招标文件
服务需求及商务要求
一、项目概况：
西安市第五保育院物业服务管理项目，服务内容为保洁、水电工维修、绿化等事项。维持幼儿园正常运转，为幼儿、家长、教职工提供后勤服务。需满足的要求:人员配备充足、业务熟练。
西安市第五保育院分为本部、小班部及分院，本部和小班部位于西安市未央区凤城九路文景小区西区，占地面积6632.5平方米，户外活动场地面积约3914平方米，分院位于陕西省西安市未央区凤扬路中段。项目用地面积约6664.05平方米。总建筑面积约10556.83平方米，其中地上建筑面积约7528.03平方米，地下建筑面积约3028.8平方米。
二、服务内容：
1、保洁服务
1.1保洁服务内容：
1.1.1服务校园区域内的除班级教室以外的环境卫生，包括地下区域的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、生活垃圾的收集等全园保洁。
1.1.2定期清理屋顶排水渠道里的垃圾、杂物；负责将垃圾收集到指定位置，定期清洗垃圾桶。按照节能减排，绿色环保的要求，制定垃圾收集、分类、处置方案并实施。
1.1.3按学校要求定期对楼内公共区域及户外进行消毒(耗材费用由甲方负责)，按照要求，制定天鼠等病煤生物防制工作处置方案并实施。
2.设备设施操作维护服务
2.1设备设施操作维护服务内容
2.1.1由物业公司配备专业的维修工，主要负责负责房屋应急抢修和小面积、小区域非工程性质修补维修工作。包括:屋顶、雨棚、地面、墙面、台阶、地砖、墙裙、天花板、门窗、玻璃、室内垃圾桶、扶手、防护栏、窗帘轨道、大型玩具及其他零星土建设施。
2.1.2对配电室设备设施的维护和巡查及打扫卫生。
3.其他服务
3.1全力配合学校完成大型活动的服务工作和随机性服务工作，配合学校做好迎接上级检查、来校参观、工程验收等任务。对于学校组织的校舍维修、工程建设、教育教学设备安装调试、工程验收等工作应负有协助、配合的义务。
4.2负责管理和物业相关的工程图纸、文件等物业档案，如：共用设施的图、卡、册及共用设备的有关档案资料和记录。
4.3受理、解决师生投诉、报修事项，协助处理涉及市政、市容、园林绿化环保、街道办事处、创卫办等公共事务。
4.4根据甲方要求，核查各建筑设施的用水、用电、用气数额，抄表记录，按甲方要求负责核算有关费用。
4.5对学校监控系统、消防系统、空调系统、供热系统的维修维护工作有协助、配合的义务。
4.6值班人员上班时间保持电话24小时畅通。
4.7物业公司需配合学校制定服务周计划、月计划、学期计划、临假安排、假期专项维修等实施方案，并送甲方备案。
4.8全力配合甲方完成学校的大型活动的服务工作。
5.物业管理服务标准
5.1物业公司必须按照以下的基本要求，实现管理目标：
5.1.1管理服务人员综合素质较高、文明礼貌、行为规范、服务意识强，师生对管理服务的满意率达到90%以上。
5.1.2房屋外观(包括屋面、天台)：完好，整洁，无污迹、无铁损现象，房屋外墙对公共空间无乱涂、乱画、乱张贴、乱悬挂现象。
5.1.3对屋面及房屋渗漏现象，物业必须在30分钟内做出响应，并在接到甲方通知之日起2日内开工维修。
5.1.4设备运行：联动报警系统。配电间低压配电柜、监控系统、电梯运营等设备。按正确的操作管理规定使用，确保正常运行。
5.1.5环境卫生：道路整洁，排水畅通，公共区城保持干净整洁；楼梯、楼道卫生每日清扫不少于2次，卫生间卫生清扫不少于4次，道路、广场卫生清扫不少于2次；保持路面清洁、卫生状态，卫生间无异味；垃圾日产日清，定期杀虫灭乱。
5.1.6急修：供电局、自来水公司检修停电停水成其他不可抗力事由除外。校园停水、停电不超过4小时；下水道、水井、化粪池堵塞-般不超过4小时。
5.1.8公用部位照明灯具及时进行维修和更换，始终保持正常使用状态。
5.1.9物业办确保执行24小时人员值班，值班电话向全体服务对象公布，水、电、暖等，维修要在20分钟内到达现场。
三、岗位及人员要求
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序号 |
职位 |
人数 |
岗位职责 |
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1 |
项目负责人 |
1 |
组织物业项目部全部人员开展日常管理和服务工作，负责物业管理方案、环境方案的制定实施，物业接管验收，设施设备管理，维修管理，人员业务培训、职业安全培训等并能负责园区卫生保洁工作。 |
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2 |
保洁员 |
