采购内容

一、（根据本项目实际情况，填写“采购标的”或“项目概况”）

1、项目概况：莆田火车站位于福建省莆田市秀屿区笏石镇岭美村和刘厝村交界处，按照国家一级站场标准设计，站房采取线侧平式，竖向分为出站层、站台层和进站层三个层面，站房总面积约3.05万平方米，站房总高度约31米。莆田站的总体造型体现了“妈祖文化”、“闽南文化”、“海滨文化”内涵，是莆田的标志性建筑。莆田站正中间的候车大厅共两层，在候车大厅的两边，分别设有卫生间、饮水处、茶座等，连接一二层的有2部自动扶梯，1部无障碍电梯。莆田火车站广场设有综合交通枢纽，其中设有出站通道、出租车候车区、公交车候车区和公交调度休息室、出租车接驳候车区及场地。社会车辆地下停车场，位于广场地下停车库，设置停车场收费系统，上下行扶梯及照明、消防设施。

2、服务范围：莆田火车站站前广场及广场管理处办公用房范围内的物业管理，服务项目包括卫生保洁、秩序维护、安检管理、停车场管理、设施维护等服务。

二、技术要求

（一）、物业管理的服务内容及要求

1、综合管理：物业管理服务范围内，建立各类管理制度，要求各项配备到位、管理科学规范、沟通渠道畅通、创优目标明确；

2、秩序及安全管理：负责火车站站前广场范围内24小时值班、巡逻、秩序维持、车辆停放等安全保卫工作。

3、工程维修管理：物业共用部位及公用设施部位的维修、养护。

（1）物业共用设施设备的日常维护保养。

具体包括：共用的室内上下水管道、落水管、污水管、雨水管、共用照明、楼道灯、应急灯、避雷装置、水箱、楼内的给排水系统、消防设施设备、智能化监控设备、供配电系统等；负责电梯的日常运行、管理及应急救援工作。

（2）物业附属建筑物、构筑物的日常维护和管理。

具体包括：周边道路、广场、公交站点、附属楼及配套设施用房、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、停车场、景观灯及路灯、道闸门及围墙、护栏等。

4、停车场管理：负责广场停车场的管理维护和收取机动车停车服务费，完善停车场设施。制定停车管理方案、停车场地维护养护和日常保洁、停车秩序管理等，保证区域内规范有序。

5、环境卫生管理：负责站前广场管理处办公用房卫生保洁。

6、消防管理：建立消防责任制，定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；消防设施设备有明显标志，消防设施设备完好，放置合理，定期巡查、记录，编制消防应急预案及日常管理。配合维保单位做好消防设施设备检修、维保工作。

7、食堂餐饮服务管理：考虑到火车站广场地理位置特殊性，各值班岗位人员必须在岗在位，物业单位须自办食堂保障值班人员工作餐。供应商需具备单位食堂或餐饮服务管理能力，保证自办食堂食品安全及规范管理，做好食堂内部食品安全、卫生等管理工作，保障值班岗位正常用餐。

8、应急管理：建立严格规范的应急体系，以便应对突发的传染性疾病、火灾、治安等紧急情况。当发生紧急情况时，成交人必须无条件地配合采购人的相关工作。

9、档案、资料管理：加强有关物业的档案和资料的管理。包括设备设施档案、工程图纸档案及维护维修记录(不包括业主本部档案管理)。物业管理必须运用计算机管理，所有档案要求做到保存完整，管理完善，交接手续完备，检索方便准确。

10.业主赋予的与物业服务有关的其他任务；

11.其他属于物业管理范围内的管理服务工作以及业主临时交办的管理服务工作。

（二）、物业管理目标及具体要求

1、各项配备到位：

（1）、机构配备到位：针对物业服务范围与内容设置相应的机构组织，制作系统科学的机构组织架构图。

（2）、人员配备到位：物业管理企业要建立精简高效的人员编制，各岗位配置说明清楚。管理人员和水、电、电梯、消防等专业技术人员必须全面持有岗位资格证书，相关证书须交甲方指定人员确认并经甲方同意后方能上岗工作。员工统一着装，佩戴明显标志。

（3）团队素质优良：成交人的主要负责人和业务人员必须政治面貌清白，无劣迹，无犯罪前科。各类人员应熟悉物业情况和本岗位的责任，服务主动热情，行为规范，严谨敬业，遵守职业道德规范和莆田市物业管理行业规范要求。在确保业主需求满足的前提下，本项目要求配备各专业人员34名（必须有物业管理公司授权委托文件并经业主审核把关）。其中：

①物业管理处主任1名。要求具有大专以上学历，受过物业管理专业培训并取得相应证书，有3年以上相关职务项目管理经验，持有消防设施操作证、高圧操作证、特种设备电梯操作证，具有较高的政治思想素质和服务水平，善于沟通协调，能服从甲方管理。

②秩序维护人员24名（保安岗位实行24小时值班制度）。其中：安保班长1名，具有较高的政治思想素质：须是持有保安证，50周岁以下、2年以上物业安防管理工作经验；安保队员12名，要求具有初中以上学历，2年以上物业安防工作经验年龄60周岁以下，具有较高的政治思想素质、健康体魄和高度责任心，必须政治面貌清白，无劣迹，无犯罪前科。检票员3名、安检员4名，要求45周岁以下，具有较高的政治思想素质、健康体魄和高度责任心，必须政治面貌清白，无劣迹，无犯罪前科。联勤值班2名，45周岁及以下，要求具有大专及以上学历，熟悉办公软件操作，思想政治觉悟高、普通话标准、语言表达流畅，无不良记录。消防值班员2名，50周岁及以下，要求具有消防设施操作证，思想政治觉悟高、普通话标准、语言表达流畅，无不良记录。

③工程维修、水电工2名。要求水电维修工1名，50周岁以下，具有水电专业受过专业培训并取得相应电工作业上岗证，2年以上从业经验；设施维修员1名，具有电工操作证，熟悉设施设备维修、土建维修工作，具有水电维修能力，具有较高的政治思想素质和高度责任心。

④保洁员2名。要求身体健康、会简单普通话、55周岁以下有1年以上保洁工作经验者，能够吃苦耐劳。

⑤停车场收费岗5名。收费员5名，50周岁及以下，要求具有初中以上学历；要求思想政治觉悟高、普通话标准、语言表达流畅，无不良记录。

以上所有人员均身体健康、体检合格，无重大疾病和传染病。

人员配置表

（1）、本项目拟配置作业人员共计34名，人员配备与要求：

序号	部门	岗位名称	人员数量	要求
1	综合管理	项目主任	1	专职服务该项目
2	秩序维护部	保安班长	1	持证上岗
3		保安员	12	持证上岗
4		检票员	3
5		安检员	4
6		消控值班岗	2	持证上岗
7		联勤值班岗	2
8	保洁部	保洁员	2
9	工程维修	水电维修	1	持证上岗
10		设施维修员	1	持证上岗
11	车场收费岗	收费员	5
12	合计		34人

