采购项目要求

一、项目概况

1.德阳开放大学是德阳市教育局直属的成人高等学历教育学校，我校现有泰山校区、西湖校区两个校区，占地总面积24000㎡，建筑面积21299㎡，校舍及学生食堂建筑总面积21313㎡，校园内办公面积1425㎡、独立教学楼面积4884㎡、计算机教室面积1053.5㎡、实验实训1125㎡，塑胶运动场面积7811㎡、篮球场面积1000㎡、羽毛球场面积270㎡；另有其他用房面积6729.5㎡。本次将通过竞争性谈判的方式拟确定一家供应商为德阳开放大学的两个校区提供物业管理服务。本次物业管理服务主要包括：保安服务、保洁服务两部分。学校涉及到的考试类别和培训任务众多，除日常工作外，保洁人员工作范围还包含我校所有考试、培训、会务等场地的清洁、布置、恢复及现场消毒等；保安人员工作范围还包含我校所有考试、培训、会务等安保工作。

2、各校区地点：

2.1西湖校区：德阳市旌阳区西湖街399号

2.2泰山校区：德阳市旌阳区泰山路121号

3、本项目各校区基本情况介绍：

3.1西湖校区：占地20666平方米，建筑面积17430平方米，主要包括：综合楼1栋；教学楼1栋；学生宿舍1栋；食堂1栋；篮球场1个；羽毛球场1个；塑胶运动场1个；公共卫生间36个。

3.2泰山校区：占地3334平方米，建筑面积3869平方米，主要包括：综合楼1栋；教学楼1栋；计算机楼1栋；公共卫生间。

★二、服务内容及要求

（一）物业服务期限

本次招标服务期限为3年（36个月，具体起止时间以合同约定时间为准），合同一年一签(上年考核合格后方可签订下一年合同)。

（二）物业服务事项

1、保安服务要求

1.1项目简介：

德阳开放大学西湖校区的秩序维护、治安防范、消防安全、全校范围内的人员、设施设备的安全保卫管理。

1.2委托管理内容：

依照校方规定与管理要求，结合校园安全保卫工作实际情况，制订切实可行的校园安全保卫工作整体方案，开展专业化安全防范业务，具体管理内容如下：

（1）学校大门的24小时门卫管理；

（2）校园安全秩序的维护：包括负责门卫周边与校园的车辆指挥与停放；

（3）校园内重点部位治安巡逻检查；

（4）校园内楼宇（如教学楼、办公楼等）的夜间定时清场；

（5）校园内重大活动的安全警戒与秩序维护；配合做好重大事件的政治保卫工作；

（6）配合学校保卫部门受理校园内各类纠纷和治安案件，配合校方对违规事件的调查处理，协助司法及公安机关对案件的排查取证；

（7）校园内突发事件处置、灾害预防、火灾扑救，发现和制止校内暴力事件，随时准备提供紧急救助；

（8）校园内公共部位安全隐患检查、排除及上报；违规纠正；有针对性地开展安全教育和提示；

（9）每天组织治安巡逻，并制止校园不文明举止；

（10）建立托管灭火器、消火栓的台帐记录，定期检查器材完好程度和有效期限；

（11）负责学校消防中控室主机值守管理及操作，视频监控值守（持消防设施操作员证书或建（构）筑物消防员证上岗）；

（12）其它属于保安服务范围内的工作以及校方临时交办的任务。

1.3保安服务的主要职责

依照采购人规定与管理要求，结合校园安全保卫实际情况，制订切实可行的校园安全保卫整体方案，开展专业化安全防范，具体管理事项如下：

（1）全面负责学校门卫出入口控制，人员、车辆、物资进出门的管理和校园防火、防盗、防投毒、治安巡逻，维持校园秩序，维护校园稳定，及时发现和消除安全隐患，按照疫情常态化管理要求，严格落实门卫疫情防控工作；

（2）全面负责校园内安全秩序维护；交通秩序维护；车辆指挥与停放等；

（3）重点部位的外围定点守护与区域治安巡查；

（4）校园内公共部位消防设施的日常维护管理；

（5）校园内公共部位安全隐患检查、排查及上报；违规纠正；有针对性地开展安全教育和提示;

