采购需求

一、采购需求前附表

序号	条款名称	内容、说明与要求
1	付款方式	物业服务费根据中标价，每年按季度支付。服务期内定期或不定期按服务标准对物业服务进行考核。未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，但未给采购人造成损失的，采购人可要求中标人整改，达到管理服务质量标准后，再支付 相应的管理服务费用。
2	服务地点	池州市委党校、政务服务中心、一宫两中心， 采购人指定地点。
3	服务期限	服务期共三年。服务合同一年一签，第一个服务期结束后，采购人对供应商进行考核，服务 标准合格后继续签订下一年度服务合同。
4	本项目采购标的所属行业	物业管理

二、项目概况：

 池州市委党校、政务服务中心、一宫两中心均位于池州市清风路以北、东湖路以东、石台路以南、市委大楼西侧及北侧区域。

（一）市委党校概况：总建筑面积 42184.5 ㎡，地上建筑面积 38182.61 ㎡。

其中学术报告中心 6176.57 ㎡；教研综合楼 11830.29 ㎡；学员服务中心 20070.75

㎡；门卫亭 105 ㎡。地下建筑面积 4001.89 ㎡，机动车停车位 232 个（其中地上

停车位 180 个、地下停车 52 个）；广场总面积 47000 ㎡，其中绿化面积 21500 ㎡， 绿化率 52.8%。

池州市市委党校、政务服务中心、一宫两中心物业服务项目内的消防、电梯、空调、锅炉、水电等设施设备维保等在本次招标范围内。学员服务中心和食堂的专业设施设备维护、日常保洁、绿植租摆、卫生消杀不在本次招标范围。

本次招标不含园林绿化养护。

（二）“一宫两中心”概况：主楼建筑面积 16025 ㎡；地下一层、地上十三层，建筑高度 49.5m。地下一层配备有 450m3 消防水池一座（十三层屋面另配有 36 m³不锈钢消防水箱一座）、180 ㎡配电房一间、93 ㎡消防泵房一间、100

㎡生活供水泵房一间，各功能房设备配套齐全；地上各类用房及套内使用面积见公共会议室分布情况；屋面钢结构造型、及外装饰玻璃幕墙与外挂铝板。

（三）政务服务中心概况：地上 7 层，一至二层为办事大厅，约 6800 ㎡； 三层西层为公积金管理中心办事大厅、东侧为联合审批室、会议室和预留办公区， 约 2600 ㎡；四、五层为会议室和办公区域，约 3800 ㎡；六层为党员活动室、会

议室和办公区域，约 820 ㎡；七层为预留活动区和库房，约 185 ㎡。总建筑面积

为 14205 ㎡。

“一宫两中心”和政务服务中心共有大型机动车车位 6 个、小型机动车车

位 79 个，无障碍车位 2 个，非机动车车位 112 个；广场面积约 39000 ㎡，其中

绿化面积约 16600 ㎡。

三、配套建设情况：

（一）公共会议室分布情况

单位	会议室名称	位置	使用面积（含候会室等）㎡
市委党校	大型学术报告厅	学术报告中心1层 +局部2层	1 层 1523 m² 2层197 m²
	多功能厅	学术报告中心 1 层	497 m²
	多媒体教室	学术报告中心 1 层	266 m²
	小报告厅	学术报告中心 1 层	281 m²
	2 间贵宾休息厅	学术报告中心 1 层	81+164=245 m²
	10 间分组讨论室	学术报告中心 1 层	共 300 m²
	250 人会议厅	西教研楼 4 层	360 m²
	120 人会议室	东教研楼 4 层	122 m²
	4 间 40 人会议室	东教研楼 4 层	共 240 m²
	70 人会议室	东教研楼 4 层	94 m²
	接待室	东教研楼 4 层	63 m²
	60 人会议室 3 间	东教研 3、4 层 西教研 3 层	共 230m²