注：（1）上表为采购岗位和人员要求，供应商在磋商报价时综合考虑。采购人将对到岗人员进行不定时检查在岗情况，并将检查结果运用到月度考核中。

（2）为保证服务质量，成交单位人员配置须遵守《民法典》等相关规定，避免引起劳动纠纷。确保服务人员平稳过渡，合同期内物业服务单位对本项目所有人员的更换需经甲方同意确认。

（4）设施配备到位：有与其资质相称的管理设施办公设施设备较先进完备，有完善的资金来源计划和物资装备计划，以便开展各项服务工作，具体物资装备配备有：办公设备；维修设备；保洁器具；保安用品等（对讲机、疏散照明灯）。

（5）物业服务用房的配备：

根据物业管理工作需要，物业服务管理用房由业主方提供，包括办公用房、物品仓库、维修操作房、值班室、保洁更衣室等。

2、管理科学规范：

（1）管理制度健全：有基本的服务规范标准与物业管理制度，并制定具体作业流程及物业管理工作计划、制订上岗要求及服务准则、推行公众制度管理和宣传计划、实施员工考核办法、开展服务责任分区及公示、实行岗位培训制度等。

（2）管理手段先进：充分应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、投诉管理等不仅要求纸质资料齐全，且全面实行计算机管理。

（3）管理责任明晰：有完善的各类管理人员工作与业绩考核制度，各岗位责任制明确，物业管理人员的培训应有计划、有考核、有记录、有成效：

（4）管理流程公开：物业公司要主动公开管理服务流程，主动接受业主群众监督。及时向业主汇报工作进度，接受业主后勤管理部门的日常监督和不定期抽查抽检。

3、沟通渠道畅通：

（1）设立火车站广场物业服务中心：设有各种沟通途径的中心，公示8小时服务电话和24小时值班电话，即时解答业主的咨询及受理维修等。业主有事可直接与值班人员或区域责任人联系。业主咨询、业主急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录。

（2）设立投诉中心：及时处理业主投诉，投诉在24小时内予以答复处理。

（3）主动支持配合：积极协助业主筹办各种会议、活动事项，做好会场布置、秩序维护、后勤保障、临时搬运、代接打值班电话、材料分发等工作。

（4）建立回访制度。每季至少一次征询业主对物业服务的意见，物业公司要让业主和物业使用人的满意率达到90%以上的创优指标，对不满意的情况进行分析并及时整改。

4、创优目标明确：

物业公司要制定创优目标与计划，须按下列约定的创优指标，履行“维修合格、服务优质、管理有效”的创优服务承诺。

（1）维修合格

A.维修工程质量合格率=质量合格的维修单数/总维修单数×100%=100%

B.房屋设施设备的维修、养护合格完好率达98%。

C.安全监控、消防监控等设备管完好率达98%以上。

D.道路、车场完好率≥98%

E.公共照明完好率＞98%

F.消防设施设备完好率＞98%

G.化粪池、雨水井、污水井完好率＞98%

H.排水管、明暗沟完好率＞98%

I.房屋外观完好率达100%

J.公共设施（含中央空调、高低压配电室等）完好率98%

（2）服务优质

A.业主综合服务满意率＞90%

B.报修15分钟内反应，反应率100%

C.急修不超过1小时、小修不超过8小时

D.违章发生率＜1%

E.业主年有效投诉率＜3‰

F.违章处理率100%

G.维修服务回访率：实行100%回访制

H.公共绿化成活率、完好率均≥95%

I.公共清洁保洁率：清洁保洁达标面积/清洁保洁总面积×100%≥95%

（3）管理有效

A.管理人员专业培训合格率≥95%

B.档案建立与完好率≥98%

C.办公区水电总费用逐年同比下降3%

D.火灾年发生率＜0.1%

E.治安案件发生率=案件发生次数/管理天数×100%≤0.5‰

5、房屋及共用设施管理要求

(1)房屋建筑日常管理要求

A、完善标志标识：在站前广场、停车场、办公楼主出入口设有平面示意图，各主要通道设有指引路标；建立、完善主要出入口、各大楼内外、地下室、各机房、设施设备等各类指示牌、标识牌的设置。各公共配套设施、场地有明显标志。各类标识牌维护完善，无标志破损现象。

B、加强日常监管：确保无私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象；制止在外墙及公共空间乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂的行为。房屋装饰装修符合规定，无私改乱拆管线、破坏房屋结构安全或损害公共利益的现象；

C、实施巡查制度：每日至少巡查两次各区域、通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，并做好巡查记录，发现问题及时维修养护，空置房每天巡视1次，做好巡查记录。发现门窗损坏、锁被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施。

(2)房屋建筑日常养护要求

1）物业共用设施设备的日常维护保养。

具体包括：共用的室内上下水管道、落水管、污水管、雨水管、共用照明、楼道灯、应急灯、避雷装置、水箱、楼内的给排水系统、消防设施设备、智能化监控设备、供配电系统等；负责电梯的日常运行、管理及应急救援工作。

2）本物业附属建筑物、构筑物的日常维护和管理。

具体包括：周边道路、广场、公交站点、附属楼及配套设施用房、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、停车场、景观灯及路灯、道闸门及围墙、护栏等。

3）每日定期定点巡查，报修、检修及时，报修、检修、回访要有完整的记录。

4）共用设施设备运行良好，定期保养和检修，保养和检修记录完整。

5）电梯按要求检查、维护，建立应急保障机制，即时应急，保障参观观众的安全。

6）上述检修服务为日常检查、简易维修更换，涉及专业设备、材料维修、维保、更换等则由采购人另行处置。

(3)房屋修缮管理要求

A、及时修补破损：物业公司要确定楼宇容易发生问题的重点部位，定期检查房屋共用部位的使用状况，及时修补房屋建筑公共部位的漏水和破损，确保共用部位的地面、楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等及各类管道无破损。

B、遵循维修程序：发现问题，属小修范围的，及时组织修复；属大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主提出报告与建议，根据业主的决定，及时组织维修。

C、节约使用资金：合理安排年度修缮费用，配合业主做好修缮方案和工程预决算，节约使用资金。

6、物业设备维修、养护、运行和管理要求

(1)设施设备管理的原则要求

A、健全管理制度：通过制定各项符合公共设备运行要求的值班、交接班制度以及设备操作人员的岗位责任制，推行“设备定号、管理定人”的管理原则。细化各项管理制度（包括给排水系统运行维护管理、配电运行维护管理、电梯运行维修管理、消控室运行维护管理等），建立共用设施设备档案（设备台帐）、技术资料档案，各设备的帐、卡、物一致。制定详细的设备三级维修保养制度。采用日常保养、定期维护与大中修（改造）计划相结合的维修保养体制，配备所需专业技术人员，严格执行操作规程和维修保养内容要求，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障制定有应急方案。