（6）校园突发事件处置、灾害预防、火灾扑救，制止校内暴力事件，随时准备提供紧急援助；

（7）负责消防巡查、消防中控室消防主机管理、操作及视频监控值守；

（8）协助并配合楼宇内部安全防范，提供安全力量支援；

（9）随时出员，为师生提供紧急救助服务；

（10）在学校保卫部门的组织和领导下，做好校园内部治安综合治理工作；

（11）配合学校保卫部门，及时受理校区内各类纠纷和治安案件，及时、正确处理校园内的各类突发事件；

（12）配合司法机关，打击校园内部与周边的违法犯罪活动；

（13）其它属于安全保卫专项物业管理范围内的工作及采购人临时交办的任务。

1.4管理服务要求：

1.4.1质量目标要求

（1）依托行业标准，根据校方管理规定与服务要求，制订切实可行的校园保安服务整体方案和应急预案，突发事件反应迅速，预案处置有力；

（2）依法办事，文明值勤，严格管理，保障学校财产和师生人身不受侵害，维护正常的教学、生活秩序；

（3）全年无责任事故和责任案件发生，师生对校园安全保卫管理工作普遍认可，有安全感，对校园保安服务满意率在85%以上。

1.4.2服务质量要求

（1）树立“服务第一，用户至上”的思想，保障采购人与师生人身和财产安全；

（2）管理要坚持原则、工作慎密严谨；服务要以人为本、主动热情；处理问题要高度警惕、有理有节；

（3）坚持原则，针对不同服务对象，区别对待，灵活操作，妥善处理；

（4）保安人员年龄要求：男性55岁以下，女性45岁以下；必须持证上岗，仪表整洁，统一着装，规范管理，礼貌待人，保持岗位卫生整洁；（5）依法办事，文明值勤，不与师生发生争吵或冲突；

（6）有求必应。

1.4.3队伍建设与管理要求

（1）供应商负责提供进驻保安人员值勤所需的装备、器材、通讯设备、常用办公耗材等；

（2）内部管理体制及规章制度健全，设立保安服务站站（队）长，全面负责保安队伍的规范化管理；

（3）供应商在自主用工的同时，采取切实有效措施维护保安队伍的稳定，严格控制非违纪原因的人员轮换比例，合同期限内不超过30％；保安主要管理员更换，应提前一个月以书面形式通知采购人，其他队员更换要提前三天通知采购人；做出的承诺必须兑现；确保服务质量不因人员变动而受影响；

（4）保安应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，并交采购人备案，所聘保安必须持有保安员证；非本市户口从业保安应主动接受当地公安机关暂住证的办理和暂住人口的管理；离职保安严禁擅自进入校园。

1.4.4人员素质要求

（1）保安从业人员应知法，懂法，依法办事，灵活执行校园安全保卫整体方案，必须严格遵守保安从业规范，模范遵守校园安全管理规定；

（2）保安服务队长应具备有较高的政治思想素养和业务管理水平，有较强的组织协调能力，受过专门的安全保卫业务培训，保安队长必须接受学校面试才能录用；

（3）保安人员素质条件：文化程度初中及以上，身体健康，体貌端正，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，且无犯罪记录；必须持保安员资格证上岗，至少2名保安人员还需持消防设施操作员证书或建（构）筑物消防员证上岗。

（4）对所聘用的保安人员要有吃苦耐劳的精神和高度的责任感，熟知采购人的管理制度，严格认真履行岗位职责，善于发现各类问题，具备一定的管理经验和处置突发事件的能力；

（5）在岗保安必须严格遵守“校园保安十大禁令”，模范遵守校园管理规定，公司及队长要加强对保安的管理，有完善的约束机制，确保保安在校园内无违规事件的发生。

1.4.5工作衔接要求

（1）根据保安行业服务标准与采购人规定要求，落实校园安全保卫整体方案，独立运作，结合校园安全保卫工作的实际变化提出合理建议并在实践中不断完善和有效提升校园安全保卫整体实力；

（2）保安服务队长必须与采购人保卫部门保持必要的工作交流机制；在采购人主管人员的参与下，每周星期一上午集中对保安进行讲评和培训，保安队长及采购人主管人员每周定时进行工作总结、交流，研讨和安排；每天上午向采购人书面汇报当天所承担的安全保卫工作开展情况及治安信息的反馈，重大情况须及时报告；

