招标文件
项目需求书
一、 项目背景
天津市体育综合保障中心承担市体育局系统体育场馆、训练场馆规划、建设；体育基地日常运行维护、运动队服务保障等相关事务性工作。为保证各场馆设施设备日常安全运行，将场馆综合运行保障服务委托具有专业资质的社会化机构进行运维。
天津团泊体育中心坐落于天津市静海区团泊新城西区团泊大道西侧，整体建筑面积约 45 万平米。
原体工大队训练基地坐落于天津市南开区复康路 9 号，整体建筑面积约 18797.2 平米。
原体工大队训练基地运维保障工作主要包括：比赛、训练场馆，生活区域，建筑物内的空调系统、给排水系统、热水系统、动力及照明系统、园区内部路灯设施及园区内的机电、给排水维修事项， 10KV 子站日常检修、维护，音响大屏、景观灯、泵房设施设备、燃气设施设备。
天津团泊体育中心运维保障工作主要包括：D 宿舍楼采暖机房 2 处、综合训练场馆训（东 ABC 西ABC 共计 6 座），体育与科研大楼 1 座、ABCD 宿舍楼 2 座，运动康复中心 1 座、动力中心 1 座、射击馆 1 座、棒球馆 1 座、曲棍球看台 1 座、自行车馆 1 座、田径馆 1 座、射箭馆座、女足 1 座、运动员食堂 1 座、学生食堂（只有地下泵房）1 座、小轮车 AB 座的建筑物内的空调系统、给排水系统、太阳能生活热水系统、动力及照明系统、园区内部路灯设施及园区内的机电设备、给排水设施设备维护和维修事项，35kV 变电站及 10KV 子站日常检修、维护，音响大屏、运动场地高杆灯、景观灯、泵房设施设备、燃气设施设备、室外配套管网及一期二期场馆空调运行维保服务。
二、 商务要求
(一) 报价要求
1、 投标报价以人民币填列，投标人结合市场价格自主报价并确定本项目的投标总价，合同价格形式为固定总价合同。除合同另有约定外，投标总价中包含人员费用、服务费用、材料费用、管理费及税金等为完成招标文件规定的一切工作所需的全部费用。
2、 本项目涉及的运行、巡检、保养、年检、检测，机电、给排水维修事项所有人工费用、维保工具费用由中标人承担；如发生中修及大修项目，由中标人负责提供解决方案，费用由甲方负责。
3、 服务过程中发生的故障零部件及保养耗材、相关检验检测，每年费用累计宜不超过50万元， 多补少退。如发生相关的价格审计，其审计费用亦包含在该50万元维保专项费内。设备因使用到期退役，更换设备相关费用皆由甲方负责。
4、 投标人在计算报价时考虑一定的风险因素，在充分考虑保证服务质量、合同履行期限等所发生的各种费用后，慎重确定有竞争性的投标报价。投标人所报价格应为确保本项目各项工作完成的最终优惠价格。
5、 验收及相关费用由中标人负责。
（二）时间、地点要求：
1、 服务周期：自合同签订之日起 365 天（特殊情况以合同为准）
2、 服务地点：天津市团泊体育中心及原体工大队（复康路9号）
（三）付款方式：按季度支付（特殊情况以实际合同为准），付款前乙方提供相应的增值税专用发票。
（四）履约保证金：无。
（五）投标要求：
1、 供应商须整包进行投标，不得拆包分项投标；
2、 未经采购人同意，中标单位不得转让合同，不得转包或分包；
3、 本项目允许分包的内容及要求：中标人须经采购人同意后，可进行部分非主体、非关键的工作内容进行分包，如电气设备试验工作，但须保证分包单位具有国家能源局颁发的承装（修、试） 电力设施许可证（承试四级及以上），并取得合法试验报告。
4、 本项目不允许联合体投标。
（六）验收方法及标准：按照采购合同的约定和现行国家标准、行业标准或企业标准对每一服务环节、安全标准的履约情况进行考核与验收。必要时，采购人有权邀请第三方机构参与验收。参与验收的第三方机构的意见作为验收书的参考资料一并存档。验收结束后，应当出具验收书，列明各项服务的考核验收情况及项目总体评价，由验收双方共同签署。
三、 技术要求
(一) 服务内容：具体需求详见本部分《项目需求书》。
(二) 质量标准：国家验收规范合格标准
(三) 投标人所提供的服务、人员、设备及耗材等均应符合相关强制性规定。
四、整体服务范围（包括天津团泊体育中心及原体工大队训练基地）
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序号 |
项目名称 |
服务范围 |
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1 |
场馆机电运维服务 |
空调水系统，空调风系统，给水系统，排风系统，太阳能生活热水系统，排水系统（除化粪井，隔油池），动力及照明系统，机电设备、管路日常维修（空调、给水、生活热水、排水、动力、照明），桑拿房，冷热水房，园区内室外配套管线、园区内部路灯维护、日常维修。 |
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2 |
35KV 变电站及 10KV 子站运维服务 |
天津团泊体育中心内设有 35kV 变电站、棒垒球馆 10kV 变电站、曲棍球馆 10kV 变电站、射击馆 10kV 变电站、自行车馆 10kV 变电站、科研综合楼 10kV 变电站、综合训练馆东区 B 座 10kV 变电站、综合训练馆西区 B 座 10kV 变电站、体育运动学校 10kV 变电站、田径训练馆 10kV 变电站、射箭馆 10kV 变电站、物业及动力中心 10kV 变电站、体育运动学校学生宿舍 A 座 10kV 变电站、运动员宿舍 A 座 10kV 变电站，原体工大队新闻中心 10kV 变电站，原体工大队 10KV 变电站。预防性试验。 |