B、加强运行管理：对各种设备进行监控管理；实时监视智能化系统的运行情况；物业设备标志齐全、规范，责任人明确，操作人员严格执行设备设施操作规程及保养规范，坚持“零干扰服务”，定时将各设备运行情况记录在案；把该设备的状态与该员工的绩效考核联系起来，保持各设备房整洁、有序、正常运行；定时开关楼宇公共部位照明系统；保证正常供电、供水、供冷，设备运行正常；定期对物业设备进行巡查，运行、维保、巡查、操作等序时记录要齐全、清楚。巡查中发现属于小修的要限时修复；属于大、中修或需要更新改造的，及时编制计划，报告采购人审定后实施。安全监控、消防监控等设备管理完好率达98%以上。

C、切实做好保养：根据已制定的维修保养计划，按时予以实施；定期对设备检查、清洁、润滑,并记录在案；定期对电梯、管道、管线、消防、智能化系统等设备、设施进行巡视,发现问题，及时解决；实行24小时报修值班制度；对电梯进行定期专业性保养，每次检修保养完成进行验收确认；定期更换备用应急发电机润滑油。

(2)设备管理基本要求

A、设备综合管理：设施设备运行正常，管理期间无重大设备事故发生；水、电、电梯、消防、监控等设备运行维修人员操作技能熟练；严格执行设施设备操作规程及保养规范；机房出入及钥匙管理有严格规定；共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全，字迹工整；设备房保持整洁、通风，无杂物、灰尘；无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；机房环境符合设备要求；设备不发热、不滴水、不漏油、不漏气、不生锈、无异响；设施设备标志齐全、规范，责任人明确；设备运行正常，安全监控、消防监控等设备完好率达98%以上。

B、供电设备维护保养：高压设备按期年检；妥善保管操作用具，高压操作用具完好并定期送检；严格执行临时用电管理措施与停电应急处理措施；备用应急发电机完好可随时起用，维护、保养到位；限电、停电有明确的审批权限，按规定时间提前通知。每日按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电机房设备，并记录《配电房巡视记录表》；配电机房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内；供配电设备发生异常和故障及时报告物业公司负责人，记录《设备故障记录表》，并在负责人协同下排除异常和故障。每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；物业公司每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》；维修工程实行让业主“修前检验、修后签收”制度，加强维修外购材料、备件的验收控制，确保质量；较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求物业公司负责人到现场进行指导、监督和验收；根据楼宇实际用电负荷情况，在满足各用电需求的条件下，合理投切变压器的使用数量，降低变压器的损耗，确保经济运行。

(3)设备管理具体要求

A、消防设施保养：设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

B、弱电系统维护保养

按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作；监控系统、消控系统等智能化系统设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存；定期对系统的传输线路进行检查检测，保证系统的正常完好。

C、空调维护保养

按照空调保养标准每年一次清洗、清理全部内机及外机，包括过滤网的清洗、室内机面板的清洗消毒。室外机热交换的风机叶片清洗等按照双方商定的清洗、清理时间，按时完成工作任务。

每年一次全面检查空调的运转情况，按照规定做好室内外机的保养。包括温度的测定，电流、电压测定，绝缘测定和电器动作确认，运转声、震动等的测定，螺丝、坚固件的确认，冷媒泄漏的检查，判断运转状态是否正常等内容，并作好完整记录。

D、电梯维护保养

电梯由专业的维保单位按合同严格执行维修保养，保养周期符合规定，维修保养记录完备；操作人员持证上岗，巡查记录电梯运行情况；电梯运行出现故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修；运行出现险情时,有排除险情的应急处理措施。无法自行排除的应及时通知维保单位。加强电梯节能管理,做好电梯日常管理，确保电梯24小时正常运行。

E、给排水系统维修保养

E1、管理严密：建立楼宇用水、供水管理制度，积极协助业主安排合理的用水和节水计划，负责用户水表的抄表及造册。限水、停水按规定时间提前通知业主；

E2、清洁供水：高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，泵房、水池、水箱清洁卫生，二次供水、蓄水设施设备每三个月进行一次清洗消毒，每月及时将水样送达有关部门检测，保证二次供水卫生达到标准，无二次污染；保证设备及周围环境整洁；水池、水箱周围无污染隐患，发现异常及时处理。

E3、通畅排水：排水系统通畅，公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；汛期道路无积水，地下室、车库及设备房无积水、浸泡事件发生；

E4、检修高效：定期巡查，设备、管道工作正常，标识清晰正确，无跑冒滴漏；制定事故应急处理方案并严格执行。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，确保无跑水、泛水、长时间停水现象。

F、通风系统维护保养

每天巡查一次，每半年保养一次；机身保持清洁，油漆无脱落，运转无异常声响；各开关处于“自动”状态。

G、照明设施

楼道灯、路灯等每日至少巡查一次，发现损坏及时检修，室内外所有发光灯具按原配置标准随坏随修。

H、监控系统

每天巡查，出现故障随时修复；各探头焦距适度、无灰尘、无异常，显示清晰，防尘罩密封良好。

I、业主请修

遇请修项目15分钟内响应，及时率达100%以上，合格率达100%以上；急修项目1小时内解决，小修项目8小时内解决；预约报修按双方约定时间到达现场；回访率100%以上。

J、防避雷系统

每周巡查一次，每季进行一次保养，每年进行一次接地电阻测试，系统完好率100%。

7、环境卫生保洁的维护要求

(1)卫生保洁特点与重点

执行“零干扰”保洁服务措施，在非办公时间进行全面性保洁，办公时间进行巡回保洁的方式。巡回保洁重点为大楼各大厅、广场、楼层通道、卫生间等部位。通过实行保洁分区负责制，划定责任区域，规定巡回保洁及检查频率等措施，以保证各楼宇在办公时间的清洁。

(2)保洁服务基本要求

分析站前广场区域的卫生保洁特点与重点，制定相应的管理制度；每年定期对水塔、水池（生活水池、消防水池）等二次供水、蓄水设备进行清洗、消毒，保证设备及周围环境整洁；保证环卫设施完好整洁，环卫设施包括楼层内的大垃圾桶、茶叶篓及桶、烟灰桶、蹲位内的小垃圾桶、垃圾分类桶、垃圾车、保洁及维修专用提示牌、电梯地毯及各类地毯、绿化品名标识及各类标识等；及时清理化粪池及垃圾清运，每月定期清理、检查雨水井、污水井，发现不通及时处理，雨季、台风期间，更要及时巡查。每年至少四次杀虫灭鼠，确保无鼠害、虫害，维持保持整体环境整洁。