	党性教育馆	东教研 1 层	500 m²
	阅览室	东教研 2 层	200 m²
	乒乓球室	西教研 2 层	100 m²
	120 人教室 4 间	东教学楼 2、3 层 西教学楼 2、3 层	共 640 m²
	60 人教室 8 间	东教学楼 1、2 层 西教学楼 1、2 层	共 640 m²
党校	讨论室 8 间	东教学楼 1、2 层 西教学楼 1、2 层	共 320 m²
	接待室 6 间	东西教研楼	共 150 m²
政务服务中心	3 间会议室	4 层	110+29+29=168 m²
	党员活动室	6 层	111 m²
	会议室	6 层	67 m²
一宫两中心	2 间小会议室	8 层	44*2=88 m²
	小会议室	12 层	69 m²
	大会议室	12 层	178 m²

（二）供电系统情况：

1.市委党校供电系统：

10千伏采用2回电源，分别从110kv江口10kv广联114线供出的1#环网柜和110kv江口变10kv香樟124线供出的2#环网柜经电缆至教研楼配电室，再从教研配电室至学员服务区配电室。

学术报告中心部分负荷1173.7kw，变压器容量1235.4kVA，选2台630kVA干式变。

教研综合楼及人防部分负荷1520kw，选2台800kVA干式变。学员服务中心部分负荷2186kw，选2台1250kVA干式变。

供电电压计量电流互感器变比：300/5A，准确度：0.2S级。

2.政务服务中心供电系统：

采用双回路电源，总用电容量为1630kVA。

3.一宫两中心供电系统：

供电系统：室外与政务中心共用一座P1806006-D-03型双电源双计量开闭所，接入电源分别为：110KV江口变、10KV池阳112线和110KV杏村变、10KV

金秋121线；室内地下室配电房装配有2台800KVA变压器，11座800×800×

2200(mm)低压柜，保障主楼内一切用电负荷。楼内照明总箱34台，动力配电总

箱23台。

低压配电系统采用220/380V放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电，对于照明及一般负荷采用树干式供电。

消防负荷双电源供电，其中消防电梯、防排烟风机、消防防火卷帘的双电源在末端配电箱处自动切换。一级负荷采用双电源供电，在末端或在适当位置互投。三级负荷采用单电源供电。

照明灯具选用节能灯具（LED/节能荧光灯等），不同类型房间照明功率密度值及照度参照GB50189，GB50034规定值。

低压配电系统采用220/380V放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电，对于照明及一般负荷采用树干式供电。

消防负荷双电源供电，其中消防电梯、防排烟风机、消防防火卷帘的双电源在末端配电箱处自动切换。一级负荷采用双电源供电，在末端或在适当位置互投。三级负荷采用单电源供电。

（三）信息设备系统（又称智能化系统）

本项目智能化系统的设计充分地体现出现代科学技术手段的各种设备，系统的运行、管理方面的应用，提高大楼管理的科技含量。设计标准达到国家智能化建筑甲级设计标准。

1.市委党校的智能化系统包括下述系统（各栋建筑所包括的系统数量不一，下述为所有建筑总计）：

（1）弱电管网系统

（2）综合布线系统

（3）计算机网络系统

（4）多媒体教学系统

（5）直录播系统

（6）会议系统

（7）机房工程

（8）校园一卡通系统

（9）综合安防系统

（10）有线电视系统

（11）语音电话系统

（12）信息发布系统

（13）校园广播系统

（14）道闸和车库管理系统

（15）客房控制系统

（16）楼宇自控系统

（17）实训室系统

2.政务服务中心智能化系统包括下述系统：

（1）综合布线系统

（2）计算机网络系统

（3）视频监控系统

（4）红外报警系统

（5）多媒体信息发布系统

（6）公共广播系统

（7）多媒体会议系统

（8）无线AP系统

3.一宫两中心智能化系统包括下述系统：

（1）综合布线系统

（2）计算机网络系统

（3）视频监控系统

（4）火灾报警系统

（5）残疾人求助呼叫系统（仅布线，设备未装）

（6）消防广播系统

（7）应急照明系统

（四）消防系统

1.市委党校

（1）学术报告中心

消防供电采用两路10KV独立电源保障，该工程设火灾自动报警系统，设火灾应急照明及灯光疏散指示标志、漏电保护系统、消防设备电源监控系统；设电动排烟窗，设能自动关闭的甲级防火窗，室外设管径DN200的环形二路给水管网，设室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统，共用学员服务中心580m³消防水池和

