供样表）

投标单位在确定中标后，于进场前向招标方监督管理部门备案一份，如果制定的表（簿）不符合招标方监督管理部门要求的，须按要求加以修改，直至符合要求为止。

5. 建立员工人事、培训、工作档案，收集各岗位工作记录并汇总，于每月末报送招标方主管部门一份，作为物业考核依据之一。

6. 依法组织对各个岗位员工聘用工作，人员工资水平应考虑专业技术人员及技术工种的差异，符合当地劳动力工资水平，不得低于芜湖市现行最低工资标准，且须充分考虑合同期内最低工资标准上调趋势。

7. 须参照“全国物业管理示范小区”标准对人、事、物开展服务和管理，校园环境符合文明校园和文明城市创建标准，为创建具有皖南医学院特色的现代化物业管理服务模式打下良好基础。

8. 组织对新进员工岗前培训，包括技能、制度、职责、消防等方面培训，培训合格后方可上岗，具体考核由项目部自行组织，建档备查；每年至少对员工岗位技能培训两次，包括技能操作规范、服务质量标准、消防安全等。

9. 为提高夜间管理能力和服务质量，项目部（主管人员）实行24小时在岗轮流值班制。

*10.本物业项目参考配备人员307人（含单独报价人数），其中项目部15人、客服中心9人、保洁98人（保洁人数仅作为投标报价计算人员费使用，考核时以招标文件中约定的项目要求和标准为主要依据，实行服务质量+服务目标考核）、综合管理人员84人、高低压电房8人、维修工13、环境消毒消杀8人、安保人员72人。（详见分项要求和附表一）

注：保洁服务目标（含室内外保洁、垃圾清运等）参照《关于加强城市精细化管理全面打造“最干净城市”三年行动实施方案（2022-2024年）》芜市办〔2022〕10号文件要求实施。

二、人员要求

（一）项目经理

*1.大专及以上学历，有五年及以上相关高校物业管理经验（凭公司社保证明、服务过的高校证明）。

2. 具备一定文字水平，语言表达沟通能力强。

3. 能较快熟悉校内楼宇、道路、设施设备、工作人员等基本情况，并具有与学校各个部门及驻校各社会服务企业进行协调的能力。

4. 熟悉招标方各项管理制度，同时还应对水电、消防、安保、维修、人力资源等方面的日常管理和设备设施较为熟悉。

5. 按照招标方监督主管部门要求，协调所属员工，配合完成学校各项工作。

6. 于每月初，向招标方监督主管部门提交一份月报，月报包括但不仅限于以下内容：上月工作完成情况、校内有何突发事件、下月工作安排等。

（二）文员、班组主管（巡查员）

1. 有相关高校物业管理经验，熟悉高校管理模式。

2. 能协助各项目经理制定和设计相关岗位工作制度、岗位职责、工作记录表(簿)。

3. 具备一定语言文字表达能力，能熟练使用常用办公软件。

4. 收集分管岗位工作记录表（簿），协助项目经理做好对各个岗位工作记录表（簿）汇总工作，做好不同班组间的协调沟通工作。

5.按照物业服务行业标准，每日对管理区域内的工作人员及服务质量进行检查，杜绝“长明灯、长流水”。同时对检查出的问题进行整改，整改合格率100%。

6. 协助招标方监督管理部门对教室进行管理，包括不仅限于早晚开关门、教师休息室开水供应、课后节电管理（含开关空调和教室用电设施）、课桌椅损坏统计等。

7. 按照招标方监督管理部门要求，定期对校园内的设施设备进行巡查，对检查出的问题，属于投标方维修的，安排维修人员进行维修；不属于投标方维修的，向招标方管理部门报备维修。

8.对校园内施工单位及送货单位进行规范管理，包括不仅限于建筑垃圾清理、室内施工现场卫生、货物拆卸的包装物清理、施工或送货导致校园设施设备损坏（绿化、大理石、窨井盖、线路、排水管道堵塞等）、地下管网穿线等。对检查出的问题，要求实施方及时恢复，未进行恢复的，由投标方自行恢复。