(3)保洁具体要求

1）公共区域的全面性保洁：每天做好各区域电梯间、通道、楼梯间地面、墙壁的整体清扫、拖擦，公共部位门窗的保洁、电梯轿厢保养，公共卫生间、公共通道、地下停车场等公共空间地面清洁、擦拭、垃圾清运。

2）公共区域的巡回性保洁：每天7：00－18：30对各层公共卫生间、电梯间烟灰筒每2小时清理保洁一次；广场、公共卫生间及各公共通道部位随脏随清理，拖擦通道地面每天一次。

火车站管理处办公用房区域

①每日循环清扫地面垃圾，清除台面、地面的污迹，每月彻底清洗两次，平时发现污渍及时处理。

②每日抹净门厅玻璃，每周彻底清洗一次，保持玻璃干净明亮，擦净门框、柱子等灰尘。

③每日抹净楼道内的指示牌、告示牌、标语牌、风口等。

④每日擦净楼道内、走廊侧墙壁，保持洁净，定期清除灯罩和消防器材等灰尘，保持无积尘、干净。擦净楼梯扶手，拖净楼梯踏步，各可视手及之处，经常抹尘，保持清洁。

⑤垃圾不能满过筒身高度，每日清倒垃圾两次，及时更换垃圾袋，及时处理垃圾筒上面的污迹，使其外表干净、光亮、无满溢垃圾现象。

站前广场公共厕所及会展中心公共卫生间

①拖洗所有卫生间地面，抹净洁具、门框、墙身，每天循环多次，保持无灰尘、无垃圾、无异味，无手脚印、无污渍等。

②洗手间隔板每天擦抹一次。小便池、厕位、水池每小时清洗2次，巡回保洁，每天用洗液清洗一次。洁具每周用消毒剂消毒两次，整体卫生间全面消毒，每月一次。洗手台抛光保养，镜面、台面、洗面盆每天清洁，巡回保洁，上班时间巡视发现污迹、水迹、积水、头发、手印、便迹、异味、纸屑及塑料袋等及时清理。

③每周一次全面清洗墙面瓷砖，地面用清洁剂刷洗，天花板擦净，灯具、风口抹尘，保持干净，无污渍。巡回保洁，保持地面清洁、干燥。

④及时收集各类垃圾，堆放在统一收集点。清运时密封装置，确保无抛洒和漏水现象。及时清洗垃圾筒筒身，更换垃圾袋，保持干净、无异味、无满溢，每周使用消毒剂进行彻底消毒，使蚊蝇鼠虫无滋生源。

(4)保洁服务成效：

1）目视清洁：玻璃门窗无灰尘、污垢、污渍、水渍、手印，玻璃透亮；玻璃与结构框之间的缝隙无污垢；墙面、扶手、消防栓管、电表箱、信报箱、展品展项无积灰、广告；人行、车行通道、楼梯台阶面干净，无杂物、污渍；公共部位无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象；管线无污迹、无积灰，油漆无脱落、无锈迹；灯具、灯座、灯盖、灯罩、无积灰；管道标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；果皮、垃圾箱无满溢现象；无过夜垃圾，桶箱内外无污渍；公共卫生间内卫生厕纸无短缺，洁具、地面无污渍、积水；地面无杂物、垃圾、积水、污渍，目视干净；雨、污水管道无堵塞；雨、污水井底部无沉淀物，内壁无粘着物，目视无苍蝇飞绕；井盖无污迹；化粪池无积物浮于面上，出入口通畅。天花板无灰尘、蜘蛛网、污渍；电梯轿厢四壁干净无明显灰尘、手印、污迹，无乱张贴，灯具、天花板无明显灰尘；地面及地毯干净、无污迹；门轨无灰尘、砂土。无乱设摊点、广告牌和乱贴乱画现象，房屋外墙无污染；地面、墙面石材清洁保养达到光洁明亮，无明显划痕，无污迹，无粘附物，无灰尘。

2）环境卫生：管辖区域内无明显鼠害、虫害发生。公共卫生间内无异味，排水通畅，无堵塞；楼宇内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准；二次供水达到合格供水单位标准，水质检验符合生活用水标准；无流行性传染病发生。

8、安全防范管理要求

根据站前广场各主、次通道布局以及办公大楼的开放、关闭规律，安全管理是管理重点，物业公司要坚持“人防、技防”相结合的原则，通过实行重要部位定岗值勤与区域巡逻检查相结合方式，力求在火车站广场内外构建一张严密、高效的安全防范网络。

（1）严密防范、强化值勤：各主出入口24小时均设有安保员执勤，密切注意责任区域的进出人员，维护好秩序安全。严禁携带易燃、易爆、剧毒、放射等危险物品。

①负责广场、社会停车场、出租停车场及场区道路出入口的值班、巡逻、秩序维持、车辆停放等安全保卫工作，确保上述地域内的人身财物安全，以及工作正常有序运转。各出入口和要害部位实行24小时值班，确保无漏岗、脱岗等失职现象；发现情况须及时向上级汇报并作相应处理，必要时向当地公安机关报告，填写当班记录。

②在物管区域范围内巡逻，对重点区域加强巡逻，每组巡逻人员须着装规范整齐。巡逻时发现问题应及时果断处置，并迅速汇报相关领导。巡逻后要有记录，建立台帐。

③责任区域内禁止摆摊设点（大排挡、烧烤及地摊等）

（2）加强监视、严格巡逻：全天候认真监视各个区域的电子摄像，及时与业主联系，做好摄像录入、保存与相关记录工作；岗位设置合理有序，将各主要通道全部纳入保卫视线；合理设定安全管理员的巡查路线及时间，巡查措施，以保证所管项目的安全。巡查中要求认真检查、严密巡视，重点检查广场楼宇安全状况及防火、防盗设施、大门锁具及周边区域设施等情况，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻，能及时发现和消除不安全因素；对形迹可疑的人要进行盘查，必要时检查其所带物品；巡查中发现某机构门未锁或门有撬动的痕迹时，则留守一人保护现场，同时与业主联系到场查看，以确认是否有被盗的事件发生。设备房、消防楼梯间等重点区域实行每小时一次的重点巡查。制止本管理区域范围内的打架斗殴等违章事件。做好签到备查记录，杜绝因物业管理责任造成的治安案件、偷盗案件及消防事故的发生，巡查情况记录于《巡查登记表》。巡逻人员要求规范着装，对讲机、警械佩戴齐全。