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3 |
动力中心能源站运维服务 |
动力系统、制冷制热机房、换热机房、锅炉房、地温监测系统、地热井、提井相关材料及人工等 |
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4 |
音响、大屏系统运行维护服务 |
所有场馆的音响系统和大屏系统，包括相应的配电控制箱，控制室内的设备， 大屏上空调的运行维护服务。 |
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5 |
运动场地高杆灯运行维护服务 |
运动场地高杆灯，相应的配电控制箱和控制系统。 |
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6 |
景观灯运行维护服务 |
中心园区内的景观照明，有照楼灯、草坪仰头灯、草坪矮柱灯。相应的配电控制箱和控制系统。 |
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7 |
泵房设施设备运行维护服务 |
综合训练馆水泵房，人工湖水泵房，草地浇水水泵房。原体工大队生活用水泵房。 |
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8 |
燃气设施设备运行维护服务 |
中心院内宿舍楼旁燃气调压柜，动力中心北侧燃气调压井，燃气浓度传感器 |
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9 |
室外配套管网安 全运行监测服务 |
园区内所有水管网检测、漏点定位及管道运维服务，绘制管网图。 |
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10 |
空调维保服务 |
团泊体育中心一期射击馆内的地源热泵房，自行车馆内地源热泵房。其中射击馆：2 台克莱门特螺杆机，3 台负荷侧循环泵，3 台地热泵； 自行车馆地源热泵机房：3 台克莱门特螺杆机，4 台地源水泵，4 台循环水泵。团泊体育中心二期动力中心水冷冷水热泵机组 4 台，地源热泵机组 3 台，循环水泵 19 台，冷却水循环泵 8 台，冷却水补水泵 3 台，冷却塔 5 台。 |
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11 |
原体工大队冰壶馆 |
原体工大队冰壶馆机电设备运维，年单次的制冰、除冰服务。超出次数后将另行收费。（本次须呈报单次制冰、除冰的费用明细） |
包含但不限于以上服务范围等全部机电设备的运行，维护，保养，维保及年检等相关服务。
五、具体服务内容
（一）场馆机电运维服务
1、服务内容
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序号 |
服务类别 |
服务范围 |
服务内容 |
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1 |
机电系统运行监管、维修保养 |
空调水系统 |
体育中心和原体工大队系统水力平衡调整、设备运行状态监管、放气、系统除污（物理清洗）、水质处理（化学清洗）、冷却塔清洗、风机盘管水过滤器清洗等；制冷机组、锅炉、换热设备、循环水泵、软化水装置、阀门、电路、仪表、管道、保温等的纠正性维修、检查性维修及预防性维修。 |
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空调风系统 |
体育中心和原体工大队系统风力平衡调整、设备运行状态监管、过滤器清洗及更换、送回风口清洗、回风滤网清洗、组合式空调器及风机盘管翅片清洗、电机皮带更换等；组合式空调器、风机盘管、风道、风阀、风口、电路、仪表、保温、软连接等的纠正性维修、检查性维修及预防性维修。 |
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给水系统 |
体育中心和原体工大队系统水力平衡调整、设备运行状态监管、生活水箱清洁（卫生防疫部门出具合格证）；水泵、水箱、管道、阀门、电路、仪表、保温等的纠正性维修、检查性维修及预防性维修。 |
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太阳能生活热水系统 |
体育中心和原体工大队系统水力平衡调整、设备运行状态监管、生活热水箱清洁（卫生防疫部门出具合格证）；锅炉、换热设备、水箱、水泵、管道、阀门、仪表、保温等的纠正性维修、检查性维修及预防性维修。 |
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排水系统 |
体育中心和原体工大队室内排水管道疏通、室外雨污水管道疏通、潜污泵点检等；排水管道、潜水泵、阀门、软连接、浮漂、电路等的纠正性维修、检查性维修及预防性维修。 |
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动力及照明系统 |