（3）做好详细的执勤中发现的安全隐患、违规事件的处理、采购人指令、请示报告情况及保安队伍的管理等的记录，保存完好，以备核查；

（4）与学生宿舍宿管员协作，相互监督，内外联动，开展一体化安全防范；

（5）与相关部门保持必要的工作沟通，形成群防群治体系；

（6）与当地派出所、综治办、治安联防大队加强合作与交流。

1.4.6各岗位工作职责要求：

（1）保安服务队长：代表公司全面负责保安队伍的日常管理事务，严格管理保安队伍安全纪律，奖优罚劣；承担保安违规违纪的连带责任；实行人性化管理，关心队员疾苦，掌握队员的思想动态，充分调动队员积极性，努力保证队伍稳定；传达落实学校的服务要求与管理规定，组织实施并不断完善校园安全保卫整体方案；结合学校发展实际情况，适时调整各执勤岗位，完善各岗位职责；有针对性地开展安全教育和安全工作提示；定期向学校保卫部门汇报工作开展情况及治安信息，重大情况及时报告；配合校方对校园内违规事件的处理；组织开展保安业务培训和预案演练，制订校园内重大活动的安全保卫方案；建立健全录用保安人员档案资料及校方所属设备资产的领用维修台帐；

（2）保安班长：要以身作则、吃苦在先、讲究奉献；贯彻落实校区任务要求与保安服务队长的工作安排，组织实施校园安全保卫整体方案；负责安排保安的日常工作，参与保安值勤，增援重点岗位；督促检查在岗人员履行岗位职责情况，纠正队员违规违纪行为；坚持讲评，不流于形式，形成良好的队风；处理各岗位的突发事件，重大情况及时报告；妥善保管好校方提供的设备器材，严格制定和执行设备交接班制度；指挥组织保安队员做好校园重大活动的安全保卫与秩序维护保障工作；做好各岗位的执勤情况汇总记录；

（3）门卫管理：严格人员、车辆、物资进出管理；按时立岗，礼貌待人，树立良好的窗口形象；对来访人员实行验证登记制度，禁止闲杂人员混入校园；对携物出门实行出门证验审制度，防止财物流失；对外单位车辆实行换证登记入校制度；维护责任区域秩序，与各岗卫互通信息；值班室无闲杂人员滞留，保持内外环境整洁卫生，门前卫生三包；完成学校交办的其他事项；

（4）机动巡逻：发现和排除各种不安全因素，及时处置各种违法犯罪行为；听从班长调度指挥与工作安排，善于发现、分析处理各种事故隐患和突发事件；根据不同情况，灵活执行相应的巡逻方案；加强对重点区域、要害部位的安全巡查，巡更采点不流于形式，并与监控室保持联动；协助各岗位开展校园秩序维护和交通秩序管理工作；协助责任部门开展安全防范，负责校区内楼宇（如教学楼、办公楼等）的夜间定时清场；如实记录汇报巡逻记录；

（5）消防管理：定期检查并记录校园内公共部位的消防设施，确保完好，绘制消防设施分布图，协助校方做好室外设施的日常维护；建立托管灭火器、消火栓的台帐记录，定期检查器材完好程度和有效期限；经常性开展消防业务培训，制定完善的消防预案并安排实际演练，使每一个保安人员能胜任校园义务消防员的角色；发现有人擅自动用消防设施的，应及时制止并报告校区；发现火灾隐患，立即报告学校保卫部门并设法消除隐患；发生火警，能冷静处置，按预案进行火灾报警、人员疏散、组织扑救、抢救物资等工作；

（6）校园秩序管理，通过门卫管理与机动巡逻，形成校园安全防范网络；保障校区内正常的学习、生活、教学、工作秩序；维护校园及周边正常的秩序，禁止校门处乱设摊点、乱停车；加强校园内部交通秩序管理，通过主动干预提示，控制车辆速度，禁止无牌照车辆进入校区，保障大门及校内道路畅通，无交通事故发生，无车辆乱停乱放现象；按校方规定及时清理校园乱张贴。

2、保洁服务要求

2.1保洁区域

（1）教学楼的公区走廊、楼梯、扶手、墙面饰物、地面、卫生间、楼层消防栓箱

（2）综合楼楼内大厅、会议室（3个）、三楼办公室（6个）、卫生间、电梯、消防楼梯、公区走廊、扶手、玻璃、楼层消防栓箱、报箱、各类开关、墙面饰物、地面

（3）外围：地面、花坛、绿化带树叶白色垃圾、垃圾箱、指示牌等所有公共设施

（4）西湖校区区域内生活垃圾清理

（5）西湖校区校门外周边政府规定的三包区域

2.2保洁人员配置及工作时间

（1）人员配置泰山校区：2人西湖校区：3人

（2）工作时间

周一至周五：暂定（7：00-11：30，14：00-17：00）周六至周日：暂定（7：00-11：00）

2.3各区域周期性保洁及标准(不含外墙保洁)