（3）管理规范、服务热情：制订安全保卫系列管理制度（包括秩序维护服务基本要求、秩序维护人员岗位要求、秩序维护人员的基本要求、日常工作计划与记录制度、治安管理工作要求等）；交接班制度完善，有工作及交接班记录；交接班必须在正点上班前十五分钟完成；门岗值岗时要配备统一制服，严格按军事化管理、训练，训练有素、文明值勤、言语规范，认真负责。严禁脱岗；包括遇到办事群众要主动面带微笑行注目礼，保持善意的微笑；如有行动不便的群众应主动搀扶；热情回答询问，禁止与他人闲聊；协助各类会议的会场布置、接待和其它活动；保持周围环境美观。

（4）反应迅速、处置及时：成立紧急事件救护组织，始终处于紧急事故反应状态；建立火灾、治安、公共卫生、电梯停电等突发事件的应急救助预案，能熟练处理好各种突发事件；发现可疑动态的，立即通知巡逻执勤人员及有关方面，并按规定进行处理，保安员迅速赶赴现场观察并进行有效处置，发生紧急事件五分钟之内到达现场。

9、消防管理要求

(1)消防日常管理：执行《中华人民共和国消防法》和其他有关消防法规，实行全方位的消防管理，制定严格的消防制度并抓好落实，在明显处设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，消防设备设施完好无损，保持良好工作状态，可随时起用。消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用；发现情况，及时通知相关人员到达现场处理。

(2)加强动态巡查：定期检查消防设施，对各层消防箱、灭火器每月检查一次，及时更换、修复不符合规范要求的灭火设施。定期检测消防设施、器材的安全系数，做好检查记录，定期开展防火巡视与其他安全隐患排查。在可能危及人身安全的场所、设施、设备处，必须有明显标志设置和防范措施，及时清除消防通道违规摆放的物品，保证消防通道随时畅通，其相关的指示照明灯具配备保持齐全，无火灾安全隐患；确保无因物业公司责任造成的各类事故。

(3)重视预警管理：制订突发火灾应急方案，消防控制中心监控24小时有人值班，密切观察楼宇自动化控制系统，火灾报警联动系统、安全防范报警系统及闭路电视监控、停车场管理等各系统的运转状态，日常电视监控录像保留时间为十五天，遇特殊情况予以长期保存。定期进行消防训练，每年模拟火灾操练1次，以熟悉操作和检查消防监控设备，掌握消防设施设备的使用方法，能及时处理各种问题；同时发动业主参与消防及其他灾害的逃生安全演练，平时物业公司要不断宣传消防法规，防火知识，并定期邀请消防队前来举办消防知识讲座，完善自救体系。

(4)完善火警处理：当消防报警主机发出火警信号时，应立即通知安全巡视员到现场确认。一旦火警被确认后，监控中心当班人员应迅速拨通“119”火警电话，讲明火灾地点、着火楼层、燃烧物质、联系电话等情况，做好火警过程记录。并指派专人到交通路口引导消防救援车辆、消防人员到现场扑救火灾。监控中心通知配电室关闭相应控制线路总电源。物业公司负责人接到监控中心的报告后，应成立临时灭火指挥部，制定灭火方案。迅速组织保卫人员到火灾现场扑救火灾。当消防队接管消控中心指挥作战时，物业公司须积极配合，做好统一指挥的协调工作。工程人员负责保护好电梯及其它主要设备。监控中心通过相应楼层的消防广播，通知非工作人员迅速撤离火灾现场，在主要通道处设专人引导疏散，让楼内人员尽速经安全通道疏散到安全地方。监控中心值班人员将电梯迫降至一层，消防电梯进入消防状态，火灾时，人员疏散时应走消防通道，禁止乘坐电梯。火源初起时，应迅速用手提灭火器按操作方法将初火扑灭。火势凶猛时，扑救人员应穿好消防服，听从指挥，进行扑救。如着火点的喷淋头还未动作时，应立即击碎红玻璃管，使其喷水灭火，启动排烟系统。用消火栓灭火时，将消火栓箱打开或击碎玻璃，拉出消防水带，接上带卡，打开阀门，然后击碎报警按钮红色玻璃罩，对准火源喷出水柱。火灾扑灭后，应注意对现场全面清查，防止死火复燃。协助市消防监督机构查明火灾原因。在确保人身安全的前提下做好贵重物品转移工作。现场若有人员被困，应本着“先人员，后财产”的原则抢救。若室内无人，又无钥匙开门的情况下，则由物业公司负责人决定是否破门进入房间扑救，事后由物业公司负责向业主做解释工作。

10、车辆及停车场管理要求

(1)负责广场地下停车场的管理维护和收取机动车停车服务费，完善停车场设施。制定管理规定：制定车辆出入、行驶、停放相关管理规定，停车场地维护养护和日常保洁、停车秩序管理等，保证区域内规范有序。落实对进入辖区内的各种车辆行驶、停放等的管理制度，车辆进出场有检查记录。

(2)实施正确巡查：随时巡检地面车辆情况及周边人员动态，夜间加强巡逻，防范无关人员进入车场或接近车辆，发现异常情况及时处理并上报业主；发现车辆异常或门窗未关及时联系车主。确保无出现违章行驶、停放及因管理责任造成的车辆损坏或丢失现象，保持辖区内的道路畅通无阻。

(3)实行专人引导：非机动车、摩托车停放于专用车库，做到交通顺畅，车辆按线行驶，按位停放。车辆进出高峰时段，加强巡视并增派临时车管员在各主要出入口对进出车辆进行疏导，引导车辆安全通行、有序停放。

(4)强化管理手段：根据项目特点，规划车辆通行线路，道路、行车路线、停放点设置的提示或警示标志醒目、齐全、完好；要树立风险意识。

11、档案的建立与管理要求

档案资料是物业管理的重要资源，建立完善的档案并进行科学的管理是十分必要的。物业公司必须在接管火车站广场物业管理的同时，对区域内所有物业管理档案进行接管，包括建筑施工、竣工验收图纸、资料、和业主档案资料等。在原来档案的基础上，进行科学分类，并不断进行补充完善，并应用计算机实施规范化管理，从而建立完整的资料档案库。

（1）、档案的接管

（一）成立档案资料室，专门负责区域内档案的接管与管理工作。

（二）制定档案接管与管理的工作流程，档案资料管理规章制度，档案资料管理员（兼）岗位责任制。

（三）对于区域内的工程技术、楼宇管理、经营财务、人事管理、规章制度及往来文件、质量管理文件档案资料及其他档案，进行分类编号、科学建档。

（2）、档案资料分类：

根据档案内容分别建立健全以下各类档案：

（一）物业竣工验收档案：其中包括：结构、建筑、电气、消防、给排水、中央空调系统等竣工图纸、设施、设备安装及验收资料；

（二）业主资料档案：其中包括：交房验收资料、业主机构组织情况、业主人员变化情况等；

（三）日常管理档案：其中包括装修档案、公共设施设备档案、财务档案、文化活动档案、各种往来信函及文件、住户意见调查表、服务回访表、住户投诉记录及处理情况、重大事件记录、收费资料、工具等；

