采购需求

一、项目概况

本次采购项目为洛阳市第三高级中学物业管理服务项目，共一个包。项目占地面积150亩，总建筑面积78461.91㎡，包括：教学楼3栋，综合楼1栋，学生宿舍楼3栋、教师公寓1栋、体育馆1栋、学生餐厅1栋等，位于洛阳市西工区香叶路与周山大道交叉口。

服务内容包含环境卫生管理、设备维护（含供电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统等）、房屋日常管理与维修养护、教师公寓及学生宿舍秩序维护管理、绿化管理养护、垃圾清运等以及采购人交办的其他工作。

根据工业和信息化部、国家统计局、国家发展改革委、财政部《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业〔2011〕300号），本次采购标的（服务）对应的中小企业划分标准属于物业管理。

二、服务内容及服务要求

1、人员配备要求：

★1.1项目负责人1人，校园和教学楼卫生保洁不少于7人(含厕所保洁)，公共秩序维护员不少于26人(宿管、门卫、垃圾清运管理等)，房屋日常管理和日常维修1人，供电和供水系统日常管理和维护5人，绿化养护管理不少于1人，特种设备、消防控制室管理和值班人员不少于6人，共计47人。

1.2具体用工人数根据采购人实际需求适当调整。以上服务人员要求年龄55周岁以下，身体健康，五官端正,服务人员在岗时要求统一着装，佩戴胸牌，举止文明，服务时要态度热情，周到服务。

2.服务内容及要求

2.1保洁工作。

要求：及时清除各种垃圾等杂物，无堆积杂物、无阻塞，无积灰、无污渍、无积水和淤泥，无乱贴、涂、划等。镜面、不锈钢表面光洁亮丽。

①大厅、楼梯、电梯、走廊、卫生间及其洁具、茶水间及其洁具，2次/天。明显污物、垃圾半小时内清除。

②道路、广场、停车场(库)、自行车棚、宣传展板、公共部位门窗、楼梯扶手、楼层果壳箱、楼层垃圾箱，2次/天。明显污物、垃圾半小时内清除。

③大厅玻璃墙、大厅玻璃门、会议室、接待室、公共部位花盆、消防设施、台（地）面、明沟、室外垃圾箱（房），1次/周。明显污物、垃圾半小时内清除。

④学员餐厅、职工餐厅，1次/餐。明显污物、垃圾半小时内清除。

⑤屋顶天台、吊顶、平台、墙面、灯具，1次/月。明显污物、垃圾半小时内清除。

⑥灭四害，随季节需要和甲方要求实施。

⑦瓷砖地面清洗、打蜡、抛光，2次/年（上下半年各一次）。

⑧天花板掸尘除渍，12次/年（每月一次）。

⑨保洁用清洗用品及工具不损伤腐蚀物体表面和牢固度。

2.2房屋日常管理和维修

地面、墙、台面及吊顶、门及门锁、窗及窗玻璃、楼梯、通风道、大厅玻璃墙、大厅玻璃门等的日常巡查和检修，外墙的养护和维修，1次/周。

日常维修，由维修工人自行修理或接报修后自行及时修理。需要向采购人报告的，按采购人要求，半小时内修理工人到场，尽快修理。重大故障边应急维修边向采购人报告。

2.3供电、用电系统日常管理和检修

安排有专业资质证书的人员上岗。电气管线、电线电缆、电源开关、动力插座、电开水炉、照明灯具、单元式空调器等低压用电设施进行日常巡查、操作和检修。用电高峰期前对相关设施设备进行重点检修。

日常维修，由维修工人自行及时修理或接报修后自行及时修理。需要向采购人报告的，按采购人要求，半小时内修理工人到场，尽快修理。重大故障边应急维修边向采购人报告。

冬夏两季启用单元式空调前清洗滤网、试运行。需要售后检修的，联系售后检修。

2.4给排水系统日常管理和检修

给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、给排水管、透气管、水封设备、室外排水管及附属构筑物的给排水设施等日常巡查、操作和检修。

①给排水系统维护、疏通、润滑2次/年（上下半年各一次）。

②水质处理消毒装置、电开水炉等设备保养，4次/年（每季度各一次）。

③化粪池、污水井污物的清掏外运，2次/年（上下半年各一次）。

日常维修，由维修工人自行及时修理或接报修后自行及时修理。需要向采购人报告的，按采购人要求，半小时内修理工人到场，尽快修理。重大故障边应急维修边算完向采购人报告。

2.5电梯系统日常管理维护

每天定时对电梯进行保洁，安排有专业资质的技术人员做好电梯的日常运行管理，负责电梯的开放、关闭工作，保证电梯正常运转使用。发现异常情况及时向采购人报告并进行妥善处理，请专业维保人员进行维修，并做好工作日志。