工作周期	保洁工作项目及内容	保洁工作效果
	1、教学楼公共区域
每日工作	1.1及时清扫地面、边角位、死角位垃圾、杂物 1.2用棉布配合全能保洁剂及时处理地面污迹 1.3及时处理地面水渍 1.4清扫基石及梯极垃圾、杂物，拖楼梯 1.5用抹布抹楼梯扶手、防火门	保持干净、光亮、无 污迹

每日工作

2、行政办公楼大堂地面 2.1 及时清扫地面、边角位、死角位垃圾、杂物 2.2 用棉布配合全能保洁剂及时处理地面污迹 2.3 用棉沙拖把及时处理地面水渍 2.4 遇上雨天，在门口既显眼又不妨碍客人出入的位置，摆放"小心地滑"告示牌，以防客人滑倒； 2.5 遇上天气潮湿，员工要坚守岗位，地面水迹反复勤拖抹，减少客人鞋底的泥沙带进大堂

保持地面干净、光亮、无污迹、无烟头、无明显灰尘、无明显印迹，雨天保持地面干爽、防滑

每月工作	2.1每月针对死角，使用全能清洁剂清洁一次	干净，无死角
每日工作	3、防火门、墙身、地脚线、花盘、果皮箱	保持无尘、无污迹
	3.1 每日用棉抹布配合专用保洁剂抹净花盘、果皮箱，注意对卫死角
每周工作	3.1每周用棉抹布配合专用保洁剂抹净低位墙身(1.5米以下部分)、低位墙身槽缝(1.5米以下部分)、防火门、地脚线	保持无尘、无污迹
每日工作	4、指示牌、告示牌、前台、其他设施	保持各种设施干净、明亮、无尘、无污迹
	4.1 用棉抹布配合专用保洁剂抹净指示牌、告示牌 4.2 用棉抹布配合专用保洁剂抹净前台各种设施，不乱动前台东西，不乱扔前台东西 4.3 清抹开关、消防设施、台椅、烟灰盅
每日工作	5、门前地毡 5.1 每天用拖把将门前地毡拖抹干净，用吸尘器对门前地毡进行吸尘 5.2 每天将门前地毡清扫一次	保持干净，无杂物，无积尘

每日工作	6、楼梯间指示牌、果皮箱、天花灯饰、风口
	6.1 清抹楼梯间指示牌、消防栓、果皮箱 6.2 及时清倒果皮箱内垃圾，更换垃圾袋	保持各种设施干净、明亮、无尘、无污渍
每周工作	6.1定期将垃圾桶内石米清洗	保持干净、无杂物
每月工作	6.1定期对天花照明设施、风口进行扫尘，清抹	保持干净、明亮
每日工作	7、安全通道及梯间	保持安全通道地面无沙粒，干净，无乱张贴物，各种设施干净无尘，垃圾桶干净，无污渍、异味
	7.1 清扫楼梯，清除楼梯杂物 7.2 用专用保洁剂处理楼梯面污渍、油渍 7.3 用抹布抹楼梯扶手、防火门 7.4 按指定时间两次清倒垃圾桶内垃圾，及时更换垃圾袋
每周工作	7.1定期将垃圾桶清洗三次	保持无尘、干净
每月工作	7.1定期对天花照明设施进行扫尘，清抹	保持卫生死角

每月工作	8、风口、管道	保持干净、无积尘
	8.1定期将风口、管道擦拭干净
	9、洗手间
每日工作	9.1首先在门口摆放“工作进行中”告示牌，提醒客人不可内进 9.2对厕缸,尿斗进行保洁 9.3对厕缸、尿槽进行消毒 9.4对墙身、间隔、门、天花、风口、照明灯等进行保洁 9.5对镜面、洗手盆、台面、水龙头、皂液盒进行保洁 9.6增补去臭卫生球 9.7擦拭台面、镜面、墙身、地面水渍，冲洗尿槽、厕缸 9.8清理垃圾桶，倒掉桶内垃圾，用水冲洗，再用棉布抹干净放回原位 9.9对洗手台、盘面、马桶、尿槽大做两次	洗手台无积水，镜面无水渍，卫生间内无异味，及时清倒卫生垃圾，达到 卫生标准

详见招标文件