9.主管需配合项目经理做好与学校各个部门及驻校社会服务企业的协调与沟通工作。

10. 赭麓校区主管需按照工作要求对食堂综合楼三楼活动中心进行管理。同时要求做好家属区住户电表度数抄取及代收电费工作，要求入户率100%。

三、项目部服务质量标准

1.项目部之间协调沟通机制健全有效， 管理机构组建完整，管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全。

2. 工作计划周密，组织贯彻落实学校安排部署的各项任务。

3. 各个主管根据工作职责和项目经理、招标方监督管理部门要求，对其分管岗位、区域进行巡查。发现问题要及时向项目经理或招标方监督管理部门上报，并根据合同约定采取相应措施（包括但不仅限于现场信息采集、调查了解情况、警戒等）。

4.根据《国家突发公共事件总体应急预案》、《教育系统突发公共事件应急预案》及结合招标方应急预案要求，建立公共突发事件及各种设备设施突发事件的处理机制和应急预案，预案内容包括但不仅限于：

（1）公共卫生事件。主要包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，以及所在地区发生的、严重影响师生健康和生命安全的事件。常态化消杀

（2）事故灾害。包括学校楼堂馆舍内发生的火灾、建筑物倒塌、拥挤踩踏等重大安全事故，校园重大交通安全事故，校园水面溺水事故，大型群体活动公共安全事故，造成重大影响和损失的后勤供水、电、气等事故。

（3）特种设备安全事件。包括因消防设施设备、高低压变电柜、大型实验设备损坏而影响学校安全等事故。

（4）自然灾害。包括暴雨、洪水、大雪、寒潮、地质、地震灾害以及由地震诱发的各种次生灾害等。

（5）影响学校安全与稳定的其它突发公共事件。

5. 指导技术管理部门组织新员工上岗培训，建立员工培训和人事档案；有完整的人事、劳资管理系统。

6. 制定设备设施安全运行管理制度；落实安全运行岗位责任制。

7. 建立完整的技术、设备档案，有定期巡回检查、维修保养、日常运行档案记录。

8. 项目部（主管人员24小时在岗轮流值班）夜间值班人员督促夜间工作人员按要求进行值班，同时对突发事件进行协调处理。

9. 项目经理在日常服务工作中如果无法满足招标方的要求，招标方有权要求投标方更换项目经理；但投标方不得在未征得招标方主管部门同意下私自更换项目经理。

四、其他要求。

  1.根据日常工作安排，中标方须为招标方举办的大型活动提供所需的保障性服务，包括不仅限于会议服务保障、会议物品搬运与安装等。大型活动指：包括不仅限于迎新（含继续教育）、招聘会、运动会、技能比赛、成教考试、四六级考试、计算机考试、研招考试、三代会、广播操比赛、毕业典礼、开学典礼、上级部门对学校的检查工作、考核工作，或学校承办的各类型会议等。

2.为确保学校校园学习生活稳定，投标方需统筹考虑恶虐天气及其他突发事件带来的影响，提前做好应对措施及物资储备，包括不仅限于临时排水设备与措施、临时用电设备与措施、应急检查设备与措施（含闸阀开关工具）、防涝物资储备、防寒防冻物资储备（包括户外供水管线、闸阀防冻材料）、卫生安全事件清理消毒设备与物资储备等。（具体配备数量详见附表二）

*本项报价为分项报价，纳入合同总价。投标方要依据上述内容，审慎作出合理报价，并承诺在合同期内满足招标方的服务要求。如因报价过低导致服务质量标准不合格的，由投标方自行负责。

 

第二节 客服中心

一、基本要求

1. 客服中心是本物业项目服务的运行平台，须提供24小时一站式服务；并在现有位置（以现场踏勘为准）根据功能需要由中标方布置、装修。

2. 客服中心工作人员包括客服人员和巡查员。对中心人员招标方有权根据需要进行直接管理，协调配合校园网、一卡通、水电管理等信息系统维保人员一道，按照招标方要求开展数据维护和日常工作。