体育中心和原体工大队配电箱柜的日常检修、定期保养（清扫、紧固、更换算坏配件）、设备运行电压电流监管、更换损坏照明灯具等；配电箱柜、灯具、电缆、桥架等纠正性维修、检查性维修及预防性维修， 不涉及电梯的所有维修事项。 |
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2 |
机电设备、管路维修 |
空调、给水、生活热水、排水、动力、照明。 |
体育中心和原体工大队各系统日常故障处理、维修，对于不能及时修复的故障，需要分析故障原因，并提出相应解决方案，及时向甲方汇报，并跟进直至解决完毕。 |
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3 |
路灯维护、维修 |
园区内部路灯 |
体育中心和原体工大队园区内路灯的维护、维修及节能灯具的更换工作（含人工费、材料费和税费等相关费用）。 |
2、各机电系统运行维护管理标准
- 配电系统服务标准
主要负责各区域动力、照明配电箱及电气设备的巡视检查、维护工作，建立各项设备档案（包含电气平面图、设备管理图等）。
建立严格的电气维修作业制度，涉及电气操作的人员必须持证上岗。
日常巡视检查工作路线需设计合理，保证路线能够全部覆盖所有需巡检部位，发现故障及时维修。按行业规定，定期对电气设备进行维护保养和检测（如需费用由采购人负责）。
零星维修及时率达到 100%，小修不过夜；中、大修及安装改造工作，能够为招标单位提供相应解决方案。
管理要求
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项目 |
内容 |
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配电柜、动力柜、控制柜 |
清洁卫生。 检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异常声响。检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载发热现象。 检查开关是否在正确位置，标示是否清楚。 检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求。检查电容器、熔断器是否过热，熔断。 紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。若有过载现象，应更换容量大的配电设备。 测试过流保护装置、连锁装置是否可靠。 |
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照明器具 |
检查外观、使用状态是否完好，如有异常及时维修、更换。 检查灯具照度的均匀度、眩光度、频闪度及电压的变化影响等情况。调整亮度，节约能源。 更换过热配件，避免短路现象。 根据季节的变化合理调整灯光工程的开机时间。 |
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配电线路 |
检查敷设环境有无积水、杂物。供电电缆标示是否清晰、脱落。检查线路有无过热现象。 检查进出线路接线装置是否完好。检测线路绝缘电阻。 金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。 |
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UPS（不含消防） |
对 UPS 系统定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案； 检测 UPS 日常工作负载量是否符合采购人给定标准； 建立严格的 UPS 运行制度，维护人员必须持证上岗； 坚强日常检查巡视，定期检测，发现故障及时维修，零修及时率 100%，小修不过夜。 UPS 每半年预防性维护 1 次。 |
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防雷系统 |
1、对防雷系统定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案； 2、配合市防雷所检测及办理相关检测报告手续，并取得检测报告； 3、每季度检查 1 次设备接地、各级防雷器。 4、建筑防雷 |
- 空调系统服务标准
建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；
制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；
定期检修养护空调设备，如：冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔、供电柜、新风机、风管、过虑网等包括中央空调主机的故障排除，保证空调设备、设施处于良好状态；
空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零修合格率 100%。
对空调主机、冷冻冷却水泵应按标准进行维护保养，及时更换制冷剂、润滑油、传感器，对故障应提供分析和处理报告。
定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗（费用由采购人负责）。
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