（四）设备档案：其中包括水电、空调、发电机组、电梯安防、消控设备和高低压等各种设备的日常运行记录资料及水电表抄划度数记录资料等；

（五）值班记录档案：包括：安全保卫、消控室、外来人员出入登记、物品出入登记、车辆出入登记等。

（3）、档案的管理

（一）充分运用计算机技术进行管理。在现代信息社会，广泛地应用计算机，参与各行业、各方面的工作，已成为现代化管理的重要手段。在档案管理上，充分发挥计算机所具有的数据处理快、贮存信息量大、安全可靠、易于保存、方便使用等优势，实现档案管理的科学化和现代化。

（二）采用计算机贮存与原始文书档案双轨制，实现档案资料贮存方式多元化。尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑磁盘贮存，以利于保存、查找和利用。同时，运用录像带、录音带、胶卷、照片、图纸、图表、幻灯片等多种形式贮存信息，使抽象的档案资料具体、形象化，更易于运用与接受。

（三）做到档案组卷分类科学化。编制统一的档案组卷分类说明书，规定应按部门分类，以内容分类，按同一年度，同一保存期限，同一保密程度的顺序进行组卷，逐一编号、登记造册、编辑目录，分柜保存。

（四）加强档案的安全、保密工作。应符合防盗、防火、防虫、防鼠、防潮的要求。贯彻执行国家保密法，档案室部分档案按其泄露、遗失会使业主、物业公司利益受到重大、较大损失和不良影响分为绝密、机密、秘密三级，其他为普通档案，不同密级的档案在保管和运用方面将区别对待。

（五）因档案管理的完善与否关系到业主利益，是业主日常监督检查的必查范围。

（4）、档案的运用

（一）员工因工作需要借阅档案，应办理借阅登记手续，并规定借阅期限。

（二）档案的销毁，应填写销毁单，并经物业公司管理人员及业主后勤管理部门双方方同时批准后方可执行，销毁单由档案室管理员保存。

13、应急保障措施

建立严格规范的应急体系，以便应对突发的传染性疾病、火灾、治安等紧急情况。能够在发生突发事件时迅速、果断进行应急处理及响应，保护人身财产安全。成交人必须无条件地配合采购人的相关工作。

制定各种应急处置预案：

1、制定台风、地震等自然灾害应急处置预案。

2、制定火灾应急处置预案。

3、制定电梯应急处置预案。

4、制定停电、停水应急处置预案。

5、制定刑事治安案件应急处置预案。

6、制定防洪防汛应急预案。

7、制定疫情应急处置预案。

8、其它突发应急预案。

（三）、物业各项目服务标准

1、日常管理服务标准

机 构 设 置	人员素质	（1）项目负责人应熟悉物业管理相关法规，并能规范组织管理服务工作。 （2）项目负责人和管理人员有经从业机构培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。 （3）安保负责人能熟练掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故处理的应急预案，并能有效组织实施。 （4）技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，挂牌上岗。
	服务时间	保安人员24小时正常运转，保洁及其他人员每天至少8小时工作。
日 常 管 理 与 服 务	工作计划	制定物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每季度向采购人报告一次计划实施情况。
	服务规范	服务规范应符合《莆田市物业管理行业标准》要求。
	管理制度	（1）有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。 （2）制定物业内部管理制度、考核制度和培训制度。
	制度公示	服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、急修服务内容、投诉渠道。
	报修受理	24小时受理报修。接到任何报修要求30分钟内到达现场处理（预约除外）。小修半小时内修复。有完整的报修、维修和回访记录。服务时限不得因节假日和休息时间顺延。
	财务收支	财务收支、人员工资发放情况每半年向采购人报告一次。
	档案管理	建立档案管理制度，建立健全物业管理档案、设备管理档案、日常管理档案等。
	财务管理	建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
	接管项目	承接项目时，对公共部位、设施设备进行查验。
	办公自动化	运用计算机进行管理（含人员档案、安全管理记录档案、设备管理档案等）。
	其他	综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

2、公共秩序管理标准

人 员 要 求	人员配备	安全保卫人员以中青年为主，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。
	技能训练	安全保卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为100%。
	技能水平	能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉项目环境，熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故处理的应急预案。
	服装仪容	上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。
	器械配备	配备对讲装置和其他必备的安全保卫器械。
门 岗	出入口值守	各出入口严格按规定时间值守，并有详细交接班记录和外来车辆、人员的登记记录。 具有形象岗、检查岗、登记岗
	车辆疏导	对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。
巡 逻 岗	巡逻要求	（1）安保人员按设定的路线每小时至少巡逻1次，节假日增加巡逻次数，晚间2人组并排巡逻，规范整齐。 （2）重点部位（场区道路、出入口、停车场、楼内通道等）应设巡更点，有巡更记录。 （3）接受旅客求助，回答询问。
	应急处理	（1）接到火警后，三分钟内到达现场，立即对现场火情进行控制，并向上级报告，情节严重应立即拨打119等求助电话。（2）在遇到异常情况或采购人紧急求助时，三分钟内赶到现场，根据相关预案采取相应措施，保证处理方式准确、合理、及时。
监 控 岗	技防设施	（1）监控中心24小时专人值守，对所有监控点实施监控无遗漏。 （2）技术防范设施（如安防监控、周界报警等）能有效使用，对所反应的信息实施管理并及时处理。
	应急处理	（1）监控人员发现存在危险情形，应立即通知安保人员，安保人员三分钟内到达现场进行处理，并根据严重程度向上级领导汇报，必要时拨打紧急求助电话；监控中心应接受救助请求，解答市民、旅客询问。 （2）建立水、火、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于一次应急预案演习。
专项车辆管理	车位、收费岗	有人员按规定时间巡逻和引导停车，收费岗操作规范符合甲方要求，服务文明。