36m³消防水箱，初期供水由屋顶高位消防水箱及稳压泵保障，设环形消防车道。

（2）教研综合楼

消防供电采用两路10KV独立电源保障，该工程设火灾自动报警系统，设火灾应急照明及灯光疏散指示标志、漏电保护系统、消防设备电源监控系统；设电动排烟窗，设能自动关闭的甲级防火窗，室外设管径DN200的环形二路给水管网，设室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统，共用学员服务中心580m³消防水池和

36m³消防水箱，初期供水由屋顶高位消防水箱及稳压泵保障，设环形消防车道。

（3）学员服务中心

该工程为一级负荷供电，设火灾自动报警系统，设火灾应急照明及灯光疏散指示标志、漏电保护系统、防火门监控系统、消防设备电源监控系统，室外设管径DN200的环形二路给水管网，设室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统，地下

1层设580m³消防水池，屋顶设36m³消防水箱，初期供水由屋顶高位消防水箱及稳压泵保障，沿建筑北侧长边设置消防车登高操作场地，设环形消防车道。

2.政务服务中心消防系统：

该工程为临时高压系统，设消火栓、喷淋泵，设自动喷水灭火系统、室内外消火栓系统；该工程为二级负荷供电，设火灾自动报警系统、火灾应急照明和灯光疏散指示标志；该工程地上一至四层设四部可自然通风采光的封闭疏散楼梯间；设504立方米消防水池，屋顶设18立方米消防水箱。

3.一宫两中心消防、通风系统

1、JSF-GA-630机翼型轴流加压送风机4台，总功率19.5KW；

2、JSF-5-S消防排烟轴流风机2台，总功率6KW；

3、JRTC-1-425全铝制排风机3台，总功率2.75KW；

4、JVF-CP-400天花板管道式换气扇52台，总功率2.08KW。

（五）给排水系统

1.市委党校

（1）生活给水：给水水源采用城市自来水。

（2）生活污水：经化粪池沉淀后，排放至市政污水管网。

（3）雨水：排放至市政雨水管网

（4）建筑消防水系统：学员服务中心地下1层设580m³消防水池，屋顶设

36m³消防水箱。本工程消防用水水源为地下消防水池储水及市政给水作为水源，从市政给水管引两条DN200进水管，在小区内练成环网，供室外消防用水，综合

体用水取自小区室外消防环网。

2.政务服务中心

（1）生活给水：给水水源接自城市自来水。

（2）生活污水：经化粪池沉淀后，排放至市政污水管网。

（3）雨水：与一宫两中心公用一座190m³蓄水模块，屋面、地面雨水经管网收集进蓄水模块，再经设备消毒、净化，供绿化或其他再利用，余量雨水排放至市政雨水管网。

（4）建筑消防水系统：设有504m³消防水池、屋面安装有18m³不锈钢消防水箱。室内消防用水主要水源为消防水池。

3.一宫两中心给排水系统：

（1）生活给水：给水水源接自城市自来水，为保证高层水压稳定，在地下室设置一间生活给水泵房，安装生活变频无负压给水设备1套。

（2）生活污水：经化粪池沉淀后，排放至市政污水管网。

（3）雨水：新建有一座190m³蓄水模块，屋面、地面雨水经管网收集进蓄水模块，再经设备消毒、净化，供绿化或其他再利用，余量雨水排放至市政雨水管网。

（4）建筑消防水系统：地下室建有450m³消防水池、屋面安装有36m³不锈钢消防水箱。室内消防用水主要水源为地下室消防水池，室内设有消火栓总计

107套，供消火栓系统安装加压泵2台、稳压泵2台；室内自喷淋灭火系统安装

有加压泵2台、稳压泵2台，室内喷淋头1950只；室外消火栓3台，水泵接合

器3组共计6台。（各设备规格、型号、功率详见图纸）

（六）电梯系统

（1）共设置电梯17台垂直电梯（含2台传菜电梯）。电梯型号规格、台数、载重量、速度等技术参数如下表：

电梯参数信息

电梯类别	设计编号	台数	载重 （kg）	层数	速度 （m/s）	消防电梯	无障碍电梯
市委党校	客梯 DT1	1	1000	3	1		√
	客梯 DT2	2	1000	15	2
	客梯 DT3	1	1000	15	2		√
	消防电梯	1	1000	2	2	√