3. 客服中心应拥有直接下达工作任务、收集反馈任务执行情况的责任和有效手段。

4. 投标方在进场后须配合招标方进行信息化服务管理平台的维护，并承担日常使用工作，按照招标方要求完成各种系统开发和平台基础数据现场统计和录入与管理工作。

注：上述信息化服务管理平台包括但不仅限于学生宿舍电控系统、校园数字化能源监管系统一期、校园数字化能源监管系统二期。

二、分项要求

（一）人员要求：

*1. 客服人员人年龄50岁以下。包括前台、电话接线人员、电控管理员、网络信息员、巡查员等工作人员。

2. 客服人员要求大专及以上学历（巡查员学历可适当放宽），专业不限；能熟练操作信息化服务管理平台，并能做好各种数字化平台的后期数据录入、维护等工作。

3. 客服人员工作在需要时直接归属招标方管理调配，投标方在人员配置上有义务满足招标方对客服人员使用需求。

4. 客服人员须按照招标方要求做好数据的统计、上报工作。

5．客服人员须能准确把握和贯彻招标方各项管理制度，知晓物业服务工作的全部要求，熟悉校内各部门工作关系，有敏锐的信息触觉和较好的文字编辑能力和表达水平。

7. 巡查员能协助项目经理或根据招标方监督管理部门要求，对校园内宿舍、楼宇内部附属设施设备进行巡查，对损坏的设施设备逐一登记，按照相应规定安排维修人员进行维修。

8. 巡查员协助招标方监督管理部门做好校内后勤管理的资产清查、贴标签等工作。

9. 巡查员协助项目部按照招标方监督管理部门要求做好学生实习下点、新生入学等寝室入住情况检查和统计工作。

10. 客服人员在聘用时须签订从业人员诚信承诺书。

（二）场所功能要求

1. 客服中心场地由招标方提供。

3. 客服中心业务包括但不仅限于信息收集、任务下达、维修监管、信息化服务管理平台数据的采集和维护、学生公寓宿舍违章用电处理等。

4. 客服中心（项目部）办公所需设备包括但不仅限于打印机、电脑、电话机、空调等设备要求，应按照人员要求由中标方自行配备，不纳入此次报价中。其中，两个校区项目部须分别配备至少一台满足学校后勤现有信息化系统正常运行的电脑。

（三）质量服务标准

1. 实行24小时值班制，值班期间不得出现脱岗，确因有其他原因暂时离开值班点的（包括早、中、晚等三餐时间），投标方应合理安排，确保有岗有人。

2. 负责接听电话或负责QQ、微信、网上报修平台等信息平台报修登记、投诉、反映相关建议或意见，准确记录和表述时间、地点、联系方式、事项性质和内容等，调配相关人员对所反映情况进行处理，并做好相关情况处理记录。

3. 电话受理时，应及时接听电话；QQ、微信、网上报修平台报修信息登记受理时限应于报修信息发送后十分钟内受理；并在受理后十分钟内下达维修任务，巡查员做好维修工作的抽查跟踪。下达任务要表述客观准确，抽查跟踪要举一反三，主动发现物业服务中的共性问题。

4. 自接受报修登记后，小维修原则上应于半天内处理完毕，客服人员应根据下单时间、完成时间进行工作时间统计；确因正当理由需要延时维修的，应向报修人说明情况，与报修人约定下次维修时间，并做好相关记录工作。经现场查看，不属于维修范围内的，须及时向招标方反映，由招标方进行组织维修，同时应向报修人说明情况并做好相关登记工作，协助招标方做好维修的前期工作。

5. 根据招标方监督管理部门要求，制定便捷详细的维修流程，并做好维修情况的监督与管理；做好相关维修登记工作，如维修详情、维修地点、维修前拍照、完工拍照、报修人签字等。

6. 建立回访制度，包括但不仅限于报修、投诉处理等。针对师生反映的问题及维修情况，应于维修完成后24小时内进行电话回访，或通过相关平台（QQ、微信等）回访，并做好回访记录；回访率100%，满意度不得低于95%。每月汇总报送一次于招标方，招标方根据《皖南医学院物业管理考核办法》对汇总表进行抽查考核。