3、保洁服务标准

管 理 服 务 用 房 内 公 共 区 域	垃圾收集	（1）设置垃圾收集点，每天更换两次垃圾袋；每天早晚定时清理一次。
	通道及楼梯台阶	（1）地面适时清扫，跟踪保洁，每日至少拖洗两次。 （2）楼梯间墙面每周至少除尘一次。 （3）每日循环清扫地面垃圾，清除台面、地面的污迹，每月至少彻底清洗两次，平时发现污渍及时处理。 （4）楼梯间无灰尘，无乱贴乱画，无杂乱现象。 （5）巡回保洁
	楼梯扶手、 栏杆、窗台、开关面板	每天至少擦抹二次，保持扶手护栏干净、无灰尘，巡回保洁。
	门、窗等框与玻璃	每周至少擦抹一次，保持洁净、无灰尘。
	天花板、公共灯具	每周至少除尘一次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
	消火栓、指示牌	隔天至少擦抹一次，保持干净无灰尘、无污迹。
站 前 广 场 公 共 区 域	道路地面	每天清扫保洁至少三次，白天专人不间断循环保洁。目视道路干净无尘灰、无杂物、无积水。
	绿地、明沟	每天循环保洁，发现垃圾杂物及时清除，不得有垃圾滞留。
	垃圾箱（桶）、果皮箱	每天至少清理一次，并至少抹洗一次，垃圾无满溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。
	消灭鼠害 蚊蝇	每月至少对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水一次，春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每月至少灭鼠一次，其余每季灭鼠一次。
	公共灯具、宣传栏	每周至少擦抹一次，目视无灰尘，光亮清洁，2米以上部位每半月擦抹、除尘至少一次。
	设施设备用房	每天清扫一次。
	停车场	每天清扫至少二次；及时清除进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净，无异味；标识、指示牌等公共设施目视无灰尘。
公 共 厕 所	天花板、灯具、出风口	天花板、灯具、出风口目视无明显灰尘。
	门、隔板、窗台	门、隔断无灰尘、无污渍、无脚印、无小广告、无乱写乱画、 玻璃窗无灰尘、水渍、污迹、痰迹。
	大小便池、纸篓	大小便池内干净，无干便尿垢、无烟头、无异味；污物及手纸 无外溢，纸篓内外要保持干净，纸篓内垃圾不超过2/3。
	地面、墙面	地面无积水、无污渍、无烟头/弃物；墙面无污渍、无乱张 贴、无乱写乱画。
	水龙头、洗手池、台面	水龙头光亮、无水渍；镜面光亮、无水渍；洗手池无污渍、釉面光亮；台面无杂物、无积水；

4、工程维修服务标准

公 共 区 域 房 屋 设 施 管 理	房屋本体承重结构抗震部位	1、构件满足强度、刚度和稳定性要求； 2、房屋各结构部位正常可靠； 3、完好率达到98%以上。
	外墙	1、外墙无渗漏现象； 2、外墙使用功能正常可靠； 3、平整、清洁、美观、保持市容观瞻； 4、完好率达到98%以上。
	屋面	1、确保使用功能正常可靠； 2、清洁美观； 3、完好率达到99%以上
	楼梯间、通道	1、确保使用功能正常可靠； 2、清洁美观； 3、完好率达到99%以上
	区内道路及 广场	1、平整、无坑洼积水； 2、确保区内道路使用功能正常，无安全隐患； 3、完好率达到98%以上。
	沟、渠、池、井	1、沟、渠、井使用功能正常，畅通、无堵塞现象； 2、完好率达到98%以上。
站 前 广 场 公 共 区 域	停车场	1、车场使用功能正常可停靠； 2、场地平整、无坑洼积水。 3、完好率达到98%以上。
	围墙、护栏等	使用正常安全可靠。
	上下水管道及 相关阀件	1、管理畅通、无渗漏水现象； 2、各阀件无跑、冒、滴、漏水现象； 3、完好率达到98%以上。
	公共活动 场所	1、文体场所使用功能正常，安全可靠； 2、场所设施完好率99%。
	消防栓及消防管道 、轻便灭火器材等	1、消防栓、轻便灭火器材使用功能正常可靠； 2、完好率为100% 3、消防栓、消防管道等无渗水现象。
	消防通道	1、平整、无坑洼积水，完好率达到98%以上； 2、确保区内消防通道使用功能正常可靠、无安全隐患。
	公用标识设施	1、标识清晰美观； 2、安装牢固可靠； 3、完好率达到98%以上。
	防避雷系统	1、确保系统正常使用； 2、系统完好率100%； 3、接地阻值符合GB50169-92要求。
公 共 设 施	化粪池排污管井	1、确保系统正常可靠； 2、污水排放符合国家环保标准； 3、完好率达到99%。
	道闸系统	运行正常，设备安全、可靠运行；停电时，保证手动摇 顺利。
	智能化系统	1、确保系统正常使用； 2、系统完好率100%； 3、每月保养一次，出现故障随时修复；各探头焦距适度、无灰尘、无异常，显示清晰，防尘罩密封良好。
	电梯	运行平稳、安全、可靠运行。机房通风及照明良好，保养时对设备零部件如：各油盎油量补充，减速器，轿顶及循环揽辘等机械部件检查或加油。对主要接触器动作检查及除尘，制动器行程、动作灵活，行车启动平稳，无噪音，内外门关闭动作顺畅。
	共用照明、楼道灯、景观灯及路灯	楼道灯、路灯等每日至少巡查一次，发现损坏及时检修，室内外所有发光灯具按原配置标准随坏随修。
	供配电系统	安全运行正常进行高、低压配电值班操作和24小时值守

（四）、物业员工培训

（一）培训工作原则

理论联系实际，学用一致，按需施教，讲求实效。

（二）培训系统的实施运作

1、（1）针对火车站广场的管理特点来设置培训目标并拟订实施计划。

（2）有效运用各种培训形式和方法，确保培训达到预期效果。

（3）通过对员工进行考核，以了解培训的有效性及员工的接受程度。

（4）根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定未来培训重点。强调将理论应用到实践工作中。

2、培训的组织方式

（1）培训职责

①物业公司负责员工日常培训计划、协调、组织、考核等工作。

②主管级以上的管理人员根据公司提出的培训计划进行逐级培训，并对培训实施评估和反馈。

（2）培训形式

实行公司与管理中心两级的培训，根据培训要求，采取多种形式对员工进行岗前培训和在岗培训，其中在岗培训是培训的主要形式。

（3）培训实施流程

员工培训分为三个阶段，即：岗前培训——岗位转正培训——在岗培训。每位新入职员工必须接受为期一周的入职培训，内容详见《新员工公共培训科目》。三个月试用期满后，经考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的在岗培训，内容详见《多工种培训科目表》。所有培训课程结束后均进行考核、评价，并归档管理。