10 |
负责园区卫生保洁兼绿化工作。 |
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3 |
杂工 |
1 |
主要负责送桶装水，并配合水电工维修及绿植浇水 |
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4 |
维修工 |
2 |
负责管理区域水电维修，以及各班教室上报的维修，以及其他维修保养项目。 |
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合计 |
14 |
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四、保洁标准
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区域 |
服务要求 |
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教学楼、公共区域 |
1. 每天早上上班及下午分两次重点清理公共卫生间卫生； 2. 及时清理垃圾，并放于指定位置； 3. 每月用干毛巾对公区消火栓进行1次擦试； 4. 及时对楼道、楼梯的卫生进行清洁，并全天保持； 5.每月对阳台尘推对所有地面进行清洁，对重点污迹进行清理。 |
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园长办公室、会议室 |
1.每日早晨重点清理一次； 2.清倒：字纸篓、垃圾桶、烟灰缸、茶杯、废水等。清倒字纸篓、集中垃圾袋时，应注意里边有无危险物品，并及时处理。 3.擦抹：从门口开始，由左至右或由右至左，依次擦拭室内家具。擦拭每一件家具时，应由高到低，先里后外。重点擦拭墙壁饰物、电灯开关插座盒、门窗、窗台等。 4.整理：台面、桌面上的主要用品，如台历、盆栽、烟灰缸等抹净后，应按固定位置放好。如发现局部脏污仍需及时处理。 5.更换：收换垃圾袋。 6.推尘：按照先里后外，先边角、桌下，后大面的程序进行推尘作业，先用湿拖把拖干净地面，再用干拖把拖干。椅子等设备挪动后要原位摆好。发现局部脏污应及时处理。 7.确认：清洁结束后，保洁人员退至边缘(门口)，环视整个区域，确认质量合格。 |
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卫生间 |
1.每天分两次、重点清理，并全天巡视，保持清洁； 2.如条件许可，并关闭卫生间、暂停使用，但必须放置告示牌，打开窗户通风； 3.用干毛巾对面盆、镜子进行擦拭； 4.用水冲大小便器，用洁厕净洗涮大小便池，小便斗内放香精球； 5.用湿拖把拖干净地面，再用干拖把拖干。 |
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户外 |
1.每日重点清理一次，并全天巡视，保持清洁； 2.及时清理垃圾，并放于指定位置； 3.每周按时清洁、冲洗大型玩具； 4.根据需求冲洗地面。 |
- 五、商务要求
（一）服务地点：西安市第五保育院。
（二）服务期限：服务期限10个月。
（三）款项结算
1.支付方式：银行转账。
2.结算方式：甲方每月验收考核一次，经综合验收合格办理结算该月付款手续，每次付款前乙方应向甲方提供合法有效的等额发票。乙方持成交通知书、服务合同、发票，与甲方结算。
2.1.物业管理服务费按月度支付。采购人在每月的20号之前支付上月度的费用，每月支付上月度服务费的90%，剩余10%作为考核费用，该费用在年度结算中参考每月度平均考评分数支付。
2.2.每月物业管理服务费=合同总价款*90%/10。
2.3.考核费用的支付标准：2023年每月度平均考评分数达到98%以上，考核费用项一次性结清；平均考评分数在90%-98%时，扣除考核费用的30%，剩余部分一次性结清；平均考评分数在85%-90%时，扣除考核费用的60%，剩余部分一次性结清；满意率达到85%以下时，扣除全部考核费用。如连续三个月满意率低于85%，采购人有权终止服务并解除合同。
2.4.服务期在2024年度内的物业管理服务费提前至2023年度结算完成。考核费用按照2023年每月度平均考评分数执行。
2.5.考核内容：考核内容主要指西安市第五保育院物业服务项目。
2.6.考核的方法和实施
2.7.月度定期检查：每月按照服务质量检查表，进行不少于1次的定期检查，每次检查范围不少于相关区域服务面积的25%。
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