2.6空调系统日常管理维护

制冷和供暖期间，值班人员每小时要对空调机组、控制柜（箱）及管路、阀门等附件进行巡视，发现异常情况及时维修，不能维修的上报采购人，让专业人员进行维修。做好工作日志，记录各类设备、仪表的运行情况。保持机房、设备、管道的卫生整洁，无锈蚀。

2.7消防系统日常安全管理

安排有专业资质证书的人员上岗值班。消防控制室24小时值班，日常巡查管理，密切监控服务区域内各种消防设施、设备的运行状况。发现消防系统隐患或故障，及时检修。根据采购人安排每年二次进行消防联动和消防演习。

总监控室/消防控制室值班。负责服务区总监控室安防监控设备的值班工作。当通过监控设备发现可疑事件、突发事件或治安事件时立即报告保安负责人，负责人指挥保安人员到达事发现场，采取应急措施或报告公安机关到场处置或确认。做好监控工作日志和值班记录。妥善保管监控录像和音像资料。

2.8绿化管理养护

根据季节变化和采购人的要求对服务区域内的绿化带的树木、花草、色块等进行日常养护和管理，浇水、施肥、除草、修剪，防治病虫害、松土保墒、清除绿化带内的枯枝败叶和垃圾，确保绿植存活，长势良好。

2.9公共秩序维护管理

①负责教师公寓及学生公寓秩序管理工作，熟悉公寓的平面布置；熟悉消防设施、器材的配置分布情况及性能和使用要求；负责维护公寓秩序及卫生，楼宇内无乱贴乱画现象，保证公寓秩序井然，按照学校有关规章制度，做好学生就寝、查寝工作、出入检查、来访登记、卫生保洁等进行管理工作；为学生提供一个良好的就寝环境；严格按规定文明服务；严格执行规章制度，密切注视公寓物资；学生宿舍服务人员工作期间统一工装，佩戴胸牌；负责大件物品的出门条检查及登记手续；监督、检查学生宿舍内消防状况，及时处理违规用火、用电；与学生保持密切联系，以便就安全事宜经常交换意见及互通信息；接受学生投诉报事报修并及时上报、处理；完成学校安排的其他工作任务。

②门卫值班。根据各门的开关时间合理配置秩序维护人员，安排值勤，负责进出机动车、行人的登记，杜绝闲杂人员进入服务区域内，处理庭院大门及其周边三包范围内的各项突发事件。

③巡查。明确巡查工作职责，规范巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线，对重要区域、部位、设备机房进行重点定时巡视，并记录巡视情况。巡视时必须使用巡更设备，监控室应保持巡更记录。及时发现、通报和处理各种安全和事故隐患。

④车辆管理。根据采购人管辖区域设置的行车指示标志、辆行驶路线和车辆停放区域，对进出管辖区域的各类车辆进行登记管理，维护交通秩序，保证物业内交通畅通无阻，保证车辆有序通行、停放。24小时设专人看管，发现安全隐患及时处置并报告。

2.10收发员

负责日常报纸、杂志、信件、快递等收发分类、管理工作，做好各项数据、资料的统计与整理。

2.11处理突发事件

按照要求制订突发事件应急预案，每年组织全体秩序维护人员不少于4次的突发事件应急演习。当发生灾害性天气及其他危害公共突发事件时，应采取应急措施，各岗位人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发事件的现场情况进行应变处理，在有关部门到达现场前，确保人身安全，减少财产损失，并全力协助采购人处理相关事宜。

2.12其他服务

①协助采购人做好会议、接待、宣传、教育、文体等活动保障工作。

②各类功能室，如学术报告厅、党员活动室、行政会议室、校史馆等保洁服务。

③会议服务（会议接待、会务服务、会场布置）

3.其他要求

3.1相关人员根据岗位分工，自带清洁用品、工具、器械和设备，包括工作服和必要的劳保用品等。人员工资费用不低于洛阳市相关规定。

3.2本项目费用包含成交供应商提供物业服务所需的设备和物品损耗，成交供应商应付其员工的工资、社会保险、加班费、人员工装、劳动保护等各项福利。

注：以上相关证件需成交供应商在合同签订之前提供。