（三）员工培训内容：由物业公司自行制定并报业主审定后实行。

三、商务条件

采购包1：

序号	参数性质	类型	要求
1	★	交货地点	福建省莆田市秀屿区莆田火车站采购人指定地点
2	★	交货条件	服务要求符合采购文件及合同约定要求
3	★	是否邀请投标人验收	不邀请投标人验收
4	★	履约验收方式	1、期次1，说明：按采购文件、成交方响应文件和合同要求进行验收，符合验收标准。
5	★	合同支付方式	1、物业管理服务费按月支付，由采购人扣除成交人相关费用及绩效考核服务费后在成交人出具正式等额发票后，达到付款条件起30日，支付合同总金额的8.33% 2、物业管理服务费按月支付，由采购人扣除成交人相关费用及绩效考核服务费后在成交人出具正式等额发票后，达到付款条件起30日，支付合同总金额的8.33% 3、物业管理服务费按月支付，由采购人扣除成交人相关费用及绩效考核服务费后在成交人出具正式等额发票后，达到付款条件起30日，支付合同总金额的8.33% 4、物业管理服务费按月支付，由采购人扣除成交人相关费用及绩效考核服务费后在成交人出具正式等额发票后，达到付款条件起30日，支付合同总金额的8.33% 5、物业管理服务费按月支付，由采购人扣除成交人相关费用及绩效考核服务费后在成交人出具正式等额发票后，达到付款条件起30日，支付合同总金额的8.33% 6、物业管理服务费按月支付，由采购人扣除成交人相关费用及绩效考核服务费后在成交人出具正式等额发票后，达到付款条件起30日，支付合同总金额的8.33% 7、物业管理服务费按月支付，由采购人扣除成交人相关费用及绩效考核服务费后在成交人出具正式等额发票后，达到付款条件起30日，支付合同总金额的8.33% 8、物业管理服务费按月支付，由采购人扣除成交人相关费用及绩效考核服务费后在成交人出具正式等额发票后，达到付款条件起30日，支付合同总金额的8.33% 9、物业管理服务费按月支付，由采购人扣除成交人相关费用及绩效考核服务费后在成交人出具正式等额发票后，达到付款条件起30日，支付合同总金额的8.33% 10、物业管理服务费按月支付，由采购人扣除成交人相关费用及绩效考核服务费后在成交人出具正式等额发票后，达到付款条件起30日，支付合同总金额的8.33% 11、物业管理服务费按月支付，由采购人扣除成交人相关费用及绩效考核服务费后在成交人出具正式等额发票后，达到付款条件起30日，支付合同总金额的8.33% 12、物业管理服务费按月支付，由采购人扣除成交人相关费用及绩效考核服务费后在成交人出具正式等额发票后，达到付款条件起30日，支付合同总金额的8.37%
6	★	交货时间	自合同签订之日起365日
7	★	其他	服务期限：本采购合同包金额为第一年度的采购预算金额，采购实行1+1+1年（计3年）模式，以合同签订之日为生效期，即：第一个合同期为一年，合同期期间，成交方如未发生违约，第一个合同期满后且考核合格后，双方均无异议，则采购方与成交方续签第二个合同期采购合同，第二个合同期为一年，服务标准及合同金额以第一年为准；第二个合同期满后且考核合格后，双方均无异议，则采购方与成交方续签第三个合同期采购合同，第三个合同期为一年，服务标准及合同金额以第一年为准。

其他商务要求：

★7、服务机构要求：为方便服务管理，供应商应书面承诺，若为成交单位，应在成交公示之日起15日历天内，在秀屿区辖区内注册成立全资独立分支机构且可独立核算的分支公司作为本项目服务管理中心，并在秀屿区纳税入库和纳统。未提供承诺书或承诺书内容不符合要求的属重大偏离，视为无效响应。成交人在签订采购合同前须满足本条条件，否则取消成交资格，由此造成的一切损失由成交人全部承担。

8、费用说明

（1）.以下费用由物业管理方承担：

①管理费用：人员薪资、社会保险、福利、服装等人工费用，员工制服及折旧费等

②物业管理服务中损坏物赔偿费；

③所有物业人员的人身安全责任由物业公司承担；

④高低压配电系统日常维护费用、给排水运行维护费用、电气设备例行试验费用、后备电源运行维护费用（不含更换配件费用）；

⑤物业服务人员的加班、节假日补贴等费用；

⑥必须给所有岗位员工购买商业意外保险。

（2）.以下费用由采购人承担：

①维修设备（管道疏通机冲击钻、电钻、电焊机、铝合金人字梯等）；

②宿舍用品（双层铁床、空调、吊扇、桌椅等）；

③办公费用（办公电脑、打印机、空调、办公用品及耗材等）

④保洁器具（卫生清洁用具及日常工具等）；

⑤保安用品等（对讲机、警械、强光手电、疏散照明灯等）；

⑥零星维修单品单件耗材由采购人提供材料或授权物业公司采购，物业公司负责维修；

⑦零星修缮含小规模土工作业及第三方工种作业等（如卫生间蹲位漏水破土修缮、大楼内墙体渗水修缮、大楼管网破土修缮、修补广场地砖或洗手间瓷砖等），由采购人承担。

（3）.以上没有列出的费用，均由采购人承担。在管理过程中由物业公司向采购人提出申请并附预算，采购人指定人员负责核实所需费用，同意后方可实施，如采购人无法同意该预算的，物业公司应在不涉及费用的情况尽可能帮助采购人完成该项目。

9、违约责任及处理：

（1）因成交方原因造成采购合同无法按时签订的，视为成交方违约，对采购人造成的损失的，成交方还需另行支付相应的赔偿。

（2）成交方未按合同规定的服务要求履行的，采购人有权拒绝验收，由此造成的直接损失和间接损失由成交方赔偿。

（3）本合同包所有服务及要求，都必须由成交方自己或在响应文件中明确的单位承担，不得以任何名义和理由进行分包或转包。如有发现，视为成交人违约，采购人有权单方终止合同，对采购人造成损失的，需另行支付相应的赔偿。

（4）成交方履行义务不符合合同约定时，采购人有权拒绝支付相应款项。

（5）因成交方原因发生重大质量事故，除依约承担赔偿责任外，还将按有关质量管理办法规定执行。同时，采购人有权保留更换成交人的权利，并报相关行政主管部门处罚。

（6）若发生死亡安全事故，除按国家有关安全管理规定及采购人有关安全管理办法执行外，并报相关行政主管部门处罚；发生重大安全事故或特大安全事故，除按国家有关安全管理规定及采购人有关安全管理办法执行外，采购人有权终止合同，给采购人造成的损失，还应承担赔偿责任。

（7）成交人如有下列行为之一视为违约，其履约保证金将被没收：

A.所提供的服务与响应文件的承诺不相符；

B.违反所承诺的服务质量、采购文件规定的技术商务要求、人员配置要求、其他服务等行为；

C.采用挂靠、转让、分包等方式履行合同。

D.违反双方签署合同书的其他主要条款。

（8）本采购文件未明确的其它约定事项或条款，待采购人与成交人签订合同时，由双方协商订立。