	DT4
	客梯 DT5(兼担架电梯)	1	1000	15	2
	观光电梯	2	1000	4	1		√
	传菜电梯	2	200	2	0.4
政务服务中心	普通电梯	1	1000	5	1.5
	外挂电梯	1	800	6	1.5
	无障碍电梯	1	1000	5	1.5		√
一宫两中心	消防电梯	1	1000	14	1.75	√
	普通电梯	2	1000	12	1.75
	无障碍电梯	1	1000	12	1.75		√
合计		17

（七）中央空调系统

1.市委党校：

学术报告中心采用风冷热泵中央空调系统，冷冻水供回水温度为7/12℃,冬季空调热水供回水温度为45/40°C,空调主机、循环水泵放置于屋面；

教研综合楼采用多联机空调系统，室外机设置于屋面，24小时运行总机房设精密空调。

学员服务中心采用空调室内机+新风系统，气流组织为顶送顶回，新风经处理后单独送入室内并满足人员新风标准,宿舍及包厢区域新风系统自带冷热源。空调室内机均附回风箱以降低噪音。食堂新风采用全热新风交换器,新、排风经热交换后送入室内。

2.政务服务中心

采用变频控制多联式中央空调+全热交换器，设备选用R410a绿色环保冷媒机组，室外机置于一层室外地面与屋顶平台上，通过冷媒铜管将冷媒均匀分配给所有空调房间的室内机，采用高效低静压风管式或四面出风嵌入式空调室内机。新风机采用全新风机组，通过保温风管、散流器均匀送风，内机吊在房间内，从设备平台上的防雨百叶取风。

3.一宫两中心：

中央空调系统根据地理位置及建筑平面布置，考虑舒适安全、可靠灵活，并

从使用、实施、管理及计费方面综合考虑如下：

（1）选用全直流变频智能多联中央空调系统；

（2）空调冷负荷设计值为1800KW，热负荷设计值为2000KW；

（3）一层公共活动大厅选用四面出风嵌入式室内机（含十二层总计14台）；

（4）门厅上空选用高静压风管天井式室内机（3台）；

（5）普通房间及办公室选用薄型风管天井式室内机（199台）；

（6）室外机根据冷热负荷不同，分别选用模块单机及2台或3台并联式室外机。

（7）每层设计为1个空调系统，单独设计室外机；

（8）为保证空调效果，一至六层的室外机安装在三层屋面，七至十三层的室外机安装在十三层屋顶；总计选用13台空调室外机组；

（9）空调风管采用保温型GM-Ⅱ-TRX1节能型玻镁复合风管，δ＝20mm。

（10）空调所有室内机、室外机型号规格及功率详见图纸。

（八）公共照明系统

1.市委党校

（1）室内照明：灯具选用高效节能灯具，光源主要以LED为主，具体以设计图纸为准。

（2）室外照明：在校区游园、绿地等增设景观庭院灯24盏、植物插地射灯

64盏、特色灯10盏、高杆路灯43盏以及灯带160米，具体以设计图纸为准。

2.政务服务中心

（1）室内照明：灯具选用高效节能灯具，光源主要以LED为主，具体以设计图纸为准。

（2）室外照明：主楼建筑物外立面将设亮化（设计图纸未定），室外附属设

9盏12米中杆灯及9盏3.5米庭院灯，光源均为LED，具体以设计图纸为准。

3.一宫两中心

（1）室内照明：由地下室配电房引来380/220V电源，采用放射式和树干式配电方式，电缆为0.6/1KV,至各楼层配电箱；灯具选用高效节能灯具，光源主要以LED为主；导线为WDZ-BV-2.5mm²铜芯线；照明、插座有不同的支路供电，插座回路均设有剩余电流保护器，动作电流30mA，动作时间不大于0.1S，，具体以设计图纸为准。