7.客服人员须熟悉各种信息化服务管理平台的运用，包括但不仅限于学生宿舍电控系统、校园数字化能源监管系统一期、校园数字化能源监管系统二期，协助对上述平台的后期数据维护服务。

数据维护内容包括：

（1）针对师生反映与学习生活相关的（包括但不仅限于）问题、意见和建议等，要依据招标方相关管理制度及时合理回复；不能回复的，应及时将意见和建议转发于招标方监督管理部门，由招标方监督管理部门代为回复。关注网上舆情动向，积极引导网上舆论，如有情况须及时向招标方监督主管部门汇报。

（2）对上述信息化服务管理平台后期数据的采集与更新，包括但不仅限于相关数据的统计和上传、报修记录与完工记录登记、回访记录汇总、满意度汇总、学生公寓人员住宿信息变动、能源管理数据、意见投诉整改情况（物业部分整改合格率不得低于100%）、公共设备使用情况（包括但不仅限于空调、洗衣机、多媒体等公共设备在用与维修情况等）、热水供应使用情况、校内重大活动信息等。

8. 客服人员不得利用所管理数据进行牟利，不得利用所管理平台制作、复制、发布、传播含有下列内容的信息：

（1）反对宪法所确定的基本原则的；

（2）危害国家安全，泄露国家秘密，颠覆国家政权，破坏国家统一的；

（3）损害国家荣誉和利益的；

（4）煽动民族仇恨、民族歧视，破坏民族团结的；

（5）破坏国家政策，宣扬邪教和封建迷信的；

（6）散步谣言，扰乱社会秩序，破坏社会稳定的；

（7）散布淫秽、色情、赌博、暴力、凶手、恐怖或教唆犯罪的；

（8）侮辱或诽谤他人，或者侵害他人合法权益的；

（9）含有法律、行政法规禁止的其他内容的。

注：投标方须依据上述内容与客服人员签定从业诚信承诺书，如有违反上述内容的，由投标方承担相应的法律责任；导致招标方损失的，招标方有权要求投标方进行赔偿。

9. 客服中心须按照招标方各项管理制度对师生使用需求进行合理审批，并对使用情况进行跟踪管理，使用公共设备的要做好公共设备使用信息登记记录，同时做好审批后的单据汇总，每月报送一次于招标方。招标方根据《皖南医学院物业管理考核办法》对汇总表进行抽查考核。

10. 巡查员配合项目部按照招标方监督管理部门的要求对楼宇内部和室外设施设备进行检查，能有效控制长明灯长流水现象和及时掌握设施设备损坏情况。

11. 巡查员配合项目部按照招标方监督管理部门的要求对新采购的学生公寓设备进行贴标签；对原设施设备进行清查，协助完成对报废资产的清查与申报工作。

 12. 针对检查结果，巡查员及时组织维修人员进行维修，并做好相应损毁情况汇总工作。

 13. 巡查员按照招标方监督管理部门要求，配合项目部做好对外来施工单位的现场监督工作。

三、考核

1. 如投标方确定中标进场后，方案中所承诺聘用人员的资质条件与实际进场人员不符的，招标方拒绝支付该岗人员物业费，并要求中标方限期整改。在整改期限内，中标方仍无法满足投标方案要求的，视为严重违约，招标方拒绝支付该项整年物业费。

2. 招标方监督管理部门根据《皖南医学院物业管理考核办法》对客服中心服务质量标准进行考核，并执行相关文件规定。

四、报价

此项目为分项报价，纳入合同总价中。具体要求如下：

1. 投标方经过现场勘察后，根据信息化服务管理平台服务人员要求、服务质量标准及服务大厅建设要求，制定合理方案，审慎做出合理报价。

2. 投标方在中标后签定合同前，投标方须将所聘人员的学历证书、诚信承诺书等以扫描彩色打印形式报招标方备案，作为考核的重要依据。

3. 客服大厅的维修改造费用由中标方承担，费用平均分摊在服务周期内，跟随物业费同步支付。

*详情请见招标文件