（2）室外照明：主楼建筑物外立面将设亮化（设计图纸未定），室外附属由

地下室配电房引来380/220V电源，电缆为1KV、25mm²铜芯电缆接入路灯控制箱，控制箱设在主楼一层消控室内,各路灯由16mm²铜芯线导入，具体为9盏12米8

头中杆灯及6盏3.5米4头庭院灯，光源均为LED；配电箱进线处装设过电压保护器，各出线回路均装设剩余电流保护装置，动作电流30mA；采用TN-S系统接地形式，电源进线处设置重复接地，接地线阻小于4欧，具体以设计图纸为准。

（九）防雷与接地系统

1.市委党校：属人员密集的公共建筑，属于第二类防雷建筑物。建筑物电子信息系统雷电防护等级为D级。应采取防直击雷、防侧击和防雷电波侵入的措施，并设置总等电位联结。本工程防雷接地、电气设备的保护接地、电梯机房等接地共用统一接地体，要求接地电阻不应大于1Ω。

2.政务服务中心：

本建筑采用TN-S接地系统。采用总等电位联结，MEB总等电位箱通过主接地线40X4热镀锌扁钢和接地装置保护线可靠连接、进线处配电箱、各种弱电分线箱、PE线、电缆金属外皮、进出建筑物的所有金属管道、建筑物内系统、建筑物金属构件均与总等电位箱作可靠电气连接;金属电缆桥架及其支架和引出电缆的金属导管应可靠接地，全长不应少于2处与接地保护导体（PE）相连。

3.一宫两中心：

本工程为二类防雷建筑物，利用基础钢筋作为自然接地体，柱主筋作为引下线，沿屋面女儿墙栏板设置φ10镀锌圆钢接闪器，并与屋面不锈钢消防水箱、钢结构造型相连接，为防止侧向雷击，七层及以上所有外墙金属门窗、构件及楼板钢筋均连成一体，与引下线有效焊接，实测接地电阻小于1欧；采用总等电位联结，在地下室配电房设置总等电位联结箱。

（十）人防系统

市委党校教研综合楼地下室建筑面积共2970㎡，其中人防建筑面积为2536

㎡，人防使用面积为1535㎡，人防工程类型为防空地下室，共有52个小汽车停

车位（其中48个停车位为充电车位），战时用途为二等人员掩蔽所，防常等级为

6级，防核等级为6级，防化等级为丙级，共设置4个口部。政务服务中心和一宫两中心无人防工程。

四、物业服务范围及服务要求

(一）管理服务总要求

1、物业公司的维护保养工作，应保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运

行。

2、物业公司应从本项目实际出发，根据《安徽省民用建筑节能办法》，充分考虑制定合适、有效的节约能源方案，并付诸实施。

3、物业公司应为办公区域提供全天候的公共秩序和正常的办公秩序维护。

4、物业公司应按时完成规定的环境卫生保洁服务，为本项目工作人员和来访者提供整洁、卫生、安全、舒适、美观的工作环境。

5、物业公司应按规定标准为党校公共公议室和会议中心提供会场布置、茶杯、暖壶供应、音响设备调试等相关服务。

6、物业公司应对雨雪天气、抗洪防汛、文明创建、重要接待、重要会议、突发事件、疫情防控等建立应急预案，并组织实施培训、演练、评价和整改，事发时按规定途径及时报告各楼宇管理牵头单位，并配合做好相关工作。

7、物业档案管理有较完善的物业管理档案制度，档案内容至少应包括：

①物业竣工验收档案；

②办公楼及其配套设施清册；

③设备使用说明书，设备管理、维修保养档案；

④物业日常管理工作档案。

8、物业管理服务应符合安徽省《办公楼物业管理服务规范》

（DB34/T